CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2017年01月

2017年01月31日

ヒットを打ち続けるには、顧客目線で物事を考える。

良いものも、高ければ売れないし、安くても、価値のないものは売れない。




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毎年この時期に出かけるのですが、今年は去年と同じ沖縄に行ってきました。去年と同じホテルに泊まって、このホテルを定点観測のようにずっと見ているのだけれど、最初に出来たときは新聞を賑わすような感じの質の高いサービスを求められるような建物になっていましたが、働いている人がサービスが行き届いていないような感じを当時は受けた。ちょっと一泊の金額に対して高価だと感じて、実際に七年ぐらい前に一度破綻をして今は再生をしている最中。

先日、加盟店会議をした時に、参加した7社がそれぞれの持っている商品とか技術をプレゼンテーションし合った。みんな良いものを持っている。建具、設備といったように単品ではなく混ざればいい感じになると思っている。今回モデルハウスを作って一緒に全部出来るから、お客さん目線でいい感じに仕上がっている。

お客さんになってみたら、お客さん目線がわかる。ところがお客さんじゃないと仕事が作業になる。電話も一本を取る作業になる。営業もお客さん目線で言うと忙しいといっても、電話もとるし計算もするし営業もする。そうじゃなくお客さん目線が離れていく。するとそれは自分自身の首を締めていることになる。

さっきのホテルもそう、一人ひとりはいい人、総合的なサービスとしてもっとそうした方がいいじゃないのかってこと。色んな意味でのちょっとした不満がある。
金額についても最初はそれなりの金額だった。金額と見合うだけのサービスになっているか。
段々と金額が下がってきて、今はちょっと安すぎるなって思うようになった。もうすこし高価くても、もう少し良いサービスが欲しいと思うようになった。

今、ある電鉄会社の仕事をこれからすることになって打ち合わせが終わったのだけれど、やっぱり顧客目線が足りないと思った。電鉄は電鉄の考え方がある。スケジュールを組んでトラブルがないように安全に運行をする。設備を整えたりすることに視点がいくけれど、顧客目線で考えた時にちょっと違うんじゃないのということがある。

この間、遊ヶ崎リゾートの人たちと高級な店に研修として行ってきた。お客さんの目で見るから気がつくことがある。その時に自分達の身になって意識出来ることがある。顧客目線になって初めて物事がわかることがある。

飲食店でも自分が店に行った時に気がついたことが、自分たちも出来ていないことがわかる。不動産業も同じ、投資物件を買っている人は空室があると、どういう気持になるかがわかる。でも、持っていない人は気持ちがわからない。
空室になった時の気持ちがわからない人が空室対策の意味を説明しても伝わらない。投資家が何を求めてうちの会社に来ているのかをまず、第一に考える。あと、長期空室の物件も仲介手数料として考えた時に、効率は手数料を取れるところに行ったほうが良い。でも、うちは管理している物件があって会社が成り立っている。そこは管理目線でいかないとダメだ。それは持っていない人、管理をやったことがない人ではなかなか難しい。

物事の本質として顧客目線になることが一番。住宅も自分が住むつもりで設計されたものとそうでないものでは全く違うものが出来る。投資物件を含めて30件近く建てているけれど全部が違う。その人が住んだらどう考えるか。
自分の考えと一緒に生活する人の考えも違う。自分が立てる時に生活感が重要になってくるということを考えれば設計書も変わってくる。

いっぱい建てないと理屈がわかってこない。投資物件も、いっぱい投資していないとわかってこないことがある。1R,一棟物、店舗、商業施設、自分自身が投資した時に気をつけることがわかるからコンサルティングが出来る。体験上の物事の見方が重要。まずはお客さん目線になる。他の会社がどうしているのかを観察する。
うちの会社は顧客目線で出来ている会社だから、体験してください。
お客さん目線で物事を考えてください



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2017年01月30日

相場の予測は、AIなどで判断できない。

結果から導き出されたビックデータでは、残念ながら将来予測はできていない。




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トランプ大統領が誕生することになって、まだ何もしていないのに憶測だけで株価が上がって円安が進んでいるいる。
株価は実体経済と関係なく動くから、将来価値を見込んで株価が動く。期待で物事が動くと、これから先もっと期待が外れると思う。そうすると日本の経済において株価で維持できている会社がいっぱいでてくる。
前にすごく優秀なデベロッパーが黒字倒産した事があった。収益構造は良くて商売も上手くいっていた。ところが株価が下がって融資がつかなくなった。会社というのはキャッシュフローやバランスシートがある。上場しているとバランスシートが株価の時価額で動く。株価が下がると、時価額が下がって、いくら利益が出ていても金融機関から融資を受けることができなくなってしまう。それで会社が倒産してしまって大変な事になった。

これから同じようなことがいっぱい起きると思う。それは株価の維持でなんとか生きている会社が、今年は倒産する企業が増えると思う。

株や貴金属類にも投資をした経験があるけれど、やっぱり不動産投資が良かった。何故かと言うと実体経済、商売として新たな事業をサラリーマンの人にやってもらう。それを買ってもらったものをうちが運営している。
今まで賃料が上がってこなかったけれど、これからは賃料が上がってくる。世界経済で見たら日本の賃料は不当に安い。これから二極化がもっと進みその中で勝つのは不動産だと思う。

所有物件を売りに出したら強烈な金額で売れた。これは持っているから利益になる。株価じゃなく実体経済としての不動産がこれから動きだす。どういうマーケットが有るかということを理解すれば、1Rマンションは安い物件は自己資金を少し入れると購入できる。これがこの不動産の価格が世界の標準の金額になったとすると、今の金額の比じゃないくらいの物価になると思う。

世界の経済が不安定になるから。不安定の理由は実体経済と違う商圏の不安定、資本主義が終焉する流れにおいて株価とは何か、収益還元ではない株価はかなり下がる確率が高い。
インフレというのは世界中のインフレは物価の上昇と同じに所得の上昇もあった。日本は物価の上昇は抑えられているけれど所得の上昇も抑えられている。
これをグローバルで考えると所得が低いまま物価の高騰がありえる。

日本の自給率が3割ぐらいだとして、日本で生産している分量で日本の国民は維持できない。海外から輸入しないと維持ができない。関税がTPPが撤廃になりそうだったり、トランプ大統領が隣接国や輸入する時に関税をかけるといっている。

それがグローバリスムに問題が有るからTPPで考えようというのを壊した。ヨーロッパも同じ動きになっている。日本は今まで気づきあげた信頼や流通がおかしくなる。アジアの問題、中国とロシアの経済領域についての問題が解決できるか。

中国の人口が山岳部と湾岸部での所得格差が開いて大変なことになっている。所得が上がらなくてはいけない。輸出ができなくなる。中国の経済が厳しくなる。消費はまだまだある。そうなるとマグロや鮭やカニが日本では食べられなくなるかもしれない。これから競争力が課せられる。日本の経済が相当変わる。

僕達がやるべきことというのは、もっと大きなマーケットに進もうとしている。そうしたらうちのお客さんが買ってくれたのだから、うちで売ってあげればいい。うちの努力で安く買えたのだから今の適正価格で売る。
投資家の人に物を買ってもらって出口はなるべく高く売れる技術があるのだからそこをアピールして。

売れたということはそれが相場。これから先は相場が上積みされていく、そこのところ駆け引き。
予測ができる形でコンサルをして売りについても踏み込んでいったほうが良い。
海外の方もこれから動きができる。
海外の方にも売るとするとこれから物価が上がる。生産緑地、三大都市圏の小規模宅地の評価減の使えるところはこれからもっと価値が上がる。銀行も、融資をしてくれる人が居ないのだから金融もついてくる。
これからやっていくことが社会に受け入れられる。
まずは相談をしてください。みんなが声をかけてやったほうが良い。これから先、来年再来年動きが変わってくるから、コンサルトしてちゃんと入ったほうが良い。
実体経済で僕たちは動いている。そういう意識で居てください。




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2017年01月29日

幼少時代、学生時代、社会人時代、そして熟年時代。

老後?というより、リタイアメント後の人生を考えないと。


 


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最近、相続対策の仕事をしていて、ふと、思うことがある。

それぞれ人生があるわけだが、幼少時代から学生時代にはいると、様々なルールが課せられ、社会人になれば、またもや新たなルールが課せられる。

そのルールの中には、道徳や倫理、そして法律というものがあり、よほどの事情でない限り、すべては道徳と倫理で解決がつく。

我々のような起業家は、多くの会社を起業し、本来は上場して仕事のリタイアを目指せばよいのだけれど、それが顧客目線で不満につながると考えると、事業の成長と拡大を図り続けることになる。

すると、番頭を育てる仕組みを考えざるを得なくなり、現在、様々な分野で番頭が育ってきている。

番頭は、番頭の意識が必要であり、前職会社では、少なからず番頭に徹していて、私自身は、会社の経営者より番頭のほうが向いているといまでも思っている。

従って、実は、番頭を育てることもできるのである。

ところが、家庭内手工業的な零細企業の場合、そうはいかない。

また、農家なども、後継者問題で荒れてしまうのは、世間の常識で農家の人は農家を継がなければならないという社会のルールが、その家庭を不幸に巻き込んだりする。

これは、すべての零細企業に言えることだが、番頭を育てて成長させる仕組みを作れないと、常に会社は危機的な状況に陥ることになる。

また、番頭ができない人に会社を任せることも、非常に難しいことが分かった。

かつて、当社でも番頭が務まらない人をマネジメントの場に置いたことがあったが、やはり口先だけで仕事は動かず、断腸の思いで解雇したが、やはり結果として正しい選択だった。

あのまま彼らが当社にいたら、現在のような会社には成長できなかったと思う。

番頭、ちょっと古い考え方のようだが、私は理にかなっていると考えている。

落語の世界でも出てくるが、若旦那というのが遊び人、その仕事を支えるのが番頭であって、大旦那がなくなったところで、ちゃんとした番頭のいるところは店がつぶれることはない。

常に、番頭は、その店の看板を背負って商売をしていて、その大店(おおだな)を次の世代に継承させる。

だから明治の前の時代には、大財閥や豪農家が存在したのであって、第二次世界大戦以降、GHQによって解体された日本の文化は、資本主義経済という名の足かせ文化によって、弱体化されてしまったのである。

話は、それたが、社会人の時代の次の世代である。

かくして、零細企業、零細農家、その他、零細な会社や個人の場合、実は、この番頭制度が確立されていないことによって、リタイヤ後の熟年時代を迎えることができない。

リタイヤ後に安定収入を得たいと思う人が不動産投資をする場合は「投資」の範囲だから正解なのだが、リタイア後にアパート経営、大家になりたいと思って、自らの労働の対価を得ようと自分で何でもしようとする人がいるが、そもそも、そんなことって、夫婦円満でいられるのかどうか。

老後というか、リタイア後の熟年時代をどう過ごすかというのは、少なからず計画を立てて実行する必要がある。

多分、ひとはせいぜい90歳くらいまでと考えると、少しはご褒美のような時間も必要だ。

経営者として、会社にしがみつくつもりもないし、投資家として生きているから、賃貸の現場は会社に任せている。

とくに零細賃貸業、いわゆる大家は、やはり番頭を雇うわけにもいかないから、優秀な番頭的な立場の人を雇う必要がある。

そう考えると、当社のような立場では、優秀な番頭が集約されているのだから、コンサルティング付きの番頭を管理者としておくことをお勧めする。

特に、事業継承や相続対策ともなれば、包括的な技術が必要となるのである。

素人は、所詮、その範囲でしか判断できない。

世の中に、さほど、プロは存在しない。

そういう意味では、我々の価値は、まだまだ向上する一方だと考えている。



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2017年01月28日

CFネッツフェア、募集開始!

今年も、いろいろな催しで、楽しめます!


 


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2017年01月26日

トランプ大統領の国民主権主義。

良い、悪いは別として、日本の政治に大きな変化をもたらすことになる。




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今週は出張でタイに行っていました、行きは成田発で帰りは羽田着なので羽田に車をおいて、成田に移動をして30度超えのタイに行って、昨日、一昨日と盛岡に行ってマイナスの世界。
タイは政治的な混乱の後、好景気に沸いている。それは外国からの資本に支えられて産業が栄えている。
昨日は盛岡でセミナーをさせてもらって、話を聞くと厳しいらしい。人が減っている。盛岡の産業を聞くと、農業か食料、飲食と言ってくる。加工貿易をしているうちに、産業が海外に移って産業の空洞化になってしまった。日本の会社でも海外で活動はしているから日本では税金を収めていない。そうなると日本が厳しい状況になるのはわかる。

トランプ大統領の演説はワシントンの中央集権を壊して政治は国民のため、主権は国民に有る。アメリカの経済はアメリカにある。当たり前のことを行っている。
これをメディアで繰り返すうちに私達も考えるようになってくる。日本は安保条約を中心にいろんなことを言っている。これからのことはわからない。自国のためかそうでないか、どうなるかというと国と国の格差がもっと開く。小池都知事もいろいろなことを言っている。大阪の橋下さんが市長を始めた時に政治のスタイルが変わりだした。
日本も今のままで良いのですか?

考え方というのは、考え方が変わると瞬間に変わる。だから怖い
トランプ大統領の演説を聞いた人が発信から世界中で動きがおきる。
我々はこれからどういう動きができるか。

普通の不動産会社じゃなくてよかった。コンサルタント会社でよかった。いろんな動きができる。投資も出来るしタイに行って金融に近い不動産業の仕組みを考えている。
為替の変動も有る。自国の通貨を交換するから変動がある。日本の国には日本の会社を作って海外の資本を入れる。瞬間的に日本の円に変わってそれを運用する人を作ればいい。その逆のことをやろうとしている。タイに行って会社を作ってタイの会社で動かしたお金を運用しなからタイのお金で交換する。そうすればかなりの資産を作れる。

日本では低金利だけれど、海外では金利が高い。中国では不動産投資で5.5%から高いと12%近い数字になる。海外の不動産投資は運用利回りでなく、お金を不動産に交換して安全を確保する。場合によってはキャピタルゲインを狙う。
数字は機械で計算が出来るけれど、予測は機械では出来ない。身にしみている感覚でしか投資はできない。
地方の物件に投資をするブームがあったけれども、資産価値というのはお金に交換できて初めて資産。
首都圏の潜在的な能力が強い。買えるなら首都圏を選んでいたから会社がある。
これから先やろうとすることはいっぱいある。
これからは金融業と変わりがない仕事になっていく。銀行と同じで入出金で間違いがあってはいけない。投資の分析をする。お金についてキッチリする。
金融と同じ動きをする。投資銀行と同じ仕事をしている。
いろんなニーズが有る。日本だけじゃなくこれから先すごい動きになる。
楽しみにしていてください。




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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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