CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2019年01月

2019年01月31日

足元の景気拡大が高度成長期の「いざなぎ景気」を超えた?

誰もが、そんな実感がないのではないか。

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いざなぎ景気とは、昭和40年から45年まで続いた好景気。

私が小学校に入る年から5年間である。

この政府の発表をしている人たちは、私より年上だろうから、当時のことは知っていると思うが、現在とは大きく違う感覚のはずだ。

冷蔵庫、洗濯機、カラーテレビなどの家電製品は飛ぶように売れ、自動車もカローラやサニーといった大衆車が売れ続け、消費拡大、所得倍増など、当時を知っている人たちは、この政府の発表を苦笑して聞いていると思う。

私の家でも、どんどん生活家電が浸透してきて、電気屋が毎年、熱海の旅行に連れて行ってくれた。

また、当時、家庭にはお風呂がない家が普通で、あちこちの風呂屋があった。

私の家は借家だったが、田舎からおじいちゃんがやってきて、勝手に風呂場を増設してくれたから、風呂屋に行くのは小学生の低学年だけだったが、その内、一般家庭にも風呂場ができるようになり、生活は一転した。

また近所のおじさんが、サニークーペを買って、私たちをドライブに連れて行ってくれた。

そのころは、第一、当時の道路は舗装すらされていなかったが、みるみる道路は舗装され、街並みも一転することになったし、団地というものがどんどん建築された。

つまり、当時のいざなぎ景気は、国民の消費と海外の輸出で支えられていた景気だ。

現在のような混沌とした時代のものとは大きく違い、町中に活気があった時代である。

そもそも景気促進策は、消費の促進をしなければならなかったのに、消費税の導入という愚策を投じてしまった。

今年も増税するというから、さらに消費は冷え込むだろう。

国民の所得は、どんどん下がってきており、残業代も稼げない社会で、休日を増やしても消費に結びつくわけがない。

高額納税サラリーマンの経費を認めて、仕事に使うパソコンやスーツ、文房具などはどんどん買わせるとか、自己啓発のためのセミナーに参加する費用とか交通費を認めてやったり、家族旅行を福利厚生費で認めてやるとかすれば、消費はもっと促進されるはずである。

政府が赤字なのは、本来、納税義務を果たしている我々に責任はないはずだ。

今回の行政の不始末を見る限りでは、根底的な仕事に対する態度がなっていないのではないかと疑わざるを得ない。

そんなデータをもとに、消費税の増税に踏み切るとなれば、さらに失った20数年を、どんどん延長することになる。

いざなぎ景気の語源となった伊弉諾尊(いざなぎのみこと)は、きっとお怒りだと思うが。



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2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。

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2019年01月30日

人としての素養と人格。

上に行けばいくほど、馬鹿になることを知ること。

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人間なんて、さほど変わりがないことを前提で考える能力が必要だ。
大企業病の多くは、中堅以上の幹部の態度で会社がおかしくなるものだ。

というよ
うな朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
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※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。

先日、FM横浜で三崎港ラーメンと山田屋の生放送をやってきました。山田屋の黄川田くんはJcomの収録も含めて何度か収録に参加してもらっています。今回の生放送は彼の経験として見守ることにして黄川田くんに全部やってもらいました。
その後にダイヤモンド経営倶楽部の賀詞交換会に木内くんと一緒に参加をしてきました。基調講演はプロ経営者と呼ばれる方の講演でした。
彼はプロ経営者として有名になっているけれど、彼曰く経営は人、そして成果主義。
成果主義を外すと会社はおかしくなる。
彼の考えは徹底的に稼ぐ仕組みを作ること。企業の理念があって、その仕組みを作る。そして人材が育っていく。経営理念や会社のコンセプトってあり、人に関しては「この指とまれ」。
経営者向けのセミナーで言われることだけれど、桃太郎になんでいろいろな人がついてきたのか、日本一という旗印を建てたことで皆がついてきた。
会社の経営って、稼ぐことは当たり前。そして社会と照らし合わせてどうか。
個人がどう思っているか仕事をする価値観や考え方、ただ食うために働いている。これは一年生の考え方。
人に聞くことが出来ない人は人に対して教えることが出来ない。
私は中途採用でこの業界に入ってきた。わからないことはいろいろな人に聞いた。それは稼がないと食えないから。稼ぐためには営業する。それは聞くこと。どういうことをしたらいいか、どんなトラブルが在るか。聞くことで自分たちが成長しながら仕事をとっていく事ができる。
聞く努力、コニュニケーションが取れないと偉そうなふりをして、新人に対して威張るしかなくなる。上に行けがいくほどバカになる理屈を知らないと本当にバカになる。
中途採用で会社に入ってきたら、文化が全く違うのでいろいろなことをきいたり、お客さんと話したりして
一番最前列の情報を入れるようにする。そうしないと成長はしない。
効率よく仕事をするというのは少人数で成果を出す。
元々の素養は人間同士変わりがないことを前提としないから自分自身がおかしくなる。
そこの部分を改善していかないと行けない。今年からはそこをはっきりさせることが経営方針。
一年生が来たら二年生の態度をよく見る。二年生の態度を見ながら三年生態度を見る。一つのグループを円満に動かせる能力がこれから重要だと思います。よろしくおねがいします。


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三崎で横浜中華街の味が楽める?新たな取り組みとは?

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家族信託とは、ある目的のために家族に財産を信託するしくみです。相続対策として家族信託を活用すると、対象となる財産を自由に定めることができるほか、孫の代にわたる資産承継まで設計できるなど、他の相続対策に比べ、柔軟な対策ができるようになります。今回は、相続の専門家である小林とCFネッツ社内弁護士の世戸が実例を交えながら家族信託についてお話させていだきます。相続対策に対してご興味がある方、財産の相続方法にお困りの方は是非ご参加ください。



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第一部では空室を埋めるための4つのPを解説。「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか?」具体的な成功事例をもとに満室経営への第一歩を解説してまいります。第二部では『空室ゼロ』『家賃アップ』を目指したリノベーション方法を、好評の「2019年のトレンド予想」や「内装デザインのポイント」「実際の施工例」を含めご紹介いたします。





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アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。


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2019年01月29日

この期に及んで、まさかの発表。2022年度の税収、初の70兆円超え。

昔、何かの漫画で「ほら吹きどんどん」というのがあった。

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日経新聞では

財務省がまとめた今後3年間の国の一般会計の見通しで、2022年度の税収を71兆4千億円と試算しているという。

過去最高水準を見込む19年度の約62兆5千億円から上積みし、初めて70兆円台を突破すると推定しているそうだ。

税収で国債費を除いた政策経費をどれだけ賄えるかを示す国の基礎的財政収支は19年度の9兆2千億円の赤字から、22年度は5兆9千億円の赤字に改善を見込む。

この資料は、財務省が国会に提出する19年度の予算案の参考資料として示す試算なのだが、この期に及んで、名目で3%増の経済成長率を前提としたとしている。

これをうけて歳出は高齢化に伴い社会保障費が19年度の34兆1千億円から22年度は37兆9千億円に膨らみ、歳出総額は19年度比7%増の109兆円に増える見通しだ。


この人たちは、財務省という箱の中で、世の中を知らない人たちがデーターをみながら適当に調整して国会に提出するから、国会は過ちを犯すことになる。


この失われた20数年、だれも本当のことを口にせず、ただ失速をごまかしてきただけだから、そろそろまともに取り組まないと、世界中のクラッシュに巻き込まれることになる。


今日も、株価は朝から低迷しており、世界中のデリバティブ取引で大きな損失が起きている。

現状の世界経済の97%以上がデリバティブで出来ており、あまりにも実体経済を軽んじてきたつけが、そろそろやってくるだろう。

世界の好景気は、デリバティブで支えてきたわけで、巨大なバブルは日本の比ではない。

これらは世界中の中央銀行も加担してきたが、国自体の体力が疲弊する中、残念ながら支え続けることはできない。

そんな中で、消費税を増税するというのだから、実体経済の中での大きな「冷やし玉」となり、先の3%の成長など、ほぼ絶対にありえないのに、今回の発表である。

多分、国民の多くは

嘘だろ!

と思うはずだが、国会議員の人たちはこれを信じて増税に踏みきるのだろうか。

いやぁ、驚いた!


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2019年01月28日

1年生を、10年やっても1年生。3年生になるのが一番難しい。

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新春講演をやらせてもらいました。新規はラジオのお客さんが多くて最後に挨拶に来てもらいました。
昔から来てくれていいるお客さんから、馬鹿に効く薬のコンセプト的な話がいいみたいで、教訓も読んでもらっている。何がうちの会社の良いところかと聞くとやっぱり考え方だと言ってもらえる。
大事なことは考え方。
学校の教育は教科書に書いてあることの答えが書ければ点数は上がる。塾に行くと答えがある程度わかるから。覚えることで成績に結びつく。その教育をやったからどこかで殻を破かないとそのまま人生が続く、

一年生は社会に出たばかりだから懸命に働く。二年生になると部下に教える能力が必要。部下というのは教科書に書いていない部下を育てるという事にかなりの修練が必要になる。「使えない」という人は自分の能力が低いことに気が付かない。そこを気が付かないと一年生の考えのまま二年生になる。そのまま三年生になると、どうなるのか。三年生が二年生に指導できないとダメだから、実務について教えるときにコニュニケーションの能力がでてくる。結果的に三年生になるとうまくいかなくなって転職する人が出てくる。

今日から岡山くんが鎌倉に来ているけれど彼は高校新卒で入社をして二年間現場で叩き上げて、部署替えをした。これは高卒で二年間現場で叩き上げて宅建をとったら大卒と同じ待遇にする約束をしていたのでそれを実行した。
彼は、この場面では一年生だけれど現場をわかって実務を知っているからちょっと違う。
そこで三年生の仕事はなにか。一年生と二年生を引っ張っていく、ある程度実績を上げて結果を出す仕事ができるリーダー。
四年生になるとリーターの役割をちゃんと修練できるかどうか壁になる。ここが一番大事。
リーダーの資質がちゃんと出来た人が壁を超えられるか。そこが初めてマネージャーとしての資質だと思う。
それは誰が決めるか。誰かが言っていたけれど、馬を川に連れていくことは出来ても水を飲ますことは出来ない。それは馬が喉が渇かないと水を飲まない。馬が自ら水を欲する仕組みを作らないと水を飲まない。
人間もいつも能力に限界がある。自分の能力の限界を感じた階層で成長が決まる。
20代の転職は仕方がない、30代ならリーダーの資質を求める。
この業界で30年かけて六年生か七年生ぐらいのレベルになっていると思う。
在る一定のところになったときにプロジェクトリーダーになったら仕事が面白くて仕方なくなる。そこに達するから仕事が面白くなる。
仕事は面白いに決まっている。自分が楽しめる能力がなかったら仕事は面白くない。成果が出なかったら所得は低いに決まっている。
仕事はとってこないと無い。それにはお客さんの要望に100%以上で応えること。それを繰り返すこと。
その能力がつくのはやっぱり三年生、四年生以上にならないとわからない。
年をとって成長がないのは悲しいこと。在る一定のところで取り返しをつけるように努力をしないと仕事は面白くない。仕事が面白くないと部下も仕事が面白くなくなる。それをよく考えて行動してください。よろしくお願いたします。


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家族信託とは、ある目的のために家族に財産を信託するしくみです。相続対策として家族信託を活用すると、対象となる財産を自由に定めることができるほか、孫の代にわたる資産承継まで設計できるなど、他の相続対策に比べ、柔軟な対策ができるようになります。今回は、相続の専門家である小林とCFネッツ社内弁護士の世戸が実例を交えながら家族信託についてお話させていだきます。相続対策に対してご興味がある方、財産の相続方法にお困りの方は是非ご参加ください。



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不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全9つの投資指標を説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。



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2018年、「かぼちゃの馬車」事件などの影響で金融機関の融資が大きく変化しました。新しく資産形成を始めるには難しい状況のように思われますが、入居者ニーズの高いエリアの優良な投資用不動産というのは好調に取引が行われているのが事実。本セミナーでは、現在の状況のなか資産拡大を進めるための方法としての出口戦略、また現在でも取り組み可能な代替え投資を学んでいただける内容となっております。これから不動産投資を始めようとご検討されている方にも、出口を見通した資産形成の進め方を学んでいただける貴重な機会となっております。この機会にぜひご参加ください!


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2019年01月27日

資産運用会社、業績悪化で人員削減。株式に偏った経済の結末。

ロイター通信が発信?!。

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昨日の続きで、ロイターネタ。

[ロンドン/ニューヨーク 21日 ロイター] - 資産運用会社は金融市場の動揺で業績が悪化し、大手が相次いで人員削減計画を打ち出した。規制強化や技術向け投資でのコスト増も経営を圧迫しており、業界再編が一段と進みそうだ。
株価指数の多くは昨年、世界金融危機後で最悪の下げを記録し、他の金融資産も大半がマイナス圏に沈んだ。市場のこうした動きを受けて資産運用世界最大手のブラックロック(BLK.N)と3位のステート・ストリート(STT.N)は今月、人員削減を発表。ヘッジファンドのAQRやバリアズニー・キャピタルも人員を減らす方針だ。

上記はロイターに書かれた記事だが、日本でも資産運用会社というのがかなりある。

下記の図は、金融庁が行ったアンケート結果なのだが、
左側が損した分のグラフ、右側が得した分のグラフである。


図1

多分、回答していない金融機関も多いと思うが、このグラフでは最下位は地方銀行、下から2番目がかなり大手の金融機関である。

これは最近、金融庁が個社の運用実績を可視化しようとの試みであるが、かようなグラフを見る限りでは、株式投資について、かなりのリスクを感じざるを得ない。

これらの人たちが厳しい結果しか出せないのに、これらを活用した年金積立金管理運用独立法人(GPIF)は本当に大丈夫なのだろうかと心配になる。

例えば、我々が日常に置き換えると、不動産投資のクライアントでは、この左側の人はまずいない。

直近のパフォーマンスでいえば、IRRで30%くらいは普通だし、CCRで6%は確実にいくから、明らかに不動産投資のほうが安全で有利だということが言える。

世界の常識から言わせてもらえば「不動産投資が一番リスクが低い」ということを日本人はまだまだ知らない。

あらためて考えると、資産運用でもっとも優れているのは、不動産投資なのだろう。

👇 お時間があれば、下記動画で解説しています。
  




👇 さらに、今度は大阪で下記講演を行う。

本当は名古屋でも行おうと考えたが、既に東京に名古屋のお客様が来場していたので、中部、近畿地区の方は、今回の大阪会場にお申し込みください!
参加費は無料ですので、交通費を払ってもお得な講演会です!
今回は会場の変更ができませんので、満席になり次第、締め切りになります。
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東京で開催した際、申込数多数により100名以上の会場にしたにもかかわらず、早期で満員御礼となったセミナーの大阪開催が決定! 定員に達する前に、是非お早めにお申し込みください。

2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。

2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。

国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うCFネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。

併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。今回の講演は「無料」となっております。ぜひ、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。

※ 詳細と申込みはこちら

もっと、不動産投資が身近な資産運用に結びつくことを啓発してゆきたいと考えている

では。



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家族信託とは、ある目的のために家族に財産を信託するしくみです。相続対策として家族信託を活用すると、対象となる財産を自由に定めることができるほか、孫の代にわたる資産承継まで設計できるなど、他の相続対策に比べ、柔軟な対策ができるようになります。今回は、相続の専門家である小林とCFネッツ社内弁護士の世戸が実例を交えながら家族信託についてお話させていだきます。相続対策に対してご興味がある方、財産の相続方法にお困りの方は是非ご参加ください。



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不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全9つの投資指標を説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。



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2018年、「かぼちゃの馬車」事件などの影響で金融機関の融資が大きく変化しました。新しく資産形成を始めるには難しい状況のように思われますが、入居者ニーズの高いエリアの優良な投資用不動産というのは好調に取引が行われているのが事実。本セミナーでは、現在の状況のなか資産拡大を進めるための方法としての出口戦略、また現在でも取り組み可能な代替え投資を学んでいただける内容となっております。これから不動産投資を始めようとご検討されている方にも、出口を見通した資産形成の進め方を学んでいただける貴重な機会となっております。この機会にぜひご参加ください!


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
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炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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