CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2008年12月

2008年12月31日

今年も一年、ありがとうございました!その2。

ジャグジーついに、大晦日を迎えてしまった!

 

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ようやくやり残していた仕事を片付け、昨日、ひと区切りがついたところで、屋上のジャグジーを掃除して、ひと風呂!というところで、地元の方から電話。

どうしても相談にのって欲しいということで、某店舗に行った。

内容は、ここでは詳細にかけないが、「なんだぁ、もう少し前に相談に来ればよかったのに」という内容で、ちょっと事態が進展しすぎており、新年早々、調整が必要になった。

ラジオの番組(毎週水曜日朝8時15分 ここが知りたい不動産 FMヨコハマ)を持つようになってからというもの、あちこちで不動産に関する相談が持ちかけられ、さらに多忙になってしまった。

ま、せっかくきたのだからと、1時間程度で相談は終わり、地元の人たちと宴会開始。

昼の1時頃から飲み始め、間もなくお正月だから良いか、などと愚にもつかない言い訳を自分に言い聞かせ、夕方の6時頃には、かなり酔いが回り、それでも準備したのだからと、ジャグジーに入った。

が、なんと強風にさらされ、それでも2時間くらい入っていたのだが、あまりの寒さに耐え切れず、気を取り直して内風呂に移動して、テレビを見ながら酒を飲み、さらに2時間くらい風呂に入ったところで記憶喪失。

そんな訳で、不覚にも、大晦日は二日酔いで迎えた。

ところで、前回の続き。

「変」とは、常道である。

変化するということは、当然のことであり、逆に変化なきことは、死を意味する。

たとえば、前に進むときに、皆さんは「気をつけ」の姿勢で前に進めるだろうか。

当然、体重を前に移動し、一度、バランスを崩してから左右の足で前に進むはずである。ついでに言うが、動物のすべては、後退するより前進するほうがスムーズに出来ている。

これらは企業にも当てはまるもので、いつも変化し、またバランスを崩しながら前進してこそ進歩するものであって、安定などと考えているから進歩もなく、あるいは倒産の危機に追い込まれるものである。

CFネッツグループは、いつも時代の変化に対応するべく、自らも変化し続けている。私自身も、学生時代から安定などと考えたことはなく、いつも変化してきた。

変化するために必要なことは、つねに「これじゃ、駄目だ」と自問自答し、新たなチャレンジをし続けること。

それを怠れば、自らの価値は創造できない。

変化の年は、新たなチャレンジの年であり、当社にとっても、私にとっても、大きなチャンスと受け止めている。

大手企業の相次ぐ倒産、企業業績の悪化、政策の混迷の時代だからこそ、我々、中小零細にもチャンスが訪れるというものである。

2000年。不動産低迷、最低の年といわれたときに起業した。

それも、私自身は前職会社を辞めるなど考えにも及ばなかったにも関わらず、辞めることになった。

不動産業からは足を洗うつもりが、周囲の人たちから「そうはさせない」ということで、起業するに至った。

不動産業の新たなビジネスモデル「不動産コンサルタント会社」という位置づけで事業を開始したわけだが、誰もがうまくいかないと思われていた事業であるが、現在、社員数はパートも含めると100名を超えるまでに成長させていただいた。

これらは、2000年という不動産の景気低迷期だからこそ出来たわけで、好景気の時には、当社のような零細企業に優秀な人材などくるはずもない。

来年。2009年。

間もなく迎える年ではあるが、大変革な時代である。

大変革な時代には、大変革に伴うエネルギーが必要である。

また、価値観の変化にも大変化が生まれる時代だ。

たとえば、当社の11月、12月には、株式、債券、為替で損害を蒙った人たちが、やっぱり不動産投資だということで、急激に顧客が増えてきているのと併せて、かつてない投資優良物件が首都圏で増えてきている。

需要と供給が併せて増えているのだから、出来高も増えている、というのが現実だろうか。

また不動産投資で失敗した人たちも、今度は失敗しないようにと、ありがたいことに当社に相談に見えられるのであるから、さらに忙しくなってきている。

つまり、ここの所の大変革の時代とは、新たなビジネスモデルが成長し、旧態依然とした企業や産業のリストラとみれば、中小零細にもチャンスがあるということなのだ。

ま、なにはともあれ、こうして新年を迎えられるのも、私たちの新たなチャレンジを応援してくださっている全国のCFネッツグループのファンのおかげであると感謝しています。

来年も、どんどんチャレンジしてまいりますので、相変わらずのご支援をお願いいたします!

それでは皆さん、よいお年をお迎えください!

本当に、本年も、ありがとうございました!

では、本格的に、お正月モードへ・・・・・。

 

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2008年12月27日

今年も一年、ありがとうございました!

25日に、方針会。そして大納会。

26日から1月6日まで、年末年始の休業とさせて頂きます!

 

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変慌しい1年だった!

今年の漢字に選ばれた一文字は、この「変」。

福田首相から麻生首相への首相交代や、オバマ次期米大統領の「チェンジ」(変革)など内外の政治の変化、バーチャル資金が巻き起こした株価暴落や円高ドル安などの経済の変化など、いろいろな象徴的な出来事が起こった年だ。

25日に、当社では毎年恒例の大納会というのをやるが、今年は箱根の「ホテル岡田」で行ってきた。

毎年、この時期は、忘年会シーズンの為、なかなかホテルの予約は取れないのだが、今年は簡単にとることができたばかりか、わざわざ営業部門の人が、こぞって港南台の本部まで挨拶にきたほどだ。

箱根の温泉旅館は、神奈川、東京の利用者だけでなく、反対側の静岡からも宿泊客がくるのだが、今年は自動車業界がだめらしく、まったく利用者がないそうだ。

結局、団体は当社とあと2団体くらい。残りは、ツアーで参加したような高齢者と外国人。

実体経済の落ち込みを感じざるを得ない。

今年、すでに上場会社34社が倒産しており、年内、まだ止まらないし、来年の3月までには、もっと倒産する可能性は高い。

我々、不動産投資にレバレッジの理論を活用して収益構造を作っているわけだが、世の中、株や為替、先物取引にまでレバレッジをかけて大きく動かしていたのだから、不測?の事態が生じた現在では、これが不測?の赤字を大きく増やしてしまった。あたりまえの話だが、世界中の投資銀行と呼ばれる人たちは、危険なギャンブルでババ抜きを繰り返していたのである。

レバレッジをかける投資というのは、安定した利益確保の投資速度を高める為に行うものであって、ギャンブルにかけるものではない。

不動産の収益や、安定した企業が、その速度を高める為に低い金利で借入を起こしてレバレッジをかけるというのが正しい投資であって、相場が上がるから、下がるからと言う理由で投資をすれば、多額な利益を得ることもあるが、その逆もあり得る訳である。

「あまり慎重に考えすぎると、上場のチャンスを失いますよ」とは、某証券会社の話だ。

一応、周囲の知り合いの会社が上場をして、結構、羽振りの良い仕事をしていたから、当社も好景気な環境で上場を、などと考えたが、このコストや成長性を考えれば、決して有利なものではないと判断し、現在もコツコツと「不動産コンサルタント会社」としてのシステムやノウハウを積み重ねてきている。

不動産投資に関するシュミレーションだけでなく、相続対策、不動産情報システム、特に強化したのが「賃貸管理ソフト」。これは既にASP化が完成して、日本全国、どこでも利用できるようになっている。

良く考えれば、企業は身の丈にしか合わないし、背伸びをすれば綻びも早い。

その内、完成度が高まれば、当然、市場がついてくるわけで、市場規模が小さい内に、上場することは反って危険である。

昨日、某ファンドのひとから電話をもらい「2億5000万円もあれば某企業を買い取れますが、いかがですか?」との連絡であった。

現在、かつてのポジティブなM&Aではなく、かなりネガティブなM&Aが陰で進んでいるようだ。

一応、検討はするが、某企業がM&Aで失敗している姿を見ているので、かなり検討が必要なように思う。

ところで「変」というのは、本来、常道なのであるが・・・・・。

すいません。ここで次の予定へ。

続きは、次回。では・・・・・。

 

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2008年12月22日

ナンバー2? びっくりしました!

退職したA君って、ナンバー2なの?。

 

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昨日、プラチナ会員+ゴールド会員の忘年会の席で

「ナンバー2がやめてしまって、いろいろ大変じゃないですか?」との質問が出た。

「え、ナンバー2って?」

「A君って、ナンバー2じゃなかったんですか?」

えっ、A君って、当社のナンバー2なの?と疑問を感じたが、よく聞いてみると、どうも、皆さんに誤解を与えているようだ。

A君の退職時の肩書きは「ソリューション事業部(現在の本店営業部) サブマネージャー」であり、私の元秘書の小林君の部下である。

確かにA君は長く勤めてくれており、貢献はして頂いていたとは思うが、退職時はサブマネージャーである。

退職した人間であり、特に挨拶状などを発送をしたり、コメントなどもしなかった。

大変恐縮であるが、誤解が生じているといけませんので、ここで挨拶状の代わりではないが退職のおしらせをしておくことにする。

 

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2008年12月21日

いよいよ、年末!

本日、プラチナ会員+ゴールド会員の忘年会。

 

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昨日、加盟店会議を行い、全国から集まってくれた方々と、中華街で忘年会。

本日は、午前中、提携先のインクコーポレーションの倉庫に視察。アウトレット商品を仕入れ、午後からは高尾山に近い「うかい竹亭」の一室を貸切り、ちょっとしたコンサートを聴きながらの懐石料理を堪能するという、世の中の不景気感を払拭する企画で楽しむことになっている。

しかし、来年の計画を加盟店会議で行わせてもらったが、さらにハードなスケジュールを強いられることになりそうだ。

よく考えると、やはり日本全国、当社のようなトータルサービスを行っている不動産コンサルタント会社など存在せず、いまだ日本全国から当社にご相談に見える方が増えているということは、やはり早急に加盟店展開、あるいは自社出店などをおこなければならないと、感じている。

ありがたいことに、今回、年末には、CFネッツグループの増資計画がうまく行き、来年度の計画案も徐々に進んできている。

また、月極倶楽部というマンスリーマンションの運営を行っている会社があるが、ここでは、この時期、某企業の大量受注が成立する見込みであり、この不景気な時期に一気に伸ばそうと考えている。

景況感とは、ひとそれぞれ違うわけだが、我々、コンサルティングと不動産実務を行うものとしては、実は、現時点で、最高のチャンス到来と思える時期である。

本日より、中途採用ではあるが、新入社員が入ってくるし、来年には新卒社員が5名入ってくる。

これらの採用は、あまり努力が要らないし、今回、ファシリティマネジメントの部隊を補強する予定であるが、これらも順調に採用することができる。

企業は、人、物、金、と言われるが、企画、システムが出来上がってきたから、効率よく、まだまだ伸ばせる余地がある。

今年、既に30社を超える上場企業が倒産している。

この会社、多分、上場さえしていなければ倒産しなかったのではないかと思える会社も少なくない。

当社においては、いまだ上場の準備は進めているが、それは単に手段であって目的ではない。

当社のグループ企業の株を、事情があって売却したいとの要望には、逆に取得したいと考えている人がいるわけで、具体的には、CFネッツ株は、5万円株が、現在、7万円になっており、これはたいしたことがないように思うかもしれないが、毎年、6%の配当を行っていることを考えれば、IRRは非常に高い。

また、最大の伸び幅があるのは、CFビルマネジメントだ。

これは、たったの300万円の資本金であるが、現在、ん〜、お知らせするの、やめた。

現在、月極倶楽部は無配、額面株で利益が出ていないが、これは将来の価値として努力しており、投資家にご迷惑をかけられないから、グループ会社で買い取ったりしている。

つまり、非公開ではあるが、会員間、グループ企業で流動性が生じているから、上場する必要もないのかもしれない。

資本も充実させ、現在、資本政策も順調に行い、既存株主の所有範囲のみではあるが、会員の方も株主参加ができる。

5年以内に、大幅な増資を行おうと考えており、経営権を維持しながら、当面は持ち株比率をグループ企業で上げておく必要があり、なんだかんだと仕事以外にも苦労が多い。

ま、積極的政策だから、苦労といっても、他の企業と違う苦労で、楽しめるのかもしれない。

間もなく、品川。では、行ってきます!

 

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2008年12月20日

足元を固めながら、全国展開!

本日、加盟店会議開催!

 

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札幌から戻り、昨日はやたらと打ち合わせの予定が入っており、それらをクリアして、夕方から地主さんの2代目+横浜銀行の連中と軽く、忘年会のようなことで食事をしたが、いや飲みすぎた。

1件目は、行きつけのすし屋で日本酒を飲みすぎ、2件目は900種類の酒があるというバーで、スコッチウイスキーをストレートで飲み、帰りは横浜銀行で用意してくれたタクシーで自宅まで辿り着いた。

札幌でも、飲みすぎてやばい状態で、そろそろ気をつけないとな、と、反省したばかりだったのに、本当に懲りないな、と今も、京浜急行で移動中に反省しているところだ。

本日は、日本全国から加盟店が集まって、会議を行う。

今回のテーマは、CFネッツ流の空室対策を全国に普及させる為の会議。

1月18日に全国同時開催の空室対策セミナーを行うことになっており、横浜を私が受け持つ。

ところで、最近の経済状況は、悲惨さが目立ちすぎる気がする。

耐久消費財で高額な自動車が売れないことから、経済が混沌とした状態である。

住宅や自動車が動かないと、大きなお金の流れが作ることが出来ず、全体の景気は落ち込むことになっている。

しかしながら、では、今後、売れるかというとそうは行かず、先の見えない、出口が見えない、過去に経験したことのない不況が世界を震撼させることになる。

先を読むとは、難しいことではあるが、実体経済を観察すると、意外に見えてきたりする。

かつて、私が、倉橋レポートでお伝えしたことがあったが、日本の株式は実体経済から価格が乖離しているから下落してもおかしくないとの指摘に、当時、マスコミの論調は、株式堅調と報じていた。

また、ドルの暴落についても同様で、再度、ドルが100円を切れば世界経済に影響をもたらすから、世界経済が支えるので、ドルの下落はあり得ない、などといっていたりしていたが、やはり私の予測したとおり、100円を割った。

多分、過去最低の79円を割り込む事態になると考えている。

当たり前だが、リスクの高いアメリカ経済で金利が低下すれば、アメリカ経済には有利だが、対為替では非常に危険なリスクを抱えるのに決まっている。

昨日、日本においても、金利を0.1下げたようだが、もう余地はない。

本当に、ありえない事態が続いている。

建設、不動産、自動車、これから家電、そして日用品に至るまで、非常に厳しい時代が訪れる。

我々、首都圏の不動産に投資したり、特徴のある建物を供給したり、実体経済の中で仕事を阻止進めてきた結果、ありがたいことに仕事の量が増え続けており、この淘汰の時期は、最大のチャンスと踏んでいる。

まもなく、横浜。では、行ってきます!

 

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2008年12月19日

札幌より、帰宅。朝から、健康診断!

本日、朝一で健康診断に来ている。

 

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昨日の夜中、札幌から戻りました!

先週に購入した物件の打ち合わせと、せっかく行くのだからと人気上昇?と言われているニセコ、洞爺湖の視察に行ってきた。

我々、不動産コンサルタントの立場としては、日本全国、土地活用などの成功事例は、この時代だからこそ、研究が必要だと考え、自らの目で、見て歩くようにしたいと考えていたからだ。

ニセコは、確かにオーストラリア人のような人たちが、少数、見受けられたが、ここでも、どちらかというと中国人のほうが多かったような気がする。

ずいぶん前のテレビで見た感じと印象が違い、平日ということもあってか、あまり賑わいを感じない。

街中を視察して回ったが、札幌より、一時は高額となった土地は、結構、「For Sale」の看板が目立った。

ニュースとは、かなりかけはなれた現状のように感じたが、これって、私だけの感想だろうか。

やはりバーチャル資金が急激に縮小する現在では、かようなリゾート施設を支えるだけの需要は見込めないような気がする。

その後、洞爺湖に足を伸ばし、例のウインザーホテルに立ち寄り、お茶を飲んでみた。

洞爺湖を見下ろす高台にある、かなりのバブリーなホテルで、喫茶後、出店している店舗を見て歩いたが、どれも、バブリーなものばかりだ。

帰り際、パンフレットを戴き、金額を見て、これもビビッた。

「ファミリーで年末年始を寛ぐプラン」というようなものがあり、「お一人様、16万円から」という価格設定である。

ウインザーホテル http://www.windsor-hotels.co.jp/toya/

いやはや、バブリーである。

帰りの飛行機の時間を気にしながら、先に紹介を受けた洞爺湖の別荘「800万円」と比較して、どんなものかと考えざるを得なかった。

「社長、多少、値段の交渉はできると思いますよ!」との言葉に、「そうだな、一泊、16万円取れたら買うよ」と、皮肉めいたことを言ってしまった。

既に始まった、急激な信用収縮。

まったく出口が見えない世界経済ではあるが、人間が稼ぎだす資金には限界がある。

以前にも、何度も、このブログに書いているが、日本全国、土地活用による資金捻出ができれば、国民の税負担は軽減できる。

官僚に、不動産の実務と知識が備わっていれば、現時点の日本経済の流れは、もっと大きく変わっただろうに、と、つくづく考えている。

と、ここまで書いた所で、移動。

今日は、朝一番で健康診断に来ており、ようやく終了。これから出勤します!

当社、25日から1月の6日までが年末年始の休日を戴く。

来週には、もう冬休みに突入するので、いろいろと多忙な日が続く。では。

 

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2008年12月13日

忘年会かぁ。

あちこちで、忘年会に呼ばれるが、なかなか参加できない。

 

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そんな中で、12月21日には、プラチナ会員、ゴールド会員の忘年会+室内設備機器等のアウトレット下見ツアーを企画している。

詳細は こちらをクリックしてください!

お陰さまで、既に参加者が30名を越えているようだが、せっかくの年末忘年会なので、お時間がある方は、ぜひ、ご参加いただきたい。

中々、私自身も時間が取れず、会員の皆さまとの交流の機会も少なくなってきており、若干、恐縮している。

来年は、本格的に全国レベルでイベントが多く開催される予定であり、不動産投資などを通じて、結構、楽しめるものも企画している。

例えば、先日行った会員向け札幌マンション購入ツアーなどは大変好評で、再度の企画要請が来ているし、福岡で同様のツアーを企画して欲しいとの要望も強い。

ただ、前回、半日+半日の丸1日間で下見できたのは20件弱。そのうち購入に値したのは、9件程度。おまけに当社の指標で分析すると、かなり大幅な指値が必要となる。

昨日、第一弾の結果報告が上がったが、買い付け9件中、成約になりそうなのは、現在、3件となっている。

私が購入した札幌の中島公園の物件は、はれて契約になったが、他の人がまだ購入できない中、ちょtっと心苦しい感がある。

ま、楽しんで頂けた方ばかりだからよかったが、ちょっと大人数のツアーでは、厳しいのかもしれないな、とも考えている。

しかし、ここの所、地方物件は厳しい局面を迎えており、相対価格の下落が顕著である。現在、私が購入した物件については、CFネッツ流の空室対策を施し、実際、他の物件と比して高額で契約できるかの実験を行っている。

これが定着すれば、地方の不動産投資も、意外に面白いものになるような気がしてならない。

とりあえず、実験結果を見守ってもらいたいと考えている。

※CFネッツ流 空室対策セミナーの詳細はこちら

今年は、当社の営業日で考えると、あと10日前後に迫っている。

その中で、会社の大納会を含めて忘年会が3回。

昨日、スケジューラーを確認したら、なんと余剰時間は3時間とない状態だ。

これって、やばいでしょ。

あ、午後の個別相談時間が迫ってきた。

とりあえず、食事に行ってきます!

そういえば、昨日は昼食抜きだった気がする。 では。

 

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2008年12月12日

ん〜、時間がない!

「社長、ちょっと、いいですか」攻撃で、まとまった時間が取れていない。

 

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北海道から戻り、休日も仕事をしているが、優先順位の高い仕事が前倒しになり、やらなければならない仕事がどんどんたまる一方である。

昨日の会社説明会などもそうであるが、主催者側は仕事を切り詰めて行っているのに、参加者が連絡もないまま不参加。少なくとも、学生より忙しい立場であると思っているが、こんなことなら延期でもよかったのではないかと考えたりもした。が、遠方からはるばる参加してくれている人には申し訳ないので実施することにしたのであるが、どうも釈然としない。

最近、私のスケジュール管理で、ダブルブッキングが多く発生しており、社内のシステムをサイボーズというインターネットのスケジュール管理システムに変えたから、今まで、セミナー事業部の今野、秘書の藤本、システム開発部の小林が中心にスケジュール管理をしていたところ、今度は、全社員が私のスケジュールを押さえることが出来るようになってしまった。

その影響で、ほぼ30分刻みのスケジュールが入り、毎日、予定がびっしりと詰まっている。

それでも「社長、ちょっといいですか?」と、スケジュールにない相談事が、毎日あるわけで、休む暇などない、というか、そもそも休まず働いているにもかかわらず、仕事が終わらない日が続く。

いやいや、年末まで、というか、いつまでも続く、隙間のないスケジュール。

本日から3日間、個別相談がびっしりと入っている。

周囲の同業他社が不景気だというのに、ありがたい悲鳴であることは、間違いない。

現在、出勤の電車でこのブログを書いている。

移動時間でないと、このブログさえかけないというのは如何なものか。

ちょっと、言い訳した所で、

では、行ってきます!間もなく、上大岡。

 

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2008年12月11日

会社説明会、開催!

本日、再来年度の新卒、会社説明会開催!

 

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巷では、内定取り消し、就職企業の倒産、破産が相次ぎ、新卒受難の時期であるのに、意外に、不動産業の就職希望者が激減している、らしい。

ちなみに、親からして、建設、不動産の会社に対しての評価は低く、子供がこの業界に就職したいといっても、大反対してしまう世情としては、本当に、このままでよいのかと考えざるをえない。

不動産、建築業界というのは、確かに関連性を感じざるをえないのかもしれないが、この範囲の広い業界というのは、同業種であっても、まったく異なる領域にあることは、意外と知られていない。

たとえば、当社のような不動産コンサルタント会社というのは、同じ不動産業のカテゴリーであるものの、建売業者やファンドの仕入れ業者と一緒な見方をされて良いかという事では、常識的に見て、違和感を感じる。

建売業者、ファンド向けの仕入れ業者が、当社とと同一のカテゴリーかといえば、誰が考えてもおかしいと思うのと一緒であり、不動産業者というのは、本当に範囲が広く、いくら説明をしたところで、旧態依然とした不動産業としてのカテゴリーに変化をもたらすことは難しいのだ。

本日、再来年度の新卒の為の会社説明会を行った。

参加人員は、なんと3名。

これでいいの?何か、ちがくない?

昨年は、会社説明会、参加人員30名を下回ったことがない当社としては、深く、プライドが傷つく一日であった。

日本全国の新卒就職希望者諸君!

安定などないに等しい就職において、就職とは就社ではないことをよく考えてほしいものだ。

本日の参加希望者は、9名。

そのうちの6名は、連絡もないまま不参加。

ビジネスの礼儀というものが必要なことと一緒に、就職活動にも礼儀が必要なのではないか。

無礼な新卒が増えることは、まじめに就職活動を行っている人たちに大きな迷惑をかけていることを認識すべきである。

本日、わざわざ静岡から来てくれた参加者。先日は、当社以外に就職先を考えていないという福岡からの参加者。ありがたいことであるが、今年の新卒向けセミナーの様子を考えると、来年からの新卒採用も縮小見ざるを得ないと考えている。

なんとなく、毎年、学生のモラル低下が気になっているのは、私だけなのであろうか。

現在、横須賀線で自宅に向かって移動中。

そうは言っても、今日の参加者と懇親会を行って、いろいろ話をさせてもらったが、3人とも、好青年であることは間違いがない。

ちょっと、酔いが回ったところで、間もなく久里浜である。

では。

 

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2008年12月07日

札幌にいます!

一昨日、札幌入りし、物件買い付けツアーを行った。

 

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札幌到着後、バスで弁当を食べながら札幌のマンション11箇所を見て周り、5箇所ほど買い付けを入れた。

どうも、我々の行動が、地元の不動産業者にも認知されてきたみたいで、結構、面白い物件が集まっていた。

今回も13名、現金で購入するメンバーを率いて、片っ端から買い付けを入れていくのであるが、物件的によいものを試算した価格で買い付けを入れる。

札幌の場合、管理費、修繕積立金、固定資産税が高く、賃料が安いからNOIが低く、これを元に計算すると、以外に利回りが低い。したがって、キャップレートを12%想定で買い付けを入れても、交渉が成立しなかったりする。

しかし、我々も無理して買うつもりはないから、粘り強く交渉を重ねる。

一昨日の晩、私が行きつけの「うに」のうまい店にみんなを連れて行き、地元の魚と地酒を中心に堪能し、かなり酔っ払い、その後、あろうことかジンギスカンのうまい店に行き、ほぼ泥酔状態でホテルに戻ったようだ。

昨日、朝早くから時間が許す限り、またもや物件を見て周り、4,5件、買い付けを入れて、午後、空室対策のセミナーを行い、夜、懇親会、皆さんを見送り、私と東京営業部の井上は札幌に残り、本日は私が購入した物件の決済を午前中に行い、午後は個別相談、合間に買った物件のリフォーム計画と、今回は家具も購入してかえる予定だ。

いや、このツアーは面白い。

参加者全員、面白い!といっているのだから、私だけが楽しんでいるわけではなさそうだ。

従来のフィールドワークセミナーと違って、現金買い付けなのだから、本当に買い物感覚でマンションを買っている。

それも、札幌という狭い街に集中したエリアで、なんでこんな価格まで下落してしまっているのか不思議であるが、市場の原理に基づいて物件を購入、空室対策を施し、どこまで賃料を上げられるかが勝負である。

次回、福岡でも開催する予定であり、札幌は継続的に行ってゆこうと考えている。

今回は、プラチナ会員、ゴールド会員向けのサービスで行ったが、一般も参加できるようにしてもよいかもしれないと、今後、検討して発表したいと思う。

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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