CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2018年11月

2018年11月30日

地域経済を活性化するには。

昨日は、貧富の差が、地域経済と地価に及ぼす影響とは。
というテーマで話をした。

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現在、三浦市の三崎に移り住んで、10年になる。

よく不動産関係者から、なんでいまさらそんなところに移住するのかといわれるが、これは投資と言う概念から少し離れるが、だんだん人間、歳をとってくると健康に対するコストも上がってくる。

であるならば、健康的な生活をするコストと、健康的に暮らせる場所を考えれば、やはり都心部の電磁波の高いエリアで生活するより、この田舎暮らしは結構快適にすごせると判断した。

実際、私が移り住んできてから、所得の高い人たちが2拠点、3拠点居住として訪れてきている。

これらは普通に考えれば非常に非合理的であるが、生活の満足度や健康の度合いで考えれば、実は効率的なのかもしれない。

私自身、田舎に移住して、ほとんど保存料などの入っているような食品を口しなくなったおかげで、体全体のむくみが消えた。

もちろん妻のおかげで夫婦での生活習慣も変わってきたこともあるのだが、そもそも会社帰りに飲みに行くことなどはなくなり、食事も当社で行っている三崎港蔵や手打ちそば葉山商店が多くなり、食材の吟味も当社の職人が行っているから安全だ。

さらに空気は、お金で買うことはできない。

三浦半島は海に囲まれていて、排気ガスなどのガスは空気より重いから停滞することなく通気が良く、盆地などと比べれば空気はきれいである。

また、先に書いた電磁波の問題が、今後、表立って健康被害ということになれば、三浦市の市街地には高圧線は限られおり、75%以上が農地と漁業地であるから、電力消費量も少なく、電磁波はうけないで済む。

最近では、健康フードの開発も進めており、ぬか漬けが非常に健康に良いことが着目されており、植物性の乳酸菌は電磁波に弱く、田舎と都会では繁殖力が違うという研究成果が出ているらしい。

免疫力、という物事の考え方からすると、田舎の方が明らかに優位なのである。

免疫力低下による様々な病気を、病院で治療しようと思えば非常にコストはかかるし、時間も結構かかる。

それを考えれば、お金と、お金に次ぐ資産である時間を有効に活用することは老後には重要である。

私の場合、病院に通う時間を原稿を書く時間に使えば、そこそこ印税が入ってきたりする。

また、現在、ある程度自由な時間は作れるはずだが、だんだん歳とともにやろうとすることが多くなり、時間が足りなく、やはり時間を有効に活用しようとしてしまうから、なるべく時間を集中して使う努力をしている。

また以前のように、比較的歓楽街にタクシーでいける環境だと、ついつい接待とかで時間を取られたり、飲酒が増えたり、遊び歩いたりしてしまう。

飲酒については、いまだ誘惑に弱いから、誘われるとついつい行ってしまう。

現在では、私を接待しようとする人は、三崎で、当社が経営している店舗で接待をしてもらうようにしている。

すると接待された費用は売り上げにつながるし、接待したほうも店を気に入ってくれて、プライベートでも来てくれるようになるし、私も交通費は安く済むし、そもそも自分の店だから様々なリスクも下がる。

そのような事情があって、現在は快適な暮らしができている。


あれ、ちょっと話がずれてきたようだが、地域活性化とは、自分たちがどのような街を望んでいるのかが重要であり、その街に対して、どこまでどん欲に愛着が持てるかが重要なのだ。

今度、三崎にかなり大きな焼き肉店が登場する。

まだオープンの日程は決まっていないようだが、今年中にオープンするようだ。

さらに三崎在住の朝本千加さんが、港音楽祭として来年の2月24日にチャリティコンサートを開催するので、協賛することにした。

我々夫婦は、コンサートなどを見に行くのは好きなのだが、なにせ帰りのことを考えると億劫になっていたところで、今後、この街に音楽イベントを開催してくれる人とスポンサーを巻き込んで、音楽家に来てもらう作戦だ。

楽しみをみんなで享受できる街。

皆と(港)街。

ぜひ、みなさんも、三崎に研究に来ていただければ、今後の地域活性化がわかると思います!


そろそろ、時間だ。

では。



続きは、次回に。



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2018年11月29日

不動産は、どこでも投資すればよいというものではない。

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一昨日の続き
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日本と欧米との違い。

欧米の場合、その物件の所在するエリアの住民の属性や、所得、高度な職業人の数は、普通に新聞などで公表されている。

さらに詳細については、専門で調査を行う機関もあり、お金を出せば情報が手に入る仕組みになっている。

さらにキャップレートも普通に公表されているから、そのエリアの価値を上げようとするのは住民だ。

さらに、そこには、その住民に対するサービスが提供されるから、所得の高い人が住むエリアと低い人の住むエリアでは、サービス内容が違うのである。

日本では、残念ながら情報が公開されていないから、事業もやってみないと分からない状況になり、リスクが高いのである。

我々としては、首都圏で取引されているワンルームマンションやアパートの場合、独自にキャップレートの数値は実数としておさえてはいるが、残念ながらキャップレートを抑えないで単純にワンルームアパートを建てて失敗している人が多い。

ただ、住民所得となれば総務省のデータで調べることが可能だが、エリア的に絞り込むのは難しい。

あわせて個人情報保護法と言うものが日本に定着してきて、そこに住む人の所得について公表されることが少なくなってしまった。

世界の常識として、本来、1年に1度はインデックス発表される。

しかし日本ではインデックスを調査する会社もないし、それをもとにしてデータを公表すると言う新聞社もない。

したがって、セグメンテーションを行うにあたっては、実際に業者が持っているデータを活用するしかない。

今後このデータベースが必要な時代になってくるだろう。

日本は、まだまだシングタンクが少ないから、結構、当てずっぽうに計画を立てることが多く、どちらかと言うとまだまだプロダクトアウトの発想で住宅を供給することが多い。

いわゆるブランド立地という言葉があるが、このブランドがある地域は、世界的に名前が通っているエリアのことで、日本人も外国人も知っているエリアのことであるが、ここで販売されるマンションなどは、いまだとんでもない価格で販売されている。

我々が普通に考えて、明らかにこれは売れないのではないかと言う価格のマンションが、結構、高値で取引され、そこに気づいたデベロッパーは高収益をあげている。

しかし残念ながら、中間所得、あるいは低所得の人たち向けの分譲マンションは非常に厳しい局面を迎えている。

日本でも欧米のように、さまざまな人たちが混在するというのではなく、セグメントして、その地域エリアに必要な住民サービスを中心と考えて、特徴つけるような時代になったのではないか。

私自身は、現在、三浦市の三崎に移住してきた。


よく、いろんなひとから、なんでわざわざ不便なところに移住するのかと聞かれる。

それには・・・・・・。



そろそろ、時間だ。


続きは、次回に。



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2018年11月28日

AIやSNSが時代を変え、就労の形態がかわる。


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本日は、久しぶりに朝礼動画をアップします!

機械に変わらない職業とスキル、
そして、高齢化社会に向けてのリスク回避。


というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!



※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。


SNSやブログでセミナーの内容を乗せると閲覧数が増えて順位が上がってきている。順位が上がるとアクセス数が増える。ラジオやテレビで告知をして、SNSが受け皿になっている。マスコミを使ったSNSへの誘導で見る人が増えてくる。
試しにやってみたオンラインセミナーが30分で500人の閲覧数になった。横浜で行うセミナーが約60人、東京だと100人くらい。
本も売れない時代だからせいぜい3000部くらい。ただアマゾンのkindleはすごく伸びている。想像以上に売り上げが伸びていき、ネットの環境が段々世の中に浸透していく。
60歳でもネット環境が使えることは特殊なことではない。70代になると使用する人の比率が下がり、80代になるとほとんどいなくなるけれど、今の60代が70代になる頃にはもっと浸透している。
ネットで「不動産投資」を検索して動画を見ると、それに関連する動画が出てくる。すると波及効果になっていろいろな人が見るようになる。
この朝礼も楽しみにしている人もいるし、いろいろな人達がいろいろな感覚を持って我々に対して興味を持ってくれている。更に今はラジオやSNSを通じて入社を希望する新卒も増えている。

この朝礼講話は8年くらいやっているが、今から気がついてやろうとなった時に、こうして8年間やってきたことを超えることはできない。
過去の動画を見ると、前の自分はこんな感じだったのかと笑ってしまうこともあるけれど、言っていることはそんなにブレていない。我々が継続してきたこと、今度はどういう形で我々が周知していくか。
投資物件を選別していくことが顧客への信用になる
金融機関から基準を下げてでもいいから売ってほしいと言われても我々は売らない。それは遠回りな話かもしれないが、そこの基準を下げないから信用が積み重なってくる。

これだけの人がいて若い人や新卒の人も入ってくる。リスクが高い仕事をやっても瞬間的な所得が上がるかもしれない。でも10年20年経った時に会社が無くなっていたとしたら履歴書を送ってくる40、50代の人達の受け入れ口が無くなってしまう。
これから先、日本は国民総所得がどんどん減る。だから今がいいってことじゃいけない、将来に向かっていろいろなことをしていかなくちゃいけない。働かなくなった時に安定した所得って大事。やる人とやらない人がいるが、我々はみんなに不動産投資をやってくださいといっている。住宅も今は安いから買ってくださいと言っている、銀行もそれを後押しすると言っている。それでも買う人と買わない人がいる。今と将来、総合的に見て判断出来る能力を我々自身が持たなければいけない。
セミナーの内容を一部公開しただけで多くの人が見てくれる。ここに価値がある。今後SNSに力を入れていきます。
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プラチナ会員・ゴールド会員限定イベント!

CFネッツグループ代表の倉橋が2018年の総括と、来年の不動産投資事情を大予測します。そして今年は「お酒」に焦点を当てたセミナーを開催!なぜ不動産会社でお酒なのか?と思われる方もいると思いますが、意外にも違う分野で成功している経営者の体験談は、新しいアイディアのヒントに繋がることがあります。スペシャルセミナー終了後は、お楽しみの大忘年会を開催。お客様の横にCFネッツコンサルタント陣が同席します。ごゆっくりお話ができるように、前回よりも時間を1時間拡大しました。
今年はスルガ銀行による通帳改ざんや、TATERUによる不正横領といった、不動産業界を揺るがす様々な問題が起こりました。CFネッツでは皆様が安心して不動産投資ができるように、正しい不動産文化の発信と、Customer Focus:お客様の希望するサービスを提供しつづける事をモットーに、誠実に、そして真剣に取り組んで行きたいと考えております。

年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ちしています。


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相続税対策の仕組みは何か?みなさまが知っておくべき情報をお話いたします。相続税が削減できたからといって、収益性の低い不動産を所有してしまってはもったいのないこと。資産組み換えのメリットや小規模宅地の評価減の仕組みについて学んでいただき、税金削減だけでなく、資産をさらに増やしましょう。



2018tokyo_caprate_bukkennsentei__new
オリンピック効果などの影響か、ますます加熱する不動産市況。第一部では、CFネッツ副社長木内より、キャップレートで読み解く各エリアごとのおすすめ投資エリアを大公開いたします!第二部では、様々な経験を積み重ねてきた増田より、投資物件を購入する前に知っておきたい注意点を余すところなくお伝えいたします。購入してから「しまった!」とならないために、ぜひこの機会にご参加ください!



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2018年11月27日

不動産価値が二極化する背景とは。

貧富の差が、地域経済と地価に及ぼす影響とは。

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昨日の続き
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なぜなら・・・・・・・。

日本の国内の企業は、日本の国内の消費によって徐々に淘汰されることになる。

現在、住宅販売の不動産会社では、かなり厳しい状況に落ち込むことになる。

多少、消費税の増税前に駆け込み需要があるかもしれないが、今の若い人には住宅の購入意欲はあまりない。

特に両親の住宅に住める環境にあり、新規に住宅を購入しようと言う数は今後さらに減るだろう。

これも少子高齢化の流れだが、夫婦、どちらかの親が、住宅を建て替えれば住むことができ、新しい家を購入する必要はない。

都市部の場合、高額所得者が利便性の高いマンションなどを求め、高額で取引されることがあるが、地方圏で子供が首都圏に移ってしまうとすれば、親の家は必要なくなる。

かといって、その親の家が売却できるかと言うと、買う人もいない。

すると、今後、どんどん過疎地域が増え続け、密集地域の価値はああがり、総合的に見てここでも二極化が進むことになる。

したがって不動産投資をする場合には、過疎地域に投資してはいけない。

今後の動きとすれば、地方に住み続けたストックは、今後、やはり首都圏に集中することになるだろう。

すでに相続対策上、多くの人たちが資産の組み換えを始めているから、首都圏の地価和はさがらない。

また、2020年に東京オリンピックが開催される。

併せて、2025年には、大阪万博が開催されることが決まった。

これらの事業で様々な経済活動が行われるわけだが、そこで利益を上げる会社と全く関与しない会社もあり、その投資されるお金は、結局、税金で賄われることになる。

したがって、これらの開催によって地域経済が潤うとすれば、今後のインバウンドに期待するしかない。

そして、インバウンドは外国人が日本に来て、観光等のビジネスに大きく寄与することになるわけだが、これも地域によって限定的である。

よく言われるインバウンドで成功した優等生としては、ニセコ地域の外国人の開発である。

これは、オーストラリアの人たちがニセコ地区に来て、手つかずの自然に価値を見出し、外国人向けに様々な事業を始めたことで出来上がったまちづくりだ。

日本人としては、このニセコ地区と札幌と比べれば、当然、札幌の方が住みやすいし生活もしやすいから、ニセコと比べれば札幌の方が価値が高いと考えるだろう。

しかし外国人の判断は、そうではなかったわけだ。

しかしながら、日本全国、このやり方が通用するとは限らない。

欧米諸国では、ほとんど何もないエリアを開発して、付加価値をつけて地価を上げることにたけている。

日本人が開発したり、JVで行う事業について、あまりうまくいった事例がない。

何故かと言えば不動産に対する考え方が全く違い、日本人はハードから入るは、欧米ではソフトを重視する。


わかりやすく言えば日本は、様々な設備をつけて不動産の価値を上げようとするが、欧米では町全体のソフトで過ごしやすい総合的なプランを開発に落とし込むから、住む人も比較的そのエリアの価値を見出してくれる。

ホテル計画もやはり同じで、日本の経営するホテルは、国際社会になかなか通用しない。


それと同じようなものだ。


現在、われわれはこの業界において、セグメンテーションと言う物事の考え方を取り入れるようにしている。


それは、地域にあったリノベーションや建設である。

本日、湘南国際村で当社の加盟店会議と忘年会を行う。

実は、今年、ここの活性化を図るための委員として活動している。

すごくよいコンセプトで開村したのだが、ここでも高齢化と過疎化が進み、今後、どのようにしたら良いかという意見を求められている。

しかしながら、ここでもせっかくある施設が地域のコミュニティとして機能しておらず、商業施設などが撤退している。

詳細は、公表できないのだが・・・・・・。


そろそろ、時間だ。


続きは、次回に。



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2018年11月26日

消費税増税で、不動産投資環境も変わる。

貧富の差が、地域経済と地価に及ぼす影響とは。

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昨日の続き
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そして、消費税が増税される。

しばらくの間は、この消費税の増税の影響を緩和するためにポイント制を設けると言う。

このポイント制度は、カード払いによって消費したものに対するポイントが付く制度なのだが、そもそも日常的にカードを使っているような人たちは意外に高所得であり、高消費者だ。

昨日も書いたが、日本の国民の所得はどんどん下がり、可処分所得も下がる一方になっている。

一方で労働時間が短縮され、残業で稼ぐことができないから、労働分配時の比率が下がり、全体の所得が下がることになっている。

そこで政府は、副業をさせようと言う。

これでは本末転倒な話だ。

先日、ある女性の方で、アルバイトを3カ所掛け持ちで行ってるという話を聞いた。

残念ながら、その地域の正規雇用は少なく、アルバイトでも短期的な、あるいは短時間的なアルバイトしかなく、仕方なく掛け持ちをしていると言う。

確かに最低賃金制が導入されてから時給は上がったが、その分小規模な店舗では雇用時間をなるべく短くするから、残念ながら総合的な所得は上がる事は無い。

おまけに、ある一定基準の所得が上がれば、社会保険や厚生年金等の負担率が上がるから、生活は困窮することになる。

すると不動産の賃貸事業も、その地域の所得に合わせて賃料の上限が決まってくるから影響が出ざるを得ないのである。

もうすでに地域格差と言うものが徐々に出来上がってきて、そこに住む人たちの所得によって、不動産の価格も決まるし、賃料も決まってくるという現象が起きてきている。

今後、大きな流れの中では、ある程度その地域の産業が根付かないと、労働分配的に考えて雇用も増えないし、所得も上がらないとすれば、その地域の不動産価格も上がらないし、賃料も上がらないと考えるべきだ。

当然ながらその地域の潜在的な資産力、つまり金融機関から見た担保力が低下するから、金融機関も、同様な現象になる事は間違いない。

実際に全国の地方銀行は、大変なことになっている。

先日も書いたが、現状の金融機関は、メガバンクと地方銀行のサービス内容にほとんど変わりがないから、地方銀行は当然ながらメガバンクに勝てない。

さらに、今回のスルガ銀行の信用棄損によって引き出された預金は、安全性の高いメガバンクに移してしまう。

しかしメガバンクは、残念なことに不動産融資に対しては慎重な立場をとっていて、メガバンクの主力の貸し出し先は日本国内ではない。

結局、メガバンクに集められた預貯金は、日本国内の中堅大手の企業にまわるだけであって、中小企業には回らない。

中小企業の資金を担うのは、本来であれば地方銀行のはずなのだが、ここのところの痛み具合によって、場合によっては都市銀行よりも厳しいと言うこともあり得るのだ。

そして、信用金庫も地方銀行も、厳しいエリア制を守らなければいけないから、残念ながらその地域と共倒れするしかないのである。

地方によっては資金は潤沢にあるが、貸出先がないと言う金融機関も増えてきていて、現状の日本国内の資金が、残念ながら日本国内の景気の浮揚に機能しないのである。

さらに最近では、企業側も金融機関に頼ることなく、自ら資金調達をすることが増えてきた。

クラウドファンディングなどに見る、資金調達も結果的には直接金融である。

さらに不動産も証券化が進めば、不動産投資の規模を拡大し、直接金融になってくる。

CF-1と言う会社で行っている少人数私募債を活用した不動産投資も、規模は小さいが直接金融と同じである。

だんだんインターネットの普及によって、様々なことがわかり出しているから、単純に銀行に預貯金として預けておく事はなくなってくるだろう。

今後、この日本経済がどのような方向に向かっていくのかは非常に心配である。

そもそも加工貿易で成長してきた日本の国は、製造拠点を海外に移してしまった。

もちろん、そうしないと企業が成り立たない時代であったが、これによって逆に日本の成長力は、海外と比してかなり鈍い状態になってしている。

今後、さらに鈍化する可能性もあると考えている。

なぜなら・・・・・・・。


そろそろ、時間だ。


今週は、今年最後の加盟店会議がある。

ん〜、ずっと休みがない状況。

このブログのランキングが上がってしまったので、書き続けないといけない。

続きは、次回に。




では、行ってきます!



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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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