CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2011年03月

2011年03月26日

「敷引き」は有効=借り主の敗訴確定!

昨日の話!


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大阪高裁が平成21年6月19日「敷引金は有効」とした訴訟の上告審で、最高裁が24日、「敷引金は有効」とする判決を言い渡した。

以下の記事がありましたので、ご紹介させて頂きます。

---時事通信 3月24日 社会面----
「敷引き」は有効=借り主の敗訴確定−最高裁

賃貸住宅の契約で、敷金(保証金)の中から補修費とは関係なく一定額を差し引く「敷引き特約」の有効性が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷(金築誠志裁判長)は24日、「敷引金が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示
した。借り主の敗訴が確定した。

訴訟を起こしたのは京都市の男性。月額9万6000円でマンションを借りた際に支払った敷金40万円のうち、退去時に敷引き特約で21万円が差し引かれたのは違法だとして、返還を求めていた。

第1小法廷は「敷引き特約は、補修費用として想定される額や賃料に比べ、敷引金が高額過ぎなければ有効になる」と判断。今回の契約では、敷引金の額は居住期間に応じ家賃の2倍から3.5倍程度にとどまっているほか、礼金もないことか
ら違法には当たらないとし、男性側の上告を棄却した。

敷引きは、関西地方で一般的な慣行。敷引き特約が有効かどうかは地裁や高裁で判断が分かれ、無効とする判決も多く出ていた。


ということである。

普通、私の認識では、本件が最高裁で判断されうる事件ではないのに、取り上げられて判断されたことは、やはり社会的背景があると思う。

最近では、消費者金融の過払い利息の件がそうである。


すでに市場に形成された慣例が、最高裁の判例によって返還請求がおこり、現在、とんでもないことが起こってきている。

この敷き引き制度は、関西地域の慣習であり、全国的なものではないが、民法の特約という法令と照らし合わせれば、この最高裁の判決は正しい。


先日、私が「賃貸トラブル処理」の講演を某協会から依頼されてやったときに
「先生、その原状回復費用は請求できないのではないですか」と、私の理論をこの事件の高裁判例をもとに指摘されたが、私自身、簡易裁判所などで、ちゃんと原状回復費用の請求は認められてきている。

つまり限度の問題である。

現在、更新料についての判断も訴訟で数件争われているそうであるが、これも一般的慣習によって仕事がなされており、これが契約書に定められていれば、不当な請求ではないのである。


社会通念上、歴史のある商習慣を覆すとなれば、それなりの代替ができなければ、単なる混乱を招くだけなのである。



本日は、予定通り、横浜で「相続対策」のセミナーで講演を行う。

昨日も、新刊の相続対策本の執筆を行っており、頭の仲は「相続対策」で一杯だ。


がんばろう!


では。


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2011年03月25日

城ヶ島 遊ヶ崎リゾートで・・・・・。

こんな感じです!

http://blog.livedoor.jp/asobigasaki/


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昨日、詰まっていたスケジュールをこなし、夕方の予定を変更。
城ヶ島 遊ヶ崎リゾートへ。

ゴールデンウイークに向けて、いろいろ準備を行っているが、今回、料理も一新し、食器類を「澤田痴陶人」のデザインのものを導入するという方針で、ちょっとスタッフが戸惑っており、打ち合わせを行うことになった。

その前に、取り急ぎ、テレビの地上デジタル化の問題もあり、この時期に一新しようと、某家電ショップで9台、テレビを購入。
粘りに粘って、全部で4万円強、負けてもらった。

着々と準備は進めているが、いろいろと時間が足りない。


周囲には申し訳ないが、会議などの時間は、私の都合に併せてまとめて行っている。


ということで、昨日の会議は夜の8時。

そこから伊万里陶苑の金子社長に電話をしながら、在庫の確認をして、使える食器類を確保する。


4月の14日、15日日には、美術館出展作品の打ち合わせで伊万里に行くことになっていたが、これでは間に合わない。

メールと電話での打ち合わせが続く。


既に、一部、食器類は揃えつつあるが、まだまだ足りず、場合によっては、一から作成してもらうものもある。

どうぜやるのだから、中途半端じゃない形にしようというのが、スタッフ一同の想いだ。


そして、ミーティングが終わってから、食事。


いつも、地元で外食をしているが、既に遅くなることを想定して、夕食を注文しておいた。


なんと、昨日は、金目鯛のしゃぶしゃぶと鯖寿司がメイン。

※ スタッフブログ参照


ん〜、やばい!美味すぎる!


ここの所、地元の魚屋さんでは、比較的安く、食材が仕入れられるらしい。

特に近海物の魚類も、安いらしい。


しかし、考えてみれば、絶妙なポジションで仕事をしており、幸せだ。

本来なら、ホテルで缶詰で執筆を行っているのが普通であるが、実業も同時にこなさなければならず、いろいろスタッフが助けてくれる。

先日も、自宅で執筆しているときに、昼食も大変だろうと、なんとホテルから出前してもらった。


もちろん、社長といえども、会員価格で費用は払っているが、ありがたいことである。


そして昨日の金目。

これ、今年の秋ぐらいから本格的にメニューにしよう!ということになった。


もともと、城ヶ島 遊ヶ崎リゾートでは、事前予約制のランチ、ディナー、宿泊を行っているが、特に食材の調達が不安定な時期であるので、食材がいつもと違うことがあるが、かえって、美味しいものが安く食べられる可能性もある。

現在、食材も地域の魚と野菜に拘ることにしているのと併せて、人口調味料や加工品をなるべく使わず、職人が出汁から調理しているので、食育にも優れている。
あわせて、痴陶人の器などを取りいれ、普通じゃない食卓を提供する。


ま、一度、ぜひ、お越し頂きたい。


あ、三崎チャンネル進行中!
こちらをご覧ください!


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2011年03月24日

ん〜、やばい、執筆が!!!

昨日締め切りの原稿が、30日まで延びた!


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昨日、お知らせしたとおり、私の新刊発売が1ヶ月ずれた!

昨日も、午前中、買った物件の決済を終え、その後、深夜まで執筆予定だったが


担当者から下記のメール。


 突然の事態で、本当に申し訳ないです・・・。
 今後のスケジュールは、以下のように変更をお願いできますでしょうか。

 3月30日(水) 4章&コラム&まえがき・あとがき
 4月8日(金)or11日(月) 初校校閲済み原稿送付
 4月19日(火)  10:30から初校チェック@CFネッツ港南台
 4月28日(木) 再校校閲済み原稿送付
 5月10日(火) 10:30から再校チェック@CFネッツ港南台
 5月13日(金) 三校送付
 5月17日(火) 14:00から三校チェック


おおぉ、ラッキー!
30日が最終締め切りである。


ここの所、ずっと計画停電の中でも執筆していて、ストレスが溜まっている。
しめしめと、3時間くらい執筆したところで、夕方から近くの温泉「のぼり雲」へ。

ここは、ちゃんと温泉。
こんな時期に、やっているかと聞いたら、何と、計画停電にめげず、営業している。

アカスリもマッサージも、いつもどおりやっているとのこと。

行ってみると、結構、若い人達もきていて、賑わっている!というほどではないが、通常の平日並みの来客数だ。

まあ、良かった!

実際問題として、ここで働く人がいて、施設の準備をしている。
みんな生活が掛かっているのに、お客さんが来ないとなれば、連鎖的な間接被害が拡大するばかりになってしまうのだ。


すっかり温泉に浸かって、さっぱりと溜まったアカを落としてもらい、食事をして帰ってきた。


ここの所、地元(三崎)でも、かなり厳しい話を聞く。
中小零細の商店の資金繰りがうまくいかず、閉店を余儀なくされる所もでてくるということだ。
今回の震災で、経済活動がほとんど止まっており、そのちょっとした運転資金が回らないし、どうも融資自体も止まっているようである。


かつて消費者金融法が改正され、全国で37000社ほどあった消費者金融が、現在、5000社程度までになってしまっている。

消費者金融自体、いろいろ社会問題はあったかもしれないが、社会的な役割もあったわけで、これを全部否定してしまって、大手の金融機関がバックについているところだけが生き残るというのでは、自由経済を阻害させてしまっている。


ん〜、どんなものなのだろうか。


ぜひ、皆さん!
ガソリンも平常時に近く供給されてきており、計画停電はあるかもしれませんが、それはそれで、みんな対応は考えているし、時間も見えるようになってきている。
三浦半島では、魚も野菜も、豊富にあるし、商店も頑張っている。

そろそろ、出かけてみませんか?


ついでに、城ヶ島 遊ヶ崎リゾートでは、メニューの変更を行い、予約制ではあるがランチなども始めている。
もちろんホテルのコマーシャルではなく、三崎全体で、計画停電以外は通常時と変わらなくなっていることを知ってもらいたい。


温泉に浸かって、すっかりいい気分で自宅に帰り、最近嵌っている、鶴齢(かくれい)の梅酒を純米酒で割ったものを飲みながら、ちょっとした開放感を得た。
これは、日本酒で造った梅酒を日本酒の純米酒1:9くらいで割ってロックで飲むのだが、これが美味。

日本酒の飲み方の変化であるが、邪道だといわれても、うまいものはうまい!

ほろ酔い気分で、そろそろ寝ようかと思ったが、今週の予定を見ながら、リスケジュールをしていて、再度、先ほどのメールを見た。











「・・・・・・・・・?」









 3月30日(水) 4章&コラム&まえがき・あとがき








あれ、今回の締め切りは、第4章までだった筈。








これって、確かに締め切りは延期してるけど、確実に仕事、増えてるジャン。



慌てて、現在、第4章のつめを行っている最中だ。



現在、アマゾンドットコムで「倉橋隆行」を検索すると、監修を含めて10冊になる。
その他、市販の業界向けのマニュアル本4冊、非買のマニュアル3冊、小冊子は5冊書いている。

先日まで、17冊目だと思っていたが、22冊目であり、この後、もう一冊、執筆が待っている。

※ アマゾンの検索は、こちらから


  社内の書籍販売は こちらから


まもなく、売れっ子作家になるかもな、などと馬鹿げた妄想にとらわれながら、日々、業務をこなしながら執筆活動を行っている。


では。


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2011年03月23日

ん〜、残念な結果が・・・・・・・。

お世話になっております。倉橋さん、原稿おつかれさまです!
ここ数日、頑張って頂いた中、大変申し上げにくいのですが・・・。


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震災以降、出版社は紙不足により、点数を減らさなくてはならない事態に陥りました。


これは、出版社のメール。

ん〜、こんなところにも震災の影響が。


ということで、相続の本は6月刊に回すことが、ほぼ決定したもようだ。



ま、致し方がない。

(実は、内緒だがホッとしている)

ここの所、計画停電中も、懐中電灯で原稿を書いていて、少々、ストレスが溜まっていた。
本日、会社は休日なのだが、朝から、またもや買った物件の決済があり、いま横浜銀行に来ているのだが、午後は原稿を進めて、夕方からは、ちょっと温泉にでも浸かって来たいと思っている。


あ、そろそろ売主関係の人達が集まってきた!

では、では。


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2011年03月22日

成功へのこころの科学、第二部、講演します!

4月3日の日曜日。行います!


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昨日も、深夜まで執筆。


いつもなら、時間をとって、一気に書き上げるのだが、今回の震災の遭遇によって、大きく予定が狂ってしまった。
とはいえ、出版日も決まってしまっているようで、迷惑をかけるわけには行かない。
ま、徐々にではあるが、仕事も、計画停電以外、ほぼ正常化に向けて動いている。


あ、昨日、近隣のガソリンスタンドが、給油ができるといって、みんな喜んでいた。
私も、移動中に空いているスタンドを見たが、既に、さほど並んでいなく、いよいよ、このまま正常化してもらいたいと願うばかりだ。

ガソリンスタンドが空いていたり、スーパーに品物が並んだり、それだけで幸せな感じになったのは、非常に貴重な経験である。

いつも、当たり前のものがなくなった時の気持ちは、なくなってみないと分からないものだ。

今回、4月の3日に、「成功へのこころの科学」の講演を予定通り、渋谷で行う。
前回の前半から、今回は後半の講演をさせて頂く。

成功とは何か、成功する人とそうでない人の思考回路の違い。

私なりに感じている、成功哲学的なお話をしたいと思っている。


詳細は こちらをご参照ください!


ちなみに参加費は、無料。






本日、朝からFMヨコハマの収録。

その後、相変わらず、執筆活動である。


もう、17冊目になるんだなぁと、過去を振り返る今日この頃である。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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