CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2017年08月

2017年08月26日

お詫び。

昨日のブログで、本日が出版記念講演と書いてしまいましたが、明日の間違いです。


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図1
明日から、東京、名古屋、大阪で、本書の出版記念講演を行う。

昨日に、明日から、と書いてしまったが、私自身も錯誤してしまっていた。

ということで、念のため。

今回の講演は、ちょっと勘違いしやすいテーマであるが、別に都市農地の所有者だけに限定するものではなく、2022年問題を見据えて、では、いま、何をするべきか、というテーマである。

この2022年問題は、3大都市圏の都市農家が営農をやめて大量な宅地が供給される場合、どうなるのかという問題であって、3大都市圏でない人には関係ないという問題ではない。

今回の講演では、そこの話を行っていきますので、すべての不動産オーナーに役立つ内容だ。

混とんとした世界経済と日本経済。

その中の不動産は、昭和の時代とは違う不動産の価値の創造の世界である。

当然、不動産投資だけでなく、相続対策、事業継承にも絡む、大きな問題なのである。

ぜひ、お時間がある方は、ご参加いただきたい。


ということである。


さて、最近、インスタグラムというのを教えてもらって始めたのだが、FBと何が違うのかわからない。

特に、写真中心の投稿のようであるから、写真を投稿するときには、FBとインスタを同時に上げることになる。

そこでのつながりも、FBでつながっている人ばかりだから、かえって面倒になっているのではないかとも気にしている。

こちらも時間を取られ、あちらも時間を取られ、というのでは申し訳ない気もする。

ま、このブログは、順位があるから投稿しているわけだが、そのほかは、ほどほどにしたほうが良いのかもしれない。

ところで、一度、何かの事情で順位が落ちてしまった。

ほぼ同じ数の閲覧数、あるいはそれ以上の閲覧数が増えているのに、順位が落ちる理由もわからない。

なんとなく、傷つく現象だが、これも何かあるのか。


わかる人がいたら、教えていただきたい。



では。



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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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2017年08月25日

お陰様で、ほぼ満席。

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図1
明後日から、東京、名古屋、大阪で、本書の出版記念講演を行う。

今回の講演は、ちょっと勘違いしやすいテーマであるが、別に都市農地の所有者だけに限定するものではなく、2022年問題を見据えて、では、いま、何をするべきか、というテーマである。

この2022年問題は、3大都市圏の都市農家が営農をやめて大量な宅地が供給される場合、どうなるのかという問題であって、3大都市圏でない人には関係ないという問題ではない。

今回の講演では、そこの話を行っていきますので、すべての不動産オーナーに役立つ内容だ。

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その中の不動産は、昭和の時代とは違う不動産の価値の創造の世界である。

当然、不動産投資だけでなく、相続対策、事業継承にも絡む、大きな問題なのである。

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2017年08月24日

二極化は、淘汰を加速させる。

模倣企業は淘汰され、トップだけが生き残る時代に。



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順位と言うものはすごく大事で、それを気にするから人は行動をする。
食事に行くときでもお気に入りの店に行くことばかりになる。一番の店にばかり行って、二番の店に行かなくなる。
それとは別に経済的な問題で家族や所得で選択肢が変わってくる。世の中二極化が進んでいく。今夏、この天気で農作物が大変になると思っている。スーパーに買物行った時にネギが値上がりしていて、高くなると管理体制も変わってくる。9月から物価も上がったとして、可処分所得が低いと物価上昇に追いつかなくなる。
最近、三浦の畑が閑散期のように作物が植えられていない。この天気で植える時期じゃなくなっている。そうなるとその分の生産が市場に回ってこないとなると、価格が高騰する可能性がある。そうなると二極化された人たちは厳しくなるかもしれない。

これから先、二極化が進んで淘汰されないために何をするか。そのためには他と比べ物にならない商品を作ってかなければならない。これはAM、PMやOMもそう。比べ物にならないくらいに自分たちのレベルを上げておかないと、二番手、三番手が一番手になった時に一気に市場を奪われてしまう。
トップを走り続けるから今のうちの会社がある事を認識してください。トップを走るためにスキルは高くないといけない。スキルが高くなると二番手、三番手と比べて競争力が強くなって価格破壊に巻き込まれないですむ。
高品質なサービスを適切な価格で供給する。電話一本、お客様の対応を意識してすることが重要です。
これから先、一番以外はない。
既に一番になっているから、下げずに維持をつづける事が重要です。よろしくお願いします。




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本セミナーにて講師を務めますのは、自身も区分ワンルームやアパートを所有する不動産投資家でありながら、現場にて自身のクライアント向けにも数多くの資産形成コンサルティングを行う中元CPMになります。現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。

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入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。


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今後の起こりうる不動産市場の変化を予測した、実践的な不動産投資法・資産防衛法・相続対策法をお伝えします。 第一部では講師・河崎が、これまでの実績から今の融資状況をお伝えつつ、実際に販売した事例を元に、今後買うべき物件を選定するための道程を学んでいただきます。第二部では講師・倉橋が、東京オリンピック開催後に予想される、生産緑地解除に伴う不動産の大量供給について解説いたします。二極化が進む3大都市圏で不動産オーナーの今打つべき手とは?今後、投資してはいけない物件の判断基準になる内容です。今から「将来生じうる大きなリスク」を回避する準備をしましょう。


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本セミナーでは、自身で不動産投資を実践し、事業で土地活用や相続対策を行ってきたCFネッツ代表の倉橋が、将来価値を見越して資産の組替を行うことの重要性を説きます。不動産投資を将来、事業と捉え計画・実行する方、すでに資産を持っているが、さらなる打つべき手を模索している方、相続対策が必要と思われている方、会社経営者でいまさら周りに聞けないという方などに有益な内容となっております。この機会にぜひご参加ください。


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2017年08月23日

仕事のステージ。

指示ができないと、スキルは上がらない。



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いろいろな会社を経営していると、経営者としての立場として最終決断をしなければならない。その時に過去の流れを見ると、なぜこんなことをしているのか指示が間違えていることがある。
仕事の指示は期日があるのでその日までに仕上げるのが仕事。会社の仕事をしているのだから、方針が決まったら方針の通りに進める。新しいことをやるのだから結果が出るかどうかはわからない。結果を出した後に反省をして改善をする。事業なので始まったら止まらない。その間に考えながら改善を積み重ねていくから最終的にはうまくいく。

仕事が始まって、上司から指示を受ける。こういうふうにしたら良いと思うのは意見の対立ではなく、同じ仕事をしているのだから改善をしていくことを繰り返しているから進歩していく。

指示ができない人というのは、的はずれな指示をしてしまうか、指示をしても指示を確認しないか、やったことに対して確認を取らないか。期待したせいかを意識しない人。言ったことの責任は取らず、他人のせいにすると組織は上手くいかなくなる。上司が部下のせいにしたらアウト。人がついてこなくなる。
上司は一緒になって指示をしながら結果と照らし合わせて次の手を打つ事を繰り返すから、仕事のスキルが上がってくる。

的確な指示ができるかがマネージャの資質。経験を多く摘んでいるから指示をする時に瞬間的に判断ができる。うまくいく成果を出すにはいつも出した指示の結果を繰り返し考えてる。上司は指示をするのが仕事ではなく、結果を出すのが仕事。
的確な指示をだすこと、
繰り返し指示をして、行動して、其れをチェックして、其れをまた反省して次の指示につなげることを何度も繰り返すこと。そうすると最初の指示がなんとなく照準があってくる。

照準が合わない指示というのは他人の時間を奪うことになる。会社は人で出来ている。方針というのは指示で出来ている。方針が誤りであれば直さなければいけない。現場から直していかなれけばいけない。
仕事は、新しい人が入ってきた時に自分の経験を踏まえて失敗しないように部下に指示をすること。部下が間違えたり、成果が出なかったときは、経験則を使って指示を出して成果を出すようにする。
支持した人の信頼関係は結果でしか評価されない。指示は最終的な結果に結びつくような指示をしなければいけない。結果が出ない指示は間違いだから途中で修正していく。
昔と現在ではステージが違ってくるので仕事も時代も動いています。


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2017年08月22日

多目的2世帯住宅。

3万円ちょっとで3LDKに住める?
3880万円、新築2世帯住宅発売予定!



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建てる建物のコンセプトの取材を受けたのだけれど、三崎口のところで健康住宅は他と違う建物を建てようというコンセプトで建ててた。
その他に、2LDKと3LDKの二世帯住宅を建てましょうということになり、ローコストでクオリティの良い建物を立てることになって総額で3880万で売るつもりでいる。
何故2世帯住宅を建てるかというと、住宅ローンの仕組みがあって、今金利が0.775%で35年のローンが組める。
不動産投資だとスーパー地主でも安くても1%前後、普通のサラリーマンだと3%オーバー、この利息の違いは大きく、住宅ローンは政策的な金利の設定になっている。すると3880万円のローンを組むと月々10万5千円くらい。駐車場2台付きの2LDKの建物がPMの査定で7万5千円とでた。3LDKに住んで空室がないとすれば月々の負担は3万円で3LDKに住める。これが一つの売り。
もう一つは二世帯住宅を建てたくても土地がない人がいる。今回、三崎の70坪の土地に50坪の建物がついて3880万ということは、三崎の小さい土地を売ってそのお金を自己資金に入れたら、例えば1000万円で土地を売って自己資金にしたら残りのローンは月々7万円くらいだから、賃貸で子供が何処かに住んで6万円払っていたら、その家賃を住宅ローンにあてて、年金から1万円で今までと生活が変わらなくて車の置くところがある二世帯住宅すめる。

もう一つは、小さい子供がいて将来家を欲しいと思っているけれど、今買えない。そういう例でも自分が3LDKに住んで住宅ローンを組んで2LDKを賃貸にすれば、月々3万円の負担になり、支出は減るから預貯金が増える。子供が成長して世帯を分離する時に、賃貸の物件が空いた時に期間があれば定期借家で貸してもいいし、子供たちをそこに住まわしても良い。二世帯住宅で住まいができる。

今回はたまたま持っている土地で利益を載せて売ることもないし、コンセプト住宅で収入付きの住宅と二世帯住宅と将来の家の確保ということを考えたらいい話だと思う。
駅から歩いて6分、東京都内で駅から徒歩6分の物件は高いけれど、今回の土地は安くて始発駅から通勤できる。
更に空いている土地があるから、もう一つ建てて、まとめて建てることにして安く押さえることが出来た。その物件は2680万という話で、土地が凄く安く仕入れられて、建物もローコストで出来る。マンションよりも住宅が買える。
いままで生活のステージに合わせて住居をかえて来て、いまは三崎に住居を構えている。最後三崎に住んでいるなら最初から三崎に住んでしまってもいいと思う。そういうことが可能で、下町の商店街もどんどん住みやすくなってきていている。いまは閉校してるけれど人が増えてきたら敷地も建物もあるのだから学校が復活できるかもしれない。

ゆとりのある生活をしたい。可処分所得を増やすことがゆとりある生活だから、住宅ローンを下げて可処分所得を増やしてストックに回す。不動産投資をする。家賃収入を得られる。という形になったときに自宅を無理することはないと思う。
三崎の中でも買いたいという人が出ている。住宅ローンが通るかは別だけれど。うちの社員でも三崎口から本社まで混まずに通勤が可能だからいいかもしれない。
年末には完成する予定なので興味がある人は完成見学会に来てください。


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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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