CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2017年12月

2017年12月26日

不動産投資で失敗する原因は?

FMヨコハマの質問での回答です!

・「おはようございます。倉橋さんの著書「馬鹿に効く薬。」「やっぱり不動産投資が一番!」を読ませて頂いて、いろいろ不動産の勉強をさせて頂いています。これから新刊の予定がありましたら教えてください。よろしくお願いします。」
・「おはようございます。倉橋社長、教えてください。賃貸経営をする場合、家賃がローン返済を上回るのが当然と思うのですが、失敗の話もよく聞きます。何が原因でそうなるのでしょうか?普通は利益を出すまで、かなり年数がかかりますよね?」





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ありがとうございます。
このFM横浜で出ている倉橋と不動産関係で多くの著書を出している倉橋が、同じ人物と思っている人が意外に少ないようです。
アマゾンドットコムなどで倉橋隆行で検索してもらえれば私の書いた多くの著書が出てくると思います。

読んでいただいた「馬鹿に効く薬」と「やっぱり不動産投資が一番!」は、ずいぶん前に書いたものですので、最近の著書では生島ヒロシさんと書かせていただいている漫画本なんですが「生島ヒロシの相続一直線」と言うのも私の著書です。

現在の新刊ですが、「都市農地はこう変わる」(プラチナ出版)というのが出ていますが、プラチナ出版が創業間もない為、本書はアマゾン等のネット書店で購入できます。

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※ 都市農地はこう変わるはこちら

さて、次の質問ですが、賃貸住宅経営で失敗する原因と言うのは、そもそも計画がうまくできていない場合に起こることが多いのです。

例えば地方の物件などでは、いかにも利回りが高く家賃収入が多く計算されていますが、残念なことに空室率は高く、思った収入が得られないということがよくあります。

我々、キャップレートと言う投資判断があるのですが、これは繰り返し行われる、そのエリアの不動産の投資物件売買の取引におけるネット収入を売却実績の価格で割ったものを指します。
つまりこの利回りと言うのは、市場が決める利回りであり、利回りが高ければ当然リスクも高く、利回りが低い物件は、当然リスクも低いと言うことになります。

もう一つ我々が投資で判断するわかりやすい指標を説明するとDCR、デットカバーレイシオと言う指標があるのですが、年間のネット収入を年間のローンの返済返済総額で割ったものを指します。

この指標を首都圏の投資物件に当てはめると、1.3を超えていればリスクは低いと言う判断ができます。
この詳細は、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社)から出ていますし、最近ではKindleの電子書籍でも発行されていますので、詳しい内容についてはこの本をご覧いただければ、不動産投資で失敗する事はないし、騙されることも亡くなると思います。

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※ 不動産投資成功の方程式はこちら

またご質問の中に、普通は利益を出すまでかなり年数がかかりますよねと言う事がありますが、不動産投資の場合キャッシュフロー、つまり家賃収入から経費と銀行の返済を引いたもので判断する人がいますが、バランスシート、つまり資産と負債を考え、資産から負債を差し引いた純資産と言う考え方を考慮すれば、この金利の低い時期では、かなりの速さで元金の返済が進みますので、純資産の向上は非常に早い形で形成されることになります。

皆さんが不動産投資の利益について語るときには、キャッシュフローを基準に物事を考えますが、我々は、購入から売却までの期間のキャッシュフローと売却した時の金額を想定して、これらすべての収入の総額で判断します。

これをIRR、インターナル・レート・オブリターンといいますが、ある意味短期間で利益を上げると言うことではなく、長期的な運用と投資総額の回収にあわせて売却した時の利益を想定して投資計画を立てています。

最近、資産の組替で、当社のクライアントが6年から10年前に買った物件を売却していますが、このIRRは70%を超えています。

日本の首都圏に対する不動産投資は、いまだ有利なものと考えています。

やはり不動産投資は、短期的な投資ではなく、中長期的な視野で行う方が良いと思います。

最近では、企業の多くが新規事業として不動産投資を取り入れています。

既存の事業の先行きが不安定な企業が、不動産賃貸事業への参入が増えてきており、当社では、そのような企業と組んで不動産投資を勧めているくらいです。


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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか?また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。

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2017年12月25日

おっと、やるなプラチナ出版!

一昨日の日経新聞に「プロが教える不動産投資の真実」の広告が。




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今回、当社副社長の山内が初の単独書を出版した。

プラチナ出版は、独立した出版社になったため、従来の業界のしがらみ受けない出版物を出すことができるようになり、今回の著書のようなものが出版できた。

「社長、これ、どうですかね」

「ん〜、普通だったらこの部分、削られると思うよ」

「じゃあ、削りますか?」

「いやぁ、プラチナ出版と相談してみ」

という会話があったが、そのままの状態で出版されることになった。

我々、著書を出す場合、業界誌の出版社が多く、その新聞社には、大手のデベロッパーや新築ワンルームマンションの販売業者の顧客が多く、その顧客から嫌われると出版部数に大きく影響が出る為、その業者にデメリットがあるとやんわりと減稿を指示される。

私の著書で「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)は、その為、20%くらいの原稿をカットして発売された。

いまでは、そうでもないかもしれないが、見えないしがらみの圧力があるのである。

今回、本書では、我々、日々行っているコンサルティングの内容、つまり顧客(不動産投資者)の目線からの適正なアドバイスが書かれている。

内容としては・・・・・・。

ここでは書けない。

ぜひ、アマゾンか書店でご購入いただきたい。

また、出版記念講演も行う様子なので、ぜひ、こちらもご参加ください!

ん〜、日経に掲載するとは、ずいぶん、力の入れようだ。


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2017年12月24日

週刊住宅タイムズ、復活。

週刊住宅新聞社が事業停止になり、その新聞部門が復活した。




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実は、週刊住宅新聞社が事業停止する前に、いろいろと相談に乗っていた。

私自身の著書も多く出させて頂いているし、様々な記事や寄稿もさせていただいていた。

この業界では、住宅新報社、週刊住宅新聞社が2大業界誌であり、細かいカテゴリーでは全国賃貸新聞社というのがある。

なかなか派手なのが全国賃貸新聞社だが、この2社は地道に業界報道を続けていた。

しかしながら景気後退が続き、販売部数も少なくなってきたことから、2社合併のうわさも流れていたが、なかなか調整がつかず、週刊住宅新聞社が事業停止に追い込まれてしまったのである。

週刊住宅新聞社の元社長の長尾氏とは、いろいろなところでお会いする機会もあり、私の著書には理解があり、もちろん今のプラチナ出版社長の今井氏の協力もあって、私の著書や社員の著書も随分出させて頂いた。

そんな関係で、出版部のほうはプラチナ出版として独立し、新聞部のほうは週刊住宅タイムズとして独立した。

どちらも長い歴史を受け継いだ形だが、一度途切れた歴史をつなぐのは結構厳しいものがある。

今回、週刊住宅新聞で連載していた大家実践塾というのが来年から、この週刊住宅タイムズで始まることになった。

そして新年号には私の寄稿が掲載されるということになり、今日はその原稿を自宅書斎兼事務所で書くことになっている。

今後、当社のコンサルタントが継続して寄稿する予定ですので、どうぞ、お楽しみに。


あ、そろそろ書き出さないと。

本日、原稿3本。

そして時間が残れば新刊の原稿。

頑張ります!

では。


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2017年12月23日

収入住宅って、何?

FMヨコハマでの質問。

・「まさに今の私達夫婦の事なんですが、子供が巣立ったあと、夫婦だけじゃ無駄に広い住宅の活用法がありましたらアドバイスを是非お願いします。」
・「おはようございます。住宅ローンの返済をゼロにできるという、自宅に賃室を加えた収入住宅というものがあると聞きました。この収入住宅がどういうものなのか、詳しく教えてください。よろあいくおねがいします。」




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この無駄に広い住宅というのはよくある話です。
特に子供の多い家庭だと細かな部屋を子ども部屋として使っていたため、子供が出て言ってしまうと使わない空間だけが残ってしまうことがよくあります。
最近では、ホームステイ型のゲストハウスとして活用する人も増えていますが、これらはその物件の地域によって活用が異なるため、一概にゲストハウスができると言うものではありません。
我々がよく提案する内容としては、
1つはその物件を賃貸に貸し出し、自分たちが住む部屋を借りてその差額を収入として得る方法があります。
ただこの物件のエリアの不動産価格の動向を考えれば、将来、値下がりの可能性がある地域の場合、売却をして買い換える方法も考えられます。
現在、長期譲渡税率は、住民税をふくめても20%。
買い替えなども考える時期かもしれません。

続いて次の質問の収入住宅というものはありますが、これは某ハウスメーカーが使っている言葉であり、本来は賃料収入付の住宅と言うことになると思います。
金融機関から借り入れる住宅ローンは相変わらず低利の融資であるため、これを活用して賃料収入が得られる住宅をたてるということです。
ただ、これには条件があって、住宅面積が2分の1以上確保しなければなりません。
最近その比率が3分の1以上であれば低利で貸し出す金融機関もあるようです。

私がよくお勧めする賃貸住宅付の住宅の場合、賃貸部分を生活習慣の同じような住宅にすることをお勧めしています。
というのは2分の1を住宅にしてその2分の1を賃貸住宅にする場合、その賃貸住宅をワンルームのアパートにする人がいますが、明らかに大家さんの住んでいる家の隣にワンルームのアパートをつけると全ての苦情やクレームを24時間受け付けることになります。
例えば自宅を2 LDKの大きさにするのであれば、テラスハウス式の残りの2分の1を同じ程度の物件にすることによって、自分と同じような生活レベルの人が越してくることになり、そしてご自分も大家さんと言うことを告知しないで我々のような賃貸管理をしているような会社に任せてしまえば、クレームの処理なども、いちいち受付なくても済むようになり、両者が快適な形になると思います。
また空室等のリスクを回避したいと言うことであれば、マスターリース契約によって、想定賃料の15%位は減額されますが、ある意味安心な形で賃料収入を得ることもできます。

先のご質問の無駄に広い住宅についても、その建物の状況がどういうものかわかりませんが、この手法を使って建て替えるということも可能かもしれません。
ただ言える事は、その土地のエリアで、賃貸住宅の潜在的な市場があるかどうかを確認してから行う必要があり、どこの土地でも可能であると言うことではありません。
やはりハウスメーカーの提案を鵜呑みにした計画ではなく、賃貸住宅市場の調査や確認は、我々のような実績のあるコンサルを入れて進めることをお勧めします。

当社では「建築の窓口」というサービスがあり、このような建築の相談から、多くのハウスメーカーとの連携によって、ベストプランを提供しています。

現在、三崎口徒歩6分の所で住宅ローンを使って購入できる2世帯住宅(2LDK賃貸可)の物件を販売しています。

近々、情報がアップされますので、ご期待ください!


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2017年12月22日

WIN&WIN&WINの関係。

我々の仕事は「三方よし」な仕事だ。




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プラチナ忘年会で、お客さんからまた旅行イベントを復活させてほしいという声があった。来ていただいたのは、ずっと昔から一緒に成長をさせていただいた人たち。それは投資の話だけじゃない。何のために不動産投資をしてきたか。
25歳の時に投資を初めて60歳の段階でローンの返済を終えよう思っていた。賃貸と購入の相談を何度も受けていると、大家さんの目で見た時に貸す人と借りる人、貸す人は家賃でストックに回る。借りる人は家賃は生活費として経費に回る。その関係を逆から見て考えたのが会社で設定しているDCR1.3の目安、無理な計画をさせない事をした。将来的に生活が不安定な状態であれば自分で購入をして60歳でローンの返済が終われば、自分が払っていたローンじゃなくてもらう家賃で返済がなくなる。いわゆる不動産投資。お客さんにも進めて売上につながるし管理にもつながる。お客さんと共存共栄の関係になる。

自分自身でも投資を進めていって、ある日、ローンが通らなかった物件を銀行のすすめで購入することになった時に、若いときから投資をしていて実績と担保力があったから購入することが出来た。
バブル崩壊後は物件がだぶついていて、担保力をもっていて購入できる人が少なかった。その時にコツコツと積み重ねをしていって十分な老後の仕組みを作っていっていた。
ところが、自分の相続税を計算した時にやりすぎていた事に気がついた。そこで自分の会社を作って、そこに売却をして物件の管理をすることにした。相続対策は自分で考えて実行してきたことをお客さんに提案している。うまくいってきた事をノウハウとして伝えているからみんながうまくいく。
前職を突然、辞めたときも家賃収入があったから生活は安定していたから、ゆっくりとした生活を送ろうと思っていたら3日で
辞めてしまった。そうして本を書いたり、この会社を起業したりして今はここまで大きくなれた。それはお客さんや社会に支えられているし、社員にも会社にも支えられてる。人のためにいいことをしてきたからその恩恵を受けている。
お互いの恩恵を受け合うのが正しい社会の構築の仕方。お客さんに対していい仕事をしていい評価をいただく。これが一番。
いくら稼いでも悪い評価で悪い評判を作ってしまったら会社は長続きしない。
一人一人が仕事をする中でいい結果をいただくために仕事をする。お客さんや会社に対してもいい評価を受けていい仕事をする。この繰り返しがいい人生設計につながると思います。





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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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