CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2017年06月

2017年06月23日

妬み、嫉みの原理。

我々は、常に、襟を正して正々堂々と成功し続けるしかない。



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会社が大きくなってくると色んな人がいろいろな見方をしてくる。だから行動は気をつけなければいけない。傍から見ると驚くくらい大きくなっている。だから辞めた人たちというのはいろんな思いがあると思う。
辞めたことを後悔している退職者がいると思う。その人達は気持ちの中に妬み嫉みが何処かにあるから気をつけないといけない。
人は必ず見ている。部下から上司はすぐ見抜く。仕事ができなくてもたまたま役職がつくと偉そうな態度になる。でも態度を改めないから伸びない。
なんでも、自分の襟を正して行動をする。必ず周りは見ている。

頭のなかでまとめられると思うから、最初は断る。そこから提案していく。ノウハウがある。
城ヶ島も最初は6ヶ月持たないと言われたけれど10年やっている。
今年の夏の予約はもう一杯になっている。
前までは無理やりお客さんを呼んていたけれど、今ではBBQができて富士山が見える音楽イベントが出来るとなると競争相手が居なくなる。
ある程度、物事は諦めないでやっていると成功できる。その間はいろいろなことを言われるけれど成功させるのが仕事。仕事は結果が全てなので結果を残してください。







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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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20170701mihara_souzoku
平成27年から相続税は、基礎控除学が6割に縮減され、相続税率も上がっており、増税になっております。一方で、贈与税について、高齢者からの早期財産移転による消費拡大を狙って減税の方向にあります。なお、円滑な事業継承やその他の政策目的のため、相続税についても、減税となっているものもあります。このような近年の相続税の改正を踏まえて、また今後の税制改正についてもある程度想定して相続税対策を行うことが失敗しないための秘訣です。相続税対策は、早めに準備することが重要です。ぜひご参加ください。

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20170716real_trend

入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。

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2017年06月22日

2022年問題は、地域行政も一緒に取り組まなくてはならない。

ん〜、結構、時間がないかも。



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神奈川新聞の主催セミナーで生産緑地の話をしてきました。第一部が林鑑定士の講座でちょっと内容が難しく事実を中心に硬めの淡々とした話、その後に第二部で生産緑地の問題点と解決策の話をしてきた。公演終了後に、いろいろな人から声をかけてもらえた。
日本全国で講演していると何処かで人のつながりがあったりする。今回はたまたま、神奈川新聞主催だったからあまり関わりがない方々に集まってもらえたと思っていたのだけれど事例に出した物件の近所の方から好意的な声をかけてもらえた。
正直な所、本当に生産緑地の所有者が来るとは思っていなかったけれど、参加している農家の方々の参加が多いと感じたから、農家に参考になる話をメインに話をしてきた。

自宅を建てる時に、買う予定だった土地が売れてしまったので、農家の方に声をかけて土地を買わせてもらって自宅を建てたのだけれど、その時に色々と話を聞いてのだけれど、今回セミナーをやるにあたって調べてみたら自宅の周り全て生産緑地だった。
生産緑地は市街化地域内の農地に対する納税猶予処置として30年間営農しなければならない縛りが在る。生産緑地の申請をして相続が発生すると相続が発生した時点での相続税納税猶予は営農をしていなければならない。その頃に比べて今は地価が三分の一ぐらいになっている。
相続が始まった時の相続税と現在までの利子税を納税しなければならない。そうすると、売ったとしても当時の納税額が払えない。そうなると生産緑地の指定を解除できる時期になっても営農を続けなければならない。先代の相続税が払えないからと自分が死ぬまで頑張らないといけない。その人がなくなった段階で先代の相続税は免除されてその人の相続税でよくなる。でも路線価より安くても三崎の土地は売れない。さらにた宅地として開発するコストもかかる。仕入れ価格は時価額価格の三分の一以下で仕入れないと先ず無理。そうなると今の時点でも売却をしても相続税が払えない人はいっぱいいる。
行政も一緒になって真面目に考えないと大変なことになる。

東京で優良宅地がたくさん出ると、東京になよっている人たちが買い換える可能性がある。そうなると移動した人たちの空いた所に入る人達を探してこないといけない。新しいところに空いたところをどうやって埋めるかの堂々巡りになる。
人口が減ると住宅も商業施設も就労場所も減るとどんどん枯れてしまって空洞化がおきる。
だから三浦で商業施設を作って観光都市としてやらざる得ない。2020年から世帯数は減っていく。2022年に生産緑地が優良宅地として市場に出回りだしたら大変なことになる。
この会社でコンサルをしているのだから、それに対してどう対処するかを提案する。
ここは面白いビジネスモデルになる。後、五年の間に色々なことがおきるから注目していてください。










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2017年06月20日

今後、CFネッツ流の住宅購入術も力を入れる。

独立して18年になるから、前職会社への配慮も、もういいだろう。



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昨日は朝にFM横浜の収録をして、その後、お昼からテレビ神奈川の番組収録をして磯子オフィスのこれからを考えて打ち合わせをしてきました。J:comはいつものところで収録をしているからリラックスして話せるけれど、テレビ神奈川で「奥さんが不動産投資をしたいのだけれど理解が得られないからどうしたらいいのか」、という質問を新井さんが出演して答えたのだけれど、新井さんが今までに見たこともないくらい緊張して、収録だったから取り直しをしてなんとかなった。
環境によって感じ方が違うかなと思って、今後はいろいろな社員を出演させていって慣れてくれば、番組は経営上の重要なポジションだから、今後のことを考えて次のことを考えれば社員の出演を率先していったほうが良いと考えた。

磯子のオフィスの打ち合わせで、住宅の販売は中小零細が凄く厳しくて、買い取りしてリフォームもなかなか厳しい状況。
CFネッツ流の理屈と将来的な計画を立てての
投資をする時に例えば賃貸に住んでいる人たちが、金融機関からまずは住宅を買ってくれと言われることがある。その時にどういう住宅を買ったら良いのかがわかっていないから、担保評価が下がってしまう物件を購入して投資の融資がつかないこともある。購入してはいけない物件ということをハッキリ言える人が必要。これから人口が減ってきてニーズが減ってくるけれども、マスでいうとボリューム自体は大きい。そこを擦れるのはもったいない。
社員で募集をしても住宅販売に手を挙げる人が集まらないから、ある人に声をかけて、急遽打ち合わせをしてやることになった。
味方が増えると仕事は円滑になる。今、住宅販売だと南青山建築工房で建売もしているけれど、住宅について見直す必要がある。住宅販売のルートがないから仕入れのルートが全く違う。住宅販売の人たちは仕入れて住宅もやるしアパートもやる。仕入れのルートを開発するだけでもマーケットを堀り当てることが出来る。2022年問題も住宅の問題が出てくる。住宅の賃貸をやっている。その投資をやっている。賃貸住宅を供給している。買い替えの需要や優良宅地の販売のマーケットは大きいから入口と出口をちゃんと整理しようと思っている。
次のステップとして本格的にやろうと思っている。住宅のパイプをとって、土地の仕入れは住宅でもアパートでも同じ。住宅を捨ててしまうのはダメだ。次の手を楽しみにしていてください。








20170415yamauchi_apart_kisoのコピー
一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。
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20170625kantei_nougyou_souzoku
実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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平成27年から相続税は、基礎控除学が6割に縮減され、相続税率も上がっており、増税になっております。一方で、贈与税について、高齢者からの早期財産移転による消費拡大を狙って減税の方向にあります。なお、円滑な事業継承やその他の政策目的のため、相続税についても、減税となっているものもあります。このような近年の相続税の改正を踏まえて、また今後の税制改正についてもある程度想定して相続税対策を行うことが失敗しないための秘訣です。相続税対策は、早めに準備することが重要です。ぜひご参加ください。

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入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。

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2017年06月19日

ありがたい、言葉。

損得では評価できないものもある。






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一昨日、神奈川新聞社の講演後、参加者がわざわざ挨拶に来てくれた。

とくにうれしかったのは

「俺さ、神奈川新聞、ずっととってるんだけど、今回参加が初めて」

そういうと、彼は神奈川新聞社の社員に

「ほんとはやめようと思ってたんだけど、継続するよ!」

ということをいった。

凄い間接的な言葉ではあるが、かなり評価してくれたようだ。

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今回も、ほぼ満席で、神奈川新聞社主催のセミナーだったため、いつもと参加者の雰囲気は違い、とくに2022年問題を意識された農家の方々も多かった。

「いや、先生のようにはっきり言ってくれる人はいないよ」

とか、

「ほんとにわかりやすかった!」

という声をわざわざかけに来てくれて、終了後もアットホームな感じになった。


なかには、私のスライドで紹介した物件を知っている人がいて

「なんだ、この物件、先生の所がもっているんだ!」

なんていう声をかけられたが、実は、この人、この物件の近隣に住んでいる人。

「あの工事業者さんは、いまどき珍しく丁寧な人でしたよ」

と、工事中の印象までほめてくれて、今後、かようなセミナーには積極的に参加するし、相談にも乗ってもらいたい、ということだった。

今回のセミナーでは、忌憚ない話をさせてもらったし、問題点の提議もさせてもらった。

本件は、実は不動産業界や建設業界ではタブー視されるような内容ではあるが、私自身は、ネガティブに考えるより、むしろポジティブに取り組んだほうが良いと考えている。

その昔、賃貸管理業界での我々の行動を批判して、様々な妨害をした人たちがいたが、現在では、我々の意向に沿って、この業界が動いているし、当社の起業時には、「不動産コンサルタント」なんて商売にならないといって、理解しない人たちがいた。

しかし、我々が「不動産コンサルティング」を通じて培ってきた技術によって、様々な案件が処理できるようになったし、弁護士や税理士、不動産鑑定士なども参画するような時代になった。

これらは、すべて結果を信じて進んできた行動によって積み上がったものである。

今回の問題も、はっきりいって時間がない。

我々は、クライアントの為に様々なスキルを発揮して取り組むべき事案だと考えている。

2022年問題。

ほんとうにわかりにくい法令であるから、当事者も理解していない人が多い。

我々、プロというのは、このわかりにくいことをわかりやすく解説し、そして問題点は、その問題をクリアさせることが仕事である。

今日から、この連休を使って北海道に行ってくる。

久しぶりに、ちょっとしたバカンスを楽しみたいと考えている。

では。



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2017年06月18日

相続税、大丈夫?

相続税、払えない人、続出。






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昨日、神奈川新聞社主催のセミナーで、2022年問題の話をした。

ここの所、三浦市に住んでいる為か、たまに相続に関する相談が持ち込まれる。

今の所、相続が発生する、あるいは相続が発生したが、相続税が払えないという人が100%である。

中には、緊急的に相続発生前に借地権の底地をバーゲンセールして難を逃れた人もいるが、そもそも三浦市の路線価は高いし、時価額は低いし、流動性も低いから、普通の人は同様な目に合うに決まっている。

とくに三浦市の75%の土地は、農業と漁業に供せられている土地だから、その部分の営農地は農地並み課税だから問題が明るみに出ないが、市街化区域内の農地や宅地では、相続が発生すると、かなり厳しい現実がつきつけられる。

さらに生産緑地を調べてみると、多分、宅地にしたところで厳しい価格しか評価されない広大な敷地が多大にあり、相続が発生して営農をしなくなると、破産する農家が増えるのではないかと懸念している。

ただでさえ、行政管理地の処分や運用がうまくいっていないにも関わらず、民間地についても供給されれば、地価は下がるばかりか、2022年問題が表面化した時には、人口吸収される側だから、需要が追い付くはずもない。

昨日、講演後、夫婦で三浦市長選挙の期日前投票に行ってきた。

本日は、三浦市長選挙で、多分、現職市長が当選すると思うが、ちょっとまじめに土地活用などを考えてゆかないと、行政存続の危機に陥る可能性があると懸念している。



では。



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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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