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2005年06月26日

不動産コンサルタント始末記 相続対策7

 第2章 突然の相続対策 〜 第7話 相続税圧縮  〜

袋地の土地をあっさりと小川製作所に売却を決め、倉橋と伊東測量事務所の伊東は、他の土地の測量を進めていた。

本来、相続対策は、被相続人が生きているうちに準備するものである。

通常、倉橋の手法としては、不動産は、即時、売却や物納ができる状態に整備しておくように心がけており、相続が発生した時点では、ほぼ物納や換金ができる状況にしておくようにしている。ところが、今回の小林の相続は、突然の事故死のため、準備に相応な時間すら掛けていられない状況であり、ぶっつけ本番で、相続開始後10ヶ月の時間内にすべて決着をつける必要がある。

「しかし地主さんって言うのはいつも思うんだけど、自分の土地に興味がないのかねぇ。」伊東は、倉橋に率直な感想を漏らした。

小林の土地は、ほぼ全部が測量等を行っておらず、不整形の土地のまま、隣接地の所有者と境界の立会い等を行っていなかった。

「とりあえず相続税の申告用には、現況測量でもいいかもしれないけど、せっかくだから、この際、隣地も立会い同意を得た方がいいですよね。」

「もちろん、そうしてください。」倉橋はそう言うと、付け加えた。「地主さんって、測量して縄伸びなんかすると、税金が高くなるからって嫌がる人、本当に多いからね。ほとんど、後で誰かが苦労するってこと考えてないよね。」

そんな他愛ない話をしながら、倉橋と伊東は、倉橋の経営するCFネッツの港南台オフィスで着々と測量の行程を具体的に打合せした。

「こんにちは、ご無沙汰です。」倉橋と伊東の打合せに、ついでだからと、その日、不動産鑑定士の山本に同席するよう支持していた。

山本は、倉橋に挨拶すると、伊東にも丁寧に名刺を差し出しながら挨拶をした。

「はじめまして、山本鑑定事務所の山本です。」

倉橋は、いつも、このような仕事に取り組む際、専門家のチームを作り、自らがいないときにも直接打合せができるよう、このように顔つなぎをすることが多い。

「山本先生、一応、今回は自宅部分のみを鑑定評価で申告しようと思っています。」倉橋は短決に山本に指示を行った。「この自宅、路線価での評価は4億円にもなるんですが、実際、売ろうと思っても、とてもそんな金額で売れる代物じゃありません。」

「一応、これが私の簡易評価です。」山本は、一枚の紙に書いた概算の簡易評価額を倉橋に手渡した。山本も、倉橋とは多くの取引を行っており性格も知っているから、打合せの際には事前に物件を下見し、簡易評価を持参して打合せするようにしている。「概ね、半額の2億円には下がると思います。」

「いやいや、先生。私は、そうは思っていませんよ。」倉橋は、にこにこしながら山本に詰め寄った。「先生、これ、突然この土地を買ってくれって不動産屋さんに行ったとしますよね。いくらで売れますかね。」

「ん〜、そういわれると、確かに2億円では無理かもしれませんよね。」

山本は不動産鑑定士らしからぬ表情で、あっさりと倉橋の意見に納得した。

「伊東先生、コンタ(高低測量)割図、できてましたっけ。」倉橋は、伊東にコンタ割図を出させ、説明した。「我々、この土地を買おうとすれば、まず造成工事の見積もりを出しますよね。」倉橋はコンタ割図をコピーして、その上に造成宅地の絵を書きながら説明した。

「ここは第一種低層住居専用地域ですから高度利用してマンションの建築なんかできません。従って、住宅用地として宅地造成を行い、売却するしかないんです。そうするとね、道路部分も当然売買対象面積にはならないし、ここまで傾斜がきつければ法面の面積もかなり出てきます。」

「なるほどね。さすが先生は不動産屋だ。」山本は不動産鑑定士であるから、土地の評価額を算定することは得意であるが、やはり実務的な感性は倉橋には勝てなかった。「これで行くと、有効宅地は4割くらいになりますかね。」コンタ割図に3角スケールをあてながら、ざっくりと倉橋が書いた宅地造成のイメージ図を見ながら、山本が言った。

「そうそう、ひょっとするともっと少ないかもしれません。」倉橋は、山本と伊東に言った。「ここは崖地割合を差引いても、路線価だと4億円以上の評価になっちゃいますよね。一般的にみると1500坪で4億円だから坪当たり約26万7千円だから安いように感じてしまうけど、我々、業者からみると、とんでもなく高いんですよ。」

「で、先生だったら、いくら位と考えているんですか。」山本は、倉橋に率直に尋ねた。

「計算してみないと分かりませんが、私だったらタダでもいらない。」倉橋がそう言うと、山本も、伊東も笑わなかった。




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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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