CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2009年05月

2009年05月31日

福岡で不動産投資?フィールドワーク開催!

すっかり、初夏の雰囲気。

 

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昨日も、福岡のフィールドワーク参加の方々から

「毎日、ブログを見ています!」

などと、励まされてしまうと、やはり継続しないとまずいな、と考え、本日も横須賀線で出勤移動中に本ブログを書いている。

昨日も、終電間際に帰宅。

福岡でのフィールドワークセミナーでは、ちょっと、まだ、投資物件の割安感が見出せず、良い物件はあるものの、大幅な値段交渉が必要なものが多かった。

また、昨日は、中古のアパートの売出案件が多く、それも、某建築会社が建てたもので、築10年ちょっと前くらいのものが多かった。

これは、その会社の建物は、多分、ローコストで建てているようで、外壁の剥離やコーキング材が剥離して、雨漏りが生じているような物件が多かった。

大体、同時期に建てられたものが、同時に売りに出されている。

同時多発アパート販売!

それも、ほとんど同じ間取りのものだ。

こうなると、なかなか希望価格では売れないと思うが、多分、サラリーマンがフルローンなどで購入しているケースもあるだろうから、販売価格以上の残債があるものと推定され、売るに売れない事情が察知できる。

これって、やばくないですか。

素人判断は、怪我の元である。

不動産投資は、入口も大事だが、出口も大事だ。

多分、所有者の全員が、後悔しているのだろう。

あ、やばい。間もなく、大船。

続きは、また。

 

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2009年05月30日

ジョイントコーポレーション、倒産!

さほど、驚きはないが、昨日、会社更生法の適用を申請した。

 

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昨日、セミナー後の懇親会場で、当社グループのフィナンシャル総合研究所の岡村社長が

「あ、いっちゃった!」と、みんなに言った。

どうも、速報が携帯に入る仕組みのようで

「ジョイントコーポレーションがつぶれたようですよ」、と。

かねてから噂的にはあったものの、もう少し処理を進めてからかな、と思っていた矢先である。

ここの所の経済悪化は、尋常ではない。

ジョイントコーポレーションは、昨年の3月期の売上高は約997億900万円にまで達していた。

それが今年の3月期の売上高は約704億9400万円。有利子負債を含めて、552億5100万円の欠損を計上する事態になった。

外資に依存していた資金が止まり、オリックスが100億円程度の支援をしていたようだが、支えきれずに今回の措置となったようだ。

今後、この影響は続く。

負債は、ジョイント・コーポレーションが約1476億円。ジョイント・レジデンシャル不動産が約204億円。2社合計で約1680億円。

この影響は、さらに他の企業に大きな影響を与えることになる。

本日、福岡で、フィールドワークセミナーを行う。

そろそろ行かなければ。では。

 

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2009年05月29日

北九州、移動中!

大阪講演大阪講演が終わり、本日、北九州の小倉で講演。

 

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いやぁ、ブログというのは、恐ろしい。

講演後の懇親会参加者が、なんとなく増えているのは、ブログの影響なのかもしれない。

昨日も、滋賀から参加された初めてお会いする方が

「ほぼ毎日、ブログを読ませてもらっています!」

というような挨拶をされると、何となく親近感が沸き、気がつくと、ほとんど全員が、私のブログを読んでくれているらしい。

また、社員の誰々さんのブログも読んでいますとか、あのときにはどうだったんでか、とか、時系列で質問されたりとか、まさに初めて会った人とは思えない親近感が沸くものだ。

と、いうことで、現在、小倉に向けて、新幹線で移動中だ。

おでん屋昨日、懇親会後、大阪コンサルティングデスクの大塚さんと、いつもセミナーに参加していただいているF島さんと、有名なおでんやさん「はなくじら」で飲みなおしてしまった。

昨日も飲みすぎちゃったから、ちょっとね。

などと言ってはいたものの、生の冷酒の勢いがつき、あっという間に十数本空いて、気がついたら12時過ぎ。

早朝、電気とテレビがつけっぱなしで目が覚め、またもや反省の一日のスタートである。

今回、建設、不動産業者向けセミナーを行っているわけだが、新しいビジネスモデルとして「不動産コンサルティング」、つまり当社のノウハウをかいつまんで解説している。

時代の流れは、既に大きく変わりつつあり、少なくとも、不動産仲介業は厳しい状況が続く。

不動産情報を売る時代は、既にインターネットの普及によって終了しており、不動産業も技術を売る時代になっている。

ところが、現状の不動産業の場合、教育システムが確立されていないばかりか、制度自体がタイムリーなものではない。

それは、広範囲な業務が存在する為、専門性のある教育ができないというジレンマからくるものだ。

我々、CFネッツにおいては、不動産業務の全般において、専門性を追求している。

これらの固有技術は、実証積みであり、まずは加盟店インターンシップという所からチェーン展開を始めている。

昨日のセミナーを、事業開発室の犀川(さいかわ)君が録画しており、今回、ご参加できなかった人に配布する予定である。

ご希望の方は、045−832−7440 犀川までお申込みください!

そろそろ福山。では。

 

※そういえば、月極倶楽部のインターナショナルコミュニティ

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2009年05月28日

サンダーバードで移動中!

金沢居酒屋またもや、金沢。本日、大阪で講演。

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一昨日、金沢の全国賃貸住宅経営協会の講演があり、またもや金沢に移動した。

空室対策。

どこでも、現時点では、重要なテーマであり、空室対策の入り口は、徹底した清掃だ、というフレーズに金沢のオーナーさんも、管理会社も、異常な反応だったので、講演後、関係者に話を聞いてみると、金沢の賃貸物件は、汚い状態で募集している物件が多いとのこと。

昨日、今回、当社の加盟店インターシップに参加されたタカラ不動産の加盟店導入研修においも、この話題になった。

本来、加盟店導入研修とは、導入に向けてのサービス内容を確認するものであるが、急遽、営業社員を集めて空室対策中心の話をすることになり、なんと、80名を越える社員が集まり、結局、7時間、ぶっ続けで、空室対策を中心に講演することになってしまった。

一昨日、2時間、昨日、7時間。

いやぁ、よくしゃべるな、と、我ながら感心している。

そういえば、一昨日の朝の会議で、当社の管理を離れた物件の入居者からクレームが入った件が話題になった。

CFネッツの管理だから安心して契約したのに、いまの管理会社は連絡も取れないばかりか、連絡が取れても対応が遅く、結局、だれにどのように連絡したらよいかわからないなどのクレームである。

大変、心外なクレームであるが、一応、担当者は事情を話して、現時点では、その管理会社に連絡事項を伝えるしかなく、結局、次回の更新前に退去するとのこと。

せっかく、我々が培ってきたサービスが台無しである。

当たり前の話であるが、他の管理会社の管理換えの際は、入居者から感謝され、その逆は、上記のような結果となることが多い。

なぜか。

プロパティマネジメント業務とは、そう簡単なものではなく、範囲が広くて、いろいろやらなければならないことが多い。また、システム的に動かすことができなければ、効果など期待できないのが管理会社の宿命である。

管理会社は、どこでも同じと考えるひとがいるが、PMの概念で大きく影響が出るものである。

物件の維持管理、空室対策、空室管理、リーシング、広告手法、ネットワーク、そしてテナントリテンションとやるべきことは多く、これらすべてはコストがかかる。

コストをかけずに効果を上げることは困難であり、満足な人員配置、システム構築、環境整備を行いながら、さらにランニングコストをかけて行かなければ、満足なサービスはできないし、満足な結果は出せない。

たとえば当社の場合、5ブロックに分けて定期巡回を行い、定期清掃や空室管理を行いながらクレーム処理などを行っている。業者回り、広告作成、修繕などの依頼をオンサイトで行っている。また本部においては、自社内でコールセンターとエンジンルームを配し、毎日、多くの要望にこたえている。

通常、首都圏の管理会社は、700戸を超えなければ、満足な管理業務を維持できないとされている。これは、満足する人件費、管理ソフトウェア、通信機器、広告料、通信費などを考慮すれば、最近では700戸でも厳しい現実がある。

実際、仲介の会社が管理業務を推進した結果、現状の厳しい環境の中、管理業務から撤退する会社が増えているのは、その理由からだ。

当社の場合、現時点での管理件数は2600戸、マンスリーで750室であるから、何となく経費がまかなわれているが、決して儲かるような商売ではない。

我々、無駄な仕事をしているわけではなく、オーナーにとって、最善な策は何か、テナントに対してのサービスリクエストに対してのシステムの構築などに力を入れて取り組んでおり、それらが結果として空室率の低下に繋がっているのである。

なかなか、実態的なものは分かり辛いものがあるが、今後の管理業務、プロパティマネジメント業務は、片手間でできるものではない。

本日は、大阪で講演、明日は北九州、明後日は、福岡でフィールドワークセミナーである。

先日、当社、熊切君が出演したテレビ番組を見た。

夜遅くまで働き、朝早く出勤する。かれは2時間半かけて出勤しており、テレビの司会者が「本当に大変な仕事ですね」などと言っていたが、私の場合、家にも帰れない状況が続いている。

「本当に、大変な仕事ですね」・・・・・・、か。

 

ま、昨日も、一昨日も、金沢でおいしいものを食べて、おいしいお酒も飲んでいるから、ま、いいか。

あ、ところで、昨日の片町の居酒屋で「ほたるいかのおどり」というのがあり、注文したが、あいにく、終わっていた。

「お客さん、それ、切れちゃったんですよ」

「切れたなら、繋いでよ」

そうじゃなくて、終わっちゃったんですよ」

「終わったなら、始めてよ」

とは、志の輔落語の緑の窓口という落ちの部分で登場する言葉だが、ないとなれば妙に食べたくなるのが心情だ。

店員にあれこれ聞いたのだが、生きたほたるいかに、ちょっとポン酢などをつけて、そのまま食するのだそうだ。

「でも、お客さん。その格好だとちょっと危険ですね」とは、店員。

食べるときに、墨やポン酢をかけられることがあるそうだ。

もう、季節がはずれているそうだから、来年は普段着でこよう。

では。

 

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2009年05月24日

本日、横浜講演!

小松空港昨日、全国賃貸住宅経営協会の総会。

 

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そして、本日は、同じ全国賃貸住宅経営協会主催のセミナーで講演。

どうも、スケジュールがかぶってしまったせいで、2日間連続でセミナーを行っている。

一昨日、石川県の金沢で講演後、懇親会、そして、せっかく来たのだからと、茶屋町で一見さんお断りのカウンターバーに行き、日本酒を飲みすぎたせいで、昨日は体調不良。

総会の議長を頼まれたが、断り、おとなしく聞き手の回り、その後、セミナーへ。

セミナー終了後、中華街で役員懇親会。

今日こそは、酒を飲まずに帰ろうと、ウーロン茶を頼んだつもりが、紹興酒になっており、その後、久しぶりにあった人たちと、ちょっと一杯。という具合に、またもや終電ぎりぎりになってしまった。

いま、反省しながら、横須賀線の中でブログを書いている。

そろそろ体には注意しなければ、などと口では言っているものの、酒を飲みながら健康談義に花を咲かせたところで、これって、どうなのと、考えさせられてしまう。

あ、皆さん。

当社では、昨日から新しい試みを行っている。

これは、すごい!と、考えており、次回にも、お知らせしたいと思っている。

では。

※まだまだ続く あっちこっちのセミナーはこちら

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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