CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループ会長、倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学などを動画で公開しています!

2018年06月

2018年06月23日

不動産投資でやってはいけないこと。

本日、FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムTVの「ここが知りたい不動産」
リスナー&視聴者向けセミナー開催!

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光邦さん、ついに当社のゴールド会員入会!

さて質問です。

・「おはようございます。いつもためになる放送をありがとうございます。まだまだ20代のサラリーマンなのですが、近い将来、不動産投資が出来るようになりたいと思っています。不動産投資でこんなのは手を出しちゃイケない物件ってどんなのがあるのですか知りたいです。見極めるポイントなどがありましたら、ぜひ、教えてください。」平塚市 

・「倉橋社長へ 私は42歳の塗装関係の仕事をしています。まだ先なのですが、不動産投資に興味があります。これまではNISAでの株式投資しかしたことがないのですが、利益は少なくても、元割れしない、安全な投資のお勧めは何かありますか?こんな質問で申し訳ございません。」大田区 


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不動産投資で、まずはやってはいけないことがあります。
それは住宅ローンをかりて賃貸にすることです。
いまだに不当な業者が行っているようですので注意が必要です。
これをやってしまうと、次の融資が困難になり、将来のチャンスの芽を摘むことになります。
不動産投資にはルールが必要です。

次に手を出してはいけない物件は、再建築ができない物件だと思います。
もちろん現金で購入する場合は様々な手が打てますが、やはり金融機関は担保として評価しませんので、他の物件を担保に取られてしまいますから、先行きに問題が出る可能性があります。

また、ここの所騒がれているシェアハウス運営会社の倒産でわかるとおり、運営会社の手前味噌な話にのって投資することです。
実際に私の所にも3人くらい相談に来ましたが、明らかに運営の収支が無理な計画だったので「やめた方が良い」とアドバイスしてやめさせました。
本来、1億円から3億円位する話をやめさせたわけで損失を逃れた訳ですが、この場合、我々、手数料にはなりません。
しかし、我々は、将来のことを考えてやめさせるのもコンサルティングだと思っています。

あとサブリース物件などで、明らかに賃料相場より高い賃料で借上げるというのも気を付けた方が良いです。
最近では、民泊などで儲けられるという話もありますが、これも実際には稼働率が怪しいものが多いです。
また安全な投資というのであればやはり今では首都圏のワンルームマンションで駅から10分以内の物件だと思います。
実際、賃料が上昇しているエリアもありますので、将来的にも面白い投資だと思います。
またCF−1という会社があり、こちらでは少人数私募債を発行し、その資金で投資物件を購入して運用しているものもあります。
最近では発行待ちのお客さんも多くなっています。
ご興味があれば、ホームページで確認してみてください。
 CF−1の詳細はこちら



 
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相続税対策は早めが肝心です。その下準備として知らなくてはいけない、相続税と贈与税の基礎知識。相続人は誰?いくらから相続税がかかる?土地や家屋、生命保険や株式の評価方法を学びます。税理士でありながらも不動産鑑定士の資格を持つ三原が分かりやすく解説させていただきます。
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バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。



2018tintora_yokohama
プラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』の出版記念講演開催が決定!2018年5月19日(土)には、TBS系放送『ジョブチューン』に、株式会社シー・エフ・ネッツ代表取締役社長の倉橋隆行氏と本書著者の片岡雄介氏が出演。賃貸トラブルに関して特集されていた出演シーンがその放送の瞬間最高視聴率を記録したということで、その注目度が伺い知れます。この度、本書の出版を記念し、3箇所で出版記念講演を開催いたします!この機会にぜひ、ご参加ください!



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『不動産投資 新・プロの流儀』の出版記念講演の開催が決定いたしました!2018年7月22日(日)に、東京・名古屋・大阪の3都市で開催いたします。著者の4名がそれぞれの講師を務めます。大人気セミナーの講師であると共に、現場でのコンサルティングに多くのお客様からの信頼されているコンサルタントが話す、『投資理論』『投資分析』『資金調達』『市場分析』のノウハウを聞ける機会は滅多にありません。



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2018年06月22日

住宅って、買ったほうが良いの?借りたほうが良いの?

FMヨコハマ 「ここが知りたい不動産」での質問です!

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・「倉橋社長、一つ疑問があります。番組を聴いていると、マンションの購入について質問が多いように思うのですが、皆が皆、持ち家を持つわけじゃないですよね?一生賃貸の人もいます。今の時代、無理をして持ち家を持たなくてもよいのではないでしょうか?社長は賃貸と分譲、どっちが将来的にいいと思われますか?不躾な質問ですみません。」茅ヶ崎市  30歳

・「港南区のサヨです。33歳独身です。だんだんと親との同居も心苦しくなってきましたw自己資金が少ないのですが、こんな私でもマンションを購入できるのでしょうか?賃貸より思い切って将来のためにも購入したいと思っています。購入時の諸費用はどのくらいかかるものか教えてください。

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先日、同様な質問にお答えしましたが、私は購入するほうを選びました。

よくテレビなどで住宅ローンで地獄を味わった人たちを取り上げますが、それは適切な住宅を買わなかった結末です。

住宅を購入する際も、収益還元価格で近隣のキャップレートを参考に購入することだと思います。

簡単に言うと、自分が借りる側として賃料を大家さんである自分に支払って商売として成り立つかどうかの見極めが必要です。

そうすることで、賃借人の自分が、大家さんである自分の口座に賃料を支払い、そのお金が余れば預貯金となるし、低金利の借入金はどんどん減ってきますから、純資産が増える訳です。

不動産の購入は、現金と不動産は資産ですので、貸借対照表でものごとを考えれば、購入したほうが断然に有利であることが分かります。

もちろん親の家を引き継ぐことができたり、将来は田舎に引っ越すというのであれば別です。

また住宅を購入する際の自己資金ですが、中古の物件を購入する際には諸経費が10%程度かかります。例えば2000万円の物件を購入すると200万円位が諸経費ですので、その分だけ用意すれば、あとは住宅ローンが使えますので大丈夫です。

最近では、この諸経費も貸してくれたりする金融機関もあります。

問題は、その人の属性と返済能力です。

最近では、女性の一人暮らしでマンションを買う人は増えて来ていますので、問題はないと思います。

ただ、住宅ローンが組める最少面積というのもありますので、一度、当社に個別相談に来てください。

住宅でも、不動産コンサルタントを活用したほうが良い時代になってきていると思います。

我々は住宅販売の会社じゃありませんので、クライアントの要望で物件を探します。


従って無理なローンを組ませて高い物件を買わせるようなことはなく、ライフプランに合った住宅購入を勧めることができます。





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2018年06月21日

何か、一つが駄目だと全部が狂う。

ひとつの路線に拘らない。


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リスク分散の話。

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。

過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!



7月7日 大人気セミナーが「大船」開催決定!
「あなたの人生を変える 不動産とお金の話!」
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昨日、一昨日と富山に行ってきて、久しぶりに「不動産とお金の話」のセミナーをしてきました。会場は満席で評判もよく、翌日の個別相談に埼玉からこのタイミングなら確実に個別相談が受けられると参加する方がいました。
帰りの新幹線が大宮周辺で止まり、車掌が状況をアナウンスしてくれるのだけれど、情報が正確じゃなく結局は一時間近く待つことになった。昔は東海道線も東京駅で止まっていたからそんなに大きい影響はなかったけれど、今は繋がって遠くの方のトラブルが影響してしまう。この時もし、大宮ですぐに降りて動いていたら10分ぐらいしか違わなかった。
情報と路線は仕事に影響が出る。情報は正確に伝えること。アナウンスの仕方で大きく変わってくる。
一つの路線の中でトラブルが起きると全体がおかしくなる。会社も同じ。同じ路線を続けて何かがあると潰れてしまう。最近はいろいろな銀行とお付き合いがあるけれど、これがもし、一行だけだったら、融資が降りなかったら次の仕事ができなかった。
でも、他の銀行がが融資してくれたから、いろいろな事業ができた。他があるから資金繰りに困らない。
金融の仕組みや金融機関の体質によって融資の姿勢が変わってくる。多くの金融機関との付き合いをして、事業というのは我々がお金を借りて投資をするわけだから、お金を借りれないとレバレッジを掛けられない。路線は一つに絞らない。というような形がいいんじゃないかと思う。
仕事をするから成果がでる。成果を求めて仕事をしてください。



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個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。
倉橋の著書&DVDはこちら


FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムTVの「ここが知りたい不動産」のリスナーからの要望にお応えし、不動産投資の基礎知識セミナーを開催します!
お陰様で、すでに50名以上の応募があります。会場は60人規模ですので、ご希望の方はお早目にお申し込みください!
なお、お申込みいただいた場合、キャンセルする場合は、お早目にお知らせください。
今回も、満席でキャンセル待ちが出る可能性がありますので、ご協力のほど、よろしくお願いいたします!


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最近よくニュースで見かける不動産投資会社の不祥事。弊社代表倉橋初の著書「アッと驚く不動産投資」が発売されてから早18年が経ちました。その間にも様々な不動産投資に関わる書籍が発売されましたが、誤った情報を出版する書籍も多くあり、読者を混乱させました。そこで今回、J:COMやFM横浜でお馴染みの「ここが知りたい不動産」のリスナーからの要望で、不動産投資の基礎セミナーを開催することになりました。弊社CFネッツが積み上げてきた正しい不動産文化を皆様にお話する貴重な機会です。正しい不動産知識を知る為や、再認識のためにも有用なセミナーとなっております。是非ともご参加ください。

◆詳細・お申し込みはこちらから







2018nagoya_sizyoubunseki

今世間を騒がしている不動産投資の詐欺により、業者に騙され投資不適格物件を購入してしまった投資家は数多く存在します。これは決して他人事ではなく、誰にでも起こりうる事なのです。不動産投資で大事な事は、安定的に事業を続けるために「今後継続して貸し続けることが出来る物件を選ぶ」という事です。今後、人口減少をむかえる日本で、どのエリアに、どのような物件を選べば良いかをPM(賃貸管理)とAM(物件売買)両方の実務に精通している呉山CPMがお伝えします。

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2018年06月20日

いま住宅は買い時か?東京オリンピック以降、不動産価格は?

FM横浜「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「倉橋社長、光邦さん。いつもありがとうございます。ところで私からの質問なのですが、不動産は住宅バブルとか、高い時に買っちゃ絶対ダメですよね。ただ、いまの高値の高止まりは、中国人投資家が買うからでしょうか?
そして、2020年の東京オリンピック・パラリンピックのあとは下がりますか?」
戸塚区  37歳 自営業

・「倉橋社長 光邦さん おはようJAPAN! いつも楽しい放送をありがとうございます。ところで、オリンピック・パラリンピックが2020年に開催されますが、いま、その後くらいにマンションを買おうか、、、と女房と話しをしていますが、値上がりは無理でも値下がりしにくい物件の条件ってあるのでしょうか?やはり資産として持つには、値下がりしないほうがいいですよね?」
旭区  36歳


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まず中国人投資家は、昨年8月に政府が海外投資規制をするようになってから日本の不動産に投資していません。

現在は、欧米やアジアの富裕層や政府系ソブリンファンド、年金ファンドなどが長期安定物件に投資しているようです。

この番組でもキャップレートの話をしたと思いますが、ニューヨークやロンドンのキャップレートは2%前後、香港や上海では1%を切るものもあるなかで、東京は3%を上回っているので、世界的に見た状態では、収益目的で資産価値のあるものはまだピークになっていないという見方ができます。

また、皆さん、東京オリンピックの後、不動産価格は下がるとの見通しをされていますが、これは下がる所もあれば上がる所もあると思います。

現在、日銀ではマイナス金利政策をとっていますが、去年の11月の段階で419兆円の長期国債を保有しています。
仮に長期国債が2%上昇すると、この日銀の長期国債の損失が51兆円生じる計算になります。

また当座預金は366兆円で、2%の利息を払うと一年間で7兆円を超える金利負担が生じ、現在の金利収入約1.2兆円をはるかに上回ることになります。

従って、政府も日銀も金利の上昇は自分たちの首を絞めることになりますので、しばらくは低金利時代は続きます。

そして金利を上げられずに、日銀も国債の引き受けが難しいとなれば国自体が成り立たなくなります。

ではどうするかと言えば、現在、躍起になって物価上昇目標を掲げてインフレを誘導します。

では、インフレに強い資産はというと貴金属と株式、不動産ということになるわけです。

プラチナ出版から発売されている私の著書「都市農地はこう変わる」に書かせてもらいましたが、2022年には大量な生産緑地が宅地化されて供給される可能性があります。

現在の日本の人口減少を考えると、需給バランスが崩れ、価値が下がる所も増えると思います。

では値下がりしない物件ですが、収益還元価格で近隣のキャップレートを参考に購入することだと思います。

簡単に言うと、自分が借りる側として賃料を大家さんである自分に支払って商売として成り立つかどうかの見極めが必要です。

これが結構探すのが大変なのですが、現在の低金利政策を利用して、年齢にもよりますが35年固定金利のフラット35などを活用すれば、有利な物件を購入できます。

そこで物件価格が下がったとしても返済が進みますので最終的には損しません。

先日もバブルの絶頂期に5000万円で買ったマンションを買って投資して、現在2000万円くらいに下がってしまった人がいましたが、今回、売却すると残債を差引いて1500万円以上戻ってくることになりました。

賃貸で住んでいると賃料を支払う側、大家さんは賃料を貰う側である為、資産の移動がそこで起こるわけです。

住宅の購入も、当社を活用してもらえば、損しない住宅購入も可能です。

ぜひ、住宅購入も、不動産コンサルタントである当社にご相談ください!



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7月7日 大人気セミナーが「大船」開催決定!
「あなたの人生を変える 不動産とお金の話!」

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2004年に同じタイトルで、弊社代表の倉橋が講演させて頂きました。
この講演を聞いたクライアントの多くは、現在、年収が1200万円を超える人たちが続出しています。また資産背景も、既に相続対策が必要になり、資産管理法人による運用や、後継者に対して事業継承を行っています。欧米諸国の会社員の多くが生活をエンジョイし、高級車を乗れたりしているのに、日本人の平均的な会社員は、残念ながらそれができません。バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。

今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。 

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2018年06月19日

米朝首脳会談後の世界的な動き。

米朝、したたかなシナリオどおりだ。


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先日、歴史的な米朝首脳会談について書いた。

※ 前回の記事

sk_summit


この時には、この歴史的な瞬間だと書いたのだが、どうもマスコミの報道では、トランプ大統領の発言に肩透かしを食ったような報道が多い。

しかし

この両首脳会談は、本当に歴史的な第一歩であったと考えている。

アメリカとしては、核保有国である脅威を感じて、核放棄を求める動きだった、というように報じられており、1月には奇襲作戦も辞さないというような方針が示されていた。

そして米朝首脳会談が実現しそうになったところで、一度、ご破算。

そこで北朝鮮側が譲歩して、米朝首脳会談が行われたのである。

皆さんは、どう見たかは知らないが、北朝鮮が核を保有しようがしまいが、アメリカには関係がない。

そこで、彼が考えたのは、アメリカがコストをかけて韓国にアメリカ軍を派遣しているのを、そろそろやめられるめどが立てば、コストの削減に結びつく。

おまけに北朝鮮は、南北関係が融和されるなら軍事費を他の資金に回せる。

既に中国もロシアも、北朝鮮に投資をしており、アメリカも後れを取らずに参画したいのである。

おまけに金正恩委員長は、あまりイデオロギーにこだわる性格ではなく、資本主義経済を受け入れる器量がある。

これは、ソ連の崩壊とは違い、ベルリンの壁の崩壊に近いが、政策的な細かい所では、かなり新しい動きになる。

ここの所、不動産とお金の話という題目で講演をすることになり、歴史的な「お金」と為替制度、そして金本位制度などを学んでいるが、そういった世界観を取り込んでみると、この米朝首脳会談の本質はわかりやすい。

合意内容が当初の内容と違ったことに対し、トランプ大統領は「時間が足りなかった」といった。

これを意味することを考えれば、双方の体制に大きな変化が起きたことが裏付けられるだろう。

あ〜、ぁ。


ここで書きたいところだが、そのうち、久しぶりに倉橋レポートでも書いて、会員向けに裏話をしようと考えている。

もちろん、時間があればのことである。

本日は、またもや会社は休みだが、購入した物件の決済、その後、三浦商工会議所の会合に久しぶりに出席。

その後、あいかわらず講演レジュメの作成である。



では。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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