CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2019年02月

2019年02月21日

不動産投資は、文化の変化に着目。

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沖縄の出張から帰り、朝からFMヨコハマの収録、そしてこれからジェイコムTVの「横浜人図鑑」という番組の収録。


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昨日、一昨日と、沖縄に出張の件は書いた。

沖縄には、もう25年ほど前から行っているが、凄い変わりようだ。

私の著書「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)が出版され、日本全国の宅建協会や業界団体に呼ばれて講演を行っており、沖縄では重鎮の某不動産会社が中心となって、毎年、講演の依頼をしてくれていたので、定点的に見てきている。

昔、米軍基地の土地は、安定資産であり、利回りも高いことから需要が高いと聞いていたが、現在では、かなり価値が上がって利回りは下がり、相続対策商品に変わってきているということらしい。

また、おもろまち界隈は、米軍の跡地を活用した市街地再開発事業で成功しており、今後、米軍の跡地の大規模開発は、当分進むという。

すでに利回りの問題ではなく、キャピタルゲイン狙いの投資に移行し、アジア全体のそれに等しい感じになってきている。

世界中のデリバティブ資金が膨張し、世界中の中央銀行が発行してきた資金は膨張し続け、実体経済の資金を回すどころか、債務を担保するために発行されてきた資金が、信用創造にまわることなく資産防衛に流れているから、金の現物や不動産に流れ込んでいる。

つまり、一般的な不動産投資資金は絞られる中、国や地方自治体が行う大規模開発などには資金が流れることになる。

我々からすると、本末転倒な感じなのだが、そのおかげで隣接地域の不動産価格は上昇してしまうのである。

これは、避けては通れない事象である。

沖縄では、ホテルやリゾートマンションの建設がラッシュであり、従来、見送られていた開発地域までもが、リゾートホテルの建築につながっている。

いままでは、坪当たり5万円でも売れなかったような土地にリゾートホテルが完成すると、その隣接地域が50万くらいになったりする。

オリエンタルランドのデズニーリゾートのようなもので、浦安を東京と称することで、千葉色を払しょくしたことで、近隣地価は上昇したのと似ている。

つまり外国人からすれば、この辺りは東京といっても遜色なく、世界の都市から考えれば、東京が狭すぎるのである。

話しはそれたが、つまり日本の文化が変わりつつあり、二極化が進むことで欧米諸国と同じような文化的思考回路が身についてきたから、そう遠くない時期にリゾートという概念がもっと進化すると考えられる。

単純に田舎がリゾートに向くということではなく、リゾートとして開発されたところがリゾートになるということ。

昔、アマングループの創始者、エイドリアンゼッカ氏が三浦半島の三崎地区で外国人向けの貸別荘を行ったことで、アジアンテイストの施設が受けることを知ったのであるが、これは今後の日本でのリゾート開発で大いに参考にするべきだ。

沖縄でリゾート関連施設を視察させて頂いたが、残念ながらリゾートという概念が盛り込まれていない。

ん〜、もったいない。

リゾートは、サービスを受ける側の立場で創らないとうまくはいかない。

そこが、しばらく時間がかかるところだろう。

あ、そろそろ準備しないと。

いま、コインパーキングに車を止めて、この原稿を書いている。

では。


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2019年02月20日

沖縄、凄い進化している。

最近は、ビジネス目線で見ることはなかったが、加盟店会議でいろいろな話を聞くと、かなり進化している。

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もう何十回も沖縄に来ているが、今回は加盟店のシナジープラスさんがいろいろ案内してくれて、写真は沖縄の山のなかにある蕎麦屋。

初めて行った。

昼ご飯を食べたのだが、超満席。

ソーキ蕎麦を食べたが、かなりおいしい。

ただ美味しいだけで、ここまで人が来るのかと考えると、たぶん、そうではなく、この建物自体が文化財に指定されているらしく、古民家を改造し、沖縄そばという料理に特化しているところが受けるのだろう。

文化×文化=特需

勉強になった。

宿泊先は、おもろまち。

とんでもない区画整理事業で、かつての沖縄とは大きく異なる。

現在、三崎港ラーメン沖縄店が出店されている街なので、結構、行く機会があるが、実際に宿泊して地元の人たちのいく店で食事をすると、これもまた、進化している。

いやあ、昨日はちと、飲みすぎた。

ちょっと時間がないので詳細はかけないが、いろいろと勉強になっている沖縄での加盟店会議だ。

これから不動産物件の見学ツアーに出かける。



では。


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2019年02月19日

今日は、朝から沖縄に移動する。

といっても、ゴルフや観光ではない。

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CFネッツの加盟店会議を沖縄で行うことになった!

今年に入り、様々なところに移動することが増えたが、先々週はバカンスで沖縄に行き、先週はMFクラブの連中と軽井沢のスキーに行き、今日は、これから沖縄である。

去年より、沖縄のシナジープラスという会社が、当社加盟店のインターンシップが始まり、せっかくなのでということで、今回、沖縄に訪問することになった。

不動産コンサルティング業務の普及について、急速に早めるために行っている加盟店組織であるが、正直言って、かなり時間がかかる。

なかなか業務の範囲が違うから、普通の不動産業務を行っている会社では、かなり時間もかかり、準備が大変なのである。

さらに、企業文化が違うと、結果的に当社の信用を毀損されることもあり、最近では、加盟については慎重に行っているのである。

とくに最近では、不動産業務について簡素化が叫ばれ、ITやAIなどが進化し、人間力のスキルが向上できない時代に、当社の業務は、まさに逆行しているように見える。

しかしながら、賃貸トラブルも多様化していて専門性が問われているし、昨今のアパートやシェアハウスの問題や金融機関の問題などが大きくクローズアップされる中、やはり、結果として、私たちの行ってきた業務は正しかったと評価がされている。

昨日も、某金融機関の役員が挨拶に見えたが、過去の当社の実績は、大きく買われている。

まもまく20周年を迎えるが、ぶれずにカスタマー・フォーカスの思想を貫いてきたことは、結果的に間違いはなかったといえる。

なかなか難しい道のりだが、やはり正しい道を貫いた方が、結果として近道なのである。

ということで、出かける時間だ。


では。


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2019年02月18日

資産をどれだけ築けるか。それをどのように引き継ぐか。

人の生き方には、いろいろある。

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ただ、漠然と生きることは勿体無いことなのである。
人は、誰しも歴史観をもって生きることが大事だ。


というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!




この前久しぶりに、不動産コンサルタント養成講座で講演をしてきました。今年の5月から本格的に不動産総合戦略協会の主催で認定事業になるので、今回は養成講座として最後ということで講演をしてきました。
これも結構歴史があって、前職の会社にいたときに住宅新報社でプロ養成講座を引き受けて6回コースで賃貸管理、家賃の督促の手続き、売買の営業、リーシングをパッケージにたのがきっかけで、30人ぐらい来ていて非常に人気の講座でした。
CFネッツを設立してから不動産コンサルタント養成講座として倉橋塾を始め30年近くやっている。
昔は口頭でやっていてレジュメはほとんど無く、簡単な参考資料程度だった。最近は細かく資料を用意して、今回は建築とリフォームのコンサルでした。去年は相続対策について話をしていたけれど、相続については鎌倉鑑定が講座を受け持っている。
今回は三崎下町城ヶ島活性化事業について細かく見てもらった。

商店街の150坪の土地を購入したから、解体をするので海南神社でお祓いをやってもらって、午後から講義をやった
プランニングを考えているときに収益性が足りないかなと思っていたら、三崎の街に駐車場が足りないからコインパーキングと思って電話をかけたらバタバタと話がまとまって、利回りで解体費込みで6%ぐらいで回るくらいになった。建物を直して4%ぐらいで回すより解体して駐車場にすることになった。

今、莫大な資産ができている。コンサル養成講座に親子で参加した方で元々は床屋さんだったけれど今は不動産のコンサル業をしている。元々のきっかけはDVDを見てもらったことがきっかけ。これもまた歴史の一つ
人は歴史で何かを残すか。若い頃に住宅を買うことにして25歳で住宅を買った。
不動産の場合、今の支払っている家賃と同等の支払いで購入できる物件、これはローンコンスタントで割り戻せばすぐに分かる数字、この数字にあったものを購入するということはどういうことか。
家賃は経費でなくなる。同じ金額で物件を購入して返済が終わるとその時点で資産が残るということ。それを若いときにわかったから、自分の支出する家賃を物件のローンに当てた。
25歳のときに25年ローンだと50歳でローンの返済が終わる。家賃は大家さんの懐に入るけれど、ローンは自分の懐に入ってくる。同じ金額のものを50歳まで住むとして家賃だとそのお金は溶けて無くなるから、家賃の他に預貯金を残さないとお金は残らない。同じ物件を25年でローンを組んでいたら自分のものになる。資産のことを考えると、毎月支払っている分がストックになる。

三崎の町の物件をコツコツ買い続けている。考えてみたら、10年位かけて買い続けていたら、そういえば1000坪ぐらいの面積を買っている。これは買ったから在るので、買わなかったら無い。自分の所有している物件で運営している事業は返済か進むことで自分たちのものになる。今思いついたとしても60歳からでは出来ない術。25歳のときからやったから今がある。24年前にやりだした時、若かったから勇気があった。60歳で全部返済ができると思ったから。
今から30年のローンを組めない。若さというのは価値。

資産を自分の生きている間の時間にどれだけ築けるのか
住宅を買う意味がわからない人は60歳になって振り返ってみればすぐに分かる。家がない状態で同じ状態の家賃を年金で払うのは難しい。若い頃に気がつくかどうかで変わってくる。
自分の生活のことは自分でしか解決できない。毎月支払いをすることで毎月決算があるようなもの。自分の資産になるのか生き方の違い。意識することで行き方が変わってくる。自分の生き方は自分でしか決められない。意識していってください。



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今回の改正相続法では、1).生存配偶者の保護、2).遺産分割や遺言に関する紛争への対応、3).相続人以外の人の貢献などの制度が改正されており、実務への大きな影響が考えられます。この度、家族信託など相続の分野に詳しいCFネッツネッツ社内弁護士世戸孝司が、改正相続法の概要を解説します。







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2019年02月17日

最近、倉橋さんは、不動産投資してないの?

ある方から、質問があったらしい。

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なるほど、このブログでは、いちいちサラリーマン大家さんのように、どこどこの物件を買いました!なんと言うことは書いていないから、どうも誤解されているようだ。

規模が大きくなってきているので、個人では買うことが無くなったが、会社では買っていますよ!

昨年も、なんだかんだで5億円くらいは買っている。

特に最近は、「CF-1」という会社の購入が進んでいて、こちらでも宅建の免許を取得して、資産の入れ替えも行っている。

事業の場合、免許というものが必要であり、個人の方でも継続して売買をするような場合は、宅建の免許が必要になってくる。

特に、最近、サラリーマン大家さんの中で、持っている物件を売りました!などということを平気で言っている方もいるが、継続して売買をすれば、これは事業として認められるので、宅建業の免許が必要だ。

普通に買って、賃貸で貸しているだけなら免許はいらないが、買ったものを売って買い替える行為を繰り返すと業者と同じ扱いになる。

たとえば、地主さんが土地を売却する際にも、区画割をして売却する場合も宅建の免許が必要になってくるので、そこは気を付けないといけない。

よくよく考えてみると、当社の投資だけでなくクライアントの投資も手伝っていて、現在、750億円以上の不動産運用をしているのだから、ちょっとしたものである。

よく賃貸管理ということばを使うことがあるが、賃貸管理と資産運用は大きく違う。

賃貸管理は、日々のクレーム処理や賃料の滞納などを行うのであるが、不動産という資産運用はそれだけではなく、資産を優良な資産に組み替えたり、相続や事業継承などに備えたり、余剰資金をなるべく有利に活用したりと、様々なことが包括的に行えなければならないから、それなりのスキルを要求される仕事だ。

単なる賃貸管理の仕事であれば、様々な会社が行っているが、賃貸のリーシングから賃貸管理、資産運用などを包括的に行っている会社は、いまだ当社だけである。

最近、金融機関でも手数料商売として様々なサービスを構築しているが、これらのノウハウは経験の積み重ねでないとできないから、すぐにできるということはない。

ここの所、不動産を活用した様々な取り組みを行っており、むしろ日常的な不動産投資の話題などに触れないからと言って、それは仕事だから触れないだけである。

最近は、リノベーションについて、様々な誤った手法を行っている人も多くいて、そこは正しいノウハウを構築したいと考えていたり、住居だけでなくテナント系の新たなビジネスモデルを構築したいと考えている。

ということで、日常的な不動産投資について触れていないのは、そういう理由からだ。

今日は、これから先日買った土地の解体後のコインパーキングの会社と打ち合わせである。

これも当社で買った土地の新たな取り組みの一環である。


では。


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2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。

2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。

国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うCFネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。

併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。今回の講演は「無料」となっております。ぜひ、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。

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アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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