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2019年10月

2019年10月26日

いよいよ「ねんきんの健康診断」 その3をアップしました!

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今回は、3回に分けて収録していますので、ぜひ、一からご覧ください!



   

今回はシートを渡しています。エクセルの「ねんきんの健康診断データ・シート」を開けてください。今回は、YouTubeのためにウチの担当の石田君にサンプル事例を入れ込んでもらって、YouTubeをご覧になっている方へは、そちらを表示していきたいと思います。まず、一番最初に出るのが、スタートの年の2019年。世帯主の名前、年齢を入れます。あとは年間の手取り収入。キャッシュフローで計算しますので、税引き後の年収をそこに計算して入れていきます。上昇率。これは、過去から見て昇給が年間2%なのか5%なのか分かりませんが、その人に応じた上昇率を右の窓に入れていきます。その下に奥さんの名前、年齢、働いているのであれば手取り収入を入れていきます。ここでは、ご主人の手取り収入が300万円。年齢30歳。上昇率2%。奥さんが29歳。手取り収入が200万円。上昇率は1%。
 次に、退職年齢。60歳、65歳といます。ご主人の退職年齢を入れて、想定する退職金を入力してください。年金の開始が70歳からなのか、65歳からなのか、67歳からなのかで、入れたら第1回目で計算した年金の受取額を、年金状況のところに入れていきます。ここでは、ご主人が65歳で退職。年金の開始も65歳から。退職金は2000万円。年金受給額は180万円。奥さんが、退職年齢40歳。年金開始年齢は65歳。退職金が500万円。
 その下の子供の状況で、第一子と書いてありますが、そこに名前を入れて、隣に年齢を入れていただきます。第二子にも名前を入れて、年齢も入れていただきます。右側には、子供がいないが何年後に子供が生まれることを想定される方は、それを入れていきます。それがなければ、ここは空白となります。ここでは、2歳の娘さんがいて、1年後に息子さんが生まれる想定です。
次に、貯蓄額を入れる欄がありまして、今いくらあるかを入れてください。ここでは、400万円と入れてあります。金利は0.02%。この次は、支出状況。基本生活費のところは、食費、光熱費、通信費など、入れていただいたものが自動計算されるようになっています。今度は上昇率。物価はどのくらい上がるのかということ。2%は今のところまだ過剰だと思いますので、1%くらいにしていただければ。次に予想インフレ率を入れていただき、そして居住費。賃貸の場合は賃料を。住宅をご購入されている方は、購入時期が何年後と書いてありますが、3年前に買ったという人でしたら、ここを−3にします。それで自動計算されるようになっています。運営費は、マンションの場合は管理費・修繕積立金がいくらなのかを入れていきます。金利は、当時で何%なのか。今は、住宅ローンの場合は0.775%。返済期間はご自身で想定して年数を入れていただいて結構です。取得費用は、購入価格の10%くらい。借入総額を計算して入れると、借入総額からローンの支払いが自動計算できるようになっています。ここでは賃貸で、購入時期は1年後。空白にしてください。次に、主な臨時支出のところがあります。想定しているのが、私立幼稚園が初年度の給付金が35万円。年間費用23万円。公立小学校が56万円の31万円。公立中学校が80万円の50万円。私立高校が75万円で年間が60万円。私立大学が150万円の80万円。これを想定して入れてあります。自動車の購入時期。ここでは10年後ごとに買い替え。価格150万円。上昇率は、物価上昇率1%で想定していますので、1%で入れてみたらいいのでは。みなさんにおきましては、インターネットで地域の学校を調べると、入学金や月々の支払額が出ていますので、入力していただければと思います。文科省のHPに、学校種別の公私比較がありますので、これを参考にして入れてもいいと思います。エリアによって全然違いますので、そこは調べてもらえればと思います。
 次に、グラフのところのライフプラングラフを開けてください。ここでは、46歳で借金生活に。奥さんが40歳で退職する影響なのですが、退職できません。ある方がご夫婦で見えて、実際に手入力でやったときも同じように出て、奥さんの希望は、子供たちが高校を出たらご自身の趣味のために会社を辞めて、毎月の支出を習い事に月3万円掛けることでしたが、借金生活になると出ました。数字は嘘を言いませんので。今やってもらったのは、上昇率1%。
 お金に対して運用方法を変えるだけでも、様子が変わってきます。いろいろな運用方法がみなさんのお手持ちにあるようでしたら、それに預貯金を回すことです。それで改善されることになります。ある程度、金融資産があって利回りが確定できる人でしたら運用で食べていけます。
今度は、賃貸の人は、分譲購入予定を入れてください。ここでは1年後で、金利は0.775%。借入金額は2000万円。すると、預貯金の分が2000万円のマンションを買ったので200万円はなくなります。預貯金が100万円に変え、運用は3.5のまま。34年返済。65歳で完済。その2でお話しましたように、今まで払っていました家賃の支出が、住宅を購入することによりましてストックに回って、最終的に65歳でローンの返済が終わるシミュレーションになります。ここで、グラフを見てみますと、物価上昇率を考えなければ何とかなりましたが、考えるとどこかでデッドラインが出てくるので、ない方がいい。ストックのお金がマイナスにならないのが一番いいと思いますが、この人は物価上昇1%なら79歳までは生活できますが、それ以降はできなくなります。住宅を買っただけでだいぶ違ってきます。
今度は、サンプルとして投資物件を買いましょうという話です。物件が3つまで入るようになっていますが、この方の場合はそれほど難しくありません。その場合、住宅を1年後に買って、5年後にワンルームマンションを預貯金を貯めて3つ買ったというシミュレーションでいきますと、借入が3000万円くらいになります。金利は2.5%。1000万円で、取得費用が200万円。賃料が5万5000円(上昇率0.5%)。運営費1万5000円(上昇率1%)。稼働率95%くらいにして、投資物件を1つ買いました。2つ、3つ目を何年後かに買う計画をして、キャッシュがないと買えませんので、ご自分の中でキャッシュが貯まったら、今、ワンルームマンションだと諸経費が10%。自己資金が10%なので、2割。1000万円の物件を買うのに200万円は買えます。属性にもよりますが、会社の属性がよければ100%ローンがOKですので、諸経費だけ出せば自己資金がなくてもいいので、1000万円の物件であれば諸経費100万円だけ用意すれば物件が買えます。その人の事情によって、担保まではいらないが連帯保証人にしてくれるとかだと、自己資金がなくても買えたりします。もう一つは、住宅ローンで余剰の担保枠がありますと、そこを担保に入れて自己資金がなくても買えます。ただキャッシュフローの問題がありますので、そこはよく計算してやらなければなりませんが、いろいろなことができます。個別相談に来てもらえれば方針を決めて実行となります。計画して実行の形でどんどん改善するようになります。
不動産の場合は、返済年数があります。その間、ずっとローンの返済をしなければなりません。その返済を賄えるだけの賃料を生み続けられるエリアでなければダメということです。利回りが高いという話で、例えば、地方へ行くとキャップレートが計算できません。前回、ある地方の物件を投資家の目でどのくらいで買ったらいいのかという相談がきて、ある地域に2日間行って、全部試算して計算してみたら、キャップレートが分かりませんでした。積算方法でやるのですが、これだけでも分かりませんので、空室率から逆算したキャップレートを想定して入れてみたら、絶対に買ってはいけないという結論が出ました。地方へ行くと、計算が難しいです。首都圏の場合は各駅でキャップレートが分かります。日々動いていますので。一般の人が難しいところです。ウチの稼働率が高い理由は、駅から10分以内の物件しか買わない方針だからです。また、広さも。昔は、渋谷や新宿だったら14平米くらいでもよかったのですが、これが全国に増えてしまいました。例えば、鶴見で14平米だと無理です。最低16平米は必要です。あとは、室内に洗濯機置き場を作った上で、ドラム式洗濯機をつけてしまいます。すると、女性も喜んでくれます。ファーストインパクトでそれを借りてくれることになりますので、そんなことが通用するエリアに投資することです。通用しないエリアには投資しないことです。そこは、管理運営と投資を同時にやっている会社でないと無理ということです。
あとは、運営するときに、いい物件であればあるほど、反対側から考えてみてください。どうしてこの人が売るのという。ワンルームでおかしな人が入っていると、中がグチャグチャ。全部総取り換えになると、ワンルームといえども180万円くらい掛かります。お金が足りなくなるが、ウチが管理しているから分割で支払ってもらって支出を減らすということもやっているので、サラリーマンが不動産投資をやるには、プロと一緒に始めた方がいいと思います。
3回にわたってお話しましたが、お金に対する価値観についていつも思うのですが、お金は人生を豊かにしてくれることに間違えはありません。お金があれば幸福なわけではありませんが、不幸なことのほとんどを解消できます。貧乏は人をダメにします。年金の健康診断というのを、前職の会社からやっていた手法です。それでやってみた人は、みんな助かっています。なぜ始めたかといいますと、自分自身が年金の制度をよく勉強して、もらえる額に驚愕したからです。自分でも16万円ちょっとなので。その収入では今の家計は維持できないので、いろいろ考えなければいけないと思いました。働く中で付加価値がついてきて所得も上がってきました。でも、それが劣っていると思ったからできたのです。また、不動産業の不安定さがよく分かり、小さい会社でしたので退職金が出ないことを前提に考えたので、不動産投資を始めました。人間、生まれてから死ぬまでが勝負なので、人生はそもそも楽しむようにできています。今考えているのは、幼少時代があって、学生時代、社会人時代。自分はまだ社会人。みなさんは、きっちり決めて今から計画して老後を楽しめばいい。次の時代を熟年時代と決めていて、辞書だと熟年時代は40、50らしいが、それは社会人時代と被っているので熟年時代とは言いません。自分はリタイアした後を熟年と思っています。その1のときに出た「夫婦でアルバイトをしましょう」って、嫌ですね。そういうことのないように少なくとも熟年時代は孫が来たらお年玉をあげないと。子供に頼らないようにするには、準備が必要ということです。楽しむためにお金は必要ですので。お金は嘘をつきません。


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2019年10月25日

家を売るとき、どうしたらいいの?FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」昨日放送のご回答!

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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質問です。 旭区 38歳 主婦

Q)  現在、2LDKのマンションに夫、小5の息子と3人でいるのですが、息子が中学に上がる前に、今のマンションを売って、もう少し広いところを購入したいと思っています。
今のマンションを売りに出す前に、リフォームはしたほうがよいのでしょうか?
夫は、次に住む人や不動産会社に任せた方がいいんじゃないの?と。

中古のマンションを売りに出すときには、まず生活臭をなくすことと清潔感があるように整えておくことが必要です。
現在、比較的住宅は探しやすい時期に来ていますので、まずは先売りが良いと思います。
先売りとは、先に自宅を売って、決済、つまり残代金をもらう期間を少し長めに取って、その間に購入する場所を探すと言うことです。
大体このような売り方をすると、購入希望者は現在の所有者が住んでいるときに見学に行きます。
すると不動産の会社が立ち会った上で所有者の人も立ち会うわけですが、この時に住んでいる状況で購入希望者がここに住むメリットが感じられれば購入する可能性が高くなります。
そして購入希望者は、この物件を購入すれば自分でリフォームをすることになりますので、売るときにわざわざリフォームをする必要もありません。
ただし、壊れているものは修復しておくようにしましょう。
また購入希望者が見に来たときに、不動産業者に任せきりにせず、あなたがこの物件を買ったときの意思決定はどのようなものだったかを考えて、購入希望者に説明をすると言うのが重要です。
私も昔、住宅販売の仕事をしていた時に所有者の人に注意をしていたのは、まず案内の前に続きをして空気の入れ替えをします。
そして家具などにも、ちょっとした工夫をしてモデルルームのようにしてもらえます。
そして事前にこの物件の良さ、つまり駅までの距離とか買い物の場所とか、子供がいれば公園など、その他学校や生活する上でのインフラを説明してもらうようにしていました。
通常、売主は買主より年上で、そこに住んでいる生活感は買主よりも分かりやすいと思います。
したがって、自分が住んでいた具体的な生活感を説明すると、非常に売りやすくなると思います。
実は当社でも、住宅の販売も行っていますし、コンサルティングも行っています。
現在のような時代においては、住宅の購入などはかなり有利に取引ができると思います。
現在、年金の健康診断と言うサービスを行っていながら、住宅の販売も行うことになっています。
その際に我々は、無理せずに購入できる金額の範囲で最適なものを紹介するように努力しています。
住宅の買い替え等も、ぜひ当社CFネッツを活用していただけばと思います。
CFネッツでは、ユーチューブを活用したオンラインセミナーを行っています。
私やCFネッツのコンサルタント、住宅などを担当するものも登場しますので、ぜひ、CFネッツオンラインセミナーで検索してユーチューブの動画をご覧いただき、チャンネル登録と「いいね」を押してください!

 
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本セミナーでは、投資家の皆様がそれぞれ個別に運用している収益不動産の現在価値を再評価して内部留保金の積み上がり額を試算出来るノウハウをお伝え致します。その結果、運用を継続するより売却した方が良い不動産を見極め、売却したら次に何が出来るのか?について、実例を使いながら詳細解説を致します。


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いつも支払ってくれる人から、いきなり支払が途絶えた。必ず支払うと約束していた人から、支払が一切なく、連絡も取れない。このような事態に直面したとき、どう対応しますか?諦めてしまう前に、少し待ってください。もしかしたら、その未払金を回収できるかもしれません。本講座では、不動産会社の督促部門に所属する現場責任者の片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。投資不動産を購入したが、確定申告で分からないところがある、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。
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2019年10月24日

今後必要なのは、資産防衛。その資産は、お金ではない。

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本日の朝礼は

世界中が大きな物価高騰、インフレに苛まれている。
いまや日本の物価は、海外から見ても割安だ。
どうしてこのようなことになったかというと
ハイパワードマネーがもたらしたインフレだ。
通貨供給が増加したインフレは、通常の様々な市場を
崩壊させ続けている。
今後の資産防衛は、命を守る食料や水を確保できる資産
つねにその時の通貨で利用させる賃貸不動産で
カバーすることだ。

というような話です!


「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。

過去のものはユーチューブでも視聴できます!

ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!

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※下記文書は、ユーチューブの内容を企画社員が文字おこしをしたものです。



 昨日は宅建試験日で、祝賀会とIREMのサンフランシスコでのイベントの報告会を行った。社内受験者の合格率が年々上がってきている。いい傾向。サンフランシスコでは、年収600万の人は貧困層。1200万円くらいの人が何となく生活できるのだが、賃料が月々60万円。しかし、その分物価が高い。連動して物事を考えると、日本の物価は異常に安い。原因は、FRBが印刷を続けてきたドルの価値が失われているから。お金の対価を考えたときに、ラーメン1杯15ドル、それに税金が取られる。その他、海外にはチップの制度があり、どこへ行ってもチップ。それが全部、足し算でつながる。ラーメン1杯が原価でドル110円で計算すると、15ドルということは1650円。日本でラーメンがいくらと考えたときに、単純に考えて高くても900円。すると、今の110円のドルは購買力平価というが、過去は180円といわれていた。今は、海外と比較して購買力平価が60円くらい。つまり、今のドルの価値が慣性的。FRBがお金を刷るために、アメリカの国債を買って印刷する。日本もそう。国債を国民は買っていない。日銀が買わなければ国債は売れない。

今、ドルを維持しなければいけないため、誰がに国債を持ってもらわなければいけない。中国は、昨年まで米国債を所有するランキングではトップだった。今年に入ってから下がってきて、米国債の所有は、現在は日本がトップ。日本は米国債を支え、FRBも支え、ジャブジャブになったお金が交換対価として倍以上の物価の高騰になった。それに伴って人件費も上げざるを得なくなった。

昔、会社の海外旅行の行き先で、先進国だとお金が足りなくて借金する人がいたからそれではまずいとなり、インドネシアやタイへ行っていた。体感的に物価が安いと思った。今、ドルベースの生活をしている人たちが日本へ来たら物価が安くなる。それで日本への観光客が増えてきた。日本は物価が高かったが、今は安くなった。知らないうちに周囲の国々でインフレが起きた。日本もインフレが起きないとおかしかった。円高が進んで相殺されているが、ここは限界。その先は27日のセミナーで。

今、資産防衛をするべき。江戸時代から家賃があった。お金の価値が全部チャラになったことがある。第二次大戦のとき。流通していたお金が敗戦とともにパーに。1円の価値もなくなった。家のあるものを背負って田舎へ行きお米と交換していたが、交換レートが半端でなかった。江戸時代からいろいろな通貨の変化があった。しかし、家賃はずっと取っている。不動産は、経済的価値がなくならない限りは、その時の通貨で維持できる。「不動産は負債」と言っている人は、会計の勉強をしたことのない人。住宅を持っていない人は、買った方がいい。

 三浦に引っ越したのは、食料をいつも確保できるから。今回、あちこちで台風による被災があったが、三浦は意外に被災がない。津波もないし、地震でも家が倒れたことがない。半島だから増水もしない。これから先、一番重要なのが自分たちの命を守ること。要するに住宅。もう一つ、資産については常に交換できるものを準備しておくこと。銀行にお金を預けておくのはリスクだと思う。今、利率は0.02%。インフレリスクをカバーするために何をしてきたかというと、不動産投資。それに基づいて資産を拡大した。みんなも恩恵を受けている。本質はここ。自分自身のこともよく考えてください。

50過ぎてから年金問題に取り組むのは大変。30代の半ばからは将来の年金について考えていく時代になった。自分たちの上の世代は社会保障が潤沢だから、老後も生活できる。ねんきんネットで調べてみて下さい。老後の生活は絶対無理。それをカバーするためにいろいろな手を打っておかなければダメ。お客さんを説得させるためには、自分も経験しないといけない。ねんきんネットで調べて将来のことを計画すること。自分たちが情報を提供することで救われるお客さんがたくさん出てきます。



 

 

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不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。弊社代表の倉橋は、2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告もしてきました。にもかかわらず、昨今では不動産投資や詐欺的な運営会社の破綻、さらには金融機関の不祥事などのトラブルが頻発しています。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え「不動産とお金の話」と題したセミナーを開催することになりました。ぜひお越しください。


ちなみに三崎&大船で和食職人、見習い、スタッフを募集中!

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将来不安の対策に人気の不動産投資。不動産投資は、物件を購入しさえすれば利益が必ず出るものではありません。正しい分析と情報収集をしっかり行なっている人が成功を収めることができます。今回のセミナーでは、投資として向いている物件やエリア・買ってはいけない物件の見極め方をご紹介いたします。初心者の方にも安心してご参加いただけます。ぜひこの機会にご参加ください。
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当セミナーでは、弊社コンサルタントが普段使用している投資分析ソフトを用い、 実際売り出している収益物件をもとに投資分析を行い、適正な価格の算出方法、購入や売却時に掛る諸経費、減価償却費や利息の計算から導かれる税引き後のキャッシュフローをシミュレーションする手法を学べます。
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このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、投資指標を説明。不動産投資で使う数字の構造を理解できるようになります。第二部では、「不動産テック」の影響を受け、日々変化を続けている仲介業務や募集広告、価格査定やリフォーム・リノベーションについて“福岡の今”も踏まえお話致します。不動産投資に興味をお持ちの方や、既に不動産投資・運用をされているオーナーにとっても有意義な情報を得ていただけるのではないでしょうか。
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「2000万円」というゴール設定は正しいのでしょうか?例の報告書をそのまま鵜呑みにしても本当に大丈夫でしょうか?本業と副業の両立は本当に現実的でしょうか?本セミナーでは、「老後までに純資産1億円を築く」ことをゴールと仮定し、そのためにはどのような不動産投資のフローを進める必要があるのか、どのようなリスクが存在し、どのようなポイントに着眼すべきなのかを単純明快にお話させて頂きます。投資計画だけでなく、物件選定のポイントや、運営管理のポイントに至るまで、CFネッツのPM事業部のトップである不動産コンサルタント小川だからこそお話できる本セミナー、初心者から玄人まで、あらゆる方に聞いて頂きたいセミナーです。
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フィナンシャルリテラシーの欠如(3)
また、やってしまった!
フィナンシャルリテラシーの欠如。その2
フィナンシャルリテラシーの欠如。
 


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2019年10月22日

インプットだけでは駄目だ。学ぶだけでは価値は生まれない。


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本日の朝礼は

教育は、教えることではない。
実行(行動)が伴って初めて価値が生まれる。


というような話です!


「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。

過去のものはユーチューブでも視聴できます!

ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!



※下記文書は、ユーチューブの内容を企画社員が文字おこしをしたものです。



先日、優秀企業視察ツアーがあった。大阪のコンテナを活用したホテル。形はコンテナだが、実はコンテナではない。ラーメン構造の重量鉄骨造。それをホテルとして活用している。これをツアーの中に入れた理由は、面白いビジネスモデルだと思ったから。実際に現地で見てきて、良かったと思った。これを活用しながら何ができるかをずっと考えていた。今、新しい建築物を作るつもりでいて、これまでは木造で考えていたが、コストを考えたらこの方がいいかなと考えている。

 訪問した企業は、京町屋でビジネスモデルを構築している。他地域では無理と思った。潜在的な土地の価値が違うから。びっくりしたのは、当時は60戸もないような町屋を活用した民泊や宿泊施設。これが2000戸になっていて、飽和状態になりつつあることを知らなかった。ホテルはオリンピックに向かって作っているが、問題は終わった後。どのような形で活用するのか研究しないとダメということを思い知らされた。自分は現地でいろいろな形で勉強させてもらっているが、必ず出口を考えている。みんな研修へ行くと勉強した気になっているが、これは勉強ではない。得た知識を仕事としてどのように活用するかが重要。知っているだけで偉そうにする人がいる。活用できないのでは価値がない。自分は、勉強したことについては結果を出すようにしている。ツアー中はいろいろなことを考えながら勉強してきた。

富岡(横浜)に複合医療施設があるが、昔、ボストンへ行ったときに景観条例があった。これは古い建物を保存する必要性を考えおり、全体的な価値を創造し、行政や金融が一緒になって作り上げた街だった。ただ、放置していたら100年も持たない。コツコツと手を加えてきたから街並みになっている。100年持たす技術は既にでき上がっているが、問題は100年持つだけのデザイン性があるか。日本にはまだない。京町屋は100年以上持たせる技術を平安時代から作り上げている。それを取り入れる町屋造りと、欧米の古い町並みを保存するものは、シンメトリー。町屋もシンメトリーだと思った。中心から左右が同じデザイン。建物の雰囲気が全く変わる。このデザインは意外に知られていない。日本の設計士はみんな間取りから始まる。窓の位置を揃えるだけでも景観は変わってくる。これを海外で学んできた。これは財産。自分の時間を使って得てきた財産。これを咀嚼して何を考えるかが大事。これをできる人とできない人がいる。できない人は、時間の価値を考えない人。

我われは不動産コンサルの仕事をしているが、このビジネスモデルを作り上げてきた。前の会社でダラダラしていたままだったら、住宅販売の仕事をしている。何も面白くない。今までの経験がただの踏襲になる。これから先、通用しない。

来年、時短になる。週休2日制を考案したのは、松下幸之助。1日は休んで、もう1日は勉強しなさいということで。それが拡大解釈されて、働き方改革になった。ウチは従わざるを得ない。中企業になったから。今、大企業の人たちも研究開発の時間が取れないと言っている。コンサルタント養成講座に新人に参加してもらっているが、必要があるかということ。主体性や自主性のある勉強と、それがないのとでは、世の中全く違う。価値を求める人に与えてあげた方がいいと思っている。本当に勉強したい人に時間とお金を与えられるのかといったら、与えられない。来年は来たくない人は来なくていいし、選択も我われが決まるのではなく、行きたい人の候補から集めることに。これは、営業時間ではない。自分は、会社から与えられた研修には必ず行っている。結果は必ず出している。もう一つ、代休は1年間に何十日もあった。そのうちの1週間を使って、自費で海外に1人で行って写真を撮ったりしながら勉強してきた経緯があった。これを毎年1回やってきたから、集中した勉強の時間が取れた。休みの使い方を計画的に行う。これが一番いいやり方だと思う。来年、5日休みが増える。研修をやっていられない。自由に参加していただく。自分の価値と思う人に。


 

 

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不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。弊社代表の倉橋は、2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告もしてきました。にもかかわらず、昨今では不動産投資や詐欺的な運営会社の破綻、さらには金融機関の不祥事などのトラブルが頻発しています。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え「不動産とお金の話」と題したセミナーを開催することになりました。ぜひお越しください。


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当セミナーでは、弊社コンサルタントが普段使用している投資分析ソフトを用い、 実際売り出している収益物件をもとに投資分析を行い、適正な価格の算出方法、購入や売却時に掛る諸経費、減価償却費や利息の計算から導かれる税引き後のキャッシュフローをシミュレーションする手法を学べます。
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2019年10月21日

ねんきんの健康診断、第2回目をアップしました!

 
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ねんきんの健康診断 その2




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今、年金が足りないと言われていますが、本当は足りなくありません。日本の財政においてもお金が足りないと言われていますが、お金は刷ればできてしまいます。バランスシートを無くして払う分だけ刷ってしまえばいいのです。世界はそうなっています。日本は公共投資をやめてしまったので財政が悪くなっていますが、公共投資は資産なのでカウントしなくてもよいのでは。  ご自分の計画を立てるときに、何が必要かということです。まずはバランスシートで考えましょう。まず、資産があります。負債があります。資産から負債を引いたのが純資産です。純資産の数が多ければ多いほど、将来的に有利になります。所得500万円の人が400万円で生活すると、差し引き100万円が預貯金に残ります。残った預貯金は、資産の中に入ります。不動産の資産です。保険や証券、株式も資産です。預貯金を投資するというのは、預金を不動産に替えるとか、保険や証券を買うことは資産の移動になります。これを投資といいます。預貯金を支出に回すのは、消費です。100万円を消費に回すのか投資に回すのか、ここが一つの違いです。年収500万円の人が500万円で食べることは可能です。でも、入院しなければいけなくなったり新たな買い物をしなければならなくなった場合、借金することに。借りたお金は元金の利息で返さなければいけないから、支出が増えます。収入が一定なのに支出が増えますと、アンバランスになります。お金がないので負債を増やすことになります。元金だけでなく金利も返さなければいけないので、最後は破綻することになります。  資産を投資に回すこと。これは重要です。自分の場合はたまたま25でこの業界に入り不動産のことを勉強したら、消費が多すぎると思いました。オートバイを何台も持っていて、車も2台所有していました。友達付き合いも多かったですが、考えてみたら、何か間違えていると思い、車を全部売りました。  健全なキャッシュフローとバランスシートを作るには何をするか。まずは資産を増やすことに徹することです。年金に頼らなくても平気にしておけばいいのです。年金はお小遣いみたいなもの。お小遣いで生活しようと思っていてはダメです。自分が生活基盤を作った上で、「年金もらえたら旅行にでも行けばいい」という発想にしないとダメです。支出を減らして投資の収入を増やすことも大事です。また純資産の増大を図ること。不動産や乗用車は、自分の教訓ですが不動産投資で得たキャッシュフローで返済すればいいということです。投資して所得が上がってくると、この部分を住宅ローンに充てて自分の源泉所得から払わない計画でちょうどよくすれば一番いいのでは。  ここから、ねんきんの健康診断のメインテーマです。CFのび太くんが30歳の場合、上場企業で手取り収入400万円。奥さんは医療系で280万円。現金預貯金は480万円くらいで、利子所得400万円、定期預金に入れていて0.02%。利子収入は800円。お金は、物価上昇率を考えて準備しなければなりません。スタート時の預貯金が400万円。退職金が1500万円くらいの試算。年金は夫婦で300万円くらいで入力すると、数字が出てきます。すると、70歳で破綻することに。のび太夫婦の改善策は、住宅を買って居住費を住宅ローンに変えればいいということです。賃貸で払っているようなので、それをローンに充てればいいということです。あと、30年返済で65歳に完済。自動車の買い替えを2回に減らす。80歳まで夫婦でアルバイトで稼ぐ。65歳からは生活費を300万円に切り詰める。すると、住宅ローンの返済が終わるときに支出が減ることになりますが、88歳で破綻することに。今、人生100年時代なので、12年足りない。この対策で、3000万円くらいのワンルームマンションを買うことです。若いときに気が付いたら、100歳でも安心です。  次に、DCFの考え方がありますが、物価上昇率をみなさん考えていません。政府は、2%の物価上昇率でのインフレを目指そうと言ってます。インフレを目指す理由というのは、インフレタックスが挙げられます。約束しているお金について、インフレが起きたらその時のお金の価値で払えばいいということになるので、税金の負担率が下がります。それをインフレタックスといいます。10年前の定期預金が0.02%。10年後、1000万円のお金が1002万18円になります。10年間のインフレ率が2%だとすると、1219万円。219万円は損だったという考えがなければいけないということです。自分が銀行預金にお金を預けない理由は、損するから。ここに1000万円のお金があるのならワンルームを買った方がベターとなります。すると、預貯金除くと2万円しかないから定期預金に入れておいたら経済的な損失は217万円。このような物事の考えを日本では教えていません。欧米では、ハイスクールで習います。だらら、海外の人は、大学に入ったら動き方が違うのです。  不動産投資は、投資物件に対してお金を借りて自己資金を少なく。低金利融資でレバレッジをかけて投資します。この技術について、住宅購入も不動産投資の一部ということです。収入500万円、支出400万円の人。毎年100万円の資産ができます。負債ゼロなので、純資産は100万円です。3年経ったら、預金300万円。負債ゼロで純資産300万円。さらに10年間同じことをやっていたとすると、1300万円の預貯金ができます。負債ゼロで純資産は1300万円。しかし、こう思ってはダメです。2000万円のマンションを買ったとしますと、自己資金100万円で住宅ローン1900万円組むことになります。住宅ローンの仕組みですが、ほとんどが元金。お金を払っていますが所有権は移転していますので、このお金は資産になります。これは投資となります。利息は経費ですので、返ってこないお金です。賃料は永遠の支出。ローン支払いの元金は資産。賃料が安いことはメリットだけではありません。  お金を貯めても生活費に賄えないということで、1000万円の預貯金は毎月20万円使えば、約4年で枯渇します。20万円を毎月受け取るためには、3500万円を7%で運用できれば足ります。投資は元本を取り崩さないで果実は毎月享受できる不動産投資が最適です。そして働いている間に3500万円分の不動産投資を実行し、定年退職までに実現可能です。  あと、投資の理論を知らないといけないので、軽く説明します。レバレッジというのがあり、1億円の物件でネット収入が750万円ですと、利回りは7.5%。これは、仕入れ価格を下げるか家賃を上げない限りは、利回りが上がりません。そこでどうするかといいますと、自己資金を20%入れます。残りの8000万円を金利3%で借りたとしますと、元金は経費ではありません。この物件を買った経費は、金利だけです。そう考えますと、支払い金利は240万円。差し引き収入が510万円。この投資で回したら、2000万円を入れて出てきたお金が510万円なので、CCRは25.5%となります。内部収益も含めますと、4年で返済ができてしまいます。元金と利息を返したところで、元利金の返済が25年ですと、450万円で大丈夫です。差引収入が295万円。元金を返した後に、入ってくるお金が295万円あったとすれば、CCRは14.75%なので、7年くらいで回収ができます。また再投資すれば、2000万円が返ってきて、次の投資をしたら、3年で回収できます。これを繰り返すと、資産が増えることになります。金利が1.2%の人だと、同じ借入金でも金利が下がったら、元利金支出が370万円なので、CCRは19%。5年で回収できます。これをどう活用するかが重要です。  もう一つ、必ず覚えていただきたいのがV=I/R。VはValue(価値)で、Rはキャップレート。Iはインカム(収入)。ウチの社員は駅ごとのキャップレートを全部分かっています。「ここだけキャップレートが高いぞ」というところへ投資をします。そうすることで、V(バリュー)の価値が見いだせます。利回りが低ければ低いほど、価値があることです。だから、今の利回りよりも下がる物件を買うことです。今あるキャップレートの高いものは何かといいますと、地方へ行くと10%台の物件がたくさんあります。それらは、利回りが高くなければ売れない物件なのです。利回りが高ければいいと考えている人は、投資の理論が分からない人です。ネット収入が60万円あったとします。キャップレートが7.5%のエリアだったら、価値は800万円です。これが、同じ収入60万円だがキャップレート6%のエリアでしたら、1000万円です。つまり、キャップレートが低くなるところを買うこと。価値の上がるところを買うことです。  「金利が低いから不動産投資をやれば儲かる」という話があります。銀行に預けて置いたらいいという話で買ってはいけません。首都圏の平均滞在年数は1.8年で、2年で更新にならないからです。一度空くと、NOIが下がってしまいます。下がり続けて通常の賃貸相場になるのですが、そこで売ったら、1600万円で買った物件が1200万円でしか売れなかったら、譲渡益・譲渡損というのは売値から買値を引いたものなので、マイナス400万円。5年間でもらったお金は280万円しかないのに、売却損で400万円損してしまったら、この投資は120万円の損というのが正しい考え方となります。  今、ワンルームマンションや新築マンションがたくさん売れています。みんな提携ローンにつけて売ってしまうので、リスクです。逆に、新築がないと中古が買えませんので、やってもらった方がいいのです。5,6年から10年先の仕入れ物件なので、建ってないと困ります。買わなくてもいいのですが。適正なキャップレートで買った場合、ウチが750万円で買ったある物件、都心部で駅近の立地だったのですが、キャップレートは当時8%でした。  年金の代わりにワンルームの投資と言えども、覚えておいてもらいたいのは、不動産の場合は、売値を想定しないと確定利回りが計算できないことです。この理屈の分からない人は、キャッシュフローばかりで見るからダメなのです。ですから、キャッシュフローがいくらあってもマイナスになったらアウトということです。そこを見極めて投資をしなければなりません。もう一つ、不動産が下がったらどうするかという話なのですが、投資家は、投資したのは純資産。一番理想なのは、資産が増えて、毎月家賃が減るわけなので負債が減って、純資産が増える状態が一番理想的です。しかし、資産価値が下がっても、金利も安いから負債も減っております。投資した金額は、例えば2000万円なら2000万円として、2000万円が回収できたら、投資家の目で見ましたら、ディスカウントキャッシュフローの概念を外せば損したことになりません。このことを理解してやらなければなりません。

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不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。弊社代表の倉橋は、2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告もしてきました。にもかかわらず、昨今では不動産投資や詐欺的な運営会社の破綻、さらには金融機関の不祥事などのトラブルが頻発しています。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え「不動産とお金の話」と題したセミナーを開催することになりました。ぜひお越しください。、


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このセミナーでは、まず初めに数ある投資商品の中で不動産投資が優れているかを知っていただき、若い世代が融資を利用してどのような投資が可能なのかを説明します。不動産投資に失敗しないために必要な、物件の良しあしを判断できる「目」を養っておきましょう。
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本セミナーでは不動産に限らずすべての商売がこれで成り立つ!と言われるキャッシュフローツリーのご紹介と数ある投資指標の中から最低限これだけは抑えておきたいという4つの投資指標をわかりやすく解説!また不動産投資を行うにあたって最も重要な要素はたったの3つ!この重要な3要素をあなただけにお教えします。
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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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