CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2018年08月

2018年08月31日

フィナンシャルリテラシーの欠如。その2.

昨日の続きです!


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フィナンシャルリテラシー
昔から、金融について教育を受けていない日本人には、預金は貯金として教えられてきていますが、預金は預けるだけのものですので、貯金、つまり「貯まる」どころか、昨日に開設した通り、むしろ「損」であると考えるべきである。

※ 昨日のお話はこちら

銀行預金
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。

これは、我々が銀行に預金すると、その預金を活用して銀行は会社などに貸し付けて利息を稼ぎ、その稼いだ利息から利息の分配を受けるわけだが、ご存じのとおり、現状の低金利時代には分配も少ないし、例のS銀行のような不正融資を行うことで、信用力は低下するから、預金自体にあまり価値がないどころか、ペイオフのリスクは高まり、また日銀の政策と政府の行おうとしているインフレタックスなども考えると、実はリスクは高いのである。

銀行のバランスシートでは、株価の下落と預金の引き出しにより資本が急激に減少することで、倒産の危機が訪れることになる。

かつて金融危機が訪れたときには、預金が一気に引き出され、金融不安から株式は売られ、金融機関が危機的状況に陥った。

これは、現在、世界中で起きている現象なのだが、日本ではあまり報道されることはない。

また、インフレリスクもはらんでいるわけだが、これはベネズエラのインフレを示したロイターの記事だが、自国の信用力まで失うと、結果的に国民の負担となるのである。

※ ロイター通信の記事はこちら

そこで、間接金融から直接金融にと考えるわけである。

直接投資
ん〜、このブログの記事、面白いからどんどん書いてしまうが、結構、時間がかかる。

その内、動画で説明でもするか!

と考えたところで、


時間だ。

この続きは明日に。

では。

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昨日の講演、大好評!

この度、このL000Pと業務提携をしました!

単純に基本料金はなくなる。
手続きは簡単。

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お問い合わせは 0120-177-213 企画開発室まで



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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

◆詳細・お申し込みはこちらから

2018sisann_keisei
不動産投資を成功させるには、優良なパートナーが欠かせません。もし空室が長期間続いてしまったら? 融資や金利が大きく変化したら? 住人からクレームが入ってしまったら? そんな時に頼りになるのは、的確な提案ができるパートナーが居ることです。CFネッツが常に意識するのは、オーナーの皆様と共に長期間歩んでいくことです。その場限りの売買だけではありません。シェアハウス問題など、様々なリスクが取り上げられる中、なぜCFネッツが提案する不動産投資は失敗しないのか?その資資産形成術を余すことなくお伝え致します。




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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。






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2018年08月30日

フィナンシャルリテラシーの欠如。

先日の「教訓」出版記念講演で話したこと。


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フィナンシャルリテラシー
まず最初に、バランスシートの仕組みを知らない人がいる。

通常のバランスシートは、損益計算書と貸借対照表だが、わかりやすく図面化すると下記のような感じ。

バランスシート

まず収入があって、支出がある。

よく私の講演で使用するので、覚えている方も多いと思うし、「教訓」の中にも書かせて頂いている。

まず、年収が500万円の人が、400万円の生活費で暮らせば、100万円が残る。

この100万円が資産の中の預金である。

この人が10年間、同じ生活をしていれば、単純に1000万円が資産として構築される。

逆に、年収500万円の人が500万円使ったとしても、生活はできるが、資産は蓄えることができない。

そして、年収500万円の人が、何らかの事情で年間600万円の支出があったとすると、100万円を借金で賄うことになり、この100万円の借金は利息と元金を支払わなければならず、支出は増え、やがて破綻することになる。

つまり資産が増えるひとは成功でき、借金を増やし続ける人は破たんに向かうことになる。

しかし、資産を増やし続ければよいという話でもなく、この図に負債の下に金融機関等の借入金と並んで相続税と書かせて頂いている。

資産から負債を差し引いたものが純資産であり、この純資産が増え続ければ、亡くなった時に課せられる相続税が増えることになるから、相続対策も重要なのである。

さて、次に、ディスカウントキャッシュフローの理論。

ディスカウントキャッシュフロー
たとえば、1000万円のお金を「預金」として銀行に預けておくと、定期預金で0.02%、複利で計算しても10年後には2万18円の利息しか付かない。

日本人の多くは、なぜだか「銀行に預けておくこと」が資産形成で重要だと考えているが、よく考えて頂きたいのは、現在、政府で推し進めている2%のインフレである。

2%のインフレ
この物価の上昇を考えると、1000万円のお金は、1219万円ないといけない訳で、先の銀行に預けておく行為は、インフレのリスクをカバーできない。

つまり、銀行に預けておいたことで、
1219万円−1002万円=217万円の損なのである。

仮に、「CF−1」で行っている投資スキームであると、現在、3.5%で運用できるから

CF−1
単利で計算しても350万円の利息が入るので、少なくともインフレヘッジとしてカバーできる。

※ CF−1の詳細はこちら

では、なぜ、不動産投資が他の投資より有利なのか。

銀行預金
銀行の預金の構図は、こんな感じだ。

さて・・・・・・。


あ、時間だ。

この続きは明日に。

では。

【最新情報】
昨日の講演、大好評!

この度、このL000Pと業務提携をしました!

何を始めたかというと、最近はやりの電力切り替えプラン。

従来の独占的な電力料金の値下げ合戦が始まっており、某団体でも大きく取り上げたが、その会社が倒産してしまってとん挫してしまった。

そこで大手のガス会社や石油会社が躍起になって推進しているが、それほど価格は下がらない。

このLOOPは、徹底的なコストダウンと自社も環境非破壊発電所(おもに太陽光発電)などを推進して顧客に対する使用料を下げる努力を続けている。

まず、単純に基本料金はなくなる。

つまり「0」だ。

手続きは簡単。

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2018年08月29日

新たなテナントリテンション。

賃料は下げられないが、ランニングコストを下げる方法!


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何を始めたかというと、最近はやりの電力切り替えプラン。

従来の独占的な電力料金の値下げ合戦が始まっており、某団体でも大きく取り上げたが、その会社が倒産してしまってとん挫してしまった。

そこで大手のガス会社や石油会社が躍起になって推進しているが、それほど価格は下がらない。

このLOOPは、徹底的なコストダウンと自社も環境非破壊発電所(おもに太陽光発電)などを推進して顧客に対する使用料を下げる努力を続けている。

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このサービスを、当社のグループ会社銀座トレーディングが始めた。

これによって、CFビルマネジメントの飲食店舗などは、包括的に切り替えることで、年間、30万円以上安くなる。

現在、大口の顧客の切り替えを積極的に行っており、皆さん、かなり喜んでいただいている。

今後、当社の管理物件の入居者やオーナーに対してこのサービスを広げるだ。

一般家庭の場合、だいたい月額1200円くらい安くなるが、年額では大きい。

家庭によって違うが、だいたい10%程度は安くなることになる。

従って、消費電力が多い家庭では、かなり「お得」になるのである。

特に、現代の若者の生活コストは通信費等が上がり、厳しい環境だが、これによって多少なりともご協力ができれば、テナントリテンションにつながると考えている。

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あ、今日は定休日ですので
明日以降にお問い合わせください


本日は、下記セミナーのレジュメ作成中。

おっと、かなりバージョンアップしている。

どうぞ、ご期待ください!

【最新情報】

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2018年08月28日

本気で、まじめな婚活支援、することになります!

一緒にできるスキルの会社と組むことになった!


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ほんとは、昨年に計画があったが、諸問題を気にして没になった企画。
多分、凄いことになると思うよ!

というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!



※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。

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ある団体の会合に参加をして夫婦で参加をさせてもらいました。そのときに隣りに座った人から不動産について相談を受けたのと、ご夫婦でこういう場に来るのが珍しいと、いきなり声をかけられてうちと一緒に仕事できませんかと相談されて、役員が来きて打ち合わせをした。

一方はフランチャイズで寮を借りて外国人呼んできて日本に住むための研修をしていろいろな企業に派遣をするという仕事を中心にしている。需要が多くあって政府も積極的なので急いで物件を探さないといけないとのこと。そこで月極倶楽部のHPを紹介したら今から見に行きましょう。とやっぱり社長というのは行動が早い。30分話して方針を決めてそのまま十日市場と青葉台を見に行って夕方まで写真を撮ったりして前向きに業務提携を検討することになった。

もう一つもいい話で、夫婦でいるときに声をかけてきたのは相手が結婚相談所の全国組織を運営していて、そこでいろいろと話しをしていて一緒にやりましょうということになった。去年か一昨年ぐらいに会社で婚活パーティーを企画してやろうとしていた。社員も参加できるし、地主の息子さんとか、独身の男性投資家さんたちがいっぱいいる。もちろん女性投資家さんもいるし、たまたま会員同士で結婚された方も居る。これって結構重要だと考えてやろうと思ったのだけれど、婚活って妙なイメージがあるから、変なことになっても嫌だなということでやらなかった。
今回は、入会した人の全部のデータがわかる。どこに勤めていて年収がいくらで、どういう趣味で、朝食は何を食べるのか、そういうのを全部データベース化している。そしてコンピュータでマッチングさせる。その仲介役として間に入ってやるのだけれど話を聞いたら実績が6ヶ月で93%くらいの成約率だそうだ。これはプロジェクトを作ってやろうと思い、なるべく社内の”おせっかい”な人に参加してもらおうと思います。社内でも半数ぐらいは未婚だったり離婚経験者だったり。
システムが細かくカテゴリに分けられていて、年代も若い人だけじゃなくて年令を重ねた人もいたりする。
家庭の事情で無理になったり、一緒に生活するには問題があったりするパターンも有る。事情は最初からわかったほうがいい。

人って色々な出会いがある。その中で着実に結婚のゴールまで行けるのはなかなか難しいこと。確率としては非常に低い。スタート段階でお互いにデータベースを活用してお互いにマッチングをかける。これには準備に時間がかかるのだけれど、サンプルとしてうちの社員に入ってもらって実際にどんな感じなのかをやろうと思っている。正しい婚活は支援したほうがいいと思っている。他から見たら尊敬の念を得られるような仕事をしているけれど、出会う場所がなかなかない。ちゃんとデータベースが揃って、ちゃんとした人がマッチングをしてルールに基づいて婚活したらいいと思う。
キックオフの研修をするので興味のある人はそこに参加してもらって、仲人役をその中から選抜するつもりです。希望者は婚活パーティとか手伝ってもらったり一緒になって参加したり、いろいろな実験をしてカップリングを多くする形にしようと思っています。
少子高齢化は何もしなければ解決しない。三崎に連れて行った横浜の人達、東京の人達、社員として入った人達、今年もすでに結婚式は二回参加する。去年も二回参加して、子供が生まれたところも居る。
多少なりとも社会性のある仕事だと思っているのできっちりとした形でやろうと思っている。社員の人も一応、福利厚生として会費を持つから参加してください。


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2018年08月27日

IREMからAMOの認定を受けました!

さらに、日本の不動産業の地位向上に努めます!


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世の中は、地道に努力しないと変わらない。

というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

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アメリカのIREMからAMO(認定不動産管理会社 "IREM(全米不動産管理協会)が制定した条件をクリアした会社に認定を行っています。")の認定書が届きました。
CPMは基本的に倫理を重んじる人たちと投資や管理の実績を認められた人が取れる。CPMは当社の社員で30人位いて、うちの会社がやっている業務の中でプロパティマネジメントがあり、その事業に関わっている人ということでCPMのライセンスが取ることができる。
社内の基準としては、まず宅建を持っている。その後に不動産コンサルを取得しPM事業に関わり3年以上の在籍の人を優先していれているのだけれど、この人達が働くのにふさわしい会社だということを本部に申請して日本で4番目に認定されました。
この業界では先端を走っていると思います。
CPMは個人の資格だから比較的取得しやすいけれどAMOは難しい。この認定が取れたことは非常に喜ばしいことだと思います。
法人が認定を受けたので倫理的な行動を取る会社に育っていくことが重要だと思います。

AMOやCPMをいきなり取ることができない。CPMを受講したときは海外に行ってそういう制度があることがわかり、その仕組が日本に必要だと思った。90年台半ばの頃、賃貸管理のことについて調べていて、一番の問題は契約書だということ。契約書を作り変えたら契約書だけでは足りず、重要事項説明書も必要だったから作った。そうなると入居審査も必要だから入居審査の書類も作って、契約書と連動させることが必要になった。例えば入居審査に虚偽の事項を記入した場合は契約の後でも契約の解除ができる項目を入れている。
昔はそういう項目がなくて、嘘をついて入居をしても借地借家法でカバーされるから退去させることができない。この業務の一番最初は公団住宅に入居した反社会勢力の団体の立ち退きから。そのときに、どうしてこの人達を立ち退きできないのかと思ったら、契約書に項目が書いてなかった。結果的には契約書を作って、入居審査の書類を作って重要事項の説明を作って、違反の条項を作り、それで始めたこと。
世の中の人みんな反対でした。賃貸の契約書だから重要事項の説明書はいらないし、契約書は既存の書類で済むのに、手数料は同じなのにそこまで手間をかける必要があると思われていなかった。でも、入居者を入れたことによってその物件の価値が下がると考えたら、きちんとした入居書を入れる必要があるという理論に基づいて始めた。
賃貸の管理のシステムも今まで無料でやっていたものを有料化した事によって、賃貸管理のシステムが有料化になった。マニュアルにして世の中に受け入れられたから、そのマニュアルを基にして日本全国の不動産業者が賃貸管理の仕組みを導入することになった。導入してトラブル処理の仕組みも賃貸トラブル110番や入退去の本を書いて、皆さんが勉強したおかげで今が出来た。
倫理観、道徳観のない不動産業界ってこれでいいのか、と思う。海外の仕組みを持ってきてしまえば、それに乗っかるやつが居ると思い、この仕組を導入してきた。
今、会員が800人以上居て財政も潤っている。昔は30人ぐらいで一回セミナーをやるのに70万、80万かかる。参加するのは10人ぐらいで当時は常に赤字だった。アメリカから会長が来ると日本の視察があったりして、全部自分の財布から出ていた。
IREM-JAPANの会長をやっていたときは自分の預貯金から出していたから、領収書をもらってもどこにも落ちなかった。でも、それをやったおかげで今、これだけの規模になってきた。このCPMの人達が2000人位になったら世の中が変わると思っている。日本の不動産業がガラガラって変わるようになると思う。そういう意味ではAMO認定は非常に良かったと思います。

この業界の倫理規定というのはすごく希釈だと思っている。弁護士も税理士も公認会計士も倫理規定がある。CPMも倫理規定がある。不動産業界は倫理規定が低い。だからトラブルが起きたり、宅建を持っていない人が働いている職場がいっぱいあるのはどうかと思っている。
権利と義務がある。お金をもらったら責任がある。それをこの業界の人は知らない人がいる。それは違うと思う。だから自分たちが一つ一つ礎を築き上げてきたから今がある。ここの業態を壊してはだめ。だから壊さないように努力しようと思っている。
AMOに認定されたので社員全員が理解するような形に持っていきたいと思います。



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2018年08月26日

いよいよ、本日、教訓。

出版記念講演を行う。


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昨日、日経新聞に半五段の広告が載っていた。

プラチナ出版もかなり力を入れている講演だ。

先週には大阪で講演させて頂き、大好評だったが、なにせ時間が2時間だったため、かなり端折った話になってしまった。

そこで今回は、3時間に延長。

すでに2時間で告知してしてしまったため、2時間の講演のち、休憩後、1時間延長することになった。

昨日、レジュメを追加したので、ん〜、3時間でも足りないかもしれないなどと考えているが、今回、講演内容を収録するらしいので、短決に時間を守らないといけない。

なかなか難しいが、今回の講演は不動産とは関係ないので、前回の「馬鹿に効く薬」同様、今回の講演が最後だ。

あ、なお、

先日、某短大から問い合わせを頂いたが、この講演、短大や大学、高校でもいいが、何らかの講座の出張講演も行なおうと思う。

私の場合、出張講演料はかなり高いが、ボランタリーな活動であれば、この講演は交通費程度で行う。

ご希望の学校等があれば、ぜひ、お声掛けください!

お問い合わせは 0120-177-213 セミナー事業部まで

では、行ってきます!


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サラリーマン時代の誘惑や組織内でのストレス、そして、多くの起業での考え方や失敗などの体験談を、弊社代表の倉橋が赤裸々書いた著書「教訓」の出版記念講演となります。老若男女、どなたにも参考になると思いますが、親子での参加もお勧めです。どうぞ、この機会にご参加ください。




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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

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2018年08月25日

マンションと戸建住宅、どちらが資産価値が高いのか?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「倉橋社長 光邦さん 毎週、ありがとうございます。
今、我が家は戸塚区で一軒家なのですが、この先、資産価値で比べるとマンションと戸建住宅ではどの様に違いますか?場所にもよると思いますが。
息子が来年結婚したら、女房と二人になるので、家を売ってマンションを買って住もうかと話をしています。58歳  隆雄

・「倉橋社長 光邦さん おはようございます。
毎週とは行きませんが、仕事が遅番の時、聴かせて頂いています。
ところで、今、中古の戸建てを探しているのですが、どこも、まだ売主さんがお住まいです。いい条件のところはあるのですが、家具などがない状態を見たいと思っているのですが。
中古の住宅では、売り主がまだ住んでいる場合が多いのでしょうか?」
港北区 M 49歳主婦

・「おはようございます。狛江市のYです。先日、テレビを観ていたら、古いマンションの建て替え問題を放映していました。通常、マンションの耐久年数はどれくらいなのでしょうか?
我が家は、両親が結婚した時にローンで購入した築25年のマンションです。(全然、ガタが来ていないように思いますw)


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まず資産価値という面では、戸建住宅でもマンションでも変わりはありません。

資産価値は利用価値でもあり、賃貸で貸した場合、利回りはマンションの方が良い訳ですが、売却する際の価値では、近隣の相場と言うことになるので、どちらが価値があるかということではなく、地域の価値によってそれぞれ違います。

家を売ってマンションに引っ越すということですが、例えば家が広すぎるからコンパクトで利便性のよい所に移るということであれば、価値の問題ではなく生活スタイルの問題です。
そこで気を付けなくてはならないのは、マンションに住んだことがない人がマンションに移り住む場合、共用施設が多く、管理組合の規定などもあります。
私自身は、若いときにマンションを2回買換え、その後、戸建て住宅を4回移り住んだり建替えたりしていますが、自分の性格的には戸建ての方が住みやすいと思っています。

次に、中古住宅の場合、売主が入居中のものが多いです。
買い替えのために売りに出していたり、土地を買って家を建てている間に売りに出しているケースが多いからです。
むしろ空室の物件だと、一度業者が買ってリニューアルして販売しているとか、入居中に販売できなくて引っ越し後に売りに出していたり、競売で落とした人が販売しているとか、むしろ売主が住んでいるうちに販売している物件の方が有利なケースが多いのです。
お勧めなのは、家具がなくなれば壁紙などは汚いに決まっていますし、キッチンや風呂、洗面などの設備が使えるのかどうかを検討して予算を決めて買うことです。
そして売主に直接、その物件を買った理由を聞けば、その物件の良さも分かりますし、駅までの近道や買い物などの情報が聞けます。

マンションの耐用年数ですが、これは管理状況によって異なります。
昭和52年より前の建物は、まだマンションの工法が確立されておらず、床スラブやコンクリート打設の際に給排水管を埋設してしまっているものが多く、この場合、給排水管を外付けでやり直したりしますので建て替える場合があります。
その後はちゃんとパイプスペースが確保され、メンテナンスがしやすくなっていますし、1981年、昭和56年には新耐震基準が施行されており、その後の申請建物は構造的にもしっかりと作られている為、耐用年数は長いと思います。

住宅の場合、資産価値は重要ですが、自分のライフサイクルにあった住宅選びが重要です。

意外と知られていませんが、CFネッツのコンサルタントは住宅購入の個別相談も受け付けています。

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サラリーマン時代の誘惑や組織内でのストレス、そして、多くの起業での考え方や失敗などの体験談を、弊社代表の倉橋が赤裸々書いた著書「教訓」の出版記念講演となります。老若男女、どなたにも参考になると思いますが、親子での参加もお勧めです。どうぞ、この機会にご参加ください。




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不動産投資を成功させるには、優良なパートナーが欠かせません。もし空室が長期間続いてしまったら? 融資や金利が大きく変化したら? 住人からクレームが入ってしまったら? そんな時に頼りになるのは、的確な提案ができるパートナーが居ることです。CFネッツが常に意識するのは、オーナーの皆様と共に長期間歩んでいくことです。その場限りの売買だけではありません。シェアハウス問題など、様々なリスクが取り上げられる中、なぜCFネッツが提案する不動産投資は失敗しないのか?その資資産形成術を余すことなくお伝え致します。




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2018年08月24日

結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。

だから、もっとスキルを上げ続ける。


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顧客サービスは、
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というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!



※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。

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先日大阪で「教訓。」の出版記念講演をやってきました。来た人が昔から来てくれている人か全く知らない人の2つに分かれていた感じでした。この朝礼を見ている人達も来ていてもらえていて、あと、学生さんも3人、4人来てくれてました。他にも古くから来てくれている人が挨拶に来てくれて、参加者の感想を聞くと評判が良かった。
もともとは賃貸トラブルのセミナーがあって、相続対策のセミナーもある、建設関係のセミナーもある。最近始めたのがセグメンテーションのリフォームのセミナー、今回は馬鹿に効くと教訓のセミナー。
よく考えてみると幅広いセミナーができるので全部やってきたことが結果的に良かったと思っている

セミナーのなかで投資家のセミナーがある、金融機関の関係のセミナーがある、不動産投資のカテゴリーがある、これってなんのためにあるのか。資産防衛だったりとか、年金対策とか、資産の増大とかの話になる。その中でもカテゴリーはいっぱいある。資産を増やすということでは不動産投資だけではなく不動産に投資する法人を作ってその法人を活用しながらファミリーをどういう形に持っていくかという形があり、そこの分野も重要。
ある一定の所まで来たら、違う仕事もチャレンジしながら成果を出す。いろいろなことをやりながら、一つ一つ成果を出しているつもり、その成果が出来きたところについてセミナーやったり講演したり本にしたりしている。

この間ラジオで教訓に対する質問が来たときに、倉橋さんってなんのために本を出しているのか。を質問された。
いま大小合わせて31冊本を出している。33歳のときから書き出していて、27年間で31冊出している。毎年1冊以上出していることになる。それってなんのためにやっているのかと思うのだけれど、自分の仕事について誇りを持っている。その誇りを他人汚されるのが嫌いだから先に旗を立てて、思いついたこと、自分がやってきたこと社会に役に立つと持ったことは一番最初に旗を立てて、せっかく努力した結果、告知しないと社会のためにならない。それをやらないとセミナーやって出版物を自費出版で出して、、セミナーをやって人を集めて何かを売りつける。そういう人達がいる。私達がセミナーをやっている利用はなにか、もともと、あっと驚く不動産という本を出して、その頃は社員が3人しかいなかったから日本全国訪問して顧問料で稼いで養っていた時代があった。自分がいかないと稼げなかったから、ほんの反響があって、ひとりひとり個別相談もできないから、30人集まったらセミナーをやっていた。
来た人達が初歩的なセミナーに不満を持っていて、数字化の理由を知りたがったりして、そういう要望が集まったから中級コースみたいなのをやって、不横断投資の指標を教えてあげたら不動産投資はリスクがないってわかってもらって、買ったものが一番重要。
利回りを上げるのではなくて買った場所が一番重要だと気がついた。だから安心できる物件はどこがいい、キャップレートというものがあって投資分析をする。お今の投資分析で見合うエリアがここだよねって買ってもらったのが1億3千8百万の物件。管理ももらってはじめた。
顧問をやっていたところに謝りを入れて、実業に戻してはじめた。
今は普通になったけれど根底が違う。他の人達はセミナーをやって集めて営業に使う。
自分たちの考えたことを教えて理解してもらった人達に、ものを買ってもらう。そこが根底的に違う。
似ているけれど違う。
相続対策も、自分の相続対策があるから研究をしている、会社も経営しているから、減価償却の使い方とk勉強をしている。それって役に立つからそれを本に書くことをしている。
昨日のセミナーをやって頭を整理できたのだけれど、他人にはどうすればいいかわかってきているけれど、そもそもの志はどうなのか。やはり日本一のコンサルタント会社を作りたいという発想で始まった。

うちみたいな会社はないから、似ているところはあるけれどない。
無いということはマーケットにおいて供給もしくはサービスが追いつかないということ。今回みたいなスマートデイズみたいなトラブルが起きる。あれは根底に誤りがあるからみんなが迷惑を被った。うちの顧客は根底の誤りを犯さない。だからうまくいく。
うちみたいな会社が日本全国に浸透していけば世の中の不動産の関する見方が変わる。それを求めている。求めているものはもっと突き進むこと、社会をひっくり返すこと。今の不動産業を変えないと不動産に対する市場は的確なもしくは明確な判断ができない。その基準を作るのは僕たちである。
社員がセミナーをやっているけれど同じ様な内容でやるので泊違う研究をして違う分野をもっと開拓してください。

今回賃貸トラブルのセミナーをやるのだけれど、すごい楽しみにしている。8年前にやったセミナーがあるのだけれど、そのセミナーの内容があまり変わらない。これも楽しみです。
賃貸管理というマーケット進んできた。一番最初に旗を立てたから神奈川県から管理という仕事が浸透した。今は管理の仕事がなかったら優秀な人材は外に出ていっちゃう。ある意味では旗を立てることはとても重要。我々がこれからやろうとしていることはまず最初に旗を立てて公表する。これが一番。
ずっと続けていきたいので協力してください。



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2018年08月23日

新相続税、改定の要件。

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!
・「倉橋社長 光邦さん おはようございます。
社長、相続に関する法律が改正されました。一番変わったのは、どういったことでしょうか?
親も80歳を超えたので、相続の話と、、、と兄弟で話をしています。
RN:みちひこ(旭区)


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今回は、ちょっとした変更があり、我々、プロとして驚いているのは、「非上場株式等の相続税・贈与税の納税猶予及び免除の特例」です。

これは中小零細企業などの株式を相続する場合、後継者1人が事業を継続すると相続税の8割が納税猶予が受けられましたが、これが3人までに拡大し、相続税、贈与税とも全額が納税猶予が受けられることになったこと。

まだ一般社団法人にたいする課税制度が変わっていますが、これは一般の方には関係ないので、一般的な相続の部分を説明します。

分離型の2世帯住宅も対象になりました。
 
今回の改正では
特定居住用宅地等:別居親族で対象者となる人の範囲

改正前
・被相続人に配偶者及び同居していた相続人がいないこと
・相続日から遡って3年以内に土地を承継した人またはその配偶者が所有する家に住んだことがないこと
改正後
被相続人に配偶者及び同居していた相続人がいないこと(変更なし)
・被相続人の自宅土地を承継し、相続税の申告期限まで所有し続けること
・相続日から遡って3年以内に次の人が所有する家に住んだことがないこと
‥效呂鮠儀僂靴真佑泙燭呂修稜朸者(変更なし)
3親等内の親族
F段未隆愀犬砲△詼/
・土地を承継した人が、被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を過去に所有していたことがない

確かに範囲は広がりましたが、相続人が住宅を買っていて、被相続人の家が広くて便利だとしてその家を継承しても、小規模宅地の評価減が使えないのです。

次に、アパートマンションの貸付事業用宅地等:不動産賃貸業の人の範囲
改正前
相続開始の直前において、被相続人等の貸付事業用に使われていた宅地等が特例の対象
改正後
相続日から遡って3年以内に貸付事業用に使われていた宅地等については、特例の対象から除外(ただし、従前から事業的規模で貸付事業を行ってきた人を除く)

つまり、親が危なくなってから都心部の路線価の高いアパートやマンションを買って相続対策をする人が多かったから、今回は、相続日から遡って3年以内は小規模宅地の評価減は使わせませんよ!という改正。

相続対策は、有効な手段が普及すれば、税務署もそれに対抗して改正をしてきます。

従って、相続対策は、時間をかけて資産の見直しをすることが必要です。

当社では、常に新しい相続対策の手法を提案しています。

相続対策が必要な方は、不動産に強いコンサルタント会社CFネッツの個別相談をご利用ください!

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2018年08月22日

道徳、倫理、法律。最後は法律に照らし合わせて判断する。

我々の業務は、最後は法律と照らし合わせることになる。


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従って、我々自体が法律を知らないといけない。

契約書に書いてあっても、強行法規には勝てないのである。


というような朝礼です。

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「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!



※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
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教訓の講演があったので内容を詰めていたら、馬鹿に効く薬のときのレジュメと重なることが多かったので内容を追加して昨日完成した。
来月に賃貸トラブルのセミナーをやるのだけれど、その際、この前出版した『賃貸トラブル解決の手続と方法』を目を通して、前の賃貸トラブル100番のセミナーのレジュメと見比べてみたら、手続きだからそんなに変わるところがない。それで新しいものを追加したりして作っているのだけれど、よく考えてみたら今回のこの本は社員は読んでいますか?
一応、社内の人が書いた本だから、すごい参考になることがいっぱい書いてある。うちの社員は希望すれば渡すので、それが一つの向上心につながる。
本は書いている人は時間をかけていろいろなことを考えて書いている。それをわかりやすく分類しながら書いている。
監修するときもその流れじゃだめだとか、追加したりして仕上げている。
そこには書いている人のノウハウが全部入っている。
その本を読むことで、実務に基づいているからその人の経験が習得できる。それを元にして動くのと知らないまま手探りで動いて業務が停滞しまったり処理ができなくてやめていってしまう人達がいる。

例えば賃貸借契約書に"貸主が6ヶ月前に通知をすれば契約の解除ができる"と書いてあっても、本当に解約できるかと言ったら基本的にはできない。
それは民法の契約では契約書に書いてあることが優先されるけれど、借地借家法の強行法規で借り主が同意しないと契約の解除ができない。それをするには6ヶ月以上前に通知をして、6ヶ月立ったら遅滞なく異議を述べて、その正当事由を立証できなければ契約の解除はできない。
いろいろなオーナーさんが契約書に書いてあると言うのだけれど、相手方が承諾しなければ解除できないものなんですよ。と説明しても納得しないオーナーさんもいる。先方が承諾をしなければ、裁判をするしかなくなる。でも、例えば法廷で裁判官に説明をすると、そういう事も知らないで貸家業をやっているのかと裁判官に笑われる。我々が理解していれば、わざわざ争わなくていいことを争ってオーナーさんが恥をかくようなことにならない。
賃料の中に減価償却費が含まれていて、経年劣化についての原状回復費用は借り主に請求はできない。ということを知らない大家もいる。言っていることが信用出来ないのなら市役所とかで行われている無料の相談に行ってきなさいと言うとシュンとなるか、それでも強情を言う人がいるけれど、そうなると敷金返還請求の少額訴訟の書類を作って裁判所で争ってもらうしか無い。
最後は法律で判断するしか無い。

道徳があって倫理があって法律
社会通念上、普通に暮らさなければいけないのが道徳
倫理は個人個人の倫理観、オーナーさんも倫理観を持って借主さんも倫理観を持っていて、そこではじめて正当な契約が成立する。
片方が倫理観がないとなると最後は法律に照らし合わせるしか無い。法律としてどうなのか。強行法規だから勝てない。勝てないことを説明ができればトラブることがない。
賃貸に関係する人は事務の人も含めて、片岡さんや瀬戸さんが書いたのだから読んでおいたほうがいい。そうすると頭の中で法律という判断基準ができて、先が読める仕事ができるからトラブルが減る。昔は、無料でオーナーに言われたことをやっていたから、契約本数が増えるほど無料の仕事が積み重なるから、仕事ができる人ほどが辛くてやめていくということになる。知識というのはある意味で効率を生むから知識を蓄えたほうがいいと思います。そういう意識を持って仕事をお願いします。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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