CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2009年11月

2009年11月24日

久しぶりの朝礼講話。

不動産投資 成功の方程式 表紙11月20日の朝礼をアップします!

 

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本日は、朝から、次の出版物の打合せを行う。

お陰さまで、「不動産投資 成功の方程式」が重版確定になり、多分、この手の本ではベストセラー確定の兆しである。

また、最近、全国で講演を行っているわけだが、出版記念講演でもないのに、著書をもってサインなどを求められたりしているので、なるほど普及率は半端じゃないのかもしれない。

おまけに、私の著書を収集したりしている人がいたりして、わざわざ「賃貸トラブル110番」というものまでオークションで手に入れたりして、サインを求められたりしているから、この「不動産投資 成功の方程式」の影響は甚大である。

これに気をよくして、次の著書の企画が進んでおり、休日の都度、企画と執筆作業が続いている。

そんな訳で、これから打合せに。

11月20日の朝礼をアップしますので、ぜひ、ご覧ください!

では・・・・・。

 

 

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2009年11月23日

資産家のあなたは、狙われている(23)

秋本馨いよいよ、つめの取り込み詐欺。

 

 

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昨日、画家の秋本馨氏と久しぶりに会い、昔話に花を咲かせた。

やはり、画家の世界も厳しいようで、アトリエを郊外に移すことを検討しているということで相談にのったりしているのであるが、ぜひ、三浦半島に来ていただきたいということで、結局、三崎、城ヶ島界隈を案内して、その後、食事をしてわかれた。

この秋本馨氏は、私より2歳下なのだが、昔は「テンペラ」という技法の絵画を中心に活動していたのだが、この技法、絵の具の変わりに石を粉砕して卵の黄身でといて書く、というもので、結構、手間の掛かる技法の為、日本では、あまり採用している人が少ない。

当社の本部に掲げてあるのが、彼のデビュー作「ニルスノヤコウセン NIRUSUNOYAKOUSEN」。

岩石を書き始めたら飛行船になってしまった、という作品らしい。

テンペラの複合らしいのだが、不思議な味わいのある作品である。

 

今日は、横浜本部で会議の連続。

いま、ちょっと時間が空いたところである。

では。

 

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(23)

 

 山田も、本来なら同様で、現状の日本の法律では、なんら保護されることがない。

 「このお金、どこに流れたんだろうね」倉橋は、秘書の小林、山田、そして篠原弁護士との打ち合わせの席で溜息混じりに言った。「この詐取した金額の総計って、10億円できかないよね」

 「私も、何処かに隠しているとは思うんですよ」篠原弁護士も溜息まじりに、倉橋の意見を肯定した。「とても病人に使えるお金じゃないですよね」

 「お父さん、権藤の前に、お金、騙し取られていた訳じゃない。ひょっとして、その組織に召し上げられたんじゃないかな」倉橋は、反社会的組織の中に、かような不動産詐欺のプロフェッショナル組織があるのではないかと懸念していた。「所有権と抵当権、占有権などのそれぞれ特徴を利用した、素人には分かり辛い法律を巧みに使っている所をみると、それなりの専門家がバックについて動かしてるんじゃないの」

 「本当に、馬鹿なことをしました」山田は、自分がしたことではないのに父が行ったことで責任を感じていた。「私がもっと、父とのコミュニケーションをとっていれば、こんなことにはならなかったと反省しています」

 「そうなんですよ。世の中、山田さんのような人は本当に多い」倉橋は、山田を慰めるように言った。「資産家や地主はさ、相続のことは常に考えておかなきゃいけない。親子でいつも話し合ったり、知恵を出し合ったりしていれば、山田さんのお父さんも、1人で苦労しなくて済んだのかも知れないね」

 「多分、父も、かなり最初の事件でストレスを感じていたのかもしれません」山田は、下を向き、後悔しながら言った。「結局、父は、家族に苦労をかけまいとして、私にも母にも相談せず、1人で悩んでいたのだと思います」

 「今度は、山田さんの番だからね。その際には、後継者と相談しながら、資産継承を図って行かなきゃね」倉橋は、冗談ともつかないことを山田に言った。

 「もちろん、そのときは先生にいろいろ相談に乗って貰います」山田は明るい表情で言った。「ただ、先生のほうが私より、随分、年が上だから、先生には長生きしてもらわないと」山田は、そんな冗談を言い、談笑しながら今後の計画をみんなで話し合った。

 「とりあえず、2億5000万円の和解で持ち込みましょう」倉橋は、篠田弁護士に言った。

 

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2009年11月22日

人間、怖いなぁ。

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別に、何ら、どうということはないのに、人気ブログランキングの順位は気になる。

昨日、富山での講演は、「賃貸トラブル110番」の復刻版。

いわゆる、私の講演では、昔、古典落語的な典型的な講演なのだが、富山では、始めての講演だった為、どうも、新鮮だったようだ。

そういえば、この題材では、この業界で「教科書」的な著書を数多く輩出していたはずだが、ここの所、不動産投資の関連講演が多かったせいで、本来の業務マニュアル的な講演は少なかった。

久しぶりの演題だったが、考えてみれば、3年以上前が最後だったろうか。

2000年に「アッと驚く 不動産投資」を書いてから、ずっと不動産投資的な著書や講演だったので、非常に懐かしく感じながら講演させていただいた。

講演は、何と6時半から9時まで。

その後、懇親会。

「もう一件、いきましょう!」とは、朝日不動産の石橋社長。

結局、1時頃にホテルに着き、メールなどチェックしていたら、不覚にも、そのまま熟睡。

朝方、部屋の電気の明るさと、早朝の寒さに目が覚め、2度寝したが、またもや二日酔いは直らず。

いま、富山空港にいる。

本日、古い付き合いのある画家の相談の為、そのまま直行する予定である。

では・・・・・。

 

※不動産投資 成功の方程式 全国縦断出版記念講演はこちら

 

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2009年11月21日

本日、富山へ

羽田空港全国賃貸住宅経営協会 富山支部講演!

 

せっかく順位が上がったのに・・・・・。

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ブログは、更新が肝心。

ということは分かっているのだが、なかなか時間が・・・・。

 

てなことで、いま、羽田空港である。

本日、夕方から富山で講演。

最終の航空便に間に合わないので、結局、明日、戻ることになっている。

航空便というのは、いままで、待ち時間が長く、あまり好きではなかったが、最近は、かようなブログを書いたり、執筆をしたりするのに重宝、などと考えるようになるから不思議である。

また、カード会社のラウンジなども、結構、ゆったりと仕事が出来るようになってきているので、不満も少なくなってきた。

ただ、搭乗してからは、新幹線のように仕事がはかどらないのがネックであるが、まぁまぁ、旅気分で仕事を楽しんでいる。

最近は、あちこちで講演が続いているので、聴講のご希望は、こちらでご確認ください!では、間もなく搭乗。

富山へ。

では。

 

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2009年11月19日

資産家のあなたは、狙われている(22)

不動産投資 成功の方程式 表紙「不動産投資 成功の方程式」重版校正終了!

 

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昨日、重版の校正が終わり、間もなく重版される。

かなり、いい感じに販売が進んでいるらしく、私自身の出版記念講演の販売部数も足りない状況に陥っている。

まったく、ありがたいことである。

※アマゾンドットコムはこちら

昨日、FMヨコハマの収録に行ったが、リスナーの反響もまずまずのようである。

※毎週水曜日、朝8時15分頃。「ここが知りたい不動産」という番組を持っているので、ぜひ、お聞きください。

本日は、2週間ぶりに休日をとり、先週買った物件の確認と、新たに購入する物件の打合せに行ってくる。

また、来月早々、久しぶりにゴルフに行くことになっているので、少しは練習でもしようかと、出っ張ってきたおなかをさすりながら、考慮中。

では。

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(22)

「倉橋先生、きましたよ、連絡が」篠原弁護士から電話が入った。

「どう、買主は」倉橋も、結構、楽しみにしていた朗報であったため、会議の最中であったが、電話口に出て対応した。

それは、当時、結構、名が通った外資系のファンドであった。

 

「取り急ぎ、和解に向けた話合いを行いますか」篠原は、倉橋に言った。「もちろん、当事者ではないので、拒否することは可能ですが」

「いや、それは得策じゃないよ」倉橋は、電話口でいろいろと考えながら、慎重に話した。「この土地に巨額な抵当権が付けられている所を見ると、今となっては、長期で争って売却のチャンスを逃せば、とてもこんな金額で売れる土地じゃない。取りあえず、話だけは先生のほうで聞いておいてもらって、取引がポシャらないように、売買の話を繋ぐ努力だけはしておいてください」

 倉橋は、当時、ファンドの不動産取引の異常性を感じ取っていた。本来、ファンドというのは、他人の資金を使って投資をするわけだから、高い収益性を求めて仕入れ金額を最大限圧縮しなければならない筈であるが、当時は、ファンドバブルとでも言おうか、ファンドの連中は、資産拡大を求めて買い続けなければ彼らの収益に繋がらず、かなり高値でも買い続けていたのが実態である。

 IRR(インターナル・レート・オブリターン 内部収益率)、つまり不動産の将来価値を盛り込んだ投資計画に無理があり、欧米で開発された金融工学がもたらした投資概念が、古い借地借家法が温存された日本の市場には向かないものであることを外資系ファンドの連中が思いもよらなかったことで、高い購入相場を繰り広げていた。

海外の建物賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約が普通であり、賃料の値上げを借主と協議して定めることはない。契約の満了時期に貸主が一方的に次の賃貸条件を通知すれば足り、その条件に借主が不服であれば、再契約をしないで出てゆくしかない。つまり海外の不動産投資においては、常に相場に基づいて賃料等を値上げできるわけだから、必然、物価上昇率に応じた賃料相場を維持でき、不動産価格もそれに準じて上昇させることができる。これらを前提で当時の外資系ファンドは、将来価値を割り出した投資指標で日本の不動産の購入を繰り返していた。日本の普通建物賃貸借契約における「法定更新」などという概念はほとんど知らずに、である。

 

 「とりあえず、この土地は、彼らに買ってもらいましょう」倉橋は篠原弁護士に伝えて、電話を切った。

 その後、信託会社から保全抗告がなされ、抵当権者、土地購入者から損害賠償請求が山田側に対して提訴された。とりあえず損害賠償請求事件については、保全抗告の決着を見てからということで期間は延期されたが、かなり厳しい状況に陥った。

 権藤の会社に騙された人たちは、破産管財人が開示した債権者リストを基に個別調査して分かった。彼らから事情を聞いて見る限り、案の定、権藤は詐欺師であった。

 不動産を騙し取る手口は巧妙であり、母親が教職についていたことで相手を信用させ、次々と不動産を騙し取っていた。

 例えば、近隣の再開発をするという名目で高い価格を相手方に提示し、手付金相当額を支払って所有権を移転させ、代替物件の提供で占有移転を行う。その代替物件には、高額な抵当権が付されており、騙し取った土地は転売して利益を得ながら、代替物件の抵当権は抹消されない。結局、気がついたときには、その代替物件は競売に掛けられて、騙された人は、やむなくその不動産から退去せざるを得なく、結局、住まいと全財産を失っている。かような手口で騙された人は多い訳だが、誰もが権藤の破産、および死亡によって請求権すらなくなってしまっているのである。

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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