CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2012年06月

2012年06月25日

連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(10)!

※過去のセミナーで人気が高かった「お金持ち理論」を連載しています。


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※本文は「連載」という形で投稿して行きますので、カテゴリー「お金持ち理論」で調整してご覧ください。



 何がここで起きてるかというと、後で詳しく説明するが、レバレッジというものの考え方である。
 レバレッジをかけることによって、10年間で資産が8倍に増えるわけだ。ここが、不動産投資の旨みである。

また、こんな話もよく耳にする。
 「相続税の支払いがあるからさ、お金貯めなきゃいけないんだ」
 というひとがいる。
 そこで私が「お父さんいくつになったの?」と聞くと
 「まだ65だよ」と。
 「あと三十年はあるじゃん」と私が言うと
 「30年はどうだかわかんないけど、20年位は元気だよ」という。
 20年余命があるんだったら、わざわざ現金コツコツ貯める必要はない。
 また、現金をコツコツためても、その分が資産となるため、さらに相続税の負担はあがることになる。 
 この理屈でいくと、20年間現金で持っている、貯金していること自体がすでにマイナス志向なわけで、積極的に投資することによって資産は確実に増やすことができる。
 特に不動産の場合、相続税評価額は現金より有利だ。
 もちろん、資産が増えた分は当然税金もかかる。
 しかし資産は増えてるわけだから、そのお金を使って相続税の支払いをしたらいいのだ。

 また、私の体験談になるが、25歳である会社に入社したものの、中途採用で年収は370万円ほどだった。
 この会社に14年間いたが、最後は年収1500万円位まで増えていた。
 以前にも書いたが、その間に不動産投資を進め、住宅も含めて不動産は5億円くらい買っている。 
 そうすると、年収1500万円にプラス家賃収入がある。
 この家賃収入のキャッシュフローが960万円程度だったが、これをそのまま貯めておく人もいるだろうが、私の場合はこれをもっと活用しようと考えた。少したまったら再投資、少し貯まったら再投資していたから、知らないうちに5億円程度の資産になっていたのである。
 現在、負債は2億円くらいに減っていて、いつの間にか借金が減り、純資産は増えたということ。
 簡単な理論なのに、意外と皆さんは気が付かない。
 では、なぜ私は気が付いたか分かるだろうか。
 私は、先に述べたとおりコンピュータの学校に通っていた。
 そこで金融計算の勉強をしていたからだ。
 本来、欧米ではハイスクールで金融計算の勉強をする。
 でも、日本の教育課程の中では、金融計算の勉強は入っていない。
 日本では皆さん知らなくて当然なのだが、欧米人ならみんなこの程度のことは知っている。
 学生時代から投資している人もいっぱいいるのである。
 解りやすく言えば、どうも意図的に欠落させているようにも思える。
 それは、勤勉な日本人に変な知恵が備われば、世の中には損する人たちが存在するからである。
  


<続く>


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第8回目となる今回は、CFネッツグループ代表倉橋隆行が語る「最新の不動産
投資戦略」、関西圏、首都圏物件購入会などの人気企画に加え、不動産コンサ
ルタントと金融機関担当者が不動産に関する質問に何でも応える「質問会」を
初開催。毎回好評の「オーナー参加パネルディスカッション」は、売買担当コ
ンサルタントと管理担当コンサルタントが一同に会し、不動産投資の本音を熱
く語ります。金融機関、建材業者、地元建設業者などが出展するブースコーナ
ーは初参加企業も参加予定。CFネッツ新事業部も大阪に初参加し、スペースを
拡大して皆さまの相談に気軽にお応えします。

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げ、現在、不動産関連企業7社を経営し、また国際ライセンスCPM(Certified
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行が独自に編み出した不動産投資手法を、学んでいただけます。

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2012年06月24日

非日常的イベント?いよいよ7月29日に開催!!!

毎週木曜日、朝8時15分から放送されている私の番組
「ここが知りたい不動産」が公開収録されます!

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」
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※ 公開収録の詳細はこちら


現在、当社のホームページとFMヨコハマの公式ホームページで募集を行っているが、結構、申し込みが増えてきている。


一応、今回の会場は300人のキャパシティだから大丈夫だと思うが、いつものセミナーと違って、私の講演もトークショーっぽく企画されているし、リスナーの質問に答えきれていない部分を、当日、一気にお答えするという非日常的なイベントである。

また、今回はFMヨコハマとの協賛になるため、なんと、抽選会などで、いろいろな商品をもらえるらしい。


当社のいつものセミナーと違う、ちょっと変わった企画なので、ぜひ、お時間のある方は、お申込ください!


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2012年06月23日

連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(9)!

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そのとき学んだ不動産投資の理論について、これから例を挙げながら説明していこう。

 不動産を購入するということは、キャッシュフローだけでなくバランスシートで考える。
 例えば、私の場合から説明すると、まず、最初に横浜市内に面積52孱苅砲離泪鵐轡腑鵑琉貅爾鬘坑牽伊円で買った。
 ぼろぼろの内装を270万円ほどかけて1LDKに改装した。
 たまたま海の見えるところで景色は最高だったので、この1LDKへの改装は非常に良かった。
 ただ、子どもができた所で狭くなり、買いかえることをきっかけに売ることになった。
 たまたま、このリフォームが功を奏して1680万円という高値で売れた。
 そのとき次の物件を買う時のために、それを頭金にして買う方法も考えたが、今の時代、住宅ローンの金利は非常に低く、借りたほうがいいに決まってる。そう考えて、私はそのお金は取っておくことにし、住宅ローンを新たに全額を組んで物件を買うことにした。
 元手は貯金の300万円。
 つまり計算上、300万円の現金持って、負債は無い。
 ということは資産の300万円から負債の0引くと、純資産は300万円。
 私は、この300万円を頭金にして3000万円の物件を買った。
 当然300万円で3000万円の物件は買えないわけで、2700万円は借金。そうすると、資産3000万円から2700万円差し引くと300万円なので理論上は、買う前と一緒ということ。
 資産と負債のバランスからみたら、現金300万円で負債が0と、300万円の物件で2700万円の借りているということは、資産的な関係でいうと、まったく同じということなのである。
 では何が変わったかというと、家賃が23万円の物件だったので、年間で276万円の収入になる。276万円÷3000万円だから、利回りは9.2%になる。では、2700万円の20年ローンというのは、いったいいくらになるだろう。最初借りた時は4.5%。
 その後2.1%まで下がり、現在は大体2.5%くらいまで戻った。
 平均でいくと3%くらいだから、年間で約180万円のローン支払い。
 そうすると276万円−180万円で、年間、差し引き96万円が現金として入ってくる。
 当然この中から固定資産税とかもかかってくるが、たいした金額ではない。
 でも、これだけではない。
 何がこの中で起きるかって言うと、10年経つと実は元金が1550万円になる。
 すると家賃収入から支出を引いたもの96万円×10年だと960万円。これは現金資産である。
 さらに、この3000万円の物件は上がったこともあるし、下がったこともある。でも今たぶん売ると首都圏だから当然売れる。そうすると、資産は3000万円の不動産に960万円の現金になるから、総資産は3960万円ということになる。
 3960万円の資産から負債の元金1550万円を引くと、3960万円−1550万円で2410万円。
 10年経ったら純資産は2410万円になっている。
 300万円のお金(純資産)が気付いたら2410万円になっていたということになるのである。



<続く>


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2012年06月22日

連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(8)!

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さらに、漁業の関係でいうと、燃料代が高騰しても、魚の値段は同じ金額。だから、漁業も利幅が少なくなってくる。
 おまけに養魚などのコストが減少するから、魚や貝類の総量も少なくなってくる。
 日本全国そういう状況になってくる。
 何が原因かといったら、当たり前だが、消費が冷え込んだということだ。
 たまたま今朝ニュースで聞いた話だが、ちょっと米が売れるようになってきたという。
 今までパンのほうが安かったから、パン食が多かった家庭が、お米食べるようになってきたっていう。今後の経済状況から察すると、その程度で、これからそんなに米の消費が伸びて農家が潤うとは思わない。

団塊の世代より上の年代の人、いま70歳位の人たちは、消費を引っ張ってきたピークの人たちだ。消費のリーダーとして、マイホーム、マイカー、カラーテレビ、冷蔵庫、家電製品、大型テレビ・・・どんどん買ってきた人たち。
 これから定年退職する60歳から上の人は年金をきちんともらえるから、なんとなくお金は残る。
 でもこの30代以下の人たちは今のような年金は期待できない。
 そうすると、可処分所得はどんどん下がる一方だ。
 はっきりいって、景気というのは、人口と所得との関係で推移するわけだから、この将来、基本的に消費が向上することはありえない。

そう考えると、では土地って売れるんですかってことになる。
 あちこち講演に行った際、よく聞かれるのが、「この先不動産ってあがるんですか?下がるんですか?」。
 答えは決まってるが、「上がるとこもあれば、下がるとこもあるんじゃない」と答える。
 日本全国の土地がこれからどんどん下落して、坪10万円の土地が3万円でも売れなくなってきた状況では、土地の価値は「0」に等しい。
 宅地造成費用を価格が上回らない、製造原価以下でしか売れない時代が到来する。だから、逆にいうと価値のある土地、東京都内や横浜市など、建物を建てて家賃がとれるような場所であれば、当然のこと価格は維持できる。

 まず、資産のある人もない人も、収支のバランスシートでものを考えてほしい。
 私はもともとサラリーマンになるつもりはなかったので、高校を卒業しても大学に行かず、夜学に通った。昼間はアルバイトに精を出し、けっこう稼いでいた。19歳のときにたまたま起業をするチャンスがあった。起業してすぐに年収800万円くらい稼いでいた。お金があったから、若さに任せて外車を買うは、那須に別荘地を買うはで大騒ぎしていて、浪費家の代名詞みたいになった。
 たまたま通っていた学校が、コンピュータのプログラムの専門学校だったので計算は得意。
 そこで学んだ金融計算をするようになってから、ディスカウントキャッシュフローの概念が芽生えていて、このままでは駄目だと考えるようになった。
 その後、先にも述べたが、私がやっていた仕事がココム規制に引っかかることになり、仕事が急減。その事業を親会社に引き継いで辞め、25歳で不動産会社に転職したのである。
 そこで不動産を扱う商売は面白いって思うようになった。
 だから25歳で入社したときも、住まいは賃貸ではなく家を買った。
 若いときに借りられる住宅ローンは有利であることを知っていたから、最初から住宅を買うことにした。
 そのお陰で、その物件を買いかえるために売却したときに、300万円の現金ができ、そのお金を使って不動産投資をはじめたわけだが、それがきっかけで不動産投資を継続的に行い、現在のようになったのである。



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2012年06月21日

成功するには、やる気があるかどうかが判断される!

やりたいことが多い人は、あたりまえだが「やる気」が豊富な人である。


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ふと、感じたことの朝礼です!


<2012.06.18.CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和>



ホームページ http://www.cfnets.co.jp/
CFネッツグループ 代表 倉橋隆行による朝礼講和。
先日朝の番組で、富士重工の衝突防止システムを20年かけて開発した人の話をやっていた。
会社からの命令ではなく開発者が独自で研究したものだ。
仕事も遊びも、すべてに共通するのだが、人はやる気次第だ。
昔、賃貸管理マニュアルを作ったとき、必要だから作り始めたがやる気があったから完成した。
継続しないと成果はでないが、やる気がないと継続できない。
昨日おとといは、泊りがけの短期集中セミナーを行ったが出席者はやる気があったから集中し知識を吸収していた。
評価されるかされないかは別であるが、評価される前に辞めてしまったら評価される事はない。大事なことは継続してやる気を維持する事だ。
やる気は会社どうこうではなく自分の気持ち次第だ。信念があればやる気が継続できるし、成果を求める仕事の中で自分自身が何ができるかを追求することで結果は最終的にでる。


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 ▼セミナーの詳細・お申込みはこちら
  
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120707osaka_cfnets_fair.html

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7/8(日)東京 
  ■■お金に困らない人生設計著者が語る「不動産を買う前に聞く話」■■
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このセミナーでは知っておきたい知識をポイントを絞って分かりやすく解説し
ます!自ら不動産投資を実践し、300万円を元手に5億円を超える資産を築き上
げ、現在、不動産関連企業7社を経営し、また国際ライセンスCPM(Certified
Property Manager)を海外で受験、日本で初めて取得した、当社代表の倉橋隆
行が独自に編み出した不動産投資手法を、学んでいただけます。

 ▼セミナー詳細・お申込みはコチラから
  
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2011kaumaeni.html
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7/29(日)横浜
 ■■「CFネッツグループpresentsここが知りたい不動産」
                    スペシャルinパシフィコ横浜■■
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番組をお聴きのリスナー様からの不動産に関する疑問、質問にお答えし続けて
早4年になりました。番組に寄せてくださる質問もますます増え、答えられな
い質問もたくさんあります。DJ栗原治久さんとCFネッツ代表倉橋隆行がいつも
のスタジオを飛び出して、皆様からの質問にお答えします。

さらに、「プレゼント抽選会」を開催します。

 ▼セミナー詳細・お申込みはコチラから
 
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20120729FMYokohama.html

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9/29(土)〜9/30(日)不動産投資倶楽部 プラチナ・ゴールド・法人会員限定イベント
今年のツアーは九州に上陸、倉橋が所有の島へ
■■■■ CFネッツ流「長崎まるごと満喫ツアー」■■■■
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お待たせいたしました!毎年恒例、プラチナ・ゴールド・法人会員限定イベン
トの旅行会、今年はいよいよ、倉橋所有"九十九島"を見に行くことになりまし
た。普通のツアーでは行かない『CFネッツ流』を堪能するため、痴陶人工房の
見学はもちろん、"焼き物の町・伊万里"をじっくり堪能。食事は毎回地元の美
味しいものを楽しめるよう、かなり無理をして調整しました(笑)。お泊りは、
ハウステンボス最高級の宿泊施設"ホテル・ヨーロッパ"。初日夜の懇親会、こ
のホテル内のレストランで開催されます。毎年の旅行会はいよいよ九州上陸で
す。この機会に是非ご参加お待ちしております。本ツアーは、旅行会社HIS様
ご協力のもと実現いたしました。航空券の予約のため早めの締切になっていま
すのでご注意下さい。

  ▼ 会員限定イベントCFネッツ流「長崎まるごと満喫ツアー」
  
http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/index.html#event
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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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