CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2017年11月

2017年11月30日

わっと!仕事、できないじゃん!(横須賀線運転見合わせ問題)

横須賀線、人身事故により運転見合わせ。


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本日、夜にある団体の勉強会で講演する。

その後、懇親会ということで、多分、酒席になる可能性があることから、朝から電車で移動する。

いつもは京急久里浜で横須賀線に乗り換え、電車で仕事をしながら移動するのだが、朝のテレビで「横須賀線は久里浜ー大船間で運転見合わせ」とにニュースが。

ストライクゾーンの運転見合わせ。

列車情報を見ながら京浜急行で移動。

ぜんぜん再開されない。

本日のレジュメの見直しをするつもりだったのに、めちゃ混雑の京急の中で仕事ができない。

京急もグリーン車みたいな車両があればいいのに、と思ったところで仕方がない。

いま、杉田についたので乗り換えの為、ちょっと朝食ブレイク。

いやはや、予定通りに物事が進まないというのは、困ったもんだ。

そういえば、最近、あちこちで人身事故というのがあり、社員も遅刻するものも多い。

なんで通勤時間をめがけて自殺なんてするのか。

世の中に恨みでもあるのだろうが、遺族に対する損害賠償も高額になることを考えれば、すこしは止める人も多いだろうから、NHKかなんかで特集でもすればよいと思うが。

本日、私自身も多大な迷惑を感じている。

あ〜、時間のロスだ。



では。




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2017年11月28日

フラリーマン?

日本社会の構造。


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先日、テレビ番組で「フラリーマン」の実態についてみる機会があった。

さらに、たまたま電車で食事に行く際に、隣に座った介護関係に働くと思われる主婦が話している内容が気になった。

「最近、本部の人が残業についてうるさくなってさぁ、仕方がないからタイムカードを押してからいろいろやらなくてはならなくて大変」

「え、そうしたらサービス残業じゃないの?」

「変に逆らって残業でもしようものならやめさせられちゃうかもしれないから仕方ないわよね」

何だ、それ?

フラリーマンの取材では、以前は残業で稼げたが、残業はカット。

だからといって、家に帰っても居場所がなく、仕方なく缶ビールを路上で飲んで時間をつぶして帰るとか、ゲームセンターで遊んで帰る。

これらは、就労に対する機会損失につながるのではないのか。

特に、介護の現場や医療の現場で、タイムカードで割り切れる仕事ばかりではないのに、あまりにも厳しい管理を行うことで、国民の所得は下がり続け、夫婦で共働きをしないと生活ができないという構図が出来上がってしまっている背景は、決して幸福的な建国精神ではないように思う。

私が子供のころの社会は、高度成長期であり、金の卵といわれた地方からの就労者が工場では働き、生産性を上げるために残業代を稼いで仕送りをして地方の家族を養っていた。

年末には熱海や伊東などの旅館やホテルで大宴会を行い、一年の感謝を会社ぐるみでお祝いする姿があった。

現在の日本の国民所得では、休みが増えたり、残業が減ったりして時間が余ったところで、消費に結びつくとは考えづらい。

さらに副業禁止規定が緩和され、余った時間で副業ができるようにするというのだから、本末転倒も甚だしい事態だ。

不動産投資は、事業規模が大きくなれば副業とみなされることがあるが、その場合、会社の時間を使って行うものではないから、私は許されると思うが、株式投資などは、売り買いの連続で相場を見ないとできない投資だから、どちらかというと副業に近い。

ん〜、今後、この国が向かう方向性は、正しいグランドデザインができているのだろうか。

これから年末に向けて、国家予算が打ち出されるわけだが、自画自賛的なまやかしの経済ではなく、ちゃんと国民レベルで消費が回復できるような措置が打ち出されることを希望する。

このままじゃ、まずいと思うよ。


では。




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2017年11月27日

不動産投資、規模の大小。

一気に大きく投資するとリスクは増大する。




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いろいろな会社の提案書を書いていて、事業としてはうまく回るのだけれど規模が小さくて行き詰まる。大手の会社のファンドは100億ぐらい動く。我々がやっている仕事は10億、20億ぐらい。それを100億のレベルまで持っていくと利回りが低くなるから逆に投資効率が悪くなる。
海外のファンドは規模が大きいから、細かいことをコツコツやることを考えていない。シュミレーションをしてみると扱う物件の数が多くなりすぎて、個別のレポートの作成にコストが掛かりすぎる。
規模が大きくなれば、本来はリスクが低くなるけれど、ファンドの場合は規模が大きくなれば経営コストが大きくなる。そうなるとなかなか数字が合わなくなる。
例えば投資効率が3%は比較的簡単だけれども、システムを組むのがなかなか難しい。そうすると納得できるような仕事にならない。
今、外資系が日本の不動産に資金を投入しているけれど、資金投入の仕方は為替も計算して将来的なレバレッジもかけてしているから、銀座の一等地で100億、200億を投下するなんてことをやっている。結果的に首都圏のキャップレートが下がりすぎているから、なかなか難しいと思っている。
前にも50億規模のレポートを作ったけれど、事業的に実現するには難しい評価になってしまう。

日本テナントサービスの仕事は事業収支で投資ができるから、安定的な事業計画があれば安定的な収益が生まれる。そこは不動産と関係ないか価値がある。
不動産は所有権の他に抵当権、収益権、賃借権などがある。そういうものを組み合わせると効率よくシステムが作れると思っている。そこはコツコツく積み上げていったほうが良い。
そうして事業収支を組んでいくと、不動産をファンドとして売却するのではなく、事業収支をファンドとして売却する方法もある。いわゆるM&Aがこれから活性化してくる。
家にいると、会社を売りませんかという郵便物がいっぱい来る。不動産を持って家賃収入があって管理収入がある。これは他の会社でも一気に進めることは出来ないから、それをM&Aで買ってしまう事を考える人がいっぱいいて、いろいろなM&Aの会社から自宅に郵便物が届く。
これからやろうとしていることは、もっと柔軟な感じで、投資と言うと賃貸住宅ばかり扱っている感じだけれども、収益性とか事業収支を考えると事業系の物もPMの人たちも研究して参入してもらったら良いんじゃないかと思っている。価値を創造する事が大事。
価値を創造するような仕事をやっていく必要がある。
事業報告や、来年の方針書も作っていかないといけない、主軸は変わらないけれども新規事業の部分ではもう少し力を入れていきたい。




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2017年11月26日

翔鴎号(かもめとぶ)、しばしお休み。

現在、香川県小豆島の岡崎造船にドック入りしている。


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元リクルート社社長の江副氏が建造した日本造船史上最大のヨット「翔鴎号」。

縁があって当社が所有して運営していたが、何せ37年前のクラシックヨット、あちこち傷んでいて部分修復では難しいという判断。

エンジンも、すでにオーパーホールすることすら難しく、いすゞ製のエンジンをボルボ社製に変更する。

最近のエンジンは性能が向上しているのに、軽量化されている為、このエンジン交換で船全体のバランスが変わってくるため、船体全体の改良工事も行われる。

林賢之輔氏が設計し、当時の江副氏のコンセプトが十分につまった日本最大級のヨットだが、今回は、少し、私の使い勝手が良いように改造する。

この船のキャビンはかなり広く、立って歩いても頭がぶつからない程度なのだが、クルーとオーナールームが一体であるため、長期クルージングでは双方が気を使うことになる。

そこで、今回はシャワールームは共有だが、クルーとオーナースペースを分離し、オーナースペースはリビングがベットルームになるシステムを導入し、そのほか4人が寝られる寝室とトイレを確保させる。

また、従来はヨットスクールで使用していたため、大型ヨットであるにもかかわらず手動部分が多く、操船とロープワークを別々の人が行わなければならない為、最低でも3〜5名のクルーが必要だった。

するとセーリングする際に人件費がかかるし、長期間移動する際はクルーの食事や乗船スペースを確保しなくてはならない為、オーナー側の乗船定員に影響が出る。

そこで、セール類のロープワークは電動に変更し、クルーは2人いれば足りる形にする。

もちろんオートパイロットも正常に動くようになるし、発電設備も完全に作動するようになり、エアコンなども快適になる。

また飲用水だが、従来は600リッターしか積めなかったが、今回は海水を淡水化する装置をつけることにしたため、シャワーもふんだんに使えるし、お湯もでるようになる。

いままでは、一日セーリングがメインで、クルージング的な使い方しかできなかったが、今回の改修によって長期的なセーリングもできるようになり、外洋の許可も取れるめどが立ったため、世界中どこでも行けるようになる。

従来同様、仲間でセーリングを楽しんだり、クルージングを楽しんだりもできるが、今後は、家族や仲間で船に宿泊しながら旅行も楽しめることになる。


来年、4月の初めころには帰ってくるので、そのころにお披露目クルージングを行う予定だ。

やはり夜のセーリングで星空を眺めるツアー。

これは、ヨットならでは別世界である。



あ、そうそう。

そういうことで、現在の翔鴎ヨットクラブであるが、少々、条件の変更を行う予定である。

もちろん来年の予約がすでに入っている方は変更なくご利用いただけるが、会費についての変更が行われますので、会員の方は、どうぞ、ご理解の上、ご協力いただければと思います!


では。




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2017年11月25日

先日受けた取材が記事になりました!

社長のB面。


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FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」という番組を通じて取材があり、その内容が記事になった。

社長のB面。

記事はこちら

先月、今月と海外出張などがあり、取材後のやりとりがスムーズにいかずに、昨日、アップされた。

社長のB面というのは、会社にいる社長ではなく、プライベートはどんな人なのかというものらしい。

ぜひ、ご覧いただければと。

また同じようにジェイコムテレビの「大人の歩き方」という番組も、もう6年くらい続けているが、この番組も実業家の放課後という題材の番組ということで、3か月の予定だったが、私に変わる人もなく、スポンサーもつかないから、ずっと私が担当して行っている。

大人の歩き方はこちら

この番組では、様々なプライベートの遊びなども取り上げられ、ユーチューブで過去の番組も視聴できる。

この番組の場合、関東地域と一部の名古屋地区でしか放送されていない為、あまり認知されていないかもしれないが、三浦、湘南地域では結構視聴されているらしく、たまに声をかけられることがあるくらいだ。

ぜひ、ご覧ください!


では。

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2017年11月24日

仕事は、人間力でしか動かない。

仕事はつながる。つながらないと仕事は縮小するものだ。




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研修会で久しぶりに丸一日講演をしたら、声が変わってしまった。
そんなコンディションだったけれど、三崎の方で行政の人と打ち合わせをして、今まで私達がやってきたことがなぜ名前がでないか疑問に思ってくれてた。今回、上の人達と話をすることが出来て今後は直接打ち合わせができるようになったのでもっと速度が速まることが出来るようになった。
今、10年、いろいろなことをやってきて。評価してくれる人も多いけれど、どうも足を引っ張る人もいる。地域の活性で問題なのは新しいことに対して嫌がる人がいる。かと言ってどうしたら良いのかということは住んでいる人たちの責任。その責任を果たさないで、来るものは全部拒むというのは今後色々なことを考えていこうと思う。

某不動産屋さんで講演をして、この前は60人ぐらいしか人が集まらなかったけれど、その人達から情報をもらって精査をしてみたら1件話がテーブルに乗ったけれどダメだった話を講義の中でしたら、いっぱい物件の話が来て今急いで振り分けをしているところです。この中でちゃんとした話があるかもしれないです。

いろいろな業者さんと付き合いがあって、個人レベルで付き合いがあるかもしれないけれど、それは会社の財産でもある。財産とは価値を見出して初めて価値になる。ところが個人の人たちは価値だと思っていない。例えば、賃貸の物件の問い合わせがあった時に、その電話は相手方にとっては価値があるけれど受けた側にしてみたら売り込みをすることで仕事としての価値が出来る。物件の照会とともに他の物件の売り込みをかけることでチャンスが広がる。物件の確認の電話でトーンや態度を変えてはいけない。仕事は作り上げるもの。講師と呼ばれても何かしら仕事に結びつけようとするから仕事が来る。
例えば、住宅の販売で物件の契約をしてもらった後に、住所の変更や融資の申込みに全部立ち会って明渡しも当然立ち会う。その時に持っている知識を出して売り込みをかけることで将来の仕事につながる。仕事は人を通じてしかつながらない。
記憶力があっても人間力がダメだったら仕事にならない。記憶は機械に任せられる。仕事は人間力が仕事。何をするにしても人のために役に立つことで、相手方も役に立ってくれる。その意識がないと長続きできない。
サービス業は飲食だけじゃ無い。料理を楽しみに来ている。それは仕事をする中で重要なこと。他の不動産屋さんに行かないでうちに来ている理由がある。それは知的なサービスを求めている。逆に言うとこちらから知的なサービスを提供しなければならない義務がある。そこを忘れないでください。
さっき言ったように業者さんも全部お客さん。次に繋がるような仕事の仕方をしてください。
電話の応対は相手方の受ける印象を考えて仕事をしてください。




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2017年11月23日

日本の景気が良くならない理由。

今日も、祭日だというのに雨だ。




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朝から、自宅事務所で原稿を書いている。

新たなビジネスプランの提案書である。

某大手企業の新規事業に関するものだが、ちょっと時間がかかっている。


さて、昨今の日本の景気は戦後3番目の景気回復を果たしているといわれているが、果たしてどうだろうか。

確かに、サラリーマンの所得は少しずつ上向いているとはいうが、個人消費に結びつくほどではない。

平均年収400万円が430万円になったといっても、消費税8%に上昇したわけだから、その所得分は税金で消えてしまう。

また、我々が若い時には、特に自営業者であったため、使った分は稼いで取り戻せばよいという発想があり、仕事にも頑張ることができた。

ところが昨今では、サラリーマンの残業代は大幅にカットされ、会社側も労働基準監督署の指導で労働時間は伸ばせない。

大手の飲食店などでは、労働者不足、最低賃金の向上により経営難で事業を縮小してしまう事業が続出している。

今回、新たな法案では、サラリーマンの副業ができる仕組みを検討しているというのだから、日本の企業は弱体化せざるを得ない。

本業で稼げないから、副業で稼げばよいというものではない。

仕事は、頭で考えることがおおく、体は本業、頭の中は副業という人は多く、これらによって労働生産性は下がる可能性が高く、さらに日本の起業は脆弱化することになる。

現状の日本経済では、そもそも金融機関が脆弱化し、中小企業も脆弱化し、大手企業も海外圧力で脆弱化する。

国民の可処分所得は低下する中、どのようにしたら景気が回復できるか。

やはりサラリーマンに経費を認めて、消費を支える必要があるのだろう。

たとえば、仕事に使うパソコンは、ほとんど自宅で使うことはないし、スーツなども、よほどのことがない限りプライベートで着ることもない。

昔、私がサラリーマンだった時に、会社のルールで、講演料は会社、しかし印税は個人というルールがあり、講演用のスーツや原稿を書くワードプロセッサなどは会社で買ってくれることはないから、当然、個人で買って、家賃収入などと一緒に確定申告で経費に落とした。

毎回、税務署に行って交渉するのだが、印税収入があったから落とせたが、これがなければ経費に認めてくれない。

個人事業主では落とせるが、個人の人は落とせない経費というのがあり、これらを認めるようにできれば、所得の高い人は積極的に消費活動をするのではないかとおもう。

また、法人の接待交際や社員旅行などの経費が認めづらくなっていて、温泉旅館での宴会する人も激減している。

お金は、儲かっている人が使うのであって、儲かっている人が使わなくなれば景気は回復しない。

儲かっている⇒節税で経費を使う⇒どうせなら頑張った社員に還元したい⇒温泉旅館でパーっとやるか!

みたいな感じの消費が一番きれいで、楽しい消費だ。

昔と違って、所得税で経費で落とせば税収が減るが消費税は8%もとれるのだから、国がまるまる損する形にならない。

日本の国も、損して得とれ!のような発想で、個人消費を促す政策が必要である。

今のままでは、本当に日本という国が世界から取り残されるようになってしまうと思うのであるが。



では。

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2017年11月21日

不動産を売却してから贈与すると損する理由。

ジェイコムテレビ「ここが知りたい不動産」での質問に回答。




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相続税より、譲渡税のほうが安い場合もありますが、そのお金を生前に贈与すると、意外に贈与税は高いです。

というような話。

ぜひ、ご覧ください。





では。

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2017年11月20日

おおっと。物件情報が。

先日、某大手不動産会社の講演で物件情報の提供を促がしたら・・・・・。




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ありがたい話で、前回は4件の紹介を受け、買い付けを入れたのが1件で、もう少しのところで価格が折り合わずに契約に至らなかった。

その後、一件も持ち込み案件が入ってこなかったが、今回は120名参加で、すでに4件の案件の持ち込みがあり、今回の参加者の方は資料もきちんと揃えてくれている方も多く、早めに結論を出したいと考えている。

実は、一昨日、一つの物件がまとまって契約に至ることになり、また昨日、以前から持ち込まれていた案件を急遽、見てくることになり、買い付けを入れようと考えている。

当社の場合、転売することが目的ではなく、購入して中長期的に投資として運用するので、比較的高く買い取ることができる。

投資家目線で購入するため、逆に投資対象にならない土地などは買いづらい。

しかし、物件不足のこの時期に、多くの情報をもらえることはありがたいことである。

いそいで、結論を出さねば。


では。

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2017年11月19日

三崎でキャンペーン。

ジェイコムテレビ「大人の歩き方」で告知。




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今月のジェイコムテレビ「大人の歩き方」では、翔鴎号の特集をすることになっていたが、天候の関係で撮影が不可能になり、急遽、三崎の街でキャンペーンをすることになった。

結構、面白い番組になりましたので、お時間があるときにご覧ください!




では。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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