2017年02月
2017年02月18日
積極的になるには、消極的な心から変える必要がある。
先生は、なんでそんなに積極的な行動がとれるのですか？
本日は、何位？
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以前、あるセミナーでの講演の後に質問された。
「それは簡単なことですが、消極的な考え方を消せばいいんですよ」と答えた。
多分、子供のころは、学校に行くと先生からいろいろ言われたと思うが、何かをすると怒られる。
活発に遊んでいると、これまた叱られる。
今のようにパソコンのゲームなんかなかったから、みんなでいろんなことを考えて遊ぶことになる。
あれをしてはダメだ、これをしてはダメだといわれるが、子供のころは、それが何でだめなのかわからない。
「おとなしくしていなさい」
良い子は、おとなしくしている子が良い子で、勉強ができる子が良い子で、進学することが良い子で、一流企業に勤めることが良い子なのである。
いまだに新卒の面接をしていると、何のためにその大学に進学し、何のために当社の面接に来たのかも不明なのがいるが、日本の国内は、かくして面白くもない活気のない人たちがあふれている。
私の場合は、むかしから母親に「人にできることは、おまえにもできる」といわれて育った。
別に勉強など難しいとも思わなったが、小学校のころ、中学生の先輩が鉄棒で大車輪をやっているのを見て、チャレンジし、５年生の時には正車輪も後車輪もできるようになっていた。
「やれば、できる」
というのは、やったことがある人しかわからない。
消極的な人は、やらないから、やった時の味わいがわからないのである。
不動産投資も、事業も、やったことがある人しかわからないのである。
何をやっても、成功しない人がいる。
それは、すごく簡単なことだが、成功するまで続ける能力のない人だ。
やはり、積極的にチャレンジするというのは、まずは消極的な心を入れ替え、まずはひとができることは自分もできると考えて行動し、成果が出るまで頑張り続けるしかない。
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全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う！
CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします！
大型セミナー会場では、私をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し！
中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします！
今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。
今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。
また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。
今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します！
今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。
昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。
今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください！
では。
地価上昇や新築マンションの価格高騰を受け住宅価格の頭打ちが聞こえてくる中、収益物件の動きは未だ活況であり留まるところを知りません。各金融機関の詳細な融資条件とは？フルローン・オーバーローンでできるアパート投資とは？有利なアパートローンを受けるための諸条件とは？資産管理法人での融資審査は？そして絶対に利用してはいけない物件・融資の裏話から不動産投資の出口戦略まで。自身も一棟アパート・区分マンションを所有する山内が、2017年の融資環境を中心に今できるアパート投資についてお伝え致します。
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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。
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首都圏でワンルームを購入するための、重要なポイントを分かりやすく解説いたします。円安効果や2020年のオリンピック開催に向けて、物件価格がますます上昇している中で、どのような物件を選定していけばいいか、また最近の融資状況についても、金融機関名を実名で教えちゃいます！ワンルーム購入を検討されている方必見のセミナーです。皆様のご参加をお待ちしております。
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不動産投資を始めたい！！でも、自分はどんな物件を買えるのか？ローンはどこの銀行でどうやって組むの？ 購入に必要な自己資金は？物件の選定方法は？どれくらいのキャッシュフローが出るのか？みんなはどんな物件を買っているのか？ 不動産投資関連の書籍やセミナーでは、みんな言っていることがバラバラで、何が正しいのか全くわからず、 なかなか購入まで踏み込めない、という方も多いのではないでしょうか？ 当セミナーでは、堅実に資産を築くために成功するポイントをわかりやすくご説明いたします。
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2017年02月17日
不動産コンサルタント養成講座、今年度、終了。
一昨日、昨日と講師をやった。
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毎年、９回、１泊２日の合宿スタイルで、不動産コンサルタント養成講座というのを行っている。
今回が２０１６年度の最後の講義であるが、今回は土地有効活用の事例。
毎年、当社（南青山建築工房）で建築されている物件を見学しながら、そのコンセプトなどを解説している。
今回は、特に外断熱工法で建てられた戸建て賃貸や健康住宅なども見学コースに入れたが、かなり評判は良かった。
私自身、自宅に外断熱、床暖房の健康住宅に住んでいるが、多分、次に建てる時にも、同じ工法を選ぶだろう。
特に冬場は、朝の室内温度が他の住宅と違いすぎる。
先日の雪の日も、朝起きて暖房を入れた時の室内温度は１４度。
外は０度であっても、である。
今回、賃貸住宅に採用し、通常賃貸より２万円ほど高く貸せたが、多分、この入居者は次に引っ越すとしても、外断熱の賃貸住宅などないわけだから、長期に住み続ける可能性が高い。
戸建て賃貸や、ファミリータイプの賃貸住宅の場合、入居者の入れ替えと都度、多額な原状回復工事が必要となるため、同じ入居者に住み続けていただく必要がある。
以前、私が提案した戸建て賃貸の時も、１２畳の倉庫を室内に設けた住宅を建てたが、すでに１０年以上たつが、一度しか入れ替わっていない。
その入れ替わった理由は、法人契約で転勤が決まってしまったためであり、本人は引っ越すのを随分ためらっていた。
昔は、敷金、礼金が十分とれたから入れ替わりが激しいほうが得だった賃貸住宅経営だが、現在、東京ルールの普及と礼金が取れない状況では、テナントリテンションを図りながら長期に住み続けてもらう工夫が必要なのだ。
私の場合、つねに外にない賃貸住宅の提案を行ってきたから、今回も、参加者は満足してくれた。
今回、４年間もこの講座に参加していただいているひとが２人もいる。
２年生もいる。
従って、つねに昨年と違う仕掛けを作らなければならず、当社全体も切磋琢磨せざるを得ない。
また、来年度も、新しい賃貸住宅の提案をしなければ。
では。
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2017年02月16日
何かが駄目なら、全部が駄目。
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会社や組織って何かがかけると駄目。前職を辞めて独立した時に思ったのが、今まで機能していとことが全て機能しなくなった。それは、みんないろいろな仕事をしていて、色んな仕事をみんなが分業していた。それがなくなって、全部自分でやらなければいけなくなった。そのときによかったのは全部できたこと。全部できるから動かせた。仕事もそうだし営業の広告もそう。やってきているから訴求力が違う。やってきていることがどんどん普及していくから出来る。一つのことが出来ないと全部が駄目。よかったなぁと思うのは不動産の営業の時に広告の仕事を初めて、その結果リクルートの仕事もやるようになった。全部同時並行でやりながら組織を作ってきた。新しい事業部の立ち上げも全部やってきたからできた。仕事を任せると、ちゃんとデキる人、出来ない人。なぜ出来ないのか、時間を掛けても能力を高めようとしている人なのかそうなのか。否定的なのか前向きに仕事をするのか。
お互いに困っていたら助け合う。いざってときに動く。そこが物事が動く仕組み。
出来ないからやらないといったら、仕事として成長がない。人は常に成長しないといけないわけだよね。やっぱりやってやろうという気持ち。
新入社員で前の会社に入って広告を頼まれた時に面白いからやってみようかなと思ったから広告ができる、原稿も書こうと思って書いたからかけるようになった。自分の能力に足りないものは機械に頼る。当時はワープロを手に入れて書き出したら、原稿を書くのがオモシロイと思った。時間は掛かるけれどやれば出来た。能力の低い人はど本当は努力しなければならない。多くの人は自分が能力があってできると思いこんでいる。いざやる時にやらないからできない。
今うちの会社っていろんなことが同時並行で行っている。それはやらないと出来ない。やるようにしよう。やりません。できません。それは一番ダメですよ。
常に向上心はやろうと思う気持ちだから。向上心を持って仕事をしていってください。お願いします。
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CFネッツフェア2017
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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は５年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月15日
えっ、そんなに人気なの？
いやはや、びっくりした！
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先日、この「生産緑地２０２２年問題」の講演依頼が来た時には、
「生産緑地」の所有者を対象にしたセミナーだと、そんなに人が集まらないんじゃない？」
という話をし、であれば、これらがもたらす問題点も取り込んだらいいんじゃないの、ということで講演プランを考えた。
さすがに広告代理店も、ちょっとビビったらしく、私の後にテレビなどでおなじみの寺島氏をくっつけ、世界の経済の話をもってきた。
ところが、意に反し、大反響で、２００人会場なのに、すでに３００人近く申し込みがあったようだ。
ただ、今回の参加者、税理士や不動産業者、金融機関などの申し込みが多く、これは偵察ではないかと憶測を呼んでいる。
「先生、どうしましょうか？」とは、広告代理店。
「それは、それでいいんじゃないですか」
このテーマは、そう簡単に解決ができないし、今回のようにハウスメーカーやゼネコンの力が必要になるし、資金も必要になる。
合わせて、我々のような法的にも税務的にも、そして鑑定評価なども出せるプロの介在が必要な業務であるのだから、一概にだれでも扱えるものではない、と言って参加者制限をしないことにした。
「先生、大変恐縮なのですが、講演内容など説明できますか？」
ということで、ちょっと時間を割いて説明したところ
「これ、また6月頃にお願いします！」
といって、興奮気味に帰って行った。
当日は、農協さんも視察に来るらしい。
そろそろ事の重大さに気が付いたらしく、政府も、混乱を避けるべく法改正を急いでいるようだ。
ま、これは、早い手を打った人たちが勝ち。
特に東京近郊地域では、対岸の火事では済まされない。
あ、そういえば、現在、私の住む町、三浦市ではどんな状況だろうと都市計画図を見てみた。
ん〜、やばい。
これだけ地価が下落している地域で、一部の地域を除いて、生産緑地を解除し、宅地化して販売できない土地が多い。
この指定を受けてから相続など発生していたとすれば、アウトである。
生産緑地の解除で問題なのは、途中、相続税の納税猶予を受けていたとすれば、それは何年たっても免除でなく、解除すると、その時期に遡って相続税と利子税を支払わなくてはならない。
たとえば、地価の高い時に相続が発生していて、その時に納税猶予の申請で相続税の納税額を圧縮していたとすれば、生産緑地の解除をして、地価の下がった状況で土地を売却しても、その売却金額で相続税が払えない、ということがでてくる。
そのほかにも、想定できるリスクは盛りだくさんだ。
ん〜、そういえば、以前、横須賀では講演依頼があったが、三浦ではないな。
どうも、不動産に無頓着なのかもしれない。
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2017年02月14日
これからの日本の不動産は、日本国内の市場だけに非ず。
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住宅の売れ行きが鈍ってきてる。その理由として作ったものが売れない現状があって、もう一つは売れる場所の土地が手に入らないから作れない。
東京都内の物件は高くても売れているのに、郊外型になると安くても売れない。新築物件を建てて、何年か立つと中古物件になって相場を形成する。相場というのは中心の利便性のいい物件は未だに高くて中古の郊外型は下がってきている。
日本全体の人口の構造が変わってきている。マンションやアパートが見直されてきている。生活の週間が変わってきている。トイレの和式、洋式の変わってきたように利便性で変わってくる。
銀座でもバク買いがおさまった。その消費は日本で購入して安かったり中国で買えなかったものだったのが、今では上海や北京で売っている。
今まで日本にしか無かったものが、性能が良ければ輸入する。そうなると、向こうでも買えるのだから日本に買いに来ることもない。
これが進んでいくとどうなるのか？
文化交流が進むことでニーズが変わってくる。物事の考え方が瞬間で変わる。昔はポケットベルが普及して公衆電話が足りない時代があった。携帯電話が普及したらペケットベルが要らなくなった。
今はスマホがパソコンと同じ性能になり、カーナビもスマホですむような時代になった。
全部がそこに集約されている。これからスマのに対する情報伝達の仕方が進化していく。
中国で今いる場所をクリックすればすぐに車が配車できるアプリがある。日本も東京オリンピックでたくさん人が来るから今の状態じゃあ間に合わない。今だって、土日の銀座はタクシーを捕まえるのが大変。
規制がどんどん緩和されることによって、ビジネスモデルとしては便利でリーズナブルなのが勝つ。感覚的に間違えると時代遅れになる。
これからアジアの人達がどんどんと来る。そこに向けて私達ができるサービスというのを研究して不動産コンサルとしての機能を高めていきたいと思います。
今度、海外旅行いく時にいろいろな文化があるから、今回は一緒に仕事を動こしているところを視察してもらいたいところがある。行きたい人は参加してください。
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