CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2017年02月

2017年02月24日

価値の構築は、ピンチとチャンスの隙間にある。

ピンチの裏側にチャンスあり。
不動産の価値は、インフラの再構築である。



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一昨日、三崎の町の物件の見学に来てくれた人がいて、物件を一つは購入したい、一つを借りたいと言ってくれた。それで今、商談に入っている。

昔はずっとシャッター通りで営業しているところが少なくて、それをシャッタが開くようにしている。今ようやくブレイクしだして、三崎の町で旅館をやっている人が東京でセミナーをしたりしているそうです。ちょっとした田舎で商売をしたり、移住したり、通勤してみたり、仕事を作ってみたりする人が一つの祭典に入っていて、今うちが三崎ベースというのをやろうと思っていて、タレントの番組でやっているようなベースキャンプみたいなのを作ろうかとやっていたのだけれど、既にやっている人がいて、いろいろなところになんとかベースと言うものを作っている。その連中が自分たちで古い建物をリニューアルして旅館みたいなものを作ったから土曜日にのぞいてきた。多分二部屋ぐらいしか無いかな。夫婦で移住してきてそこで店を始めた。そんなのがどんどん増えてきていて、うちもシャッターを開けるよね。今度、買った物件とか持っている物件もシャッターを開けたいのだけどなかなか社員を雇ったり、新しい商品を考えたりするのが大変じゃん。

もともとシャッターを開けるのが目的だから、来月のテレビで放映されるように収録をしたのだけれど、放映される前に2つ申し込みが入っている。そうすると全部開くようになる。そうすると価値なんですよ。
いままで利用されなかった過疎化が進んじゃった、価値がどんどん失われてきた。でも、そこに在るインフラが価値だと思う。
山を一つ買って生活インフラを整えるだけで凄いコストだけども、一度、町や村ができたものはそこにインフラが在る。特に三崎の下町は商業地域としてのインフラが整っている。夜も明かりがついて暗いわけじゃない。商店街で負担しながら電気を通している。そこに新しいものを作ることによって価値が生まれる。今回、思った金額で取引される。過去、7,8年前のインフラの整備と私達がやってきたインフラの整備が違う。既に商店街に幾つか店を出して他にも店をだしている人がいる。段々と商売をやるひとがふえて明るくなる。最近、葉山商店をライトアップしていて、街全体の雰囲気が明るくなる。

これから人が来るようになってくると、新しい商売をする人が来てくると街全体の価値が上がってくる。そうすると地価とか賃料に影響が出てくる。実際に商売をやっている人が本業のほうが厳しい状況にならざるえない。新規事業をやる時に自分の経験を活かしてやると、地元だと賃料も高くていい場所がない。となれば未開拓の三崎に出したいという人がいた。

他で成功している人が新しい事業を三崎でやる。これは面白いことになると思っています。
三浦半島は気候も良くてこれからのニーズが高まると思っている。2020年に東京オリンピックが始まる。東京と江ノ島がセーリングの範囲だから三浦半島を通らないといけない。これから色んな人がやってくる。セーリングの会場になるから海の好きな人がくる。船もそれまでに完全に直してセーリング大会の観戦ツアーをやろうと思っている。
そうなるともっと凄い価値にならないですか。
価値を考える時に今がないからチャンスがある。三浦半島にこれからチャンスがある。
一緒にやるのだからみんなでやろうという話にしよう思う。楽しみにしていてください。



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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月23日

最近、どうも大手法人の役員クラスの方の相談が増えてきた。

ここの所、大手法人の経営者からの相談が続いている。
 


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よく考えると、自分自身が同年代だからかもしれない。

「先生って、おいくつですか?」

「昭和33年生まれで、58歳になります。」

「あ〜ぁ、私より一つ上だぁ」

とか、

「私より、10歳も下ですね」

とか、

どうも年齢を聞かれるたび、皆さん、生活感を確認するようだ。

続いて、お住まいは?

と聞かれることもあるが、地方では三浦といっても通じないから、横浜と答えるが、都心部では、三浦の三崎に住んでいる、と答えると、

「え、なんで三崎なんですか?」

と聞かれると、いちいち移り住んだ理由とかから話し出すのだが、すると、やたらとあいさつが長くなる。

しかし、お陰様で、わざわざ三崎に足を運んできてくれたり、一緒に食事でもしようということになったり、場合によっては、ヨットでクルージングなど一緒に楽しんだりしている。

今度は、そんな仲間と新しい仕事を始めたりと、経営者同士では話が早い。

よく考えると、私の年代は、昭和の時代の懐かしさなどがわかる年代なので、思考回路が非常に似ていたりする。

最近では、住宅の問題や、投資の問題だけでなく、相続対策や事業継承などの相談も乗ったり、実際に指導したりしていて、様々な経験が役に立っている。

考えるに、昔、知識はあっても、やはりかなり年下の私には経営者の相談は少なかったが、すでに世代交代したりして、同年代の経営者が、同年代の私には相談がしやすくなったのではないかと思う。

あまり歳はとりたくはないが、歳はとったで役立つこともあるのだとつくづく考えさせられる。

やはり、若い時から人を裏切らず、期待にも裏切らない仕事をしてきたから、なんとなくであるが、いろいろな人たちから相談を持ち込まれるようになっている。

ん〜、かなり忙しくなってきている。

明後日、すでに満員ではあるが、これもダイワハウスの役員から直々に頼まれた講演である。

大和ハウス生産緑地2022年問題




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中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください!



では。



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地価上昇や新築マンションの価格高騰を受け住宅価格の頭打ちが聞こえてくる中、収益物件の動きは未だ活況であり留まるところを知りません。各金融機関の詳細な融資条件とは?フルローン・オーバーローンでできるアパート投資とは?有利なアパートローンを受けるための諸条件とは?資産管理法人での融資審査は?そして絶対に利用してはいけない物件・融資の裏話から不動産投資の出口戦略まで。自身も一棟アパート・区分マンションを所有する山内が、2017年の融資環境を中心に今できるアパート投資についてお伝え致します。

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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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2017年02月22日

三崎口にモデルルーム完成!

外断熱、健康住宅。大人の歩き方で、今月、放送中。


 


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外断熱工法では、壁内結露によるカビの発生も少なく、かつ、24時間換気を行うことで窓の開閉の必要もなく、現在のような花粉症の時期にも有効です。


今月、ジェイコムテレビ「大人の歩き方」で放映されています。




ぜひ、ご覧ください!


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2017年02月21日

はめる会社、はめられたい人。

そんな心理の隙間を狙った仕事もある。
しかし、そんな仕事は、長続きしない。



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不動産コンサルタント講座で建築の現場を見て回るのが在る。それを一緒に回って、昨日は午後から話をさせてもらいました。今回はじめて参加されたお客様がいて、その人は昔からうちを見てきた人で朝礼も見ているそうです。
今、東京都内で仕事をはじめて伸びが難しいと言っていて、彼が選んだ方向としては、もともと銀行員で不動産の人と一緒に起業をして不動産の仕事をしている。一番参考にしたのがうちの会社だと。

彼が面白いことを言ったのは、不動産の仕事って2つある、転売目的で物件を売っている会社。そしてコンサルティングという正しい方向性を決めてお客さんにニーズに合った動きをする。
彼はそれを基にして住宅や投資物件を販売している。

お客さんも二通り入りいる。うちみたいなところに来るお客さんは知的なお客さんが多い。もう一つは儲けるためにバカなお客さんに売る人っているよね。バカなお客さんていうのは面倒くさがる人。その人を相手にして転売目的の会社があるのだけれど、面白いなと思ったのは、お客さんの中にはめられるとわかっているのだけれどはめられたいひとっているわけ。その人の心理って在ると思うと彼が言っている。

うちの会社はお客さんをはめるようなことはない。もう一社の方はお客さんをはめ続けている。めんどくさい人はそれでいいんじゃないですかていう話なんだけど、残念なことにそういう会社で買った人がうちに相談に来たりする。3つぐらい1Rを買っていたりするともうアウト。
物件の担保力を関係なく100パーセントローンを付ける。そうすると個人の信用力と合わせて借りれていることが知られていない。そうなるとオーバーローンで債務超過が大きくなるともう融資が受けられなくなる。結果的にそこで終わってしまう。
そこで終わったとしてもその会社が責任を取るわけでもなく、それ以上買えないのだから所有していくしかなくなる。

長く継続的に仕事をするということは信用の積み重ね。
信用の積み重ねを続けてきたから、底の部分を外したくない。彼も底を外したくはない。うちを参考にしているのだけれど、うちの会社のアセットマネジメントだけをやっている。こっから先をどうしたら良いか聞かれたのだけれど、PMの専門職がいない。そうすると管理件数が100戸ぐらいしかない。うちの創業当時のように、みんなで色々と仕事をしている。そうなると時間も仕事も有限になってしまう。出来る範囲が決まってしまうから会社がのびなくなってしまう。
今度きたらまたアドバイスを下さいということになったけれど、逆にその人から色々なことを教えてもらえた。

今、AIを使った不動産取引とがあるけれど、自動的な計算機が何ができる事言うと人以上には出来るとは思わない。
機械じゃ出来ない、そこのニーズは人にしかわからない。人の機微というものについてどう考えるか、デザインも機械じゃ無理。
これから機械に変わる仕事は一杯出てくるだろうけれど、コンサルの仕事は機械じゃ無理。計算は機械に頼ればいいけれど最終的な決定については機械では無理。新しいことを勧めている。その中でやれる仕事はまだまだある。機械に頼って効率化をはかって、人としてできることの能力を上げる。提案とか企画とかは先進的なものでないといけないから、過去の経験から新しいプランを考える。
新しい企画のプランを考えて過去にないようなプランを提案する。毎回進化している。昨日もセミナーをやりながら考えていて、30年くらい前に提案したアパート、12戸、当時は埋まるか心配で居られなかった。今は12戸で動揺することはなくなった。それはいつもリスクを抱えながらやってきた結果、自信になった。個人個人が自身を持てる仕事を繰り返しやる。人は向上しないと成長がない。
自分の中でないと成長ができないので意識を持って仕事をしていってください




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2017年02月20日

電話、無料相談始めました!

今月、J−COMテレビで放映中。

「ここが知りたい不動産」で解説しています!
 


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「なかなかセミナーなんかにいけない」

という方からの要望で、電話でも個別相談を受けることになった。

というのは、最近、会社経営の方や開業医の方、あるいは資産家の方の個別相談が増えていて、セミナー参加にはちょっと抵抗があり、地方だと東京や鎌倉、名古屋や大阪も遠いという。

では、初期の個別相談なら、事前に連絡をもらい、場合によっては資料を送ってもらったうえで、時間を合わせて電話対応を行うことになった。

詳しくは、ご覧ください。




ぜひ、ご覧ください!



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2017年02月19日

持つことの悩み。

世の中には、「断捨離」という言葉がはやっているようだが、どうもなじまない。

 


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昨年、タモリカップに出場した際、強風で古くなったジブセールが破れて大敗した。

その後、忙しかったこともあり、修理ができておらず、ようやく最近、動き出した。

せっかくなので、地元の会社でセールをつくってもらうことにし、今回はかなり大きめの150%のジブセール。

ついでにメインセールも交換することにした。

ところが、船がデカすぎるせいで、当然、セールも大きい。

今回は、いままでついていなかったUVカットのオプションもつけたから、時間がかかる。

3月の予約は、残念ながらキャンセルすることになってしまった。

ところが、ところがである。

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以前から雨漏りがしていたので、わざわざ本船の造船をした岡崎造船さんにきてもらい、確認したところ、もう既に30年くらいたっており、メンテナンスがあまりされていないことから、デッキを張り替える必要があることが判明。

これが、大変な工事だ。

マズトを巨大なクレーンで引っこ抜き、チーク材を船大工が貼り付けるらしい。

また、エンジンもいすゞ製の30年物。

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オーバーホールか交換するそうだが、いまのエンジンの重量は半分くらいらしく、交換すると重量を調整しなくてはならないとのこと。

いやはや、結構、大変な工事になりそうだ。

ん〜、しかし、せっかくの縁で私の所に来たのだから、私らしくリニューアルさせたいと考えている。

この船は、翔鴎号(かもめとぶごう)といって、日本の造船史上、一番大きなヨットである。

いまでは造ることのできない代物。

最近の流行であれば、
断捨離」

するべきところだろうが、残念ながら私の信条は、そうはいかない。

必要最低限の生活は、必要最低限の仕事にしかならず、人生の付加価値はつかないような気がする。

人生、仕事も遊びも、できる範囲で目いっぱい楽しまないと死ぬ時に後悔するのではないかと考えている。


で、製作日数はどのくらいですか?

「まあ、材料を集めだして、来年の春位にドックに入ってもらって、年末くらいはかかるかもしれないですね」

げ、そんなにかかるんだ!

一応、今年からメインの管理者を変更し、コツコツと保安部品などを直しだし、帆は大きいものに変わるのでレースには積極的に参加しようと考えているが、外洋にでるのは再来年からになりそうだ。

この船、完ぺきに直せば、オーストラリアくらいまではいけるし、世界一周もできる。

再来年は、私も還暦だ。

ちょっとはのんびりとヨットでクルージングを楽しみたいとも考えている。

もちろん、原稿を書く仕事は行いながら。


一応、4月の半ばくらいには帆の張替は終わりますので、昨年よりは快適に利用できます。

チャーターのご予約を頂いている方は、ご予約の際にご確認ください。


では!



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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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2017年02月18日

積極的になるには、消極的な心から変える必要がある。

先生は、なんでそんなに積極的な行動がとれるのですか?


 


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以前、あるセミナーでの講演の後に質問された。

「それは簡単なことですが、消極的な考え方を消せばいいんですよ」と答えた。

多分、子供のころは、学校に行くと先生からいろいろ言われたと思うが、何かをすると怒られる。

活発に遊んでいると、これまた叱られる。

今のようにパソコンのゲームなんかなかったから、みんなでいろんなことを考えて遊ぶことになる。

あれをしてはダメだ、これをしてはダメだといわれるが、子供のころは、それが何でだめなのかわからない。

「おとなしくしていなさい」

良い子は、おとなしくしている子が良い子で、勉強ができる子が良い子で、進学することが良い子で、一流企業に勤めることが良い子なのである。

いまだに新卒の面接をしていると、何のためにその大学に進学し、何のために当社の面接に来たのかも不明なのがいるが、日本の国内は、かくして面白くもない活気のない人たちがあふれている。

私の場合は、むかしから母親に「人にできることは、おまえにもできる」といわれて育った。

別に勉強など難しいとも思わなったが、小学校のころ、中学生の先輩が鉄棒で大車輪をやっているのを見て、チャレンジし、5年生の時には正車輪も後車輪もできるようになっていた。

「やれば、できる」

というのは、やったことがある人しかわからない。

消極的な人は、やらないから、やった時の味わいがわからないのである。

不動産投資も、事業も、やったことがある人しかわからないのである。

何をやっても、成功しない人がいる。

それは、すごく簡単なことだが、成功するまで続ける能力のない人だ。

やはり、積極的にチャレンジするというのは、まずは消極的な心を入れ替え、まずはひとができることは自分もできると考えて行動し、成果が出るまで頑張り続けるしかない。




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全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします!

大型セミナー会場では、私をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!

中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。

今年の協賛企業も、様々な新商品とサービスが整い、この場で説明を受けたりできます。

また、各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。

今年も、金融機関が参加し、融資の相談や、事前審査も受付します!

今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。

昨年も、当日受付を希望される方がいましたが、満席で入場できなかった方もおります。

今年も会場を広めにしましたが、ぜひ、今年も早めにお申し込みください!



では。



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2017年02月17日

不動産コンサルタント養成講座、今年度、終了。

一昨日、昨日と講師をやった。


 


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毎年、9回、1泊2日の合宿スタイルで、不動産コンサルタント養成講座というのを行っている。

今回が2016年度の最後の講義であるが、今回は土地有効活用の事例。

毎年、当社(南青山建築工房)で建築されている物件を見学しながら、そのコンセプトなどを解説している。

今回は、特に外断熱工法で建てられた戸建て賃貸や健康住宅なども見学コースに入れたが、かなり評判は良かった。

私自身、自宅に外断熱、床暖房の健康住宅に住んでいるが、多分、次に建てる時にも、同じ工法を選ぶだろう。

特に冬場は、朝の室内温度が他の住宅と違いすぎる。

先日の雪の日も、朝起きて暖房を入れた時の室内温度は14度。

外は0度であっても、である。

今回、賃貸住宅に採用し、通常賃貸より2万円ほど高く貸せたが、多分、この入居者は次に引っ越すとしても、外断熱の賃貸住宅などないわけだから、長期に住み続ける可能性が高い。

戸建て賃貸や、ファミリータイプの賃貸住宅の場合、入居者の入れ替えと都度、多額な原状回復工事が必要となるため、同じ入居者に住み続けていただく必要がある。

以前、私が提案した戸建て賃貸の時も、12畳の倉庫を室内に設けた住宅を建てたが、すでに10年以上たつが、一度しか入れ替わっていない。

その入れ替わった理由は、法人契約で転勤が決まってしまったためであり、本人は引っ越すのを随分ためらっていた。

昔は、敷金、礼金が十分とれたから入れ替わりが激しいほうが得だった賃貸住宅経営だが、現在、東京ルールの普及と礼金が取れない状況では、テナントリテンションを図りながら長期に住み続けてもらう工夫が必要なのだ。

私の場合、つねに外にない賃貸住宅の提案を行ってきたから、今回も、参加者は満足してくれた。

今回、4年間もこの講座に参加していただいているひとが2人もいる。

2年生もいる。

従って、つねに昨年と違う仕掛けを作らなければならず、当社全体も切磋琢磨せざるを得ない。

また、来年度も、新しい賃貸住宅の提案をしなければ。

では。

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2017年02月16日

何かが駄目なら、全部が駄目。

だから組織、システムは細部にも注意が必要だ。



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会社や組織って何かがかけると駄目。前職を辞めて独立した時に思ったのが、今まで機能していとことが全て機能しなくなった。それは、みんないろいろな仕事をしていて、色んな仕事をみんなが分業していた。それがなくなって、全部自分でやらなければいけなくなった。そのときによかったのは全部できたこと。全部できるから動かせた。仕事もそうだし営業の広告もそう。やってきているから訴求力が違う。やってきていることがどんどん普及していくから出来る。一つのことが出来ないと全部が駄目。よかったなぁと思うのは不動産の営業の時に広告の仕事を初めて、その結果リクルートの仕事もやるようになった。全部同時並行でやりながら組織を作ってきた。新しい事業部の立ち上げも全部やってきたからできた。仕事を任せると、ちゃんとデキる人、出来ない人。なぜ出来ないのか、時間を掛けても能力を高めようとしている人なのかそうなのか。否定的なのか前向きに仕事をするのか。
お互いに困っていたら助け合う。いざってときに動く。そこが物事が動く仕組み。
出来ないからやらないといったら、仕事として成長がない。人は常に成長しないといけないわけだよね。やっぱりやってやろうという気持ち。
新入社員で前の会社に入って広告を頼まれた時に面白いからやってみようかなと思ったから広告ができる、原稿も書こうと思って書いたからかけるようになった。自分の能力に足りないものは機械に頼る。当時はワープロを手に入れて書き出したら、原稿を書くのがオモシロイと思った。時間は掛かるけれどやれば出来た。能力の低い人はど本当は努力しなければならない。多くの人は自分が能力があってできると思いこんでいる。いざやる時にやらないからできない。
今うちの会社っていろんなことが同時並行で行っている。それはやらないと出来ない。やるようにしよう。やりません。できません。それは一番ダメですよ。
常に向上心はやろうと思う気持ちだから。向上心を持って仕事をしていってください。お願いします。




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CFネッツフェア2017
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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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20170326_kkantei
どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月15日

えっ、そんなに人気なの?

いやはや、びっくりした!


 


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大和ハウス生産緑地2022年問題


先日、この「生産緑地2022年問題」の講演依頼が来た時には、

「生産緑地」の所有者を対象にしたセミナーだと、そんなに人が集まらないんじゃない?」

という話をし、であれば、これらがもたらす問題点も取り込んだらいいんじゃないの、ということで講演プランを考えた。

さすがに広告代理店も、ちょっとビビったらしく、私の後にテレビなどでおなじみの寺島氏をくっつけ、世界の経済の話をもってきた。

ところが、意に反し、大反響で、200人会場なのに、すでに300人近く申し込みがあったようだ。

ただ、今回の参加者、税理士や不動産業者、金融機関などの申し込みが多く、これは偵察ではないかと憶測を呼んでいる。

「先生、どうしましょうか?」とは、広告代理店。

「それは、それでいいんじゃないですか」

このテーマは、そう簡単に解決ができないし、今回のようにハウスメーカーやゼネコンの力が必要になるし、資金も必要になる。

合わせて、我々のような法的にも税務的にも、そして鑑定評価なども出せるプロの介在が必要な業務であるのだから、一概にだれでも扱えるものではない、と言って参加者制限をしないことにした。

「先生、大変恐縮なのですが、講演内容など説明できますか?」

ということで、ちょっと時間を割いて説明したところ

「これ、また6月頃にお願いします!」

といって、興奮気味に帰って行った。

当日は、農協さんも視察に来るらしい。

そろそろ事の重大さに気が付いたらしく、政府も、混乱を避けるべく法改正を急いでいるようだ。

ま、これは、早い手を打った人たちが勝ち。

特に東京近郊地域では、対岸の火事では済まされない。



あ、そういえば、現在、私の住む町、三浦市ではどんな状況だろうと都市計画図を見てみた。

ん〜、やばい。

これだけ地価が下落している地域で、一部の地域を除いて、生産緑地を解除し、宅地化して販売できない土地が多い。

この指定を受けてから相続など発生していたとすれば、アウトである。

生産緑地の解除で問題なのは、途中、相続税の納税猶予を受けていたとすれば、それは何年たっても免除でなく、解除すると、その時期に遡って相続税と利子税を支払わなくてはならない。

たとえば、地価の高い時に相続が発生していて、その時に納税猶予の申請で相続税の納税額を圧縮していたとすれば、生産緑地の解除をして、地価の下がった状況で土地を売却しても、その売却金額で相続税が払えない、ということがでてくる。

そのほかにも、想定できるリスクは盛りだくさんだ。

ん〜、そういえば、以前、横須賀では講演依頼があったが、三浦ではないな。

どうも、不動産に無頓着なのかもしれない。



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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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