CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2015年11月

2015年11月26日

すべてのプロセスは、結果を出すまで、やってみないとわからない。

プロセスを重んじるということは、最後までやった結果のプロセスが大事なのだ。


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組み立てるって、仕事もそうだけれど最後の瞬間をイメージできるかどうかで結果が変わってしまう。
プロセスというのは結果のためにある。
プロセスをそのまま自分の評価にしてしまう人がいるけれど、結果が出ていなければ何も意味が無い。
出来るものというのは最後までやった人しかわからない。全部作り上げられる人でないと設計図が書けない。

今、セミナーの準備をしていて過去に作ってきた建築物は他にないものばかり。
最終的に設計を考えて作っている。
賃貸物件というのは立てただけではなく、運用がうまくいくものが正しい建物。

我々の仕事は建てるだけでなく運用まで考えて作る。
これはやったことある人にしかわからない。
いまのAM、PM、OMはものづくりを考えてみてください。
せっかくチャンスが有るのだからやってみたらいい。
土地を仕入れて良い建物を立て売却し管理する。
そういうプロセスが出来るのもうちしか無いのだから、全部に携わることが出来る。

出来たものを批判するだけじゃなく自分で作ってみる。
そこまでやれるかというのはやった人にしかわからない。
やったこと無いことは未知なのだから、最後までやってみないとわからない。
最後にできあがってみると簡単なことだったと振り返ることが出来る。

相続対策もコツコツとやってきた結果、簡単だと言えるようになった。
それが今回の新しい本になった。
やっているからわかりやすく書くことが出来る。
やったことがない人は自分がわかっていないからわかりやすく書くことが出来ない。

仕事は最後までやること。結果が出ないまま、自分に向いていないとかいう人がいるけれど、最後までやっていないのだから関係ない。
最後まで結果を出していないのに評価もなにもできない。
人生だって最後まで行ってみないとわからない。
なんでも小さいことからやってみて、結果が出れば次の結果がまた出る。そういうことの積み重ねがスキル。
スキルというのはやってみないとわからない。まず完成までやってみる。
最後までやるまでは全てプロセス。完成するまでやらなければわからない。


2015chintai


この度、CFネッツの賃貸管理部門であるプロパティマネジメント事業部では、日頃のご愛顧への感謝を込めて、鎌倉芸術館にて今年を締めくくる『賃貸不動産総決算セミナー』を初開催いたします。


■第1部  今年度賃貸不動産のデータ分析と解説
 第1部では、プロパティマネジメント事業部の責任者である上町洋マネージャーが、今年度の賃貸不動産事情をお伝えいたします。昨年度また昨々年度と比較して、今年はどういう動きがあり、またどのような結果となったのか、CFネッツ独自の豊富なデータに基づき、各地域の入居者動向から入居者トラブルまでを、皆様へ解説いたします。

■第2部  【前半】首都圏賃貸市場の現状と解説 【後半】賃貸トラブルの実例と対応方法
 第2部では、第1部にて上町が解説したデータをさらに深く掘り下げ、その現場を担当しているプロパティマネジメント事業部の各スタッフ陣にて、実際の事例を交えながらお伝えいたします。
 まず前半では、首都圏各エリアのリーシングスタッフによる、今年度の賃貸市場の解説になります。
 「東京北部」と「埼玉」を担当する五十嵐竜介、「東京南部」と「千葉」を担当する関谷直子、そして「神奈川」を担当する先崎麻衣と佐藤雄茉が、それぞれの地域特性、入居者ニーズ等の最新事情を、現場ならではの視点を基に、皆様へお話しいたします。


◆詳細・お申込みはこちらから!



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【会員限定のイベントです】
CFネッツ不動産投資倶楽部 プラチナ・ゴールド会員の皆様へ、1年間の感謝を込めて 2015年を締めくくる「会員様限定!スペシャルセミナー&大忘年会」を開催いたします。

毎年恒例スペシャルセミナーでは、第1部をCFネッツ副社長の木内、第2部をシニアコンサルタント猪俣、そして、第3部をCFネッツグループ代表の倉橋が、それぞれの違った角度から本年の総括と来年の展望を大胆に予測していきます。

大忘年会では、普段はなかなか話すことのないCFネッツコンサルタントも多数参加し、皆様と一緒においしいお食事や楽しい企画でおおいに盛り上がりましょう!今回は特別に、参加された皆様に充分に楽しんでいただけるよう、100名様限定と致しました。毎年、募集を始めて間もなく満席になってしまう大人気イベントですので、お早めのお申込みをお勧め致します!年に一度の総決算企画、年末のお忙しい時期とは思いますが、皆様のご参加を心よりお待ち申しあげます。

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その収益物件が何故良いのか、悪いのか。収益物件を数字で把握することができると、「物件の力」を把握することができるようになります。ほんのわずかしか存在しない「お宝」を発掘するためには、不動産投資分析をマスターすることが一番です。今回の講座では本来分かりにくい金融計算を非常に分かりやすく解説し、皆さまの不動産投資指標として活用頂けるよう工夫されています。本講座終了後には、「実際に使える金融電卓」という最強の武器を得ることになります。あとは、こころゆくまで「宝探し」を楽しんでください


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2015年11月23日

ビジョンのない企業は、継続できない。

過去の実績も大事だが、将来のビジョンが見えないと原動力にならない。



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稼げる仕事もあるし、稼げるお金もあるけど、ビジョンがないお金に価値が無いと思っている。
儲けるのが目的だとビジョンがない。
投資家の殆どの人って意外にビジョンがない人が多いと思っていて、我々がしっかりしたビジョンを作り上げて投資育成をする。
ベンチャーキャピタルの様に自分たちの利益のために動くのは仕事だからしかたがないとしても、ビジョンがないから乗らなかった。
過去に上場を目的にしたことがあったけれど、証券会社やいろいろな人が意見をいうのだけれど、なんとなく踊らされている感じがして辞めた。
今後は違ってくるかもしれない。
事業展開が増えてきてグループの中で上場する企業が出てくるかもしれない。
上場すると一番困るのは株主の意向に沿うために急激に利益を上げていかなくてはいけない。
結果的に上場して失敗した企業はM&Aで失敗をしている。
株式の価値って上場したからといって投資家のために働くのは違うと思う。
本当に我々のビジョンに合った形で資金調達が出来て、我々のビジョンに合った形で仕事ができて、顧客の利益を優先するようなビジョンが組み立てられていたらいいと思う。

業務を提携して、お互いに持っている知恵と記述と人材を使って投資をしよう。
株や資金で出資するのと人的な資源で出資するのとの割合で全体を構成して失敗しない運転資金を調達できる仕組みを作れれようにする。
我々のやろうとしていることが実業として地に足をついた形で上場の目的を達成できるようなことを考えた。

物事の考え方が不動産のコンサル業というものに対して注目をあびるようになった。
これは不動産の延長では出来なかったから新しい事業形態を作った。
最近のセミナーの参加者の傾向を見てみると、創業して二年目から十四年間セミナーをやって未だに初めての人が年間二千人くらい来る。その数が更に増え続けてきている。不動産に対する投資の文化というものが最初は五九一部の人達がだんだん増えてきて、これが5%、7%まで増えると一気に30%まで増える。30%作られた市場というのは70%までいく。
今はまだほんの数%の部分、入り口のほんの一部、これをもっと掘り下げて、加速度的に不動産に関するニーズが増える。
これを5%になる文化にした時に30%、70%になった時に一番シェアととっているところが一人勝ちになる。
一人勝ちを支える、後ろから後押しするように事業展開をする。
これから企業対企業で動くからその中でスタートできたら面白いと思う。
期待しておいてください。


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2015年11月21日

豊かな人生のおくり方。

本日は、自宅事務所で執筆(新刊校正)活動を行っている。



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最近、定年退職前に不動産投資を行いたいという相談に乗ることが多い。

サラリーマンという言葉の明確なカテゴリーはわからないが、仕事をするに、なんらリスクを考えずに生活してきた人が、突然、老後を考えて、これではだめだとやっと気づく。

これは、自営業者や経営者も同様である。

私の場合、学生時代に起業し、常にリスクを取って仕事をしてきたから、当然のように様々なことを考えて、それなりに様々な行動をとってきた。

当たり前だが、老後、定年退職後というのは収入が途絶え、それなりの資産がないと生活ができなることは、誰でも知っているはずだ。

経営者や会社役員というのは、この定年退職というのがないから恵まれているように考えがちだが、その分、常にリスクと向き合わなくてはいけないし、それをしないで過去の実績に安住していれば会社ごと倒産してしまうから、実質的には同じ憂き目を見ることになる。

つまり、どんな仕事、どんな立場であっても、損益計算と貸借対照は、個人、法人問わず重要なのだ。

これは、常に私の講演でも説明している通り。

では、老後とは、この損益の売り上げ、収入がなくなることになるのだが、それらは勤労収入だけであり、他の収入を見込んでいないから起こる老後破産という現実がつきつけられる。

私の場合、若い時から不動産投資を行い、家賃収入がある。また、出版物も18冊ほど出しているから印税収入がある。そしてグループ会社のうち10数社への投資や役員にもなっているから配当収入や役員報酬がある。

普通、なかなか印税収入や役員報酬をえることは難しいかもしれないが、不動産収入や配当収入を得ることは難しいことではない。

にもかかわらず、それらを行わず、勤労所得の多くを消費してしまっていれば、満足な資産は構築できない。

これは会社も一緒なのだ。

今日も、朝起きて、ほんとうに幸せな日々を送っているなと実感している。

その根源は、当然、家族にも恵まれているだけでなく、仕事も充実しているし、様々な人たちから重宝がられながら仕事ができていることにある。

さらに、安定した所得にも恵まれているからに他ならない。


さ、仕事に戻ろう。


では。



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2015年11月20日

ノーアクション、ノーエラーを続けることのリスクは高い。

ノーアイデアの根源。やはり、積極的にチャレンジする人生のほうが楽しいものだ。


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アクションを起こしてうまくいかないのは、やっている事が間違いがないと思うなら信念を持って成功するまでやればいい。
もう間もなく手が届くのだけど諦めちゃうから結果的には失敗したと思う。
失敗なんて無い。
諦めるから失敗する。
自分で見切りをつけて前職の会社を辞めました。
すると、またうちの会社を見切りつけてやめていく。
そして又次の会社も見切りをつけて辞めていく。
そういう人はある一定のところから進歩しない。
進歩できる仕組みがあるのだから、ノーアクション、ノーエラーじゃなく前に進んでください。

ノーアイデアもダメだよね。
アクションを起こすのにアイデアがなかったらアクションを起こせない。
ノーアクション、ノーエラーを続けていくとノーアイデアになる。
それでなんとなく生きてこれた。

上に行けば行くほど時間と共に成長もなしにポジションをもらってしまうと、今度は保身に走る。
自分以上成長できる人がいると厄介だから、出できた人を陥れてやめさせる。
自分が経験しているからそういう会社にしたくない。
自分でもアイデアを出すけれど、社員からもいっぱい出てくる。
社員から上がってきたアイデアが仕損じることもある。
でも、それを容認したのは会社だから続けることで成長させる。

やるべきことをやって経済活動が成り立つまで頑張ること。
やった結果を出す。
創業して三割は一年持たない。
三年以内で半分無くなってしまう。
理想を持って始めたのだけれど経済活動が成り立たない。
だから潰れてしまう。

うちは三年目以降を見据えて動くことができるから成功する。
そこの中で大事なのは理念とかポリシー。社会に受け入れられるか、が大事。
飲食店も価格競争に走れば瞬間的にはお客さんは来るだろうけれど、自分たちの首を絞めることになる。経済活動が成り立たないなら辞めたほうがいい。
頑張ったからホテルや蔵でクオリティーを落とさないでやっていく。
だからだんだん売上が伸びてきて、結果が出てきている。

仕事のコンセプト、資本力、成功するまで行動しながら考える。

社員は今いる部署を成長させるのが仕事。
会社も売上と経費。その間の利益が大事。
今がダメでも将来うまくいくならやったほうがいい。
出来るまで続けること。
計算があわないなら、まずやらない事。
アイデアからどうやって収益構造を作るか。

会社が大きくなるといろいろなことで成長できる。安定は価値。
いま、全国の不動産の中で上位3%の中に入ると住宅やアパートローンも組みやすくなる。組めるのだから自分で不動産のことを勉強しながら、不動産を買ったほうがいい。会社の価値って大事だから価値を維持するのが絶対条件。
うちは年末が決算だからがんばってください。



2015chintai


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2015年11月17日

地域活性化というのは、簡単にはできない。

地域の壁、規制の壁、そしてニーズの壁。さらに、人の壁。


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先日の神奈川新聞の一面に酒宿山田屋のことが載りました。
地域の活性化のことを話したかったのだけど、今回はゲストハウスをテーマにした取材でした。
経済特区で古い建物を残しながら民泊を特区として行政が進めようとしている。
そのためには県条例がないと申請が出来ないけれど、神奈川県の受け入れ体制ができていないから申請を出しても受理してもらえないような状況になっている。

酒宿山田屋の簡易宿泊所の申請は8月にやっと下りた。
簡易宿泊所の申請も大変で建物の大きさによって保健所に申請に行ったり消防法の兼ね合いがあったり、山田屋は面積が大きいから蔵の方を外して酒屋の二階だけにして、許可が取れた。
一日一組まで、月に150人までは大丈夫。
10人が毎日泊まったら15日間までしか宿泊できない。
実際には一組1人から10名までと言った募集になっている。

やりたいという声があってもコンプライアンスの面で不備があったりして、結果的に事業としてスタートできたのはうちだけ。
会社がしっかりするということはコンプライアンスをしっかりするという事。
そういった状況だかあら、これから法令遵守するところとしないところで仕分けが起きてくる。
そうなるとコンプライアンスがしっかりしていないところに対して規制がかかってくる。
規制がかかってくれば、せっかく国が支援をしていても全部がダメになってしまうことがある。
きっと、もっと前からやっていた人もいるだろうけれど、新聞が取材に来てくれたのはコンプライアンスがしっかりしていたからだと思っている。

これからこうったことをやろうとしている人は法律の壁やコストとの戦いになる。 申請の手続き、コスト分析してゲストハウスの安い料金で回していけるのか。

うちみたいに、たまたま酒屋があって空いている空間があったからやってみるということならなんとかなるだろうけれど、物件を一から用意して、収支が合うように規模を大きくしていったら法律の壁が難しくなる。
一般の民泊、普通の住宅を宿泊施設にするというのは難しいというのがよくわかった。

2020年には宿泊施設が足りないのは明白になっている。
外国からのお客さんは東京や京都だけじゃなく、ニセコとかまで足を伸ばしている。
自分で行きたいところに選択していく。受け入れ側が従来の観光客相手の仕事と思ってやったらうまくいかない。
中国人の旅行客が日本の高度成長期の団体バスツアーみたいな旅行をしている。
これから中国人も変わってくるし、世界中の人がやってくる。

そうなると、非日常的な物を求める人が増えてくる。そこの受け皿が一番利益になるんじゃないかと思っている。
コストダウンは自分たちの首を絞めて耐えられなくなっていく。
苦しいだけで仕事にもならない。
今やめるのか三年後に苦しんでやめるのかというのと一緒。
将来の利益を見て、適正な利益と適正な売上とコストを維持できるような形態を作る。
民泊は月極クラブがアイデアとして残っている。
これからこの部分を伸ばそうと思っている。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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