CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2018年02月

2018年02月23日

今日は、検査。

一応、行きつけの病院で検査をば。




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医者の無養生とはよく言ったものだが、私自身、相続対策の仕事などを相談に乗っているのに、自分自身の相続対策に時間が取れず、相変わらず多忙に過ごしているから、たまには体のことを見てみないとということで、本日は検査。

昨日から食事は病院から支給されたおかゆ。

夕方には下剤+2リットルの下剤が入った飲み物。

胃袋と腸内のものを出し切らないといけないらしい。

いやはや、結構辛いものがある。

別に食事制限はたいしたことないが、酒が飲めない上、下剤で出し切るのが、ちょっと。

そんな感じで、昨晩は過ごし、これから病院に行くことになっているが、胃カメラと腸内カメラでいろいろみるらしい。

そのあとは、なんだか睡眠させられて、なにかを調べるというが、よくわからないから医師に任せている。

ここの所、周囲で健康を害している人が多く、私も年始にインフルエンザになった。

その延長線上で、様々な検査をしているのだが、これも面倒なものだ。

さて、ここで検査で何かが発見されては、もっと面倒だ。

面倒に、面倒を重ねるのもいかがなものかと思うが、実に健康なのだから検査など受けなくてもよいのではないかと、ぶつぶつ言いながら準備をしている。

今日は、休みを頂いているので、帰りがけにうまいものでも食べてこようと考えている。

昨日の、ほぼ、断食にご褒美に。

では。



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2018年02月22日

住宅ローン控除と経費。

・「倉橋社長光邦さんおはようございます。いつもためになるお話をありがとうございます。ところで、、、投資用のマンションは居住用住宅と同様に、住宅ローンの控除は受けることが出来るのでしょうか?
少し貯えができたので、マンション投資を、、、と考えています。」
・「倉橋社長おはようございます。いつも楽しく拝聴しています。ところで、現在58歳で定年まで後2年なのですが、退職金を運用しても不動産投資は年齢的にきびしいでしょうか?」



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本日も、FMヨコハマに来た質問に対する回答です!


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まず、住宅ローンの場合、住宅ローン控除は自宅購入のみに適用。

アパートローンの場合は、賃料収入にたいして金利を経費として計上できる。

収入-経費=所得-所得控除=課税所得×税率=税額-税額控除=納税額

住宅ローンの場合は、ローン控除だけだが、アパート経営では経費が認められる。

借入金利子:減価償却費:租税公課:修繕費:損害保険料:委託管理費

手数料:水道光熱費:立ち退き料:その他

ローン借り換え諸費用、税理士報酬、弁護士報酬、通信費、消耗品費など

既に確定申告の時期が来ているが、住宅をもっていてローンを借りている。

さらにアパートローンで投資物件をもっているという場合、これらを活用して節税ができる。

また58歳で大きな投資の場合、ローンの問題がある。

退職後に必要な資金によって方針が異なると思う。

完済年齢80歳から85歳なので22年から27年返済までなら可能だが、退職金を利用する場合、小さい投資であれば現金でやればいい。

大きな投資を行うというのであれば子供の協力が必要となる。

たとえば、子供も不動産投資に興味があるような場合で、事業を大きくするのであれば子供と一緒に法人化する方法もあり、将来設計の段階で方針を決めることが大事だ。

とりあえず、やってみて修正するより、最初の段階で相談に来てください。

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2018年02月21日

住宅の価値、25年でなくなる?

・「おはようございます。私は、不動産(マンション)の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか?ネットで調べてもよく理解できずです。教えていただければと思います。」

・「社長、光邦さんおはようございます。毎週、楽しく拝聴しています。図々しい質問なんですが。。。不動産投資で資産価値の下がらない物件の条件を教えていただければと思います。よろしくお願い致します」

・「おはようございます。住宅の家屋は25年たつと、不動産価値が0になるって本当ですか?我が家は来年、築25年になります」




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FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問への回答!

まず最後の住宅の価値が25年たつと不動産価値がゼロになるかと言う事ですが、多分、何かの勘違いで、木造住宅の法定対応年数は22年であると決められていることから、そんなことが言われているのではないかと思います。

また金融機関の一部では、いまだにこれを基準にして判断する人もいて、政府では100年住宅を目指しているのに、金融機関が時代遅れなことを言ったりするから、様々な誤解が生じているのではないかと思います。

さて不動産を売却すると言う話なのですが、まず1番最初にやらなければいけない事は、いくらで売れるかの査定をすることだと思います。

この査定と言うのも、最近ではネット情報である程度相場が把握できることにより、それほど価格はぶれないものです。しかし、業者によっては非常に高い査定を出して、売却依頼を受けながら、結局売れないからといって徐々に下げていくと言う会社もありますので、これは注意したほうがいいと思います。

最初にあまりにも高く出すことによって、徐々に下がってきたとしても、この物件に新鮮さが失われますので決まるまでに時間がかかってしまうと言うこともよくあります。

また査定を依頼する際には、やはり部屋をきれいに片付けておくこと。

中古の物件というのはそこに住みながら売却活動を行うことになりますので、部屋はきれいに片付けることと、案内が入った時には立ち会いを行い、そこの物件のアピールなどを売主が行うというのも重要です。

大体、現在、自分の住んでる家を売る場合、その家を買おうとする人は自分が買ったときの生活環境とと同じような人です。
したがって売主の生活感に魅力を感じると相場より高く売れるということがよくあります。

家をきれいに片付ける、調度品でもあれば飾っておく、そして立ち会うときにはきれいな格好をして、そのエリアのメリットや自分たちが買ったときの理由などを説明すると、買主に対してアピールができると思います。

次に資産価値が下がらない物件の条件と言う事ですが、われわれは収益還元価格で買えるものが、やはり資産価値が下がらないと言っています。

それはどういうものかと言うと、その物件を貸す場合にいくらで貸せるか、そのエリアのキャップレートは何%なのかで、その価値は決まってきます。

以前、この番組で紹介しましたが、V=R分のI、年間の賃料収入から経費を差し引いたのがネット収入であり、これをそのエリアのキャップレートで割り戻せば、V(バリュー)が求められる手法なのですが、この場合は自分で済むと言うよりも、投資家の目線でその物件を見ることができますので資産価値が下がらないということになります。

いずれにしても物件を売却する物件を購入するという観点から見ても、我々、不動産コンサルタントとして業務を行っておりますので、具体的な案件であれば、いちど、個別相談にいらしたらよろしいのではないかと思います。

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第1部は弁護士歴21年の世戸孝司と、賃貸管理部門の責任者である不動産歴20年の上町洋が、建物賃貸借のさまざまな場面において、どのような法律があるのか、実際のトラブルをどのように解決するのかについて、実例を基に、皆様にご説明いたします。第2部では、弁護士の世戸孝司と、滞納賃料督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
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2018年02月20日

朝から外出。

やばい、ブログの更新が今になった。




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今日は、朝から千葉まで行ってきた。

なぜかというと、

図1


こいつ、買ってきた!

温泉「湯里湖」の入浴用原泉温泉水を三崎や長野の飯綱高原に運ぼうと考えている。

本当は10トン車がほしかったのだが、なかなか温泉用のローリーがない。

とりあえず1.8トン。

いちいち、また取りに行くのは面倒なので、現金で買って乗って帰ってきた。

トラック、結構、楽しいものである。

近々、遊ヶ崎リゾート、あるいは山田屋、古民家の旅宿で湯里湖が楽しめるようになる。


というわけで、更新がいま。

とりあえず、人気ブログランキング、一票を。

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2018年02月19日

ものごとは、結果でしか評価されない。

プロセスは、結果を導く道の途中だ。




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プロセスで満足する人の多くは、結果、成功する人をねたむようになる。

そうならないように、注意する話。

じっくり聞いてください。






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三崎地域で出店をするようになり商店街のシャッターを開きだしたら、外から人が集まってくるようになってきた。
元々出版社の経営者の人が事務所を移転して出版社をやりながら私設図書館をやっていたり、ゲストハウスも2,3箇所ぐらいやる人が増えてきている。
問題は結果が出ないと継続ができない。
結果が出ないままプロセスを中心として物事を語る人がいる。
地域再生のために事業をやっていて、外から人を連れてきて運営をしながら商売をしている。
外から来た人や地元の人達が試行錯誤をしていて、せっかくお店をオープンしても一年間でやめてしまうとか継続できなくなる人も出てくる。志やプロセスを考えてやっても結果が出ないと継続ができない。根底にあることが計画されていないから、うまくいかなくなる人がでてくる。
結果を出すことが経済の利益追求にみられる。
どこかの地方の行政で収支が赤字なので公務員の給料をカットを発表をした。それは正しいやり方。経済が成り立たなかったら、夕張市のようにいきなり街全体がなくなってしまうこともある。お金がなく医療機関も商売もうまく行かなくなり、空き店舗が増えて人口も流失してしまう。そうすると税収も下がり経済が成り立たない。
本来は経済が成り立つように物事を考える。そこを間違えてはいけない。まやかしの成功事例は意味がない。
三崎に10人以上の社員が住んで何人かは家を購入している。所得税、住民税等を三浦市に落としているし、固定資産税もそれなりに収めている。これはある意味で成功事例と思っている。
色々なことをやっても結果がついてこないと駄目。

不動産コンサル養成講座に10人ぐらいの会社を経営している人が参加している。将来を考えた時に社内で不動産業を始め、その時にたまたま初めて著作を読んでもらえ、それがきっかけでDVDを全部見てもらえたり、セミナーにも参加してもらえている。
彼が言っていたのは、「倉橋さんの話を聞いて今こうなりました。」不動産コンサルという新しいカテゴリの事業を私達が始めたから、彼らは不動産コンサルとして起業した。

不動産コンサルタント会社として我々が起業して、当時はコンサルでは飯が食えないと言われ、誰も参入してこなかった。それが今ではコンサル無くしては不動産は売れないと言われるようになった。
模倣している会社は多いけれど、本来の不動産コンサルとしての実力があることが必要。結果を出すということがビジネスモデルとして評価される一番大事なこと。
なによりも出来るための努力をした方がいい。仕事はスキルを持って出来るようになることが大事。生き方としてそのほうがかっこいい。お客さんに評価される仕事を繰り返す。
評価は相手がすること。お客さんがすること。間違えないようにしてください。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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