CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2018年01月

2018年01月31日

今日は、沖縄に来ています!

妻の誕生日のプレゼント。




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「今度の誕生日、何がいい?」

「やっぱ、ゴルフかなぁ」

ん〜、まさかここまでゴルフにはまると思っていなかった。

私自身、20代のころからゴルフをやっているが、実際は、あまりうまくないから、そこまではまることはなかった。

しかし、段々、歳をとると、あまり過激なスポーツもできないからと、夫婦でゴルフを始めたことがきっかけだった。

最初は練習所から始まって、葉山のショートコース。

このショートコースでも、十分楽しめたレベルだったのに、ずいぶん前に沖縄でゴルフコース付のホテルに滞在した際、せっかくだからゴルフでもするか、ということでリゾートゴルフを味わってしまった。

それ以来、当社のコンペや加盟店のコンペにも夫婦で参加するようになった。

ということで、4日間、沖縄に滞在する。

二日間、ゴルフをやるつもりだが、ちょっと天気が心配。

私自身は、雨の中、ゴルフをするほど熱心ではないが、まさかやめようとは言えないので、一応、雨具も用意してきた。

帰ってきてから「あなたの人生を変える、不動産とお金の話」セミナーがある。

今回は、満員どころの状態ではないらしく、同じ会場の大きな部屋への変更ができないことから、机を撤去して対応しようかと企画開発部では騒いでいた。

ありがたい話だ。

ん〜、そういえば、一昨日書いたシェアハウス破綻の話も、ある意味、人生が変わってしまった人たちが続出したのだろう。

不動産投資は、まじめにコツコツとしかないのである。

このセミナー、2004年に初めて行ったのだが、このセミナーに参加した人たちは、多分、虚業に惑わされることはなかったのではないかと思う。

今回、参加できなかった人のために、名古屋、大阪でも開催することになった。

さらに、DVDも発売する予定である。

ぜひ、まじめな不動産投資も勉強していただきたい。

では、いってきます!




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バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。

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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか?また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。

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第1部は弁護士歴21年の世戸孝司と、賃貸管理部門の責任者である不動産歴20年の上町洋が、建物賃貸借のさまざまな場面において、どのような法律があるのか、実際のトラブルをどのように解決するのかについて、実例を基に、皆様にご説明いたします。第2部では、弁護士の世戸孝司と、滞納賃料督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
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2018年01月30日

仮想通貨?お金の話。

そもそも、お金の原則は交換価値だ。




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最近、ビットコインなどの暗号通貨、いわゆる仮想通貨がざわついている。

ちょうど、タイミングよく「不動産とお金の話」というセミナーを日曜日に行う。

60名の会場で90人参加することになってしまったが、さすがにそれ以上は入れないので残念ながら参加できない人が出てしまった。

そこで、ちょっと私の見解をば。

そもそも「お金」の歴史をみれば、その価値は明確だ。

通貨は昔、金の裏付けがあった。

江戸時代は、ご存じのとおり小判自体が金、その他、青銅貨も貯めれば、小判と交換できるから、常に金の裏付けがあったわけだ。

その後

1882年 明治15年には日本銀行が設立され、当時のお金は金と交換できる兌換紙幣だった。つまり、日銀の発行する通貨は、常に金と交換ができたわけで、その裏付けとなる金を保有しているということだ。

1878年(明治11年)527日、一円銀貨が本位金貨と等価になってしまった。

これは、金自体を確保できなくなり、次に貴重な貴金属として銀貨が登場する。

1898年(明治31年)41日限りで金による通用停止し、銀本位制度が確立する。

191312月末時点で日銀正貨準備は13千万円、在外正貨24,600万円であり、在外正貨はすべてロンドンに移管された。

1913年 アメリカ連邦準備制度FRBが設立され、米国ドルが発行される。

このFRBは民間団体であり中央銀行ではないと知る人は少ない。民間企業が、基軸通貨である米ドルを発行しているわけだから、各国の中央銀行発行券とはだいぶ違うのである。

当然、この米ドル自体に何らかの裏付けがあるものではないのである。

実は、この時点からアメリカでは「所得税」というのが発生し、その後、世界中で国民から所得税をとる習慣が発生している。

1914年(大正3年)から1918年(大正7年)第一次世界大戦がおきている。

1919年(大正8年)終戦間もなくアメリカが金本位制度復活させる。


1929
年(昭和4年)2月、日本も金本位制度復活させる。


1929
年(昭和4年)1024日世界(経済)大恐慌が始まる。


1930
年(昭和5年)国際決済銀行BIS Bank for International Settlements


1937
年(昭和12年)世界各国が金本位制離脱


1939
年(昭和14年)から1945年(昭和20年) 第二次世界大戦


この時点では過去のお金に価値はなくなり軍用手票(軍券)と交換させられ、その紙幣は敗戦と共に消えて行った。

1985
年(昭和60年)922プラザ合意


2009
年(平成21年)暗号通貨ビットコイン取引開始


2013
年(平成25年)米国上院委員会仮想通貨は合法的な金融サービスとしてしまった。

それにより世界的に普及されることになる。


従って、各国の通貨に裏付けされる交換対価がないまま現在に至っているのである。

仮想通貨というような裏付けのない通貨が流通されてもおかしくない感覚に現代が慣れ過ぎている。


そもそも、お金って何で裏付けされているのか。

お金は、お金と交換できるから便利ではなく、お金の裏付けは、物との交換できる価値が必要なのである。

今後、エネルギー資源は値上がりし、食料も値上がる可能性も高い。

最終的には、最後は「生存コスト」をいかに準備できるかである。

年金が破綻すれば、生存コストは賄えない。

これらについても、自己責任の時代だ。


もう一度、通貨について考える必要があるのである。





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2018年01月29日

虚業のシェアハウス、破たん。

ここの所、相次いでシェアハウス運営会社が破たんしている。




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私自身、以前、3件ほど個別相談で相談を受けたことがある。

その持参した資料には、随分大げさな運用実績が書かれていて、シェアハウスを運営しているものから見れば、夢物語の話しだ。

「実際に、このビジネスモデルは破たんすると思いますよ」

「やめたほうがいいですかね」

「破たんすることを前提で投資されるなら、おやりになればいいじゃないですか?」

「しかし、都心のワンルームマンションだと利回りが低すぎて・・・・・」

「ん〜、利回りが低いというのは、リスクが低いということですよ」

というようなやり取りをして、多分、その方たちは断念したと思うが、私のアドバイスを無視して投資していないことを願うばかりだ。

これには、投資に無知な金融機関が後押しをしてしまったことで大きな影響が出てしまった。

特に、金利を高めで貸し出しているところでは、すでに都心部の優良な不動産ではキャッシュフローが出せないため、地方の物件やかようなシェアハウスなどの高利回り商品に飛びついてしまい、内容を精査しないまま貸し出しを行ってしまった背景がある。

これには、借主の個人的属性もふまえて投資させているのだが、いくら年収が1500万円を超えている人でも、今回のような破綻するビジネスモデルの場合、収入が「0」となってしまうのだから道連れ破綻となるに決まっている。

だいたい、賃料と空室率がわからないひとは、不動産投資をしてはいけない。

シェアハウスの場合は、利用料の相場と稼働率がわからずに投資してはいけない。

今後、民泊事業についても、同様な手口の人たちが出てくる可能性がある。

これは儲かる、という事業は不動産の場合、あまりない。

その土地の潜在的な能力というものがあり、ピンポイントで、たとえば、コンビニエンスの出店できる土地とかのニーズが認められる確たるビジネスモデルで利用できる価値ある土地が存在するだけである。

現在、世の中には様々な情報が流され、あたかも「儲かる」話が氾濫している。

まずは、その運用している実績を確認するべきである。

今回のような被害者を出してしまった背景に金融機関全体に波紋が広がる可能性がある。

まじめにコツコツと将来に向けて不動産投資を行っている人たちにとっては、非常に迷惑な話である。

金融機関の人たちも、もうちょっと、勉強してもらいたいものだ。

少なくとも、虚業と実業の判断ができるように。




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2018年01月28日

不動産投資で失敗しない方法。

本日も、質問に答えます!

・「倉橋社長おはようございます。先日TVで見たのですが、ワンルーム賃貸経営で、最初に物件を担保に次から次に自転車操業でローンを組み、破綻して莫大な借金だけが残ったという事のようでしたが、こうなるパターンの原因は何でしょうか?」
・「倉橋さん、不動産投資を始めようと思っていますが、最初に準備することはなんですか?失敗しないためのアドバイスを是非お願い致します。」
・「光邦さん倉橋さんおはようございます。私は住宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことが可能でしょうか?また、投資用のローンは、住宅を購入する住宅ローンとどう違いがあるのですか?簡単に教えてください




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※CFネッツ採用情報はこちら


まず最初に投資用のローン、いわゆるアパートローンと言うローンと住宅ローンでは、国の政策的なものがあって、住宅ローンの方が断然に金利が安いです。

そして住宅ローンを組んでいても、当然、その人の返済能力によって、投資用のローンを組むことが可能です。

さて不動産投資についてのご不安の面の説明ですが、これは例えば自己資金がゼロで不動産投資ができるとか、様々な形で営業活動して行っている会社がありますが、アパートを買ってローンを組めば事業がうまくいくとは限りません。
アパートを買って投資をするというのは、そこに入居者が入って賃貸住宅経営が成り立つ物件でなければうまくいくはずがありません。
この番組でも、再三、お話ししていますが、不動産投資と株式投資では性質が異なり、不動産投資の場合は、賃貸住宅をリースする仕事ですので事業と捉えないとなりません。
したがって不動産投資で失敗する人の多くは、事業と言うものの考え方をしないでその物件がずっと運営が可能で、稼働率も高くて、そして利回りも高いと言う幻想にハマって失敗する人だと思います。
2つ目の質問で不動産投資を始めようと思っているが最初に何を準備すれば良いかということなのですが、その場合は、まず目的を当社に来ていただき、まず事業計画を立てることをお勧めします。
もちろん事業計画といっても、他の事業と比べれば難しい事ではありませんので、まず目的に沿った投資のスタンスを決めていきます。
リスクとリターンはイコールですので、高いリターンを求めるには、当然、高いリスクが生じることになります。
ですから、我々一般の会社員が不動産投資を行って一生を棒に振るような投資を勧めることはありません。
つまり計画が大事だと言うことです。
また不動産投資をする場合には、その物件の担保力と、そこに投資する人の属性と言うものが大きく絡むものですから、属性の高い人ができる投資だからといって属性の低い人ができるわけでもありません。
また不動産の場合も通常我々とか金融機関が考える担保評価と言うものがありますが、それを度外視したような提携ローンなどで無理矢理ローンを組ませるということもありません。
また購入してもらった物件は、当社の方で責任を持って管理しますので家賃の滞納や不当な入居者に対しても、当社のほうで解決しますので、そういう面では心配なく、安心して投資ができると思います。
当社では約2,000人ほどの方々が不動産投資を行っており、その中で1件も投資で失敗して破綻した人はおりません。
不動産投資の成否はパートナーシップにあると言って過言ではありません。
投資物件を売るだけの会社の場合には、会社の目的が違いますので、やはりこれから不動産投資を始めると言う方については、当社のような会社とパートナーシップが必要だと思います。
しかしながら、手前味噌ではありますが、現在の不動産投資の事業を行っている会社で社内に弁護士や会計士を直接雇っている会社は当社以外にないと思います。 


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2018年01月27日

よい影響を与えるのが仕事。

仕事を行う意義。




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ベンチャースピリッツ
当社のベンチャースピリットは、創業当時から一貫している。

仕事は、良い影響を与え続けることだ、という朝礼です。

お時間のある時に、ぜひ、ご覧ください!




※CFネッツ採用情報はこちら


先日、日本郵政の不動産部でセミナーしてお話をさせていただきました。一等地は誰でもうまくいくけれどB級の立地のノウハウは話してきました。参考にしてもらえたらと思います。
その後、翌日に神奈川新聞主催で新春特別講演会で3時間やってきました。
前半をこれから動き出す政策やインフラの関係を話していたら、不動産の話じゃないからって1人帰ってしまってもったいなかったかな。
良かったのは主催が新聞社だから新聞を見て応募した人なので、数人ほどうちのお客さんがいたけれど、普段とは違う層が集まってもらえた。
どんな人が集まったのか、懸命にメモを取っている人も多く気に留めながら講演してました。最後、3,4人名刺交換に来てもらえて、三浦の商工会議所の人や違うエリアの商工会議所に人も来て、好評をもらえました。

会社の経営のスタンスと三浦のタウンマネジメントを日本全国から不動産屋さんがやってくるのでそのレジュメと2月4日に「不動産とお金の話」の講演のレジュメを書いている間に沢山連絡がきて予定が詰まっているから、レジュメを作るのが大変。
セミナーの準備をしてクオリティを上げているからリピーターが増えていく。

毎日毎日、いろいろなところで影響を与えるのが仕事だと思っている。
会社が大きくなってきて多くの人がいろいろな立場で影響を与えている。それがいい影響なのか悪い影響なのか。良い影響を与える人達がいると仕事が楽しくなる。同じ時間を過ごすのにわざわざつまらない仕事の仕方をする人がいる。いくら言っても直らない人がいる。それは自分で直すしかない。過去においていくら言っても直らない人にやめてもらったことがある。今は会社のレベルが上ってきているから、毎日仕事をしながら、毎日影響を与えあっている。挨拶でもそう。電話もそう。事務と営業のコニュニケーション、マネージャークラスが指導をしていってください。一人ひとりが影響を与えている。その意識で仕事に取り組んでください。外からどう見られているのかも影響です。そこはとても重要です。良い影響を与える努力をすれば自分がいい形になっていく。意識して行動をしていってください。

今度、「不動産とお金の話」を2月4日にやります。これは2005年にやったものをリニューアルしてやります。過去のセミナーを聞いた人たちで法人格になったり、資産を増やしたり、事業がうまく行ったりしているがいっぱいいます。
お金に対する物事の考え方がちゃんと教育されている人は生き方が違う。今回はバージョンアップしてやりますので楽しみにしていてください。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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