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2005年05月31日

不動産コンサルタント始末記 12

8929163f.jpg第12話 差押

判決が出た後、早速、執行文の付与手続きを行い強制執行の手続きに入った。

滞納賃料の支払い請求、及び建物明渡請求による訴訟の場合、確定判決や仮執行宣言付判決をとったからといって、直ちに強制執行ができるものではない。
強制執行を求める場合、その判決に執行文の付与という手続きを行い、かつ、その判決の送達証明書を取得してから、その強制執行を行う不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官室に強制執行の申立てを行わなければならない。

「いやぁ、びっくりしましたよ。」
廣瀬が強制執行手続きを行い、2週間ほどして吉田から電話が入った。
「役場にやくざみたいな口調で電話が入って、またサラ金からの電話だと勘違いしました。」
吉田は、執行官からの電話の印象を廣瀬に伝えた。

「だいたい執行官って、気短な人が多いんですよ。」廣瀬は笑いながら吉田に言った。
「ああじゃないと、務まんないのかもしれませんね。」
「再来週の水曜日、先生と廣瀬さんのご都合は如何ですか。」
吉田は、執行官から言われた日時で倉橋と廣瀬の都合を聞いた。
「執行官がすぐに電話をよこせって言うんです。」
「毎週水曜日は当社の定休日ですから、私は大丈夫です。たぶん倉橋も大丈夫でしょう。」廣瀬は、吉田に言った。

「それで予定を入れちゃってください。」
廣瀬は、倉橋の執筆業務が遅れており、その日、自宅書斎で執筆する予定を知っていた。
強制執行の前には、まず建物内の動産を差し押さえるのと同時に、建物明渡しの言渡しを行う。
その際、当事者、執行官、第三者が立会い、執行官が建物内部にある被告の家財を差し押さえ、差押動産の明細書と明渡命令を作成し、目の届く所に貼り付ける。
昔は差押が行われると通称赤紙といった差押札を貼り付けたようであるが、近年はプライバシーの侵害などの理由から差押動産を一覧表にして貼り付けるようになっている。
「廣瀬、秀栄さんに電話して。」廣瀬から差押期日の報告を受けると、また原稿が遅れるな、と思いながらも倉橋は差押の段取りを廣瀬に指示した。

「今回は強制執行断行の可能性が大きいから、交渉も含めて依頼しといてね。」秀栄とは、いわゆる道具屋と呼ばれる業者である。
建物明渡しの強制執行の場合、差し押さえた動産は自ら競落して処分してしまえばよいが、差し押さえのできない動産、いわゆる差押禁止動産の類は、一定の期間保管しなければならない。
それらの業務一切を仕切ってくれるのが、このいわゆる道具屋と呼ばれる業者なのである。
倉橋は関東圏内の強制執行には、いつもこの秀栄という業者を使っている。
というのは、こういった業者は、あまり一般的な業種ではないため利用者に信用がないとかなり高額な費用を請求される。
倉橋はこの業者とは長い付き合いであり、費用もかなり安く請け負ってくれるから依頼者に有利な取り計らいができる。
また道具屋も、自己経費を圧縮するため、保管家財等はなるべく処分できるよう差押日から強制執行当日までの間に被告(債務者)から放棄書という文書を取得するよう努力する。
詳細は不明であるが、多分、債務者と金銭解決により放棄書を取得するのだろう。
この放棄書があれば強制執行当日に保管荷物を処分することができるため、道具屋も依頼者もわずらわしい保管行為を回避することができる。
この辺のノウハウがある業者とない業者では、依頼者のストレスが大きく変わってくることになる。

「倉橋先生、いつもお世話になります。」
秀栄の社長、高橋が愛想よく挨拶をした。

「相変わらず、先生のところは強制執行が多いですね。」

「人聞きの悪いこといわないでよ。」吉田、廣瀬のいる物件の前で、倉橋は高橋に言った。
「これ、うちの管理物件じゃないないからね。」 
差押日の当日、4人は前田の自宅前で執行官を待っていた。
差押日の当日は、通常、原告、第三者、執行官の三者で立会いのもと差押を決行する。
その際、その物件内に立ち入れないと差押不調となるため、その部屋の鍵が必要となる。本件建物の鍵を吉田は持っていないため、別に鍵屋も呼んでいた。

「鍵は、ジェイファースト?」 倉橋は、廣瀬に確認した。

ジェイファーストは、倉橋の弟が経営するリフォーム業者であるが、倉橋の指示で何でもやるため重宝に使っている。

「あいつ、もう来てるの。」
「さっき、エントランスにいましたから、執行官と一緒に上がってくるんじゃないですか。」廣瀬が何だか楽しそうに答えた。

「それより、前田さん、中にいますかね。」
「いた場合、どうなるんですか。」 吉田は、廣瀬とは対照的に不安げに言った。
「差押は中止ですか。」
「中止なんて、あるもんか。」 高橋が吉田に言った。
「差押も強制執行も、執行官がついてりゃぁ債務者は関係ないんだ。先生がついてるから、安心しなよ。」 乱暴な口調で言った。
「噂をすれば何とかだぜ。執行官の登場だ。」
共用廊下からエントランスを見下ろしたところで、1台のタクシーから執行官が降りてくるのが見えた。
執行官は薄手のコートに帽子をかぶった格好で、ジェイファーストの倉橋が愛想よく出迎え、こちらに案内をしてくる様子が見えた。

「原告、吉田さんは、誰?」 我々一団と向かい合い、執行官は言った。
「はい、私が吉田です。」
「執行官の山田です。」執行官は電話口での口調と打って変わり、やさしい声で言った。
「あ、今回も高橋さんがやるのね。」
秀栄の高橋はほとんどの執行官とは顔なじみのようである。
「ま、それならスムーズにいきますね。」 執行官は時計を見た。
「9時10分。では、差押手続きを開始します。」
執行官の合図で、廣瀬がインターホンのスイッチを押した。

「前田さん、いらっしゃいますか。前田さぁん。」何度か声をかけたが、中からの反応はなかった。

「じゃあ、倉橋さん、鍵、壊してください。」ジェイファーストの倉橋に廣瀬が指示を出した。

「了解。」ジェイファーストの倉橋は、手際よく玄関扉の鍵を壊しだした。

・・・続きは、また、お届け致します!

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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