CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2011年10月

2011年10月26日

事業投資と不動産投資 昨日の続き

事業投資と不動産投資。(9月号)その2



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(昨日の続き)

ところが、今回、起こりうる急激なインフレは、現状の日本国内における経済活動で吸収できないペーパーマネーが齎すインフレである。残念ながら、過去と比して、このインフレを吸収できるだけの国内経済成長は期待できない。そればかりか、この円高によって、日本の産業の主軸である輸出企業は大きなダメージを受け、さらに国際競争力は減退し、海外に投資先を移転させざるを得ないから、今後も、雇用問題は解決せず、失業率は増大し、国民所得は上がらない。すると、対ドルに対抗して発行したハイパワードマネーは、健全な投資先を失い、結果、健全なマネーサプライは向上せず、その部分においては、かつてのバブル経済のように、貨幣価値は低下、実態的で安全な企業や不動産に投資資金が集中することになる。よく、「歴史は、繰り返される」と言われるが、私は「後で考えると、形を変えて歴史は繰り返されていた」と見ることができると考えている。

私自身、この不動産業には、昭和60年から執務している。従って、バブル経済の異常さを経験している。当時、投機マネーを扱っていなかったから、然程、良い思いもしていない代わりに、大きく損することもなかった。ただ、当時を振り返ってみると、事業の実態と関係ないマネーが経済の後押しをして、どこもかしこも景気がよかった。しかし、その時期は3年程で、その巨額なマジックマネーを使い果たしてしまった経済の損失を埋め合わせするのに20年近く掛かり、その後、リーマンショック、そして今回の震災である。かような疲弊を繰り返してきた日本経済において、日銀や政府が行ってきた政策を批判した所で、何の利益にもならない。

現状の日本経済ではリーマンショック以降、終戦後と変わりがなく、3・11東日本大震災、民主党の混乱政権によって、経済について国民やマスコミが麻痺している。原油価格などは、1990年代に1バレル当たり10から20ドルだったものが、今年、4月には110ドルを超えていて、急激な円高で掻き消されているが、このインフレは世界的な危機であって日本は国民も政府も、現実をもっと知るべきだろう。日本国民の金融資産は、その価値の低下によって財産を自然に目減りさせられることになる。同時に、あらゆる日本国内産業の事業規模は縮小し、淘汰の時期を迎えることになる。健全な事業も健全な不動産投資も、実は、マーケット自体が混乱期に入っており、冷静沈着な事業家、投資家が生き残って、利益を得る時代に突入している。その現状を踏まえて積極果敢に取り組んでいるところである。

<コメント>既に投資を行っている方も、特に首都圏ワンルームマンション投資の現状を担当者にお問合せ頂ければ、ブランドエリア購入のチャンスがあると思う。


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2011年10月25日

事業投資と不動産投資(倉橋レポート)

久しぶりに「倉橋レポート」を。
事業投資と不動産投資。(9月号)その1



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 大変、ご無沙汰してしまい、本レポートを楽しみにして頂いている方には、本当に申し訳なく思っている。ただ、現在、3月の震災以降、現在行っている事業、そして不動産投資について、かつてないチャンスと見ており、一気に投資を進めている最中の為、少々、そちらに時間がとられている。

CFネッツグループにおいては、近隣某社の危機的状況から、現在、社員を増強し、住宅販売部門を強化して急激に市場の拡大を図ったり、この8月には、大阪支社を大阪駅前に移転し、サービス体制を強化。そして三浦市の三崎下町城ヶ島活性化プロジェクトも、この夏に向けて数多くのプロジェクトを推進し、城ヶ島の遊ヶ崎リゾートも、レストランの料理の質的向上とジャグジーの増設等のサービス向上を図ったりと、多方面で営業力強化を推進している。併せて、ブログ等でお知らせしたとおり、長野の複合店舗のホールディングカンパニー買収、当社で委託運営している「CF−1」では、首都圏のワンルームマンションを中心に買い増しを実施している。

私自身、投資家であり、実業家である。全財産を事業と不動産に投資している。自社株の殆どを保有し、自らの保有不動産のホールディング会社も不動産以外に不動産絡みの債権なども保有し続けているから、全財産の純資産価格は加速度的に上昇を続けている。これらの状況は、稼いだ現金を、事業と不動産に投資し、レバレッジをかけて投資してきた結果である。もちろんレバレッジをかけている以上、リスクも当然ある訳だが、現時点ではそのリスクはあまり感じられない。

先月、26日、米連邦準備理事会(FRB)は、私の予想通り、追加金融緩和策を躊躇し、9月の20日、21日に行われる米連邦市場公開委員会(FOMC)で協議するという発表を行った。これにより円対ドルでの円高は阻止できず、8月に日銀と政府が行った協調介入は、単純に13兆円を超える資金をドルに交換して損しただけになってしまった。今後、私の予想では、本レポートで、再三、お伝えしてきたハイパワードマネーが齎すインフレ傾向が続き、お金の価値は、知らず知らずに失われることになる。米経済では、既に、景気後退と物価上昇が同時に起こっており、これらの余波は世界中を駆け巡る。例えば金価格であるが、私がクライアントに金の現物を勧めた2001年頃には、当時、1グラム1040円だった。当時、25キロほど投資し、1340円で売ってしまったが、現在は、なんと4800円前後で、一時、5000円を越えようとする相場である。つまり、当時の5倍近い値上がりである。過去を見れば、終戦を迎える昭和20年以前は4円80銭、その後、終戦後17円に跳ね上がり、昭和26年には585円まで跳ね上がっている。たった6年で120倍を超えている。この根底にある原理は、為替本位制と資本主義経済による経済価格の歪みである。その後、ご承知の通り、昭和29年から、日本は高度成長を19年間遂げた訳だが、これは、貧しい日本の生活実態からなる消費活動が旺盛であり、併せて、昭和36年の池田内閣の所得倍増計画によって生じた過激なインフレで、ある意味、この価格高騰を健全な形で吸収ができた。

ところが・・・・・・。


続きは、明日へ


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2011年10月24日

金融経済での損失を、実体経済で補填する

昨日、一日、新刊の執筆。ちょっと、頭が朦朧としている。


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そして、本日は、朝から会議。


ん〜、そろそろ来年の準備。
来月から、港南台の本部のスペースを更に拡大し、新規事業部も動き出す。

それに伴い、全体の方針を決めて行かなければならず、もう少し縦断的に人が動けるようにすることで、更なるコンサルのサービスが拡大する。


という訳で、今日も朝礼を。

<CFネッツグループ 代表 倉橋隆行>



昨日一昨日は、今週末の三崎での痴陶人の食器販売イベントのための準備をしていた。いま、原価2・3000円のものが、以前のように7・8000円で売れるような時代ではなくなってきた。
価格は安いほうへどんどん低下していく。これは、実体経済と金融経済の乖離が進んでいる証拠だと思う。
リーマンショックで大きな損失が出た際に、損失の原因を作ったのは、破格の給与をとっていた金融関係者。しかし、その大きな損失の補填をしたのは、一般のアメリカ市民からの税金など。また国民の老後を支える年金にも大きな損失が出た。
実体経済の中で生計を立てる人にとって、今後年金支出は増え、税金も上がる。
この状況を踏まえ、われわれは自分たちで自分のみを守ていかなければならない。
我々が推奨する不動産投資は投資と名づけられているが実体経済に基づく商売。世界的な経済の動きにより注意を払い、どうするべきか各自考えて欲しい。


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2011年10月23日

昨晩遅く、大阪から帰宅。ん〜、大阪では・・・・・。

大阪で個別相談4件。皆さん、待ち望んでいてくれた。


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CFネッツには、大阪支社がある。

当然、日頃から個別相談を行っている。


ただ、私の個別相談会が入ると、いつも満席。
正直、私の個別相談と社員の個別相談と、あまり変わらないと思うが、何となく会ってみたくなるらしい。


「あ〜、テレビでみたまんまや」

「元気、もらいました」

「すっきり、しました」


いろいろと感想を頂き、すべての相談で方向性を示してきた。


ところで、昨日、新大阪で大阪に向う電車。

何と「女性専用車両」というのがあり、時間帯だけでなく、終日、女性専用車両があるらしい。


行列が空いていたので、危なく乗るところで、慌てて違う車両に乗り込んだ。

女性専用車両は、比較的空いているのに、隣の車両はかなり混んでいる。



「・・・・・・・」



しかも、この混んでいる車両に女性客が一杯乗っている。









こんなことなら、男性客専用車両も作ってもらいたいものだ、などと考えてしまう。



これって、何か意味があるのだろうか。



痴漢対策だとすると、男性客は何か女性客にしようとしているとでも思っているのか。


ん〜、理解に苦しむ。


東京にも、時間帯で同様な制限を設けている所もあるそうだが、せめて時間帯を決めて行ってもらいたいものだ。




危なく気付かずに、あの車両に乗り込もうとしてしまったわけだが、あのまま乗っていたら、どうなっていたのか。


「・・・・・・」




昨日、移動中の時間を使って、次回出版の原稿を書き出している。

出版依頼が2冊。
出版予定で検討中が1冊。


既に原稿を書き進めなければ、間に合わない。

本日、一日、自宅書斎で原稿を書き進める予定だ。


だいたい、私の本は原稿用紙換算で220枚程度。
普段、一日に10枚程度書くわけだが、すると22日間、1ヶ月かかる。
休みを取って、昼夜を問わず書き続けると、10日くらいで仕上がる。


多くの本を出版していると、何となく、経験則上、目安がたつから


「その内、本気で書けば間に合う」

などと、舐めた意識が生まれてしまうので、たまに、早めに準備をするようにしなければいけない。


小学生の宿題のようなものだ。


そんな訳で、今日は原稿を書いている。



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2011年10月22日

金融機関の融資、緩和される・・・・・。

結局、金融機関は、有担保融資が好きなのである。


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今日は、朝から大阪で個別相談。
その為、朝一から大阪に移動である。

そんな訳で、本日は朝礼を。


では。


<CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和>



先週末は静岡で某金融機関行員向けにセミナーをしてきた。
私の考えでは、来年の3月からは不動産に対する融資はつきやすくなる。
なぜなら、地銀の融資先は限られており、有担保の融資先は、これまで以上に魅力的だから。
金融機関の上層部は金融監督庁からの天下りで、金融監督庁のいいなり。
それは、銀行の生き残り策としては最悪。
天下りの少ない金融機関にとっては、やはり有担保債権は融資先として有力な候補。
静岡では、別荘のリフォームにセカンドハウスローンを組むケースも多いというが、別荘の値段は下がったうえに、リフォーム代金などたかが知れている。
だから、都内や横浜の物件の不動産投資への融資というのは、魅力的に写るはず。
地方では、半分が空室などざらな状況で、空室対策の効果も薄い。
また、昨日お会いした方は、不動産業界の団体所属の上層部にいて、昨日の宅建試験についてこんなことを言っていた。
今年の宅建受験者は、20%も当日受験を辞退した人たちがいる、と。例年は10%程度だという。ひょっとしたら合格率ギリギリの人は合格の可能性もある。この辞退者の数というのは、不動産業界が就職先として不人気になったことの証しだと思う。
我々は、不動産コンサルタント会社として起業していてよかったと思う。
日本の人口が右肩下がりで減少する中で、建設不動産業界で生き残るのは、一部の優秀な人だけ。
だからこそ、我々は日々スキルを上げるよう努めて欲しい。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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