CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2018年03月

2018年03月31日

諸物価の高騰!

4月から、数々の値上げが始まった。




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私の講演に参加した人は、すでにご承知の通り、インフレタックスの政策がスタートしている。

世界中で起きている現象は、通貨の価値が下がるインフレが起き続けていて、日本だけがデフレ経済を長く続けてきたねじれ現象が、ここにきて大きく転換されることになる。

これは、かなり厳しいことになる。

所得が上がるどころか、増税と社会負担費の増大によって、国民の可処分所得は減少しており、物価の上昇によって家計は苦しさを増すことになる。

さらに消費税の増税によって、さらにさらに可処分所得は減る。

最近、さらに国家の借金が増え続けている現象をコマーシャルしつづけている政府や日銀の姿勢は、明らかに国民負担を求めるための前段階だと考えている。

馬鹿な大将、敵より怖い。

とはよく言ったもので、自分たちの利益を優先する国家では国民の多くは枯れて行ってしまうのである。

現在、日銀ではマイナス金利政策を継続せざるを得ない状況になっている。

政府の借金の元である国債を日銀が買い続け、約420兆円分保有している。

仮に長期国債が2%上昇すれば損失は51兆円。

また当座預金は366兆円であり、これも2%の利息を支払うと7兆円、現在の1.2兆円の利息収入では賄えない。

このやばい状態を処理するには、出口は一つ。

国民負担である。

消費税を上げる。

財産税を公布する。

そして、インフレタックスで徐々に借金を減らす。

もう、これしか考えられないのである。

お金の価値は、常に一定ではない。

ディスカウントキャッシュフロー。

この時代の投資は、インフレがキーワードだ。

やはり、不動産投資が有利な時代なんだろう。

詳しくは、下記講演で。

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5月27(日)新横浜開催 CFネッツ不動産戦略フェア2018

不動産コンサルティング会社、(株)CFネッツを中心としたCFネッツグループと、関連企業・協賛企業・提携金融機関が総力をあげて開催する、年に一度の一大イベント「CFネッツ不動産戦略フェア」が今年も開催!
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各ブースでは不動産戦略の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供。無料個別相談を同時開催しますので、不動産に対しての悩みや不安も解決します。

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2018年03月30日

久しぶりのプランニング。

最近、またもやいろいろなもののプランニングに携わっている。



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ひとつは、古いマンションのリフォームであるが、業者の見積もりを見て、ほんとにやるべきなのかどうかを検証し、ここはひとつ、レトロな感じに仕上げようと考えた。

古い浴室はひろいのに、ここを壊してユニットバスにすることで、すべての部屋の感じが変わるからと、すべての部屋のリフォームもやるというのが業者からの提案。

なんとなくもったいないと考え、古い浴室はそのままにし、その代わりレトロなバスタブと洗面を入れて、室内の洗濯機置き場をベランダ側に設備して便利にしようと考えた。

これが受けるかどうかはわからないが、ひとつのチャレンジとして仕上げるつもりだ。

また、またもやマンションのリフォームだが、これもいろいろとテーマが限られているものだが、先ほどまで打ち合わせをして、これから着工。

そして、三崎の古民家の旅宿が完成して事業が着手できたので、つぎなる物件のプランニングに入る。

夏までには、あと数件、簡易宿泊所施設や民泊施設にチャレンジすることになっている。

お陰様で、三崎港の酒宿山田屋の稼働率が上がりだし、古民家の旅宿も少しずつだが予約が入ってきだしている。

やはり宿泊施設ができることで、夜の街も少しは人が歩くようになってきた。

今後の不動産運用の仕組みは、単純に賃貸住宅だけではなく、商業店舗や宿泊施設との連携が重要であり、それらのインフラが整備されているところが勝ちとなる。

もちろん、今後のインバウンドなども視野に入れながら、様々なアイデアが必要だと考えている。

アイデアとは、実際に経験則上の裏付けがないとダメだ。

従って、実務江尾積み重ねるしかないのである。

現在、民泊も勉強中だが、簡易宿泊所での運営については、だんだんノウハウが蓄積されつつあるように感じる。


では。

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2018年03月29日

不動産価格が上がるところは。

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「港北区のマサシです。倉橋社長に質問です。路線価がバブル期を超えたそうですが、高い時期の不動産投資は不利ですか?逆に今、投資をした方がいいのでしょうか?」


・「社長、邦光さんおはようございます。私からの素朴な質問です。購入時より値上がりするマンションって、どのようなマンションですか?知り合いのマンションが10年前に購入した時より、少しですが値上がりしたそうなんです。




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不動産投資の時期や価格は、実勢価格で見るべきで、路線価格や公示価格は実勢価格と異なります。

現在でも、都心部のワンルームマンションなどは買えるものはあるし、一棟ものも変えるチャンスはあります。

例えば、従来のワンルーム投資のの場合 、1000万円を 30年返済、3%で借りたとすると 
月額42,160円 年額506,000円くらいで、10年で元金760万円くらいに減ることになります。

返済金額の中には元金が含まれているため、月額のキャッシュフローのほかにこの元金分が資産形成に役立つことになります。

また、購入時より値上がりをするマンションの話ですが、不動産の場合、インフラに価値が生まれることになります。

例えば、山奥の土地などは水道もないし、電気も引いていなければ利用価値がありません。

今後、2020年の大会に向けたインフラが整備され価値は上がる可能性があると考えられます。

需要と供給だけでなく、政策的要因でも価格変動が起きます。

1990年前後でのバブル経済の時は、東京都内のオフィスが足りなくなるという理由で既成市街地内の土地を売って、既成市街地外の土地に買い替えると5倍までの土地に買い替えれば譲渡税の繰り延べができ、これらによって周辺地価も高騰しました。

例えば銀座の土地を3坪売って3億円になった人がいました。

すると、既成市街地外の土地を買うとすると、15坪で3億円使わなくてはなりません。

一坪2000万円。

逆にバブルの崩壊は、高金利政策、 金融機関の総量規制、 税制の見直しで一気に崩壊しました。

現在は、ホテルバブル ホテル用地や商業地の地価が高騰しています。

ホテル立地のようなマンションは値上がりするかもしれません。

例えば、みなとみらい21地区では、2000年完成を目指していた。

1981年に事業がスタート、1985年(昭和60年)横浜東口横浜新都市ビル(そごう)オープン

1986年(昭和61年)末ころからバブル経済発生
※ここで不動産を買っていた人は殆ど資産拡大

1989年(平成元年) 横浜博覧会開催+横浜ベイブリッチ開通(消費税導入)

1990年(平成2年) 総量規制+日銀の金融引き締め
※インフレ率の判断ではなく、バブル潰しだけのための政策

1991年(平成3年) バブル経済崩壊
※実質的には3年間程度のバブル経済 銀座の土地高騰もこの3年間 破綻者続出

1993年(平成5年) 横浜ランドマークタワーオープン

1999年(平成11年) ITバブル発生

2004年(平成16年)みなとみらい線開通⇒元町中華街駅
※このころにこの辺の物件を買ってた人は価格上昇

2009年(平成21年)日産自動車本社完成
一気にみなとみらい地区の近隣の価格上昇

今後の不動産の場合、上がる所もあれば下がる所もあります。

日本の人口の減少は2015年から始まっています。

全国の人口がおしなべて下がるのではありません。

集中と過密、 外国人人口の上昇、 就労場所の確保、さらにリゾート施設も外国人が好むようなところは上がる可能性もあると思います。

では。

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2018年03月28日

通商法301条に基づく制裁措置

これって、やばくない?


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トランプ大統領は3月22日、少なくとも500億ドル(約5兆2500億円)相当の中国製品に高関税を課す大統領令に署名した。対象製品は今後15日以内に発表されるが、ハイテク機器等を中心に25%の関税が課される見通しだ。

当然、中国が反発しているが、これって、天に唾するようなものではないか。

世界中そうだが、各国の企業は自国で生産する商品は少なく、大概、人件費の安い国などで製造し、逆輸入している。

するとアイホンなどのほとんどは中国で作られ米国に輸入されている。

これに25%の関税をかけるとすれば、米国内の思わぬインフレを招くことになり、大変なことにはならないだろうか。

マテリアルもそうだが、米国内で調達できないから輸入に頼らなくてはいけないものも多く、これらに関税をかけるとなると、せっかく景気の良い米国の経済情勢は、彼が考えているほど容易ではなく、米国が孤立することになるだろう。

昨年末の会員向けの忘年会セミナーで私が言ったことが具現化しつつあり、今後、さらに深刻なことになりかねない。

誰か注意する人がいないのだろうか?

現状のアジアでは、北朝鮮問題がクローズアップされているが、既に韓国や中国には新北朝鮮といわれている人たちが広がりを見せている。

日本でいう華僑の人たちや新華僑の人たち同様に、海外に渡った人たちが新たなコミュニティを形成し、新たな経済活動が起きてくると考えられ、ほんとにこのままでは米国は孤立することになるのではないか。

中国においても、習近平国家主席が長期政権を確保したのだから、微妙に日本も巻き込まれることになる。

では、日本経済は・・・・・・・。

ここまで書いたが、この先はやめる。

ヒントくらいは、下記講演でお話しします。

では。



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2018年03月27日

研究会、目白押し。

昨日は、国策研究会に参加。


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※ 国策研究会は、こちら

最近、いろいろな研究会に呼ばれるが、実際、仕事のほうが忙しく、なかなか参加ができないでいる。

昨年の初めに、ある方から推薦を受けてこの国策研究会に参加するようになったのだが、昨年は参加することがなかった。

ところが、昨年末の忘年会には必ず出るようにとのことで、参加しだしたのがきっかけだ。

いやはや、周りはすごい人たちばかりで恐縮するだけでなく、月に1回か2回行われる勉強会がすごい。

現職の法務大臣や、元副総理がきたりする。

昨日は富士通総研の早川氏がレクチャーをしてくれた。

概ね、私の意見と一致するが、不動産の動きについては、ちょっと異なる感じだ。

それにしても、世界経済は大変な動きになっている。

もっぱらトランプ旋風がもたらす影響は予想がつかないほど深刻なのだが、アメリカ大統領のトップダウンは日本の比ではないし、日本経済は、これらの影響をまともに受けることになるから、これまた大変なことになる。

アメリカの株価も、エール大学シラー教授の警告によると実態とかけ離れて強烈な株高であり、今後も不安定な相場が続くことになる。

現在、アメリカもヨーロッパも相変わらず好景気に見舞われているが、日本だけは好景気にならない理由は、いつも私が朝礼で話している通りの単純なことだ。

所得があがらず、負担が増え続けている。

生活コストでは、携帯電話や通信機器、ネット環境など、過去に存在しなかった必需品のコストに合わせて、社会保険料の増加と消費税の負担、結局、可処分所得は上がらないのである。

また、人手不足が深刻なのに、正規雇用社員の収入が上がらないのは、労働生産性を上げずにパートやアルバイトなどの非正規雇用者を増やし続けてきた結果だ。


この度、湘南国際村の活性化委員に正式に就任することになった。

9月までの期間で、新たな活性化事業を提案することになっている。

現在の三浦市三崎下町城ケ島活性化事業と違い、プロジェクトは大きく、様々な専門家が選ばれて意見をまとめることになっている。

今回は、神奈川県が主体となって行うことになっていて、黒岩知事はダイナミックな意見交流を望んでいるという。

こちらの研究会は、新たな事業計画の草案となり、私自身も励みになるものとしたい。

そのうち、皆さんの意見も聞くことにあると思うが、楽しみにして頂きたい。

では。


順位下落。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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