CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2008年12月

2008年12月31日

今年も一年、ありがとうございました!その2。

ジャグジーついに、大晦日を迎えてしまった!

 

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ようやくやり残していた仕事を片付け、昨日、ひと区切りがついたところで、屋上のジャグジーを掃除して、ひと風呂!というところで、地元の方から電話。

どうしても相談にのって欲しいということで、某店舗に行った。

内容は、ここでは詳細にかけないが、「なんだぁ、もう少し前に相談に来ればよかったのに」という内容で、ちょっと事態が進展しすぎており、新年早々、調整が必要になった。

ラジオの番組(毎週水曜日朝8時15分 ここが知りたい不動産 FMヨコハマ)を持つようになってからというもの、あちこちで不動産に関する相談が持ちかけられ、さらに多忙になってしまった。

ま、せっかくきたのだからと、1時間程度で相談は終わり、地元の人たちと宴会開始。

昼の1時頃から飲み始め、間もなくお正月だから良いか、などと愚にもつかない言い訳を自分に言い聞かせ、夕方の6時頃には、かなり酔いが回り、それでも準備したのだからと、ジャグジーに入った。

が、なんと強風にさらされ、それでも2時間くらい入っていたのだが、あまりの寒さに耐え切れず、気を取り直して内風呂に移動して、テレビを見ながら酒を飲み、さらに2時間くらい風呂に入ったところで記憶喪失。

そんな訳で、不覚にも、大晦日は二日酔いで迎えた。

ところで、前回の続き。

「変」とは、常道である。

変化するということは、当然のことであり、逆に変化なきことは、死を意味する。

たとえば、前に進むときに、皆さんは「気をつけ」の姿勢で前に進めるだろうか。

当然、体重を前に移動し、一度、バランスを崩してから左右の足で前に進むはずである。ついでに言うが、動物のすべては、後退するより前進するほうがスムーズに出来ている。

これらは企業にも当てはまるもので、いつも変化し、またバランスを崩しながら前進してこそ進歩するものであって、安定などと考えているから進歩もなく、あるいは倒産の危機に追い込まれるものである。

CFネッツグループは、いつも時代の変化に対応するべく、自らも変化し続けている。私自身も、学生時代から安定などと考えたことはなく、いつも変化してきた。

変化するために必要なことは、つねに「これじゃ、駄目だ」と自問自答し、新たなチャレンジをし続けること。

それを怠れば、自らの価値は創造できない。

変化の年は、新たなチャレンジの年であり、当社にとっても、私にとっても、大きなチャンスと受け止めている。

大手企業の相次ぐ倒産、企業業績の悪化、政策の混迷の時代だからこそ、我々、中小零細にもチャンスが訪れるというものである。

2000年。不動産低迷、最低の年といわれたときに起業した。

それも、私自身は前職会社を辞めるなど考えにも及ばなかったにも関わらず、辞めることになった。

不動産業からは足を洗うつもりが、周囲の人たちから「そうはさせない」ということで、起業するに至った。

不動産業の新たなビジネスモデル「不動産コンサルタント会社」という位置づけで事業を開始したわけだが、誰もがうまくいかないと思われていた事業であるが、現在、社員数はパートも含めると100名を超えるまでに成長させていただいた。

これらは、2000年という不動産の景気低迷期だからこそ出来たわけで、好景気の時には、当社のような零細企業に優秀な人材などくるはずもない。

来年。2009年。

間もなく迎える年ではあるが、大変革な時代である。

大変革な時代には、大変革に伴うエネルギーが必要である。

また、価値観の変化にも大変化が生まれる時代だ。

たとえば、当社の11月、12月には、株式、債券、為替で損害を蒙った人たちが、やっぱり不動産投資だということで、急激に顧客が増えてきているのと併せて、かつてない投資優良物件が首都圏で増えてきている。

需要と供給が併せて増えているのだから、出来高も増えている、というのが現実だろうか。

また不動産投資で失敗した人たちも、今度は失敗しないようにと、ありがたいことに当社に相談に見えられるのであるから、さらに忙しくなってきている。

つまり、ここの所の大変革の時代とは、新たなビジネスモデルが成長し、旧態依然とした企業や産業のリストラとみれば、中小零細にもチャンスがあるということなのだ。

ま、なにはともあれ、こうして新年を迎えられるのも、私たちの新たなチャレンジを応援してくださっている全国のCFネッツグループのファンのおかげであると感謝しています。

来年も、どんどんチャレンジしてまいりますので、相変わらずのご支援をお願いいたします!

それでは皆さん、よいお年をお迎えください!

本当に、本年も、ありがとうございました!

では、本格的に、お正月モードへ・・・・・。

 

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2008年12月27日

今年も一年、ありがとうございました!

25日に、方針会。そして大納会。

26日から1月6日まで、年末年始の休業とさせて頂きます!

 

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変慌しい1年だった!

今年の漢字に選ばれた一文字は、この「変」。

福田首相から麻生首相への首相交代や、オバマ次期米大統領の「チェンジ」(変革)など内外の政治の変化、バーチャル資金が巻き起こした株価暴落や円高ドル安などの経済の変化など、いろいろな象徴的な出来事が起こった年だ。

25日に、当社では毎年恒例の大納会というのをやるが、今年は箱根の「ホテル岡田」で行ってきた。

毎年、この時期は、忘年会シーズンの為、なかなかホテルの予約は取れないのだが、今年は簡単にとることができたばかりか、わざわざ営業部門の人が、こぞって港南台の本部まで挨拶にきたほどだ。

箱根の温泉旅館は、神奈川、東京の利用者だけでなく、反対側の静岡からも宿泊客がくるのだが、今年は自動車業界がだめらしく、まったく利用者がないそうだ。

結局、団体は当社とあと2団体くらい。残りは、ツアーで参加したような高齢者と外国人。

実体経済の落ち込みを感じざるを得ない。

今年、すでに上場会社34社が倒産しており、年内、まだ止まらないし、来年の3月までには、もっと倒産する可能性は高い。

我々、不動産投資にレバレッジの理論を活用して収益構造を作っているわけだが、世の中、株や為替、先物取引にまでレバレッジをかけて大きく動かしていたのだから、不測?の事態が生じた現在では、これが不測?の赤字を大きく増やしてしまった。あたりまえの話だが、世界中の投資銀行と呼ばれる人たちは、危険なギャンブルでババ抜きを繰り返していたのである。

レバレッジをかける投資というのは、安定した利益確保の投資速度を高める為に行うものであって、ギャンブルにかけるものではない。

不動産の収益や、安定した企業が、その速度を高める為に低い金利で借入を起こしてレバレッジをかけるというのが正しい投資であって、相場が上がるから、下がるからと言う理由で投資をすれば、多額な利益を得ることもあるが、その逆もあり得る訳である。

「あまり慎重に考えすぎると、上場のチャンスを失いますよ」とは、某証券会社の話だ。

一応、周囲の知り合いの会社が上場をして、結構、羽振りの良い仕事をしていたから、当社も好景気な環境で上場を、などと考えたが、このコストや成長性を考えれば、決して有利なものではないと判断し、現在もコツコツと「不動産コンサルタント会社」としてのシステムやノウハウを積み重ねてきている。

不動産投資に関するシュミレーションだけでなく、相続対策、不動産情報システム、特に強化したのが「賃貸管理ソフト」。これは既にASP化が完成して、日本全国、どこでも利用できるようになっている。

良く考えれば、企業は身の丈にしか合わないし、背伸びをすれば綻びも早い。

その内、完成度が高まれば、当然、市場がついてくるわけで、市場規模が小さい内に、上場することは反って危険である。

昨日、某ファンドのひとから電話をもらい「2億5000万円もあれば某企業を買い取れますが、いかがですか?」との連絡であった。

現在、かつてのポジティブなM&Aではなく、かなりネガティブなM&Aが陰で進んでいるようだ。

一応、検討はするが、某企業がM&Aで失敗している姿を見ているので、かなり検討が必要なように思う。

ところで「変」というのは、本来、常道なのであるが・・・・・。

すいません。ここで次の予定へ。

続きは、次回。では・・・・・。

 

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2008年12月22日

ナンバー2? びっくりしました!

退職したA君って、ナンバー2なの?。

 

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昨日、プラチナ会員+ゴールド会員の忘年会の席で

「ナンバー2がやめてしまって、いろいろ大変じゃないですか?」との質問が出た。

「え、ナンバー2って?」

「A君って、ナンバー2じゃなかったんですか?」

えっ、A君って、当社のナンバー2なの?と疑問を感じたが、よく聞いてみると、どうも、皆さんに誤解を与えているようだ。

A君の退職時の肩書きは「ソリューション事業部(現在の本店営業部) サブマネージャー」であり、私の元秘書の小林君の部下である。

確かにA君は長く勤めてくれており、貢献はして頂いていたとは思うが、退職時はサブマネージャーである。

退職した人間であり、特に挨拶状などを発送をしたり、コメントなどもしなかった。

大変恐縮であるが、誤解が生じているといけませんので、ここで挨拶状の代わりではないが退職のおしらせをしておくことにする。

 

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2008年12月21日

いよいよ、年末!

本日、プラチナ会員+ゴールド会員の忘年会。

 

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昨日、加盟店会議を行い、全国から集まってくれた方々と、中華街で忘年会。

本日は、午前中、提携先のインクコーポレーションの倉庫に視察。アウトレット商品を仕入れ、午後からは高尾山に近い「うかい竹亭」の一室を貸切り、ちょっとしたコンサートを聴きながらの懐石料理を堪能するという、世の中の不景気感を払拭する企画で楽しむことになっている。

しかし、来年の計画を加盟店会議で行わせてもらったが、さらにハードなスケジュールを強いられることになりそうだ。

よく考えると、やはり日本全国、当社のようなトータルサービスを行っている不動産コンサルタント会社など存在せず、いまだ日本全国から当社にご相談に見える方が増えているということは、やはり早急に加盟店展開、あるいは自社出店などをおこなければならないと、感じている。

ありがたいことに、今回、年末には、CFネッツグループの増資計画がうまく行き、来年度の計画案も徐々に進んできている。

また、月極倶楽部というマンスリーマンションの運営を行っている会社があるが、ここでは、この時期、某企業の大量受注が成立する見込みであり、この不景気な時期に一気に伸ばそうと考えている。

景況感とは、ひとそれぞれ違うわけだが、我々、コンサルティングと不動産実務を行うものとしては、実は、現時点で、最高のチャンス到来と思える時期である。

本日より、中途採用ではあるが、新入社員が入ってくるし、来年には新卒社員が5名入ってくる。

これらの採用は、あまり努力が要らないし、今回、ファシリティマネジメントの部隊を補強する予定であるが、これらも順調に採用することができる。

企業は、人、物、金、と言われるが、企画、システムが出来上がってきたから、効率よく、まだまだ伸ばせる余地がある。

今年、既に30社を超える上場企業が倒産している。

この会社、多分、上場さえしていなければ倒産しなかったのではないかと思える会社も少なくない。

当社においては、いまだ上場の準備は進めているが、それは単に手段であって目的ではない。

当社のグループ企業の株を、事情があって売却したいとの要望には、逆に取得したいと考えている人がいるわけで、具体的には、CFネッツ株は、5万円株が、現在、7万円になっており、これはたいしたことがないように思うかもしれないが、毎年、6%の配当を行っていることを考えれば、IRRは非常に高い。

また、最大の伸び幅があるのは、CFビルマネジメントだ。

これは、たったの300万円の資本金であるが、現在、ん〜、お知らせするの、やめた。

現在、月極倶楽部は無配、額面株で利益が出ていないが、これは将来の価値として努力しており、投資家にご迷惑をかけられないから、グループ会社で買い取ったりしている。

つまり、非公開ではあるが、会員間、グループ企業で流動性が生じているから、上場する必要もないのかもしれない。

資本も充実させ、現在、資本政策も順調に行い、既存株主の所有範囲のみではあるが、会員の方も株主参加ができる。

5年以内に、大幅な増資を行おうと考えており、経営権を維持しながら、当面は持ち株比率をグループ企業で上げておく必要があり、なんだかんだと仕事以外にも苦労が多い。

ま、積極的政策だから、苦労といっても、他の企業と違う苦労で、楽しめるのかもしれない。

間もなく、品川。では、行ってきます!

 

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2008年12月20日

足元を固めながら、全国展開!

本日、加盟店会議開催!

 

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札幌から戻り、昨日はやたらと打ち合わせの予定が入っており、それらをクリアして、夕方から地主さんの2代目+横浜銀行の連中と軽く、忘年会のようなことで食事をしたが、いや飲みすぎた。

1件目は、行きつけのすし屋で日本酒を飲みすぎ、2件目は900種類の酒があるというバーで、スコッチウイスキーをストレートで飲み、帰りは横浜銀行で用意してくれたタクシーで自宅まで辿り着いた。

札幌でも、飲みすぎてやばい状態で、そろそろ気をつけないとな、と、反省したばかりだったのに、本当に懲りないな、と今も、京浜急行で移動中に反省しているところだ。

本日は、日本全国から加盟店が集まって、会議を行う。

今回のテーマは、CFネッツ流の空室対策を全国に普及させる為の会議。

1月18日に全国同時開催の空室対策セミナーを行うことになっており、横浜を私が受け持つ。

ところで、最近の経済状況は、悲惨さが目立ちすぎる気がする。

耐久消費財で高額な自動車が売れないことから、経済が混沌とした状態である。

住宅や自動車が動かないと、大きなお金の流れが作ることが出来ず、全体の景気は落ち込むことになっている。

しかしながら、では、今後、売れるかというとそうは行かず、先の見えない、出口が見えない、過去に経験したことのない不況が世界を震撼させることになる。

先を読むとは、難しいことではあるが、実体経済を観察すると、意外に見えてきたりする。

かつて、私が、倉橋レポートでお伝えしたことがあったが、日本の株式は実体経済から価格が乖離しているから下落してもおかしくないとの指摘に、当時、マスコミの論調は、株式堅調と報じていた。

また、ドルの暴落についても同様で、再度、ドルが100円を切れば世界経済に影響をもたらすから、世界経済が支えるので、ドルの下落はあり得ない、などといっていたりしていたが、やはり私の予測したとおり、100円を割った。

多分、過去最低の79円を割り込む事態になると考えている。

当たり前だが、リスクの高いアメリカ経済で金利が低下すれば、アメリカ経済には有利だが、対為替では非常に危険なリスクを抱えるのに決まっている。

昨日、日本においても、金利を0.1下げたようだが、もう余地はない。

本当に、ありえない事態が続いている。

建設、不動産、自動車、これから家電、そして日用品に至るまで、非常に厳しい時代が訪れる。

我々、首都圏の不動産に投資したり、特徴のある建物を供給したり、実体経済の中で仕事を阻止進めてきた結果、ありがたいことに仕事の量が増え続けており、この淘汰の時期は、最大のチャンスと踏んでいる。

まもなく、横浜。では、行ってきます!

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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