CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループ会長、倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学などを動画で公開しています!

2015年11月

2015年11月05日

商売は、自由が原則だが、消費者保護の観点を忘れてはいけない。

また、国は国民の為に、県は県民の為に、そして市は市民の為に真剣に働かなくてはいけない。


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東京オリンピックに向けて江ノ島とか海のレジャーが増えていくのと、海のアクセスを良くして海の駅の形をつくって三崎に船を呼びこむために規制の緩和を変えていかないといけない。
特区の申請をして民泊とかの規制緩和ができればと思っている。
そのためには条例を作らないといけない。
特区の申請をするための条件が大変で未だにクリアができていない。
県で条例を作って市で申請してやっと国が受け入れるという形。

三崎の街の活性化のために特区の申請が必要だと思っている。
民泊っていま、airB&Bが流行っていて、役所の方としてみたらこれは違法という見方もできる。
民間のニーズと法整備に乖離があるから、そこのすり合わせを進めないと何も進まない。
airB&Bについてはどちらかと言うと消極的。
安心や安全性を考えるとリスクが有ると思う。
例えば申し込みをしたとしてもどういう人が経営をしているかわからないし、何かがあった時に誰が責任をもつのか。責任の所在がわからない。
知らない人の家に行って料理を教えて、一緒に食事をして楽しむ。
それもいいと思う。
それって、飲食店に対する保健所の問題とかをクリアしていない。
事故があった時にどうするのか。
リスクに対するすり合わせが必要だと思っている。
飲食店や宿泊施設、ホテルも経営している。
ウィーウリー・マンスリーもやっている。
いろいろなことをやるにはクリアしなければいけなものが多く有る。そういうことを無視したらユーザー側のリスクが大きくなる。
そういったことに対しての法整備がまだまだ追いついていない。

役所の方から連絡をもらって調べてみたけれど、条例を変えるないと特区の申請ができない。
そのための条例を作ってもらえるように動いている。
こういうことは誰かが言わないと動かない。
嫌われても言わないと前に進まない。
これから先、景気が悪くなってくる、個人の可処分所得が下がれば生活が中心になって夢とか語りにくくなる。その中で規制緩和することでそのハードルが少しでも下がればいいと思っていいる。

街が衰退していくのがよく分かる。
また一店舗シャッターが閉まる。
頑張ってシャッターを開けているのだけれど、閉まるところが出てくると虚しい気持ちになってくる。やっぱり市と県と国とが一緒になって何かをやろうという気持ちがないと上手くいかない。

ちゃんと税金を収めている納税者が意見を言わないと。
国は国民のために。
県は県民のために。
自分のために働くわけじゃない。
懸命に働いている人はいっぱいいる。
みんなが空回りしている感じ。
今回の特区も気持ちがついて来ているのか疑問に感じる。
今後どうするか具体的に提案しながら具現化する。
誰かがやらないとやらない。
三浦については投資をしているのだからもっと活性化しなければと思っている。
ぜひ楽しみにしていてください。


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日本の人口が減り続ける中、従来の「賃貸住宅」を建築することでの相続対策、あるいは不動産活用や土地有効活用では、確実にジリ貧の一途を辿ることになります。また、地域格差の拡大は、今後、更に進行する事が予測され、建てればよい時代は確実に終わっています。
当社、CFネッツのグループ会社である「南青山建築工房」では、建築の相談を受けながらも、その多くは「建てない方が良い」という結論に達することになっています。また逆に、再建築の相談においては、壊さないでリニューアルによって収益性を向上させることになることも多くあります。それは、その不動産の持つ潜在的な収益性を分析し、その土地のニーズにあった建物を提供することで、安定的な収益を得られるものとするからです。今後、「土地持ち」だから「資産家」であるという時代は終わり、土地の活用、あるいは不動産の活用ができない「地主」は淘汰される時代に突入し、相続においては、後継者への負担が重くのしかかり、結局、破綻してしまうという事例も多くなってきています


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2015chintai


この度、CFネッツの賃貸管理部門であるプロパティマネジメント事業部では、日頃のご愛顧への感謝を込めて、鎌倉芸術館にて今年を締めくくる『賃貸不動産総決算セミナー』を初開催いたします。


■第1部  今年度賃貸不動産のデータ分析と解説
 第1部では、プロパティマネジメント事業部の責任者である上町洋マネージャーが、今年度の賃貸不動産事情をお伝えいたします。昨年度また昨々年度と比較して、今年はどういう動きがあり、またどのような結果となったのか、CFネッツ独自の豊富なデータに基づき、各地域の入居者動向から入居者トラブルまでを、皆様へ解説いたします。

■第2部  【前半】首都圏賃貸市場の現状と解説 【後半】賃貸トラブルの実例と対応方法
 第2部では、第1部にて上町が解説したデータをさらに深く掘り下げ、その現場を担当しているプロパティマネジメント事業部の各スタッフ陣にて、実際の事例を交えながらお伝えいたします。
 まず前半では、首都圏各エリアのリーシングスタッフによる、今年度の賃貸市場の解説になります。
 「東京北部」と「埼玉」を担当する五十嵐竜介、「東京南部」と「千葉」を担当する関谷直子、そして「神奈川」を担当する先崎麻衣と佐藤雄茉が、それぞれの地域特性、入居者ニーズ等の最新事情を、現場ならではの視点を基に、皆様へお話しいたします。


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2015platinum001

【会員限定のイベントです】
CFネッツ不動産投資倶楽部 プラチナ・ゴールド会員の皆様へ、1年間の感謝を込めて 2015年を締めくくる「会員様限定!スペシャルセミナー&大忘年会」を開催いたします。

毎年恒例スペシャルセミナーでは、第1部をCFネッツ副社長の木内、第2部をシニアコンサルタント猪俣、そして、第3部をCFネッツグループ代表の倉橋が、それぞれの違った角度から本年の総括と来年の展望を大胆に予測していきます。

大忘年会では、普段はなかなか話すことのないCFネッツコンサルタントも多数参加し、皆様と一緒においしいお食事や楽しい企画でおおいに盛り上がりましょう!今回は特別に、参加された皆様に充分に楽しんでいただけるよう、100名様限定と致しました。毎年、募集を始めて間もなく満席になってしまう大人気イベントですので、お早めのお申込みをお勧め致します!年に一度の総決算企画、年末のお忙しい時期とは思いますが、皆様のご参加を心よりお待ち申しあげます。



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2015年11月04日

不動産投資では、キャップレートの概念を知ること。

そして、任せる管理会社は、財務内容を確認すること。

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物件の価格が上がってきて、利回りが下がっている。
キャップレートという基準で見ると、相場というものが有るのだから一等地の物件なら自己資金を増やさないとDCR1.3が維持できない。
逆に言うなら一等地を欲しい人は自己資金を増やしてくださいということになる。
都心部のキャップレートが4%の物件と少し離れたキャップレートが7%の物件は同じにならない。
そういうことが説明できると、いい物件を逃すことが少なくなる。
コンサルの仕事だからお客さんのニーズに合った物を提供するのが仕事。だ
からまだまだこれから伸びると思っている

物件の価格が上がって売却すればプラスになる。
だけれど買い換えるときは同じキャップレートになるのだから、資産を入れ替える人は買い換える必要が無い。
今、手仕舞う人がいる。
それはその人の判断だけれど、他の投資に回す資金に当てるのはいい。
不動産投資で売ったお金を不動産投資に回すのは、今はやる時期じゃないと思っている。
キャップレートはいつも一定だから、同じエリアで売って買い換えるのはCCRが回っているように見えるけれど実はロスがでる。
理論や電卓だけでは物事は判断できない。
でも、投資はすべて数字で証明ができて判断ができる。

市場にある物件を紹介して、しっかりとした管理をすることで管理運営によって手数料をいただく。
社員の人達が胸を張って仕事ができる会社だというのが大事。
管理用も適正、仲介も市場化て調達するものも適正であること。
融資の付け方も適切以上。
うちで管理している物件は銀行の評価が上がる。それは他の管理会社との評価が違うから。
適切な利益を確保して、その中で会社が回っていくような仕組みを考えている。

事実と照らし合わす癖をつけてください。
管理を他の会社と比べる時もその会社の実績や評価を調べてください。
他の会社の財務体質をチェックしてみてください。
自転車操業のように管理を回しているところはたくさんある。
自分の財産を任せる相手を調べて管理を依頼するのが当たり前になっていくように成るように、仕事に対する考え方を持って続けていってください。

次の後継者も同じ考えで会社の中で伸ばしていく。
会社はカスタマーフォーカス、お客さんに向かって軸足を置いた作戦で仕事に徹すること。
人のために仕事に徹するのが一番重要です。
次の50年、100年継続できる会社に今からつくり上げる。
ぜひそういう意識を持ってやってください。


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日本の人口が減り続ける中、従来の「賃貸住宅」を建築することでの相続対策、あるいは不動産活用や土地有効活用では、確実にジリ貧の一途を辿ることになります。また、地域格差の拡大は、今後、更に進行する事が予測され、建てればよい時代は確実に終わっています。
当社、CFネッツのグループ会社である「南青山建築工房」では、建築の相談を受けながらも、その多くは「建てない方が良い」という結論に達することになっています。また逆に、再建築の相談においては、壊さないでリニューアルによって収益性を向上させることになることも多くあります。それは、その不動産の持つ潜在的な収益性を分析し、その土地のニーズにあった建物を提供することで、安定的な収益を得られるものとするからです。今後、「土地持ち」だから「資産家」であるという時代は終わり、土地の活用、あるいは不動産の活用ができない「地主」は淘汰される時代に突入し、相続においては、後継者への負担が重くのしかかり、結局、破綻してしまうという事例も多くなってきています


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この度、CFネッツの賃貸管理部門であるプロパティマネジメント事業部では、日頃のご愛顧への感謝を込めて、鎌倉芸術館にて今年を締めくくる『賃貸不動産総決算セミナー』を初開催いたします。


■第1部  今年度賃貸不動産のデータ分析と解説
 第1部では、プロパティマネジメント事業部の責任者である上町洋マネージャーが、今年度の賃貸不動産事情をお伝えいたします。昨年度また昨々年度と比較して、今年はどういう動きがあり、またどのような結果となったのか、CFネッツ独自の豊富なデータに基づき、各地域の入居者動向から入居者トラブルまでを、皆様へ解説いたします。

■第2部  【前半】首都圏賃貸市場の現状と解説 【後半】賃貸トラブルの実例と対応方法
 第2部では、第1部にて上町が解説したデータをさらに深く掘り下げ、その現場を担当しているプロパティマネジメント事業部の各スタッフ陣にて、実際の事例を交えながらお伝えいたします。
 まず前半では、首都圏各エリアのリーシングスタッフによる、今年度の賃貸市場の解説になります。
 「東京北部」と「埼玉」を担当する五十嵐竜介、「東京南部」と「千葉」を担当する関谷直子、そして「神奈川」を担当する先崎麻衣と佐藤雄茉が、それぞれの地域特性、入居者ニーズ等の最新事情を、現場ならではの視点を基に、皆様へお話しいたします。


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【会員限定のイベントです】
CFネッツ不動産投資倶楽部 プラチナ・ゴールド会員の皆様へ、1年間の感謝を込めて 2015年を締めくくる「会員様限定!スペシャルセミナー&大忘年会」を開催いたします。

毎年恒例スペシャルセミナーでは、第1部をCFネッツ副社長の木内、第2部をシニアコンサルタント猪俣、そして、第3部をCFネッツグループ代表の倉橋が、それぞれの違った角度から本年の総括と来年の展望を大胆に予測していきます。

大忘年会では、普段はなかなか話すことのないCFネッツコンサルタントも多数参加し、皆様と一緒においしいお食事や楽しい企画でおおいに盛り上がりましょう!今回は特別に、参加された皆様に充分に楽しんでいただけるよう、100名様限定と致しました。毎年、募集を始めて間もなく満席になってしまう大人気イベントですので、お早めのお申込みをお勧め致します!年に一度の総決算企画、年末のお忙しい時期とは思いますが、皆様のご参加を心よりお待ち申しあげます。



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2015年11月02日

大学生の新卒を募集。そして、今年からは高卒新規も募集中!

既に、学歴社会は崩壊している。
「できる」人に育てるには、学歴よりも職歴。
来年からは、高卒新規の社員を育てることも考えている。


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ここへきて高卒を採用して実務をやりながら二年以内に宅建を取るようにしたら、大卒と同じ基準で給料形態にするシステムを考えた。
高卒だろうと、大卒だろうと将来の方向性って決まっていないから、何をしていいかわからないけれど早く社会に出たい。
不動産のことは全くわからない。
とにかくこの仕事がしたいということで、高卒はオンサイトマネジメントの現場を二年間頑張ってもらってPMにきたら現場がわかっているPMになる。
とにかくなんでもやってみようと言う気持ちがあればいい。

CFネッツはコンサルの仕事もやっているし建築、不動産、賃貸管理全てがこの中にある。
賃貸管理には多くの知識が必要、その知識はオンサイトマネジメントの中にある。
いまのPMで現場を見て歩くというのがおろそかになってきている。
逆に言うとOMの人たちがやってくれているという信用があるからというのもある。
でも本当は二方向で管理ができたら素晴らしいことになる。

管理看板一つとっても、広告宣伝だから看板の設置や古くなった看板の交換も現場を見た人がわかる。物件が決まらないのも現場を見ていればわかる。
現場を見ていなかったり、現場をやったことがない人は現場がわからない。


今回、高卒の人たちが新規で入ってきて二年の間にどれだけ育てられるか。
うちの場合は長く居たとしても自動的に上に上がるシステムではない事を明確にしている。
これから若い人たちが入ってきた時に、まず若い人たちに恥ずかしくない立場を自分で築かないといけない。
これから不動産業は人口が減ってきて厳しい環境になってくる。
うちはこの厳しい環境の中で能力を発揮できている。
他社が真似できないくらいの勢いでトップリーダーになって業界を引っ張っていく。
次の世代の人達がトップリーダのまま維持をしていく、大変なこと。
後ろからどんどん出来てきて生き残るには、もっと加速して成長しないと後から来た人たちに負けてしまう。
来年は大卒高卒の新卒が入ってきます。
専門職も入ってきます。
その人達が実務でやるのだから宅建を持ってスタートラインだから、自分たちで進化していってください。






失敗しないための不動産投資理論を学ぶことが出来ます。

不動産投資ブームに警笛を鳴らし、誤った不動産購入の末、破綻をする人たちを救済することを目的として執筆した『不動産投資、成功の方程式』を2009年に発売してから6年経った今でも、「本書内の理論をもっと詳しく勉強したい」、「やっと自分が目指す不動産投資のあり方に出会えた」という方が後をたちません。当社に個別相談にいらっしゃる方の多くは、所有物件の空室率の増加に伴う収支の破綻の危険性を抱えています。

当社シー・エフ・ネッツの行う不動産投資は、国際ライセンスである米国公認不動産管理士(CPM)で用いられている理論に基づいており、購入予定物件に空室リスクなどを勘案して計算しています。そのため、購入を進めていった後に収支が破綻する危険性が少ないのです。今回は、その理論をシー・エフ・ネッツ代表取締役である倉橋自らがご説明します。現在当社コンサルタントが各地で開催しているセミナーの基になっている理論です。さらに、『不動産投資、成功の方程式』の内容も加え、現在の最新の市況についてもお伝えします。これだけの充実の内容で無料開催。これから不動産投資をはじめたい方、自宅購入などで不動産の知識を得たい方、現在持っている物件について改めて考えたい方、自分の投資に間違いがないか確認したい方必見の内容です。

ご希望の方には、CFネッツのオフィスに移動していただき、個別相談会を開催いたします。多忙で予約のとりにくい倉橋をはじめとするシー・エフ・ネッツコンサルタントの個別相談を無料で受けることが出来るチャンスです。
この機会に是非ご参加お待ちしています。
(個別相談会はお受けできる方の数に限りがございます。)



詳細はこちら


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個人で不動産投資を行う場合、その収益不動産から生じる利益は、不動産所得となり、所得税の対象となります。また、その不動産所得は所得税の計算上、総合課税として他の所得と合算して計算されてしまうのです。その所得税の税率は超過累進税率として所得が高ければ高いほど、高い税率が課税されることになります。
所得税の税率については、平成25年度の税制改正により最高税率は、なんと45%です。住民税と合わせると55%も課税されてしまいます。
つまり、給与所得などの他の所得が高い区分に属する方の場合には、不動産所得についても給与所得と同様に高い税率が課税されてしまうのです。そこで資産管理法人の活用です。

資産管理法人を設立し、個人と所得を分散させることにより税負担を軽減することができるようになります。また、資産管理法人は相続対策として重要なポイントの一つになります。

第1部セミナーでは、どういう人が資産管理法人を設立した場合にメリットがあるか、資産管理法人の種類と設立の手順、所得分散のやり方、相続対策としての活用方法等について、CFネッツグループ銀座タックスコンサルティングの保立(ほたて)税理士から詳しく解説させて頂きます。

また、第2部におきましては、「不動産投資プロの流儀(週刊住宅新聞社)」の著者でもあり、CFネッツにおいてアセットコンサルタントとして不動産投資の最前線にてコンサルティングと実務を行う中元CPMから、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説して頂き、法人を活用した資産形成の手順を知って頂く内容となっております。


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日本の人口が減り続ける中、従来の「賃貸住宅」を建築することでの相続対策、あるいは不動産活用や土地有効活用では、確実にジリ貧の一途を辿ることになります。また、地域格差の拡大は、今後、更に進行する事が予測され、建てればよい時代は確実に終わっています。
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この度、CFネッツの賃貸管理部門であるプロパティマネジメント事業部では、日頃のご愛顧への感謝を込めて、鎌倉芸術館にて今年を締めくくる『賃貸不動産総決算セミナー』を初開催いたします。


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【会員限定のイベントです】
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2015年11月01日

いよいよ、今年最後の「不動産投資の基礎知識」セミナー開催!

11月3日。鎌倉芸術館にて!


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本当は、昨日締め切りなのだが、今回は鎌倉芸術館の会場で、まだ余裕があるらしい。

ん〜、しばらく満席が続いていたのだが、このテーマが、ほかでも多くやっているせいか、今回の参加者は意外と少ない。








はっきり言わせてもらうが、










そして、あまり大きな声では言えないが
















レベルが違う!















と、思う。


まだ、間に合いますので、ご希望の方は、ぜひ。


詳細は、下記で。



では。



失敗しないための不動産投資理論を学ぶことが出来ます。

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当社シー・エフ・ネッツの行う不動産投資は、国際ライセンスである米国公認不動産管理士(CPM)で用いられている理論に基づいており、購入予定物件に空室リスクなどを勘案して計算しています。そのため、購入を進めていった後に収支が破綻する危険性が少ないのです。今回は、その理論をシー・エフ・ネッツ代表取締役である倉橋自らがご説明します。現在当社コンサルタントが各地で開催しているセミナーの基になっている理論です。さらに、『不動産投資、成功の方程式』の内容も加え、現在の最新の市況についてもお伝えします。これだけの充実の内容で無料開催。これから不動産投資をはじめたい方、自宅購入などで不動産の知識を得たい方、現在持っている物件について改めて考えたい方、自分の投資に間違いがないか確認したい方必見の内容です。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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