CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループ会長、倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学などを動画で公開しています!

2015年09月

2015年09月29日

ビジネスの多くは、楽しくないとうまくいかない。

人生もそうだ。楽しむか、楽しまないかだ。



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ビジネスって楽しみながらでないとうまくいかない。
楽しみながらうまくいくというのは一緒に仕事をする仲間。
仕事を楽しまない人に任せたところで、うまくいくはずがない。

自分がやっていることを自分自身で嫌だと思っているだけで、楽しいと思うかどうかの違い。
仕事を楽しくないと思ってやっている人はずっと楽しくないと思ったまま、楽しくない連鎖が始まるから仕事以外でも楽しいことがなくなってきちゃう。
多分一生楽しくないんだと思う。

楽しく物事を考えるひとは何でも楽しく考えるから何でもやる。だからうまくいく。

儲かる話をする人たちって仕事を楽しんでいるのかなって思う人がいる。
利益って後からついてくる。
いろんな人が損得でやるんだけれど、公的な助成金を目当てにしているから継続性がない。

うちのほうが収益構造としては確実に定着している、そしてこれから先も継続してやっていける形。
僕の考えでは助成金や補助金がなければ継続できないのは事業としては失格と思っている。

いま介護系の事業や低所得者向けの事業は、公的なもので継続させている。
今度、医療費負担率が上がったり、高齢者の介護費用の圧縮で継続不可能なものが多くなった。最初に継続できる仕組みで作っていなかったから、人件費を下げ、一人あたりの負担が上がってくる様になってしまった。結果、ストレスが掛かるようになって不祥事が起きたりする。

経済的に上手くいかないから、みんなか面白くない仕事だと思って面白く無いと思って仕事をしている。サービスを受ける側は、面白く無いと思っている人から受けるのだから大変なことになったりする。

これから日本経済がどんどん縮小していく。
何をやったらうまくいくと思う?思い当たるの成る?無いでしょ。ITも今後どうなっていく?
これからはサービス業で継続してコツコツと続けられるような事業しか残らないと思っている。

株価が下がって円高が進んでいる。
株価はもっと下がるかもしれない。
社会福祉費用が上がって、税収が足りない。
消費税が上がる。税収を増やそうとしても、
それでも賄えない社会がやってきている。

今、三浦市をサンプル事業として、いろいろとやっているのだけれど、助成金補助金を目当てとしない、持っている財産を運用して利益を上げるスタイルで。
これからの地方自治体は利益を上がることを考えたほうがいいと思う。
三浦市がパターンとして出来るようになり日本全国に広まれば、少なくとも地方財政は上手く回るようになると思う。
かけてしまった金に関しては返せないのだから未練を断ち切ってそこから立て直すような仕組みを。会社の立て直しでも債権の放棄、返せるお金は返す、物を処分して回転するようにすれば経済は立て直せる。

公共性のある事業プロジェクトをこれからもやっていきたいと思う。
会社でやっていることだから、三浦に来て見てもらって興味を持ってもらいたいと思う。



失敗しないための不動産投資理論を学ぶことが出来ます。

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所得税の税率については、平成25年度の税制改正により最高税率は、なんと45%です。住民税と合わせると55%も課税されてしまいます。
つまり、給与所得などの他の所得が高い区分に属する方の場合には、不動産所得についても給与所得と同様に高い税率が課税されてしまうのです。そこで資産管理法人の活用です。

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また、第2部におきましては、「不動産投資プロの流儀(週刊住宅新聞社)」の著者でもあり、CFネッツにおいてアセットコンサルタントとして不動産投資の最前線にてコンサルティングと実務を行う中元CPMから、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説して頂き、法人を活用した資産形成の手順を知って頂く内容となっております。


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2015年09月28日

街は、進化を求めている。

古い考えの「国土利用法」などを見直す時期なのではないか。



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沖縄に新しい店舗の視察に行ってきた。
広大な敷地にショッピングアーケードや大きなオフィスや飲食店もあって街ができていた。
モノレールが出来て駅周辺から開発がかかってきている。


買い物が便利、飲食店がいっぱいあったり、教育のレベルが高かったりと色んな物が集約されて街ができている。居住する施設、商業施設、オフィス、飲食店、大事なのは全部が有ること。
日本は用途地域で決められているから、住宅地として指定されたところは商業施設がないから不便だったりするけれど、欧米ではそれを一つのパッケージングして街づくりをしている。

日本の文化と欧米の文化が混ざり合って沖縄は伸びている。いま地方都市が厳しい中で、ある一定規模のボリュームがある電車が関係ないエリアではパワーセンターが重要だと思っている。

今までみたいな住宅中心の活用だけだと厳しい、商業施設だけだというのも難しい。
六本木は商業施設、住宅、オフィスが集まっているエリアだから人気がある。
銀座も世界に通じるショッピングアーケドがあって、そこに住居やオフィスがあったりして、価値の高い街を形成している。

欧米型のスタイルをどうやって落とし込んでいるか。
人が作る環境は人でしかつくれないから、人が考える。
自然にほっておくとダメになる。
商店街も自然に放置して行ったら日本中でシャッターが閉まっていって無機質な建物だけになっていた。
そこに物を入れて行ったり商売を入れて物を動かすことで、その不動産が活用できていく。
これから人口が少なくなっていく中で、どうやってこれから残していくのか。
ハワイのような世界の人が憧れるリゾート地では地価がすごく高くて利回りが低い。今
までは住宅を中心にした投資をしてきたけれど、これからは商業施設も組み込んだ投資スタイルになっていく。

ラーメン屋さん、日本食料理店、美容院などいろいろやっているのは、多様なトラックレコードを研究するから商業施設でも怖くない投資のファンディングができるようになる。

PMの人たちも少し考えを変えて店舗のことも意識して勉強するようにしていってください。
店舗のコンサルも視野にしれて、行動すればノウハウは身につく。

これから会社の方向性が変わって自分たちの仕事も変わっていくから、個人のスキルを上げていってください。




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2015年09月26日

またもや、人気セミナー復活!





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詳しくは、下記をご覧ください!


さて、本日、鎌倉本店では、PM事業部のセミナーがあり、私の部屋への出入りができない為、3階の企画開発室のオフィスで仕事をしていた。

すると、明日のセミナーの申込者からの問い合わせがかなりあり、残念ながらお断りをせざるを得なくなっていた。

どうしても、鎌倉芸術館の会場が、60名くらいの部屋でしか取れていないため、直ぐに満席になってしまうのだ。

それなら、小ホールでやればよいのではないかと思うのだが、小ホールでは600人収用できる為、これでは100人くらい入っても、ちょっと気まずい。

ん〜、帯に短し、たすきに長し。

ま、明日、申込に間に合った方は、ぜひ、当日キャンセルのないようにお越しください!



そして、次回のセミナーは、ほとんど定番化してきた下記セミナーを開催します!




2015年10月25日(日)   東京会場

2015年11月3日(火・祝)  大船会場


詳細は、下記をご確認ください!




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2015年09月24日

上場する、という選択肢と、上場しない、という選択肢。

様々なメリットとデメリットがあるものだ。


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一時期、会社を上場させようとしていた時期もあったけれど、それだけの資本を集めてもうちの会社は成長できないかもしれないと思っている。
お金が有るだけでは人を成長させられるわけがない。

世の中の上場している株式会社というのは株価を投機筋に翻弄されたりする。
投機家は自分の利益を追求しているから、その会社のことを考えいない。
だから投資じゃなくて投機なのだ。
投資というのは実体経済と連動している。
僕なんかはそれを日本の国土の全体の額、いろんな数字があるけれど、それを実体経済の中で収益還元価格で計算した時に上がるところもあれば、下がるところもある。無価値なところも出てくるかもしれない。
国の借金が1000兆円を超えているのに、実際に入ってくるお金は50兆円に満たない。
借金がどんどん増えてきて、今では倍以上の額が借金になって実体経済に見合わなくなっている。そうなると国民の財産を巻き上げられるかもしれない。

今、世の流れが怖い方向になってきて、だからこそ私たちは実体経済に基づいた尺度で経営のスタイルでやっていくしか無い。
需要と供給の有るマーケットで価格をみながら投資をしていくこと。
投資をすれば物が動く。
それは物だから消失しない。金融表品と違っていきなり価値が消えたりするようなことはない。
株価の乱高下は投機筋の人たちが売って利益を確定させるから本当の経済と関係ないところで上がったり下がったりしている。
金融の世界ではいっぱい稼ぐことが美学みたいになっているけれど、それには疑問に思う。投資家というのは何かを育てる。会社に投資するというのは会社が成長するためにやる。
外からの資本を入れるということは投機になりかねない。登記する人は利益を確定するために会社に指図をして、それが実際に働いている人が望まないことだとしても断れない。上場している株式会社ってリスクだと最近の経済状況を見て思う。

上場しなくても、来年給料を増やすには売上規模を大きくしないといけない。売上規模を伸ばすにはどうすればいいか。いろんなことを考えて人を育てていく。そういった成長の路線に載せないとダメと思う。
過去20年とこれからの20年は全く違うものにいなっていくと思う。いま、地に足をつけて仕事をやるということ。

おかげさまで、うちの社員は専門職のひとが多い。専門職は正社員でいいと思う。会社の具合が悪くなってきた時に、全部が正社員でかかえているとリスクが高く成る。そこの部分で仕事の分担を少しづつ考えようとおもっている。
新しい会社をまた一つ買って、又次にもう一社買う。それはなにかといったら今度は雇用リスクを分散したい。責任の分担を個別で一つ一つやってもらって、更にグループで強化して伸ばそう。

人が育たなかったら事業は拡大できない。そこが根本的なところ。物事は利益を上げるというのは、まずは自分でやって収益を上げてみる。頭でっかちになって行動しない人にならない。
仕事をやるのは、自分自身が動いて実体経済の中にのせないと商売はうまくいかない。

自分の能力を高めて、やれる仕事の幅を広げる。職人に意識を持たないとこれから生き残れないと思っている。

物事は現場、地に足をつけて行動する。全社員がそれを頭に入れて行動してもらいたい。
これから来年新卒の人が入ってくる。
上の人がそういう意識を持って成長してないと後から入ってきた人に対して恥ずかしいよね。
今、僕達がやっている仕事は範囲が広いからこそひとつひとつのことを作り上げていくことが大事だと思う。



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事業拡大を図りたい方に是非聞いていただきたいセミナーです。

不動産投資を進めていくと、おのずと累進課税の増税と相続対策にぶつかることになる。私自身、まだ若かりし頃に不動産投資を進め、40歳を越える頃には、気が付けば5億円以上の不動産に投資していた。サラリーマン時代には所得も向上し、不動産所得も増え続け、将来的な老後には全くの不安を感じてもいなかった。
ところが、である。資産を拡大させるには、不動産投資は明らかに有利なのだが、拡大させればさせるほど、総合所得で所得税がとてつもなく拡大し、さらに純資産は過剰になり、相続対策を意識せざるをえなくなる。気が付いてみれば、当社に相続対策で相談に来る人達以上の資産を築きあげてしまったが、振り返ってみるともっと早くからやっておかなくてはならなかったことが沢山あったことに気付いた。
世の中には、相続対策の仕事をしている人達が多くいるが、その中で自ら相続対策が必要なほどの資産を持っている人はいない。世の中には、不動産投資を勧めている人たちは多くいるが、その人達に事業的規模で行っている人は非常に少ない。世の中には、経営コンサルタントと名乗る人達は多くいるが、その人たちに事業で成功した人は皆無である。
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2015年09月23日

タモリカップに参加して、思うこと。

人には人の、コミュニティが形成されている。


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タモリカップに翔鴎で参加してきた。
去年は二日間を今年は一日に凝縮されていてすごかった。
横浜のど真ん中でBBQに2000人、船は189艇もいろいろな所からヨットが来ていた。
それなのに、日本では文化が違うからかヨットの大会が縮小方向になっている。
2020年に江ノ島でレースが始まる。その時点ではどうなるかわからないけれど、文化が根付くためには昨日みたいなイベントは大事。
せっかく会社で船があるのだから、社員でレースに参加したりレジャーに使ったりして社員にも参画してもらおうと思っている。
ヨットのイベントに来ている人たちが有名な会社の社長さんや役員の人とか。
そんな人達がセーラ服をきてイベントに参加して歩いたりしている。
FBをチェックしたら知り合いが3,4人ほど参加していて、この雰囲気って面白いコニュニティーに成るなと思う。

最後にBBQや音楽イベントをやっているときに、うちのお客さん同士の話を聞いたら皆さん銀座に務めていた。そのうちいろんな人が集まってきてその人達もみんな銀座で、テーブルの周りの人たちの半分以上が銀座勤めだった。
外で事業をやっていて銀座に引っ越してきた人もやっぱり銀座に来てよかったと実感していると言っている。
うちの会社も銀座に移ってから雰囲気が変わってきた。
求人募集も銀座に勤めるというのもステータスとしてあるし、みんな銀座に来てしまう。
日本中、世界中の人たちがあの土地に集まってきている。
ヨットのレースに参加している人は銀座の人が結構多い。つまり生息地域が違うってことだ。

僕は横浜で生まれ育って起業して、横浜でやっていこうと思っていたけれど、いろんなことを考えて、縁があっていろんな土地を見たけれど銀座はやはりまったく違う

ヨットの人たちの中でオーナーは一流の人が多い。うちの翔鴎も元のオーナーはリクルートの江副さんが作った船。リクルートも銀座。
銀座に東京本社を出してよかったと思っている。
銀座で不動産のコンサルをしている。銀座では何かしている。世界中の人達が注目しているのは常に銀座。
今のオフィスもたまたまそんな御縁があったから借りられたけれど、今から借りようと思ってもなかなか難しい。タイミングよくそういうところに移動できた。風が吹いている時に乗る船は早いし快適だ。
風がいつ吹くかわからない。うちも小さい会社の時から風が吹いた時のことを考えて帆の準備をしていたから、風を捕まえることが出来た。準備をしていなかったら風が吹いても捕まえることなんて出来ない。風を受けなかったらマストなんてただの棒。

風と船と同じように会社と世間の風が同じようにマッチしている。この時期にもっと推進力をもたせて力をつける。

今、新しい会社でいろんなことをしている。風待ちの会社もあれば、風待ちじゃないのもいる。また、何やっていいかわからないのもいる。それもやっていくうちに、物事を懸命にやっていれば風は受けやすい。物事は準備が必要。
風が吹く準備をするから風を捕まえられる。

この一年でまた来年の準備をしてヨットのスタッフの社員の人数を増やして、タモリカップに出たいと思っている。
興味ある人は参加してください。



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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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