CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2012年09月

2012年09月30日

54歳の誕生日を迎えて。

まだまだ、やることがあるのに、時間が足りない!


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ま、そのような人生のほうが充実して、楽しいものなのかもしれない。


今日はいよいよ、私の所有している長崎の無人島へ。


報告は、また!


では。





本文 ホームページ http://www.cfnets.co.jp/
CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

一昨日で誕生日を向かえて、54歳になった。
僕はまだ志半ばのような気がして時間がないと感じてしまう。
そしてある日突然に50歳を過ぎた辺りから徹夜をすることが出来ないようになった。
そうすると時間が半分しか無くなったように思えてしまう。電車の中で時間を有効に使うようにして、無駄と言っては難だが、IREMなどの役職に関しては今は、はずすようにして本業に徹しようと思っている。
今やらなければならない事はたくさんあり、誕生日が来る度に来てしまったと思うような気持ちになる。
それに今まででいったら残りの5年や6年なんて、あっという間に過ぎてしまうだろうと言った危機管理を考えてしまう。

ある料理人の人と関わりがあり、昨日食事をしてきた。
その中で思ったのは、料理人の仕事は分かりやすく20年の積み重ねで凄い物をもっている。
能力の持っている、持っていないというのは、仕事の結果で分かる。実は不動産もそうだと思う。
話をしていると仕事の出来る出来ないは明確に分かる。
それは結果を出した人と出さない人は仕事に対する結果をどうするかというところにある。

僕が考えるに人に思わせる仕事というのがプロの仕事だと思う。
それは自分達が決める事でなく、お客さんが決める事だ。
料理の世界では、また食べたいと思うのはやはりお客さんが決めることだ。

成功する人の絶対条件は仕事が出来るのが体系的に備わっていて、仕事が出来ない人というのは、途中で諦めたり環境や人のせいにしたりする人だ。
人間にはその両方が体に染み付いているのだ。我々がこれはダメだなと思うことでも、経験上ずっと成功しているから逆に言うと、こうしたらダメとかこうしたら良いとかの発想が出来る。

僕も色々な仕事をしてきたが、評価されるというのはエッセンスという最後の一振りが違うのと、突き抜けるだけの努力をしているかという事だと思う。

よく考えたら不動産は人生の縮図みたいな物で、色んな事を知っているとアドバイスが出来たりすると思う。
我々は今不動産コンサルタント会社の社員だと思って仕事してほしい。


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11/3(土)横浜
 ■■「不動産投資、成功の方程式」の著者が語る、不動産投資の基礎知識 ■■
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当社シー・エフ・ネッツの行う不動産投資は、国際ライセンスである米国公認不
動産管理士(CPM)で用いられている理論に基づいており、購入予定物件に空
室リスクなどを勘案して計算しています。そのため、購入を進めていった後に
収支が破綻する危険性が少ないのです。今回は、その理論をシー・エフ・ネッツ
代表取締役である倉橋自らがご説明します。

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一概にワンルームと言えど、2000万台の新築・1000万超の築浅・1000万未満の
築古、そして、首都圏投資・地方投資と「道」はそれぞれです。皆さんがそれ
らどの「道」を選択するかによって今後資産を築く速度は大きく異なってくる
のです。また、不動産投資とはスタートがありゴールがあるのです。将来いず
れ来るであろう売却、出口の考え方も重要です。新築の出口とは?築30年の出
口とは?どのように考えどのような数字で理解すればいいのかをわかりやすく
お伝えいたします。年間100を超えるワンルームを扱う剣持と不動産投資プロ
の流儀著者の山内が初めて組んだ2部セミナー。

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2012年09月29日

能力を身につけるには、能力のある人と仕事をするべきである。

いま、羽田空港にいる。


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今日と明日、プラチナ&ゴールド会員限定のイベント。

伊万里、長崎ツアーである。


ちょっと、台風17号が気になるが、とりあえず行って来ます!





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CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

昨日面接をしてきた。料理人でかなり優秀な人だった。しかし、落ち着いて準備期間を設ける結論になった。

日本テナントサービスの新作戦を思いついて、世の中にいっぱいいる人材をどう活用するかなんだが、よくよく考えたら不動産業は色々切り分けると色々専門職が出てくると思う。

うちの会社がなぜ伸びているかというと、ホームページの制作を自分の会社で行っているからだ。見えないところだが、ここは凄いメリットがある。他の会社では社内で決めて、他の会社に外注をしている。その会社の魂やカラーがないと意味がないと思う。

会社でもっと効率的な仕組みを作るのは人である。人が作るというのは、作らなければならない人がいるかで会社は違ってくる。
うちの会社ではやらなければいけないと思うような人がたくさん出て来ないと仕事は前には進まない。
そうなるためにはまず、能力を身につけないといけない。能力とは、うちの会社で言えばセミナーで自分のノウハウや考えを告知することにある。

大事なのは積み重ねたノウハウをマニュアル化するということ。うちの会社にあるマニュアルがあるが間違っている。どんどん出来ている目標や決まりが出来上がった議事録が保管されているだけであって、前に進むことがないということ。

僕は100できると思っていないが自分が努力した結果で最高だと思う所までは行き着いて、さらに上へ行こうとしている。
行き着いた部分を100とすると、それを新人に教えるとする場合、どんだけ能力が高くても80くらいしか伝わらない。その人は次の新人に教える時は理解が80しかない上に相手に伝わるのは60くらいだろう。そしてマニュアルがないことによって業務やスキルが減ってしまう。

僕は今努力していることがある。毎朝読み合わせしているクレドがあり、新人ながら道下君が実は一番正しく発音していて、僕もしっかり読み合わせしないといけないと思っている。
そして体操の時間では、自分の体調をしっかり管理したり、調子の悪い部分を見つけるために時間を取っているのだから、やるべき事はしっかりやるべきだと思う。

通用しないことに変動してマニュアルをしっかり変えていかないとダメだ。クオリティに基づいてマニュアル化をすること。しかし、マニュアルに沿ってやっていれば良い訳ではない。しっかりしたマニュアルに人的能力が備わって初めてスキルが出来るからその辺は少し考えてやってほしい.。


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継ぐ予定の「子」の立場の皆様だけでもご参加頂いて、「子として最低限知っ
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2012年09月28日

摂生すること。大切なことだ。

日本人には、歴史的に誇れる民族の血が流れている。


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CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

この間日赤の検診に行ってきて指導を受けたがどうも上手くいかない。
それで先日面白い話を聞いた。その内容は人間とは手のひらに乗るサイズの食事で良いらしい。
それで栄養が偏らないというのだ。肉を取らないと、たんぱく質は平気なのかと思ったら、納豆と肉はたんぱく質が一緒らしい。それで少し食事の量の減らすよう言われたので、ちょっと心配していたが食事の量を減らしてみた。普段忙しく昼おにぎり2個だったが1個にしてみたら不思議と夜食べる量が減ったのだ。
食べると蓄積されるのと同じで知識も蓄積される。その知識の蓄積が体に染み付くのが大事だと思う。

最近の若い人でネットに死にたいと書いている人がいて、自分を悲劇のヒロインだと思っている。そうすると悪い考え方が染み付き人生も悪い方向に進んでしまう。人間は体と精神は同じ構造であり、どこかで節制することが大事だ。

これからどんどん悪くなる中で、中国なんて暴動が起きている。暴動が起きるということはある意味では幼稚だ。しかし先進国はしっかり抑制できているかと言ったら見ての通りアメリカでも暴動は起きるし、タイでも起きた。なら日本はなぜ暴動が起きないか、それは昔から引き継いだDNAがあるからで、自分の中で処理できるのが日本人だ。日本は昔からの考え方で宗教や個人の考え方で、もめる事もなく安定した国である。
ただ日本の経済が悪くなると、とんでもない事が起こる可能性が出てくる。
昔日本が戦争したのは領土の拡大の問題で、今も尖閣諸島の問題がある中で、日本人の暴動が起きないのは、どうでも良いと考えているからとも言える。

今ゆとり世代の人達は道徳や倫理の勉強を学校でしていない。
それは道徳や倫理の背いた行動をとるような恐れがあるから皆で教育しないといけない。
社会を生き抜く中でより良い食事をして、良い知識を得ていくことが大事だと僕は思う。


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10/20(土)小田原  
     ■■"損しない相続"の著者が語る「相続対策セミナー」■■
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本セミナーでは、豊富な実績と深い専門知識に裏づけされたCFネッツの「本
物の相続対策」をご紹介させて頂きます。
アパート・マンションを所有され事業として行われている方に限らず、資産を
所有されている皆様方にとりましては、いつかは後継者へと事業及び資産を引
き継がなければならない時が訪れます。その「継承の仕方」と「タイミング」
を誤ってしまうと、相続人間で揉めてしまう典型的な「争続」になったり、支
払わなくてもすむはずの余計な「相続税額」まで支払うはめになったりと、実
例をあげれば「相続」をめぐるトラブルは数限りなく存在します。そのような
「相続トラブル」の実例を知って頂くこと、資産の組み換えによる納税資金の
確保や相続税額の圧縮を行った成功事例を知って頂くことを通し、あらためて
「相続対策・事業継承対策」の重要性を認識して頂きたいと思います。

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2012年09月27日

高いお金を使って、間違いを起す人達。

世の中、インターネットの普及によって、虚業で稼ぐ人達が増え続けている。


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CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

今不動産投資の文化が定着してきて、ここ3年くらいは色んなセミナーがある。
不動産投資の勉強をしないといけないと思い、本を読んで次にセミナーに行く時に、今凄く高いセミナーがあるらしく、話を聞くと不動産投資はコツコツ自分でやりなさいというような内容らしい。
自分でコツコツ頑張るということは、地元の不動産屋を歩いて回りなさいということだ。
高いお金を払って、言われる事は普通の内容でそれは失敗しやすい話であり、最終的に自分の考えでないような損得だけで物件を買わされ、いざ売る時は別の不動産屋に持っていくようではあまりに不幸でないかと思う。
しかし普通の人はその行動をとってしまう。なぜなら色んな人が色んな事を言い、結果的に不動産屋の利益の為に不動産屋を歩きなさいということになってしまう。

不動産で働く者としては自分の物件を売りたいと思うし、売ろうとする。
そうするとお客さんにとってはそれが正しいかどうかのジャッジがないから結果買ってしまう。

今回剣持君のセミナーで一番初心者の人がうちのセミナーを受けて色んな事が分かり、個別相談に来る人もいれば来ない人もいる。個別相談の連絡する勇気のない人は、うちのセミナーを良いなと思っても、次に別のセミナーに行ってしまい、転々とした挙句に高いセミナーを聞けば良いことが聞けると思い受講するが実際に不動産投資を実践しているか分からないような人達がセミナーしているといった恐ろしい話がある。

今のホームページでは少し分かりづらい部分があるから検討し直した方が良いと思う。
一番大事な所はお客さんが見る所を重点的にやろうということでお客さんにする仕事の徹底やお客さんと接する社員をしっかり教育しようということ。
それがうちの会社のブランドを高めることに繋がるだろう。

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必要最低限おさえておくべき「収益性」や「安全性」を判断する数字を知って
頂き、実際に目標とする収益をあげるための実戦的な方法を、資金調達の仕組
みとあわせて解説させて頂きます。また、最新の融資状況をふまえ、1棟アパ
ート投資と区分ワンルーム投資の比較検討をさせていただきます。

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ワークショップや、住宅ローンの仕組みと算出方法、物件選びのチェックポイ
ントを実例を交えてお伝えいたします。
自分に合ったマイホームはどのようなものがいいかと悩んでいる方、身の丈以
上のローンを組まされてしまわないかが不安な方、後々の資産価値を考えて、
良い物件を安く買いたいと思っている方、ぜひご参加ください。セミナー終了
後の質問会では、皆様からの住宅購入に関するご質問にお答えします。

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2012年09月26日

連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(33)!

※過去のセミナーで人気が高かった「お金持ち理論」を連載しています。


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 不動産投資で、個人の税金を下げる事はできる。
 個人事業で確定申告をした場合、借金の金利と減価償却は経費で落ちる。
 また毎年毎年、コツコツ不動産を買っていくと、不動産取得税と印紙代なども経費で落ちる。
 例えば累進課税で、300万円の税金を納める人がいて、それを上回る経費を使ったら、300万円は納めなくても済むことになるから、300万円はストックに回す事ができる。これを繰り返すことができれば、資産は膨らむことになる。そうすると、自然に収入が増える事になる。
 相続税の還付金の事だが、一番下の税率は皆さん安くなったと言うけれど、最大税率50%になり、確かにハードルは低くなった。1000万円以下が10%、3000万円以下が15%、5000万円以下が20%、1億円以下が30%、3億円以下が40%、そして、3億円超えると、50%となっている。
 サラリーマン投資家で、3億円を超える資産を持っている人は大勢いる。お子さんが1人と奥さんが1人で、それぞれ法定相続分が2分の1となると、6億円の資産を持っていたら、50%課税となる。


 私も含めて、そんな人は世の中に大勢いるのである。



 したがって、相続対策は重要であり、親から資産を受け継いだ人でなくても、しっかり課税される世界なのである。

 次に活かせる経費と資産の向上だが、先程言ったように、不動産の購入経費で所得を圧縮する事はできる。大事な事はストックに回すと言うこと。すべて、諸経費はかかるもの。不動産を購入すると、諸経費がかかる。経費でその年に落とせるが、不動産は家賃を生み続ける。
 不動産自体がストックに回る訳だ。
 


 <この部分は、誤解を生じる為、削除>



 例えば会議室のテーブルや椅子を買うとき、まとめて買うと減価償却となる。椅子をバラバラに20万円以下で買うと、1年で落ちる場合もある。買った椅子は1年で落としたが、何年使えるか考えると、当社の椅子などはアルミ製で7、8年は使える。つまり必要なものは買い、それを長く利用することで、経費は圧縮され利益が伸びる。
 物をストックに回すという考え方はストックに回しながら、そのストックで収益を上げていく事だ。会社経営者はこういう技術を使うだけで、相当収入をあげることができる。
 個人の場合はストックに回すというのは、例えば、外壁の塗り替え工事とかちょっとした工事も分離発注して、その年に落とす方法もある。そうすることで使ったお金が必ず生きていく。


 お金は死んでしまうお金と、生きて残るお金、2つに分かれる。


 消費や浪費は死んでしまうお金だが、設備投資や不動産投資は生きたお金の使い方ができるのである。
 ある程度ずつストックを増やしながら、資産を形成するのが重要だ。
 法人の活用と所得分散、経費の活用だが、個人の場合、経費はほとんど落ちない。

 したがって、不動産投資も規模が大きくなれば、法人にして活用する必要があるのである。


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2012年09月25日

経験不足の人達が世の中を悪い方向に導いている。

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一昨日にホテルの試食会に行ってきた。
そこのホテルの一員で熱い人がいて炭火焼の店をやりたいというのだ。
実際に試食してみたところ、かなり出来が良く、和食の職人が焼き鳥のたれを作ると、こんなに美味い物かと思った。

今度うちで買った物件で三崎でドーナツ屋を開くことになっている。
この人は三浦でも有名なパン屋の人で三崎で売りたいという要望で三崎ドーナツという名前で売り込むことになっている。
僕が大事だと思うのは、仕事に取り組む熱だと思う。
中小零細企業の時はやってやろうという気持ちになるが、能力も熱もないような人は能力も付いていかないし、仕事も楽しくない。
熱がある人というのは、根性のある人の事を言うと思う。根性があるということは、ぶつかっても挫けないということ。うちの会社でも高学歴化が進む中で、利口な人ほどぶつかったらどうしようかと考えてしまうだろう。
考える人や考えさせられる人がいるが、僕は考えないことが重要だと思う。

例えば、津波の話も今きていて東海に地震がきたらという想定のデータを取っている。小田原では3メートルしか来ないというデータが出ていて、三崎ではデータに基づかないが前の関東大震災では城ヶ島が防波堤の代わりになって三崎は津波の被害を受けておらず、京都とかも見てみると古い建物があるところは被害が少ないということが分かる。

海沿いは津波の被害を受けるという日本人の考え方から、海の近くから離れようとする。
しかし、一年中被害はない。
特に人間は起きないようなことでも起きると意識してしまう。
しかしそれは意味がないことで、それよりも今自分が置かれている状況でどう改善するか、どう進めるかが重要。

今の日本の経済はとことんダメになっている。家賃収入がある人や高い年金を納めていても、年金をもらえる可能性が低くなってきている。しかし、官僚や年金事業団の人達は精査されないまま、全て国民のせいにして自己責任で片付けてしまう。公務員も得しようが損しようが関係ないという状況だ。もっと酷いのは上級公務員の人達だ。ちょっと利口なだけで普通の公務員では一生辿り着けないところからスタートするのだ。仕事なら仕事で成り上がれば良いのに、今は分からないが税務署とか行くと若い人が所長とかやっている。
それは国税庁の研修の意味で、所長とかをやっているようだ。僕はその仕組みではダメだと思う。そのように経験不足の人が上に立つから皆おかしくなる。

真面目に働いている人もたくさんいるし、このダメな人達のせいで真面目な人達の足にあるということ。やっぱり経験や実績がある人が引っ張っていき、実績を残せるような現場を作っていかないと僕はダメだと思う。

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     ■■■    不動産投資、成功の方程式    ■■■      
 
 当社で行っている「個別相談」において、不動産投資で失敗した人たちや、
間違った不動産投資の手法を身につけてしまった人たちが相談に訪れる事が多
くなってきた。
その失敗した人たちの話を聞くと、あまりにもセンセーショナルな内容の著書
に影響を受けた人や、リスクや市場性を無視して利回り重視の物件を購入し、
運用に苦慮している人たちだ。失敗の原因は実務が伴わない、あるいは事例の
多くが著者独自の成功例による内容で「儲かり話」を真に受けて、不動産投資
の本質を見失ってしまっていると言う事だ。
 20数年、不動産投資を仕事として携わってきたものとしては、最近の不動産
投資の誤りについて、警笛を鳴らさなければならないと考えた。
 そこで不動産投資の集大成として実務に即したノウハウを「不動産投資 成
功の方程式」(朝日新聞出版)に認めた。書籍に副って本来の不動産投資運用
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不動産投資家に役立つ「法人設立」と「法人保険」一定規模以上の不動産投資
家・資産家にとって、資産管理会社の設立というのは、避けて通れないもので
す。不動産の資産管理会社は、運営形態の違いにより節税の効果に差が出ます。
ご自身にあった形態を選択する必要があります。また、法人設立は少し先だと
いう方にも、青色申告10万円控除から65万円控除を受けるための手続きや専従
者給与の活用法などについて理解を深めていただく内容になっています。さら
に、法人設立時には計画的に「法人保険」を組み込むことでより税効果の高い
資産管理会社をつくることができ、そのあたりも併せてお伝えします。

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頂き、実際に目標とする収益をあげるための実戦的な方法を、資金調達の仕組
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10/20(土)横浜
    ■■買う前に知っ得「はじめての住宅購入7つのステップ!」■■
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本セミナーでは、不動産実務経験20年、住宅販売件数800件以上、ファイナン
シャルプランナーであり、住宅コンサルタントの玉木が、あなたが今、本当に
買うべきマイホームの選び方を伝授いたします。ライフイベント表を作成する
ワークショップや、住宅ローンの仕組みと算出方法、物件選びのチェックポイ
ントを実例を交えてお伝えいたします。
自分に合ったマイホームはどのようなものがいいかと悩んでいる方、身の丈以
上のローンを組まされてしまわないかが不安な方、後々の資産価値を考えて、
良い物件を安く買いたいと思っている方、ぜひご参加ください。セミナー終了
後の質問会では、皆様からの住宅購入に関するご質問にお答えします。

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     ■■"損しない相続"の著者が語る「相続対策セミナー」■■
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本セミナーでは、豊富な実績と深い専門知識に裏づけされたCFネッツの「本
物の相続対策」をご紹介させて頂きます。
アパート・マンションを所有され事業として行われている方に限らず、資産を
所有されている皆様方にとりましては、いつかは後継者へと事業及び資産を引
き継がなければならない時が訪れます。その「継承の仕方」と「タイミング」
を誤ってしまうと、相続人間で揉めてしまう典型的な「争続」になったり、支
払わなくてもすむはずの余計な「相続税額」まで支払うはめになったりと、実
例をあげれば「相続」をめぐるトラブルは数限りなく存在します。そのような
「相続トラブル」の実例を知って頂くこと、資産の組み換えによる納税資金の
確保や相続税額の圧縮を行った成功事例を知って頂くことを通し、あらためて
「相続対策・事業継承対策」の重要性を認識して頂きたいと思います。

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10/27(土)横浜
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本セミナーを受講すると・・・「相続発生前に"打てる手立て"を知ることが出
来ます」。私たちはみなさまに「明るい相続プランニング」をご提案いたしま
す。親子で一緒に受講して頂く事がベストではありますが、まずは財産を引き
継ぐ予定の「子」の立場の皆様だけでもご参加頂いて、「子として最低限知っ
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 ■■「不動産投資、成功の方程式」の著者が語る、不動産投資の基礎知識 ■■
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当社シー?エフ?ネッツの行う不動産投資は、国際ライセンスである米国公認不
動産管理士(CPM)で用いられている理論に基づいており、購入予定物件に空
室リスクなどを勘案して計算しています。そのため、購入を進めていった後に
収支が破綻する危険性が少ないのです。今回は、その理論をシー?エフ?ネッツ
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      ■■「ワンルーム投資戦略セミナー」in東京 ■■
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一概にワンルームと言えど、2000万台の新築・1000万超の築浅・1000万未満の
築古、そして、首都圏投資・地方投資と「道」はそれぞれです。皆さんがそれ
らどの「道」を選択するかによって今後資産を築く速度は大きく異なってくる
のです。また、不動産投資とはスタートがありゴールがあるのです。将来いず
れ来るであろう売却、出口の考え方も重要です。新築の出口とは?築30年の出
口とは?どのように考えどのような数字で理解すればいいのかをわかりやすく
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不動産投資を行う上で必要な「モノサシ」というものがあります。 「FCR」、
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2012年09月24日

全てのことは、現場でおきている。

何か問題が生じたときの答えは、すべて現場で確認ができるものである。


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本文 ホームページ http://www.cfnets.co.jp/
CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

昨日予定があり夜9時過ぎに会社を出発し、いつも行くガソリンスタンドに寄って給油しようとしたらいつも10時までやっていたスタンドが閉まっていた。それで過去にそこのスタンドの人と話をしたのを思い出した。
夜9時以降の売上が悪く、開けていても仕方ないということで閉めるようになったらしい。しかし実は僕はそこの社員に何度か注意したことがあった。それは夜9時で営業時間だというのにロープが半分かかっていて、明かりも真っ暗な状態で行ってみると中から従業員が出てくるような状態だった。注意をしたが、また同じことをしていた。僕は長年そのスタンドで給油していたから、当時の人は見ない顔だと思っていた。アンケートをとって見たり調査したりしたが、やはり夜9時以降の売上は激減していて、止めざるを得ない状況になった。
問題はそこの経営者にもあると思う。
現場の確認をすれば良いのだが、それをしないスタンドの経営者は割りと多い。
僕も昔はガソリンスタンドでバイトをしたことがあったが、夕方くらいになると経営者は何処かに行ってしまう。

仕方ないので衣笠インターの近くのスタンドに行ったら、給油する人がいっぱいだった。
なぜ僕が三崎で給油しないかというと三崎のスタンドは夜8時くらいで全部閉まっているからだ。
衣笠のそのスタンドは24時間でセルフなのだ。給油する場所が約7箇所で社員一人が交通整理をしている状態だ。

僕は昔スタンドで給油した際に給油口の閉め忘れられた時があった。
それ以来は気を使ってキャップの閉め忘れがないか見ているが、セルフだと自分の感覚で給油できるし、案外悪いものではないと思う。

昔ここの近くに、とあるゼネコンの会社があった。その会社は半年もしないうちに倒産していた。その時その社長は磯子でゴルフをしていて、電話で会社が潰れたことを知らされたらしい。そこの経理や総務の人達が社長に怒られないように悪い情報を報告しないよう内緒にしていてダメになったようだ。

僕はアルバイトの時代でも自分の意見を言ったり、色んな事をしていた。
それは会社の肩書きでなく、自分が楽したいか、しないか。働いている環境の改善などの考え方によるものだ。
会社というのは皆で神輿を担ぐかのようなことで、それにぶら下がるような人が増えてくると会社は成り立たないということ。

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 当社で行っている「個別相談」において、不動産投資で失敗した人たちや、
間違った不動産投資の手法を身につけてしまった人たちが相談に訪れる事が多
くなってきた。
その失敗した人たちの話を聞くと、あまりにもセンセーショナルな内容の著書
に影響を受けた人や、リスクや市場性を無視して利回り重視の物件を購入し、
運用に苦慮している人たちだ。失敗の原因は実務が伴わない、あるいは事例の
多くが著者独自の成功例による内容で「儲かり話」を真に受けて、不動産投資
の本質を見失ってしまっていると言う事だ。
 20数年、不動産投資を仕事として携わってきたものとしては、最近の不動産
投資の誤りについて、警笛を鳴らさなければならないと考えた。
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不動産投資を行う上で、必ず知っておかなければならない最低限の「モノサシ」
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2012年09月23日

連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(32)!

※過去のセミナーで人気が高かった「お金持ち理論」を連載しています。


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 例えば、社長からの借金が2億円だとすると、株にすると出資金になり借金は返さなくてよくなる。ただし株価は相続財産になる為、注意を要する。では借金のままだと、これも資産となり額面の100%が相続財産となってしまう。
 つまり会社の経営者は、その評価を考えて資産の移動をすることができる。
 では、子供がいた場合はどうか。



 <この場では誤解が生じる内容なので削除>



 また節税するのは合法的に可能だ。
 例の武富士事件などをみれば解るとおり、日本国内法と海外の国際法での解釈が非常に異なっているが、最後は国際基準で判断され武富士側が勝訴している。
他にも



 <この場では誤解が生じる内容なので削除>




 もっと資産があるのに、相続税を1円も払わなくても良い人がいる。国外でたくさん稼いでも、日本に1円も税金を納めない有名人もいる。こういう人たちは違法かと言うと、そうではなく、国際ルールに従って処理しているから、これも研究する価値はある。
 私の場合も、引退したらいろいろな手が使える。別に日本にいなくてもいい。本を書いたり、たまに、講演で日本に帰ってきて、後は、トッとと、外国に行ってしまえば、日本に税金を納めなくても済む方法もある。
 発明して、特許の権利を認められた人がなぜ、日本に住まないかと言うと、税金が高いからだ。海外だと、技術も研究できるし、個人で経費も落とせるものもある。日本の場合だと、皆さんがパソコンを買うと、経費では落とせない。一方、海外では、落とせる。日本の源泉徴収は日本だけのシステム。天引きで税金を取られるのは日本人だけ。他国は毎年確定申告をする。自分の所得から経費を引いて、例えば、これは仕事の為に買ったとして、経費として認めるべきだと戦いながら、税金を納めている。うるさい人がたくさんいるから、申告される側も公明正大にする。
 一方、日本は天引きで、サラリーマンの人は会社が天引きしているから文句の言いようがない。だから、簡単に税金が徴収できる。そして、税金を使う方も、簡単に使ってしまう。
 今回の消費税の問題や相続税の問題もそうであるが、ほんとに日本政府がいまのまま、お金がないから増税するというやり方をしていれば、どんどん資産家は海外に移住してしまって、日本の国は貧乏な国に落ちぶれて行くことは間違いがない。


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多くが著者独自の成功例による内容で「儲かり話」を真に受けて、不動産投資
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不動産投資家に役立つ「法人設立」と「法人保険」一定規模以上の不動産投資
家・資産家にとって、資産管理会社の設立というのは、避けて通れないもので
す。不動産の資産管理会社は、運営形態の違いにより節税の効果に差が出ます。
ご自身にあった形態を選択する必要があります。また、法人設立は少し先だと
いう方にも、青色申告10万円控除から65万円控除を受けるための手続きや専従
者給与の活用法などについて理解を深めていただく内容になっています。さら
に、法人設立時には計画的に「法人保険」を組み込むことでより税効果の高い
資産管理会社をつくることができ、そのあたりも併せてお伝えします。

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 http://www.cfnets.co.jp/cf_hoken/houjin.html
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10/13(土)東京
        ■■ 成功するためのアパート投資戦術■■
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本セミナーでは、区分ワンルームでも1棟マンションでもない、1棟アパート
を活用した資産形成の流れを解説させて頂きます。その流れの中での注意点や、
必要最低限おさえておくべき「収益性」や「安全性」を判断する数字を知って
頂き、実際に目標とする収益をあげるための実戦的な方法を、資金調達の仕組
みとあわせて解説させて頂きます。また、最新の融資状況をふまえ、1棟アパ
ート投資と区分ワンルーム投資の比較検討をさせていただきます。

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10/20(土)横浜
    ■■買う前に知っ得「はじめての住宅購入7つのステップ!」■■
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本セミナーでは、不動産実務経験20年、住宅販売件数800件以上、ファイナン
シャルプランナーであり、住宅コンサルタントの玉木が、あなたが今、本当に
買うべきマイホームの選び方を伝授いたします。ライフイベント表を作成する
ワークショップや、住宅ローンの仕組みと算出方法、物件選びのチェックポイ
ントを実例を交えてお伝えいたします。
自分に合ったマイホームはどのようなものがいいかと悩んでいる方、身の丈以
上のローンを組まされてしまわないかが不安な方、後々の資産価値を考えて、
良い物件を安く買いたいと思っている方、ぜひご参加ください。セミナー終了
後の質問会では、皆様からの住宅購入に関するご質問にお答えします。

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10/20(土)小田原
     ■■"損しない相続"の著者が語る「相続対策セミナー」■■
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本セミナーでは、豊富な実績と深い専門知識に裏づけされたCFネッツの「本
物の相続対策」をご紹介させて頂きます。
アパート・マンションを所有され事業として行われている方に限らず、資産を
所有されている皆様方にとりましては、いつかは後継者へと事業及び資産を引
き継がなければならない時が訪れます。その「継承の仕方」と「タイミング」
を誤ってしまうと、相続人間で揉めてしまう典型的な「争続」になったり、支
払わなくてもすむはずの余計な「相続税額」まで支払うはめになったりと、実
例をあげれば「相続」をめぐるトラブルは数限りなく存在します。そのような
「相続トラブル」の実例を知って頂くこと、資産の組み換えによる納税資金の
確保や相続税額の圧縮を行った成功事例を知って頂くことを通し、あらためて
「相続対策・事業継承対策」の重要性を認識して頂きたいと思います。

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2012年09月22日

日本全国で、いろいろな環境変化がおきている!

特に、東日本大震災の影響は大きく、今後、まだまだ波及する。

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本文 ホームページ http://www.cfnets.co.jp/
CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

昨日色んな人と打ち合わせをしたりして、良く考えたらまず震災の影響があり、人間の考え方が変わってきている。
従来の安全思案が崩れていて、色んな所に影響が出ている。
電気やガスでも、電気はオール電化の見直し、ガスは営業をかけている。都市ガスは先進でプロパンガスは遅れているようなイメージを持っていたが、今回の震災で見直されたのはプロパンガスだけで実は一個も爆発していない。

昨日面白いことを言っている人がいて、横浜には色んな会社があり、輸入や輸出の会社もある。今尖閣諸島の問題や韓国との問題で摩擦が起きていて、それが改善されないと思う人がいる。世の中では極度のインフレが起きていて、日本はデフレで低金利で何とかなっている国な訳だ。

日本の良いところは暴動が起きないということ。イランやイラクではアメリカの映画の影響で大暴動が起きている。
色んな物事の考え方で暴動が起きていて、韓国と中国は領土の問題で暴動が起きているが、日本で暴動が起きていないのだ。

昨日の話の中で横浜の企業は今安い土地を買って工場をどこ建てるというと候補は、埼玉、群馬や静岡、千葉だ。しかしインフラの問題もあり、そこもどうするかという問題になるというと、三浦が案として浮かんでくる。確かに三浦市の土地はかなり安くなってきている。放射能の問題から見ても三崎の城ヶ島下町ということが考えられる。

工場が日本に出来るとその工場で働く人が必要になる。今日本の平均的な所得は下がりつつあって、輸入など様々なリスクから考えると海外で作って日本に輸入するも日本で作っても変わらないということになりかねない。
あと三浦の場合は海と畑があり、日本で三毛作は有数で三浦市はそれに該当するため、漁業や農業は継続的に生産できる。第一次産業が一年中出来るエリアというのは三浦市なのだ。
生産や販売拠点を三浦市として、三浦縦貫道を通れば横浜から40〜50分で行ける。そうなると、ある意味では首都圏の台所になり得ると思うし、そうすると地域の活性化に繋がる。

来月に事業家の人達とセミナー形式で話し合い、市とも協議して産業振興の物を持っていけば不動産は住宅だけでなく、我々のようなコンサルとしてはそういう所にも繋がっていけるから意味のある仕事だと思っている。

世の中の流れは全体のマクロから見て、どのように動くかということを考えて行動するとチャンスはあると思う。

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10/28(日)横浜
    「仕入れの鬼」野崎恭一CPMが教える 初心者向けセミナー!
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不動産投資を行う上で必要な「モノサシ」というものがあります。 「FCR」、
「CCR」、「DCR」、「IRR」・・・。 なんだかとっつきにくいアル
ファベットの数々ですが、基本的な考え方はとってもシンプル、かつ応用が
利きます。
不動産投資を行う上で、必ず知っておかなければならない最低限の「モノサシ」
とその考え方、使い方をお教えします。

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10/28(日)東京
   ■■法人・個人間のかしこい資産移転法と逓増定期保険の活用法 ■■     
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法人・個人それぞれに賢く活用することで、税と社会保険料負担の軽減をでき
るのが生命保険です。特に、逓増定期保険や全損定期保険は、非常に使い勝手
のいい商品です。その効果はどのようなものなのか、事例をもとにお伝えしま
す。

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本講座は、不動産コンサルタントとして必要な素養、倫理観、そして、コンサ
ルティング業務に必要な専門知識、実務ノウハウなど、コンサルタント育成を
目的にした教育カリキュラムとなっています。
不動産コンサルタントを目指す方はもちろん、不動産の知識を深めたい方、会
社の研修システムの導入など様々なご要望に幅広く対応できるよう、単発受講
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シー・エフ・ネッツのそれぞれの分野の担当コンサルタントが最新の実務の情報
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2012年09月21日

世の中、利口な人などいない。

現在執筆中の「馬鹿に効く薬」。

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私自身は、馬鹿だと思っているから努力している。


しかし、世の中、自分のことを利口だと思っている人に限って、馬鹿が多い。


というような朝礼を。



本文 ホームページ http://www.cfnets.co.jp/
CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和。

今10月4日の締め切りに向けて本を書いている。本を書くというのは意外と頭を使うし、頭の整理にもなる。
今CFネッツのスタート段階から出来てきたことと、思考回路がどうしてそうなったかと言うことをまとめようとしているが、なかなかまとまらない。
よく考えたら世の中バカな人がいっぱい居ると思っていて、もちろん僕もバカだし、人間に利口な人はいないと思う。何となく振り返ってみるとバカだったなと思ったりするが、実はそれは大事なことだと思う。
自分の体験や周りのバカな人を綴ったということで「バカに効く薬」という題名にしようと思っている。

テレビで見るタレントは嘘のような所に住んでいたり、オシャレな店で食事したりというのを番組で見たりする。それは東京に居るからだと思い東京に上京してきて、実際働いてみて、その給料でタレントのような生活は出来ないと分かり、それは今の会社にいるからだと思い、職を転々とする生活が始まり最終的に就職できないような歳になっていて人生を悔いる。しかしそれをしているのは全部自分である。

僕は過去に様々な困難にぶつかっては乗り越えてきた。だがそれは今思うとその困難も今思うとバカバカしいと思った。
そのように実は人間の生活の中でバカバカしいことはたくさんある。しかし、それを思いつめてしまったり、人のせいにしたりする人がいる。
そういう人は壁を越えることが出来ず、その壁を乗り越えるには徹底的に努力する必要がある。

人はダメな人と一緒にいると自分がダメになる。病気はウィルス感染するが、人間の思考回路というのは色んな行動によって感染する。出来ない人がいるとダメになるし、どうにかしようとして一緒に行動してあげればすぐ治る。それは経験上簡単な事だからだ。
しかし、それでもダメな人というのは、そこで成長が止まってしまっていると思っている人か経験が積み重なっていない人だ。
そして下の人が出来るのに自分は出来ないというブランクを抱える人。そういう人達は諦めるのではなく、もう一度考えてみること。

サーフィンで例えると大きな波が来た時にそれを実際越えてみると対したことでなく、小さな波しか越えたことがない人はその裏側しか見えないが、大きな波を越えた人はその大きな波の裏側を見ることが出来る。
仕事も世の中も実は対したことしかない。一見難しそうな仕事でも実際やってみると対したことではないことが分かる。それは僕が体験してきたから分かる。

まずは乗り越えて裏側を見てみることが大事だ。仕事とはやってみて初めて答えが出るから、やらないで答えを求めることは本当のバカのすることだ。

これから会社を大きくしていく中で僕だけじゃなく、みんなで協力して乗り越えていく気合いが必要で日常業務の中でそれの積み重ねだということを理解してもらいたい。

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10/13(土)東京  
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確保や相続税額の圧縮を行った成功事例を知って頂くことを通し、あらためて
「相続対策・事業継承対策」の重要性を認識して頂きたいと思います。

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 ■■親子で一緒に考える円満相続への道しるべ「明るい相続プランニング」■■
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本セミナーを受講すると・・・「相続発生前に"打てる手立て"を知ることが出
来ます」。私たちはみなさまに「明るい相続プランニング」をご提案いたしま
す。親子で一緒に受講して頂く事がベストではありますが、まずは財産を引き
継ぐ予定の「子」の立場の皆様だけでもご参加頂いて、「子として最低限知っ
ておいて頂きたい」レバレッジ相続に関する心がまえを学んで頂けるような構
成になっています。

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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