CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2018年12月

2018年12月24日

経済がおかしくなってきている理由は、消費減退である。

消費をどんどん落とさせるような政策は、さらに経済を悪化させる。


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国が消費を増やしたところで、国は豊かにはならない。
もっと、国民が消費したくなるような仕組みをつくらないといけない。


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このところ忘年会が続いていたけれど、今度の大納会までに仕事を片付けようと思っていろいろなことをやっている。
ブログに書いたけれど、国策研究会に出席したときに今の株価については憂いていて、来年の参議院選挙の前には株価を上げて調整するようなことが話題になった。
そもそも、いま、経済がおかしくなっていると思っている。その理由は消費の減退。消費が下がることによって景気が悪くなる。政府、日銀が緩やかに景気が回復していると発表しているけれど誰もそれを実感していない。政府と日銀は言い続けている。それは行動を誤る。景気の回復は1%くらい成長していることになっているけれど、消費税が2%増税されると1%の成長も実は、いいところの数字を取っての1%だから今度の増税以降は大変。
今度の政府の予算が100兆円を超えた。去年の国債の発行を超えるかもしれない。国債を誰が買うのかといったときに誰も買わない。いろいろなことを来年は考えなければいけない。

CF-1に投資をしてもらっている人から連絡が来て、少人数私募債のルールを説明してまた追加で買ってもらった。ちょうど物件を購入するからCF-1を解約する人がいたので社内で応募をしようとしたら、その前に待っているお客さんたちで瞬間的に全部売れてしまった。暦年贈与もCF-1を利用している人達から見ると納得が出来るものがある。
お金の価値が変わっていくるから、CF-1は不動産の価値と連結しているから実質的な資産価値が上がる。

金融機関が自己資金を要求してくる、この間1Rを購入した人も自己資金をそれなりに投入して購入した。金融機関が厳しい状況になったから物件を購入するのにCF-1を解約する人がいる。そのときに流動性をあるものに変えておいたほうがいいなと考えていて。来年どういうふうに動いたほうがいいか考えている。年末だから銀行さんが挨拶に来るときにいろいろと話を聞くのだけれど、みなさん口を揃えて不動産が一番だという。不動産を絡めた融資しか生きていく道がないと言ってくる。
来年の3月の決算後に、今のままだと地方銀行の半分ぐらいが赤字で減損会計で処理する時になると資産が目減りする。
金利は上げられないが、インフレが起きてくる。それはチャンス。
相続対策も今はオープンになっているから、暦年贈与とかいろいろな形にして相続が発生したときに税金がかからない仕組みを考えていかなければいけない。
今日も相続対策の相談が来るけれど、税理士に行っても不動産のことはわからないし、街の不動産にいっても税金や相続対策はわからない。そうなるとうちしか無い。
来年はフォローの風が吹いてくる。不動産価格も二極化する、これから上昇するところに投資する。
年末、残り少ないから年内に処理できるように仕事をしてください。



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オリンピック効果などの影響か、ますます加熱する不動産市況。第一部では、CFネッツ副社長木内より、キャップレートで読み解く各エリアごとのおすすめ投資エリアを大公開いたします!第二部では、様々な経験を積み重ねてきた増田より、投資物件を購入する前に知っておきたい注意点を余すところなくお伝えいたします。購入してから「しまった!」とならないために、ぜひこの機会にご参加ください!



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2019年一棟アパートの各金融機関の融資条件を知りたい!・アパート投資をこれから始めたいので基礎から応用までを勉強したい!・収益物件の適正価格を知るための計算法を知りたい!・今、どのようなアパート投資がお勧めなのか、また儲かる、儲からない一棟物件の見方・考え方を知りたい!・・・必ず抑えておきたいアパート投資のリスクとリターン、物件の見方・考え方について、私と一緒に基礎から応用までをしっかりと学びましょう。



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家族信託とは、ある目的のために家族に財産を信託するしくみです。相続対策として家族信託を活用すると、対象となる財産を自由に定めることができるほか、孫の代にわたる資産承継まで設計できるなど、他の相続対策に比べ、柔軟な対策ができるようになります。今回は、相続の専門家である小林とCFネッツ社内弁護士の世戸が実例を交えながら家族信託についてお話させていだきます。相続対策に対してご興味がある方、財産の相続方法にお困りの方は是非ご参加ください。




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2018年12月23日

世界から見た日本を考察しないと見誤る。

アメリカ支配、アメリカ依存を減らさないとアジアでは生き残れない。

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市場という観点と、資産という観点が大事だ!


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新しいセミナーで実際の不動産投資の話ではなく、どうして不動産投資が必要なのかという内容でやって、経済と照らし合わせてどうなのか。セミナーに来たお客さんで結構勉強熱心な方がいま起きていることを資産の組み換えということで個別相談にきてくれた。これから動くのだけれど、これから住宅地の価値が崩壊してくる。住宅地も二極化して上位は残るけれど下の方はきつい。
来年、消費税が上がって、駆け込み需要はあるかもしれないけれど、昔は背伸びをして住宅を買う人がいたけれど今いなくなった。
価値感が変わって、住む地域で賃貸でもいいと思う人が出来てているし、逆にこの辺りの地域だったら僕たち住めないよねと引っ越して出ていく人達もいる。。
消費として考えたときに、税金が上がって可処分所得が下がってきている。税の他にも社会保障費の負担率がどんどん上がってきている。その支払は源泉徴収で自動的に引き落とされる、もらった側は手取りが少なく感じる。これからもっと上がっていく。所得の水準の低い人が痛みを伴う。このところ株式が下がってきている。今までは下がってもリバウンドの繰り返しだったけれど、今、日銀の株価が下がっている。取引が頻繁にあるわけではないけれど、たまに売りに出ると市場が喰らって終わりみたいな。実際に株価が下がっている。

日本の景気は緩やかに回復していると発表があったが、残念だけれど回復していない。
国や政治の人たちは役所の人たちの数字に左右される。国会の答弁を見ていても調査をしても、その結果が嘘だったことが最近多くなっている。そこの部分の情報を操作しているやつがいる。そのデーターをもとに方針を決めるからおかしくなってきている。
今度の予算が100兆円を超えた、国債の新規発行分は一般の人よりも日銀が購入をする。日銀が国債を引き受けて紙幣を発行している。これはきついと思う。

一昨年の年末で話したことが去年の末には顕著になってきた。もっと世の中変わってくる。アメリカが孤立をしてくる。そうなると、ヨーロッパ、アジア、あとはアメリカ。アメリカはそんなに大きい国じゃない。ITも中国企業にどんどんやられていている。中国にみんな取られている。日本はアメリカと一緒にやばい状況になっている。
そのときにどうするか。資産の物事の見方、そこにノウハウを持っているのだから、これからはいろいろな人達の資産の組み換えが始まる。そのなかでその組み換えをどのようにするか。コンサルは経験もノウハウ。いろいろなことをやってきてその積み重ね、その技術が大事。
セミナーでこの話をして新しい顧客層が広がってきた。
会員になるためにゴールド会員になる人、会員でいるために物件を管理させてくれている人もいる。これはすごい価値。

セミナー等で話すときは全部裏付けをとって、総合的判断をしているから話していることが当たっている。
アメリカの経済が難しくなっている。毎日ダウが下がっている。どこかで回復することがあるけれど、総合的に判断すると日銀の発表している数字は明らかに誤りだと思っている。だから私達は脇を固めていかなければならないと思っている。
仕事のやり方は徐々に変わってくる。そこを理解して行動してください。お客さんと接している人はセミナーを聞きに来て勉強をしてください。参考になることはいっぱいあると思います。来年、楽しみにしていてください。





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2018年12月22日

だいぶ、経済が傷んできたのではないか?

株価が、酷いことになっている。

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株価がひどいことになっている。

今年の日本の予算が出てきたわけだが、またしてもバブルの絶頂期以上の予算が組まれる。

ここでは消費税対策として積み上げられた予算が追加となり、101兆円と言う事だから、今年の国債の発行額も40兆円近くになるのではないだろうか。

この国債を支えているのは日銀なのだが、実際、この日本の国債の償還などできるのだろうか。

日本の株式も日銀が支え、国債も日銀が支える尋常ではない金融システムは、果たして国民にとって責任ある姿勢ではない。

日本の国民は、源泉徴収と言う世界でも稀な収税システムにより、確実に税収を得られることになっているが、我々は税金だけでなく、厚生年金、社会保険などを税金目的ではないものを負担してきているのに、従来、国が約束していたことについては、税収が足りないと言う理由で、どんどん反故にされている。

日銀の発表では、日本の景気は緩やかに回復しているということを継続して発表している。

実際、様々な調査機関の話を総合的に判断すると、全業種で成長している業種はなく、業種ごとに2割程度はそこそこ収益性があるのだが、残りの8割は業績が低迷しているという。

すると景気は、緩やかに回復してるどころではなく、どんどん悪い方向になっており、非正規雇用者が増えることによって国民の所得も下がる一方だ。

年収が300万円位だと、厚生年金社、社会保険、そして税金を差し引くと、手取り額は240万円くらい。

ここから携帯電話料金や水道光熱費などを差し引けば、可処分所得はさらに減る。

また、世の中には40代から50代の本来であれば働き盛りの人たちがリストラされているから、国民の平均所得は下がることになる。

世の中、就労行為を時短や休日の増加によって、稼げる仕組みが失われつつあり、消費自体は向上しない。

ほんとに、これでよいのだろうか?

昨日も、新たな物件を購入し、金融機関の人と話したのだが、結局は、我々、何と言われようとも不動産会社に頼らざるを得ないのですよ、といっていた。

また、わざわざメガバンクの方まで、年末のあいさつに来たが、やはり融資の増額の打診である。

金融機関も、政府や日銀の意向だけで動くというものではなく、死活問題に直面しているようだ。

上場企業の株価が下がれば、さらに金融機関の資産は目減りし、減損会計を強いられることになる。

おまけに日銀自体の株価も下がっていることを考えれば、かなりリスクが膨らんできているといわざるを得ない。

資産の保全、だけでなく資産防衛という概念が必要になってくる。

現金預金は、リスクが高くなってきている。

現金を裏付けのある資産に変換すべきだと考えれば、やはり不動産ということになる。

当社としては、良い方向に向かっているのである。

では。



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2018年12月21日

当社の成長と顧客の成長。まもなく20周年を迎える。

顧客の階層が進み、様々な嗜好の変化が生じてきた。

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段々、資金と時間に余裕のできた人たちのコミュニティを考えて、新たな事業に取り組まなくてはならない。

というような朝礼です。

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前日はプラチナ会員ゴールド会員限定の忘年会でセミナーを講演してきました。セミナーの原稿を作るのに情報を確認したりするので時間をかけて作ったのだけれど、セミナーの時間が足りず最後の重要な部分を残して終わってしまった。その後、日本酒のセミナーやナカイワインのセミナーがあり、ワインのナカイさんの話は何度聞いてもいい。50年間海外で多くの経験を積んで今がある。これからのこともいろいろなことで不安に思っていること、そこの部分で共通することがあって将来予測みたいなことはしっかり話せたと思う。機会があればまたどこかで話をしたいと思います。

去年の忘年会のときに旅行がないって言われた。旅行を控えるようにしていたけれど、やっぱりやったほうがいいのかなと思ってきている。
今の既存のお客さんは、昨日はナカイワインを出したりとそこそこコストかかって、せっかくだから総額で結構行っているから、今回は料金を挙げさせてもらった。でも昨日来た人たちは大事にするべき人達だと思った。会社が小さい当時からお付き合いが始まって、物件を買ってもらった。彼らも年をとってきて、考え方も変わってきて、余力ができて今度は何をしようということになる。これから楽しい人生を送りたいと思う人もいて、みんなでCCRCを考えるから住みやすいまちづくりをしているので、住んでいるだけの土地のコニュニティーが変わってくる。それなら三崎にきて住みやすいコニュニティーの中に居るもの変わりがないって話して押したら真剣に考えるといってくれた。

稼ぐってお金だけでなくスキルや能力も付随して考える。学生時代からいろいろなことをやってきて、時間をかけたから稼ぐ力ができた。忘年会に来てくれた人は稼ぐ力を持った人たち。一番いい持期に付き合いがあった。この人達を大事にしていこうと思う。小さいサークルを作って、趣向が違う人達がいっぱいいる。一緒に行動するのが難しいかもしれないから、顧客層にあわせて活動していければと思う。
創業して20年になるのだから、仕分けしながら、特別な話題を中心にして忘年会で話させてもらった。今後なにするか、今やることはしっかりと足元を固めて今いる既存のお客さんを大事にする。そうすることで強靭な会社の基礎が作れる。
お客さんから見た会社と今やっていることをセグメントして調整し行ったほうがいい。

会社の規模と階層が変わってきていることを会社の中の人が知らなさすぎる。
来年の方針会に落とし込んでいろいろなサービス体制を作っていきます。
アンケートに基づいて来年の人事も考えていかないといけない。
事業は3ヶ月に一回クォーターがあってハーフがあって一年がある。その繰り返し。やめる訳にはいかない。その中で力を持たないといけない。力のある行動を取りたいと思います。




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2018年12月20日

諦めずに、続ける。これがすべてに通じる成功の秘訣。

いきなり大金を掴むことはできないが、コツコツと積み上げることでお金も仕事も複利で身につくものである。

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若い時にチャレンジした結果が、後からついてくるものだ。


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この間からテレビのニュース番組で取材を受けて、リノベーションのことでいろいろな物件を見てきたのだけれど、たまたま持っている物件が空いていたから見に行って懐かしく感じた。
23年前に購入して、37歳のときに3億円を投資した。その後にもちょっと買っているけれど40歳前に住宅を含めて約5億円くらい不動産投資をしている。それは不動産投資をしたかったからではなくて、将来の不安があったから。
公務員の父親に不動産屋になるのだったら世間に申し訳ないから勘当だと言われたことがある。不動産業のイメージってそんなもの。業界の中に入ってみたらそうでもないことがわかったけれど、それでも業界自体の環境がおかしいとは思ったから、そこは変えていこうと思い活動をしてきた。
30代のときに色々と活動をしたから5億円あった借金が今は7千万ぐらいまで減った。仕事を続けていって家賃が入ってきて元金の返済ができている。ちょっとした物を売却すると現金ができたりする。
宝くじが三億円というけれど、三億円を作ることは不可能ではない。
不動産は時代とともに現金の返済が進む。逆に純資産の相続対策が必要になって準備をしている。会社を作ったときにみんなに声をかけて資本金に参画してもらうようにしている。それでも集まらないところは出しているけれど、資産に投資をすることにしている。
若い人たちはせっかくこの会社にいるのだから不動産を買ったほうがいい。
賃貸の家賃をローンに支払いに回せばローン終了後には生活基盤が安定する。退職金で現金で買うのと、20代でローンで購入する物件が同じ価格帯だったりする。若いという価値をわかっていないのはもったいない。
会社でもネットワークがある。好かれるか、嫌われるかの二通りしかない。好かれるということはその場にいて考えて解決する人は好かれる。なんでもいいことばかり言うのは使われるだけで好かれない。自分の意志を持って相手のことを考えて解決する人が好かれる。仕事を通じて成功をするなら周りも一緒に成長をすることを意識する。それが仕事にもスキルにもつながる。
縁を切るような仕事をしてはいけない。周りにも自分たちと一緒に仕事をする人達がいることを意識して行動をしてください。

あと、湯里湖のウエットティッシュができました。無添加で温泉水と水だけのウエットティッシュ。使ってください。
こうやって小さいことでも仕事は諦めずにやり続けることが大事になってくるので楽しみにしていてください。

※ 湯里湖の詳細はこちら


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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