CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2017年05月

2017年05月30日

不動産投資の基礎知識。

不動産投資は、バランスシートを考慮する。






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株式投資の場合、基本的には売買の繰り返し。


安く買って高く売るか、高く売って安く買い戻すというのが株式等の投資方法。


不動産投資の場合は、どちらかと言うと、投資物件を買って人に貸す賃貸の事業だと思えば、この差は歴然だと思います。


そして不動産投資の場合は、現在の低金利を利用した資産拡大ができます。


レバレッジという言葉を聞いたことがあると思いますが、不動産投資の場合、実体のある不動産に投資をする為、金融機関からも融資が受けやすいのです。


では、レバレッジについてお話しします。


 

表1


いわゆるキャッシュフローとバランスシートの関係。



例えば収入が500万円あって支出が400万円だとすると、差引100万円が残り、これが資産の中の預金ということになります。


この資産の部では、預金以外に不動産や株式のような証券なども含まれます。


そして不動産投資というのは、預金を不動産に交換して収入を上げるものです。


では、具体的に例を上げます。私が20代のころに行った投資です。

 

表2


ここでは、分かりやすく不動産投資のバランスを見てみます。



当時、預金が300万円ありました。資産が300万円で負債は「0」です。


資産から負債を差し引いたのが純資産ですから、純資産は300万円になります。


表3



これは最初に買った時の物件。3000万円で毎月23万円の収入のある物件を


20年返済、当時4.5%で2700万円の借り入れをして購入しました。その後、金利は下がりましたので、今回は3%で計算します。


3000万円の資産から2700万円の借入金を差し引くと純資産は300万円のままです。


家賃収入は年間276万円で、銀行の返済は年間180万円でした。


すると、年間96万円のキャッシュフローが生じます。


そして、10年後の状況をみると



 表4



年間96万円のキャッシュフローを10年貯めると960万円になります。



不動産の価格は、上がったり下がったりしますが、その物件は現在、3000万円以上で売れますが、3000万円として計算しますと、資産は3960万円。


負債はというと、10年たった元金は1550万円に減少しています。


先ほど説明した純資産は、3960万円から1550万円を差し引いた2410万円になります。


この効果をレバレッジといいます。


いかがですか?株式投資などとは違った安定的な投資だと思いませんか?


ただ、気を付けなくてはいけないのが物件選びです。


この理論が成り立つには、ローンの返済期間中、賃料が入り続ける必要があります。

ここは、素人判断で行うと大変なことにもなりかねませんので注意してください。


では。


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2017年05月29日

行動したら、走りながら考える。

「将来」については、じっくり止まって考える。
ただ、「悩む」暇があったら、考え、行動することだ。






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やっと昨日、原稿もレジメの作成も一段落ついた。

この原稿作成と言うのも、構想の段階では時間がかかるものだが、書き出すと一気に進むことになる。

人生もそうだが、まずは方向性を決めるときにはかなり考えて決めるべきなのだが、方向性が決まったら走りながら考えることが重要だ。

大体、構想通りにいくものではないし、最初に考えたことなど、やっているうちに新しい価値観が生まれて、結果としてどんどん変わってゆくことになる。

しかし、行動しないというのでは、すべてが何も進まない。

失敗を恐れて行動しない若者が増えているが、そうそう失敗など大したことがないようにできている。

何とか解決できるものばかりだから、恐れるに足りない。

昨日は、かなり書き進んだレジュメが、なんだかわからないが急にプログラムが強制終了され、1時間分くらいの仕事が飛んだが、30分くらいでリカバリーで来ている。

どんどん行動することで、様々なスキルが身につく。

慣れというのも、技術のうちだが、この慣れも行動しているからできるのである。

失敗を恐れず前向きにチャレンジする。

そういう姿勢が、人を作り上げるのである。

どんどん新入社員が入ってきているが、彼らにも同じように指導している。

セミナーなどにも、積極的に参加し、行動しているものもいる。

会社の将来が楽しみになるには、行動している人たちが中心になるものである。

あ〜、やっと仕事が追い付いたところで




・・・・・・・。




サイボーズに、予定が。

ん〜、最近は、いろいろな人たちに仕事を与えられてしまう。





やるしか、ない。


では。

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2017年05月28日

まぢ!

小椋佳さんのコンサートへ。






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たまたま、昨日、テレビ神奈川の招待を受けて、横須賀芸術劇場で行われた小椋佳さんのコンサートに行った。

チケットを見ると、主催は、かなしん。

既に大行列ができている所、神奈川信金の社員が会場の整理をしていて

「あ、倉橋さん、こちらです!」

と声をかけられ、案内されたのが特別招待客入口。

こちらは、前に10人ほど。

すんなり入場して、快適に過ごせた。

前半は、市民コーラスの発表会。

横須賀では、コーラスグループが60ほどあるそうだが、すでに高齢化が進んでいる模様。

それら6組のコーラスを聞いて、小椋佳のコンサートが始まった。

小椋佳、昔の楽曲はちょっと知っていたが、なんと50年で2000曲を作詞や作曲をしているという。

さらに驚いたのが、なんと彼は楽器は何も弾けないし、楽譜もかけないという。

「優秀な人たちに恵まれた」と語り、作曲はメロディを決めて、あとは優秀な人たちのアレンジしてもらうという手法で2000曲をつくったそうだ。

まぢ!

東大を出て、銀行に勤め、銀行員時代に音楽活動を行い、デビューしたという。

凄い!

気分よくコンサートを見終わり、妻の友人も一緒だったので、これは飲めるということで、日影茶屋で食事し、隣の久楽というバーで飲んで帰った。


で、原稿はどうしたって?

ん〜、やばい!

既に3000文字は書き上げているが、校正がまだ終わっていない。

おまけに、今度は大手不動産会社の社員研修を行うため、そのレジュメも作成しなければならない。

がんばろ。


では。

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たまたま、昨日、テレビ神奈川の招待を受けて、横須賀芸術劇場で行われた小椋佳さんのコンサートに行った。

チケットを見ると、主催は、かなしん。

既に大行列ができている所、神奈川信金の社員が会場の整理をしていて

「あ、倉橋さん、こちらです!」

と声をかけられ、案内されたのが特別招待客入口。

こちらは、前に10人ほど。

すんなり入場して、快適に過ごせた。

前半は、市民コーラスの発表会。

横須賀では、コーラスグループが60ほどあるそうだが、すでに高齢化が進んでいる模様。

それら6組のコーラスを聞いて、小椋佳のコンサートが始まった。

小椋佳、昔の楽曲はちょっと知っていたが、なんと50年で2000曲を作詞や作曲をしているという。

さらに驚いたのが、なんと彼は楽器は何も弾けないし、楽譜もかけないという。

「優秀な人たちに恵まれた」と語り、作曲はメロディを決めて、あとは優秀な人たちのアレンジしてもらうという手法で2000曲をつくったそうだ。

まぢ!

東大を出て、銀行に勤め、銀行員時代に音楽活動を行い、デビューしたという。

凄い!

気分よくコンサートを見終わり、妻の友人も一緒だったので、これは飲めるということで、日影茶屋で食事し、隣の久楽というバーで飲んで帰った。


で、原稿はどうしたって?

ん〜、やばい!

既に3000文字は書き上げているが、校正がまだ終わっていない。

おまけに、今度は大手不動産会社の社員研修を行うため、そのレジュメも作成しなければならない。

がんばろ。


では。

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2017年05月27日

やばい!

住宅新報社からの依頼原稿が・・・・・。






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今月末の締め切り。

本日、横須賀芸術劇場で行われるコンサートのチケットを頂いており、妻の友人を連れていくことを忘れていた。

ん〜、原稿が間に合わない。

昨日は、大阪から東京に移動、講演後、夜は三崎の葉山商店で、ミーティングをしながらの会食。

スケジュールが積み重なっていて、やばい。


ということで、本日も、早起きして原稿の作成を行っている。


ということで、このブログ投稿は、これにて。

これから、3000文字、一気に書き上げる。

では。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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