CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループ会長、倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学などを動画で公開しています!

2008年11月

2008年11月15日

ディックスクロキ、倒産!

昨日、なんとなくニュースを見ていたときに報道された。

 

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いや、驚いた。

別に、懇意にしていた会社ではないが、昔、知り合いが「福岡にすごい会社があるんだよね」といわれて研究したことがある会社だ。

ただ、そのときに、一般向けには難しいのではないかとの結論だったが、案の定、ファンドに流れて今回のサブプライムローン問題で転売が滞り、民事再生の申請になったようだ。

これで上場企業29社が倒産という憂き目を見ることになったが、今年中に倒産する企業は、まだまだあるはずだ。

私の知っている会社で、もっとやばいところがある。上場会社なのにボーナスの遅延、大量退職者がでている会社で、ま、人の会社が倒産する可能性を知って空売りをかけて儲けるような馬鹿なことはしないが、最近、上場って何だ?と思うことが多々ある。

当社の場合、日本国内に5社あり、儲かっている会社は6%程度配当をしているし、株価は純資産価格で充分上昇しているから、あとは流動性を確保すればよく、それは、当社のプラチナ会員やゴールド会員などの組織で確保できると思うから、リスクを負ってまで上場する必要などなくなった。

かつて、某証券会社と信託銀行が上場準備のプランを持ってきて、実際、社内整備を公認会計士に行ってもらったが、上場コストとリスクを考えると、この時期に上場などする必要はないと判断し、止めた経緯がある。

ただ、公認会計士を入れて社内整備を行ったことは、現在の事業推進に役立っており、いまも大手金融機関出身のひとにきてもらい、整備を進めている。

今回、CFネッツグループ全体の資本政策を行っており、社債発行によって資本を増資し、グループ各社、全国展開に打って出ようと考えている。

先日、某メガバンクの融資担当の部長が融資の持ちかけにやってきたが、当社の場合、当社を支えていただいている会員の方から社債という形で資金調達し、金融機関よりはちょっと金利は高く支払ってはいるものの、会員サービス、利益還元と考えれば、そちらのほうが誰にとっても得策である。

また、そもそも我々、コンサルタント会社、PM会社など、さほどの資金は、今の所、必要ないのだ。

今回の社債も、私自身が1500万円、社債発行額が3500万円の合計5000万円。CFネッツグループの規模とすれば、たかが知れている金額だが、必要以上に資金調達する必要もなく、この程度の金額だと、償還期には保有株式の純資産価格上昇部分で吸収できてしまう金額だ。

かつて、株式上場は魔法の手口のような印象で、上場話はあちこちで聞いたが、詐欺まがいな話も多かった。現在、株式総額が10億円を下回っている企業も多く、さらに株価が下がり5億円を下回れば強制退場である。

昔、確か、トヨタのセリカ2000GTのCMだったと思うが「名ばかりのGTは、道を明けろ」というのがあったが、現在では「名ばかりの経営者は、道を明けろ」という時期なのだろう。

我々は、相変わらず、技術を駆使して、不動産に関して王道を進んでゆきたいと考えている。

 

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2008年11月14日

大阪講演、開催!

11月16日、大阪で講演を行う。

 

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東京今後の賃貸住宅経営と土地有効活用と題して、大阪で講演を行う。

大阪講演の詳細はこちら

どうも土地活用というと、ハウスメーカー系の講演のように聞こえるせいか、あるいは地主向けセミナーのような印象を与えてしまうのか定かではないが、不動産投資系の講演と比べると、どうも参加者の数は少ない。

ただ、今回のセミナーでは、海外での土地活用事例と、私が手がけてきた事例をスライドで解説するというものであり、土地活用とか海外事例などが分かりやすく解説させていただくもので、一般の人にも、充分、楽しんでいただけるもとの考えている。

明日、夕方から当社会員向けイベントで、大阪でふぐを食べ、翌日、このセミナーなのだが、懇親会も行うことになっておりますので、関西の方は、ぜひ、この機会にご参加いただければ幸いである。

また、11月21日は、法人向けセミナーを行う。

法人向けセミナーはこちら

こちらのほうは、FM横浜でも紹介されたせいか、順調に参加者は増えているが、まだ、多少、受付が出来る状態だ。

今回、初めての企画であるが、法人化するメリット、法人が不動産投資をするメリット、事業の安定化を図る方法などを解説する。

建設、不動産不況とは、周知の事実であるが、不動産のカテゴリーで賃貸業と言うのがある。果たして、不況なのか。また、賃貸管理業、プロパティマネジメントとは不況なのか。我々、不動産コンサルタント会社とは不況なのか。

実は、環境的な変化はあるが、大きく落ち込むと言うものではない。

CFネッツグループでは、不動産コンサルティング、プロパティマネジメント、教育事業、マスターリース事業、そして建築コンサルティングと、あまり現在言われているような不況感は存在しない。

これらのノウハウを駆使する経営技術は、多分、すべての企業にも通用するし、事業の安定を図る意味でも有効である。

これらの解説を、当日は行ってゆきたいと考えている。

今後のセミナー予定はこちら

 

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2008年11月13日

会社説明会、南青山。

本日、南青山にて会社説明会、実施中!

 

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再来年度の新卒採用の会社説明会を行っている。

今回、2回目であるが、まだ早い時期のせいか、ぼちぼちの参加である。

一昨年、昨年は、もうちょっとスタートが遅かったようなきがするから、次回くらいからは参加者も増えるのではないかと思ってはいるが、建設、不動産関係は今年、火傷した学生が多くいるから、他の業種に流れていっているのではないかとも考えられる。

どちらかというと、来年度の採用について問い合わせも多いわけだが、内定取り消し、会社の倒産なども増え、就職難民も世の中に多くいるが、当社としても、計画採用をしており、今年、来年は5名ずつ採用し、中途採用は、ここ2年で20名くらい採用しているから、来年度の新卒は必要ない。

最近の学生の面接をしていると、どうも、夢がないような気がしてならない。

自分は将来、どうしたいの?、どのような仕事がしたいの?、と聞いたところで、明確にこたえられる学生が少ない。まだ、学生だから仕方がない、と、一歩引いて考えて、将来、自分がしたいことを考えて行動したことがありますか?、というものについても、何ら行動を起こしたことのある学生も少ない。

私が学生時代は、自分の可能性をどこにおくかということで、暇さえあればアルバイトをした。

製本工場、ガソリンスタンド、公務員、新聞配達、陸送、船舶、港湾、輸出関係という仕事をアルバイトで経験し、社会の構造を内側から眺めてきた。

結局、どこの会社でも不平不満を言うひとはいて、アルバイトの分際で仕事の効率を提案したり、不平不満をいうひとには言ったところでしょうがない理由を伝え、自ら改善する方法を考えてあげたりと、アルバイトだからと遠慮せず、いいたいことは言い続け、結局、19歳の学生のときに起業した。

そう考えると、私自身も幼稚な学生時代をすごしてはいたが、多分、仕事に対する熱は、今の学生の比ではなかったような気がする。

教育が進めば進むほど、どうも臆病になってしまうひとが増え、教育者もリスクに対して臆病になってしまうから、既存の教育制度では優秀な人材は育たないのではないか。

今年の夏休みに、高校生のインターンシップを受け入れた。

かねてから話はあったものの、話は進むことはなく、今年初めて受け入れたのだが、たったの3日。本人の希望で1日追加したが、こんなもので企業の内容など分かるはずはない。

かなり前に、ホームページの製作が追いつかず、近くの工業高校にインターンシップの申し入れを行い、現場の先生は大変喜んでくれたので進めようとしたところ、教育委員会のほうで却下された。

教育委員会が、なんで個人の教育、学外の教育に口を出すのか分からないが、学生時代の芽を摘むのと同じ行為だと私は考えている。

学生時代に勉学に励んで優秀な大学に進学し、官僚や弁護士、裁判官などを目指すのもいいが、全員が目指す必要もない。優秀なひとイコール優秀な大学出身者であるはずもなく、そもそも優秀なひととは学力だけで計れるとは限らない。

経験を積み重ねない教育など、私自身は無価値だと思っている。

ちょっと話がずれた感があるが、子供は自分で考え、自分で行動する。

あまり、親の考え方や学校の考え方を押し付けるものの考え方は、子供にストレスを与えることになりかねない。

そういえば、22歳のときに、初めて起業した会社(個人経営だが)をたたんだときに、公務員の父親からは「恥ずかしいから、早く働け」と言われたことがあったが、母親には「次のことを、じっくり考えろ」といわれた。

父方は農業、母方は商業系の実家だったから、考え方はまったく異なっていたのかもしれない。

いま、猪俣が講義しているが、まもなく終わる。

自分の番だ。では・・・・・・。

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2008年11月09日

11月16日、大阪講演開催!

今後の賃貸住宅経営と土地有効活用!

 

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この市況下で、何故CFネッツは勝ち続けるのか?

数多くのハウスメーカーが行っている土地有効活用セミナー。
それは、果たして不動産オーナーにとって、最良の方法なのでしょうか。
土地有効活用という言葉に秘めた営業トークに、何となく建物を建ててはいないでしょうか。

土地有効活用とは、その土地の潜在的な能力を最大限引き出せるかどうかで成否が決まるものであり、その為には、その土地の立地特性を分析して、顧客ニーズを把握し、顧客に対するサービス力を訴求する必要があります。
また、市場性を構築し、長期にわたり継続して顧客を獲得する為には、他にないサービスなどを付加し、オンリーワンの経営が必要不可欠になると考えられます。

本セミナーでは、CFネッツ代表 倉橋隆行が独創的で斬新な土地活用の事例を分かりやすく解説します。

とは、11月16日に大阪で行われるセミナーの内容である。

本セミナーでは、具体的な土地活用はもちろん、土地有効活用の考え方や、欧米での実施事例なども含め、失敗しない土地有効活用と、現在、空室が増加し、悪化している賃貸住宅経営の考え方を解説するセミナーだ。

セミナーの詳細はこちら

ふぐ料理日本全国で行い、好評なセミナーを、今回、大阪で行うことになった。

前日の15日には、プラチナ、ゴールド会員のイベントで、大阪のふぐを食べに行くツアーを組んでいるが、大阪の会員がまだ少ないので、今回は非会員も参加できることになったようなので、近郊のかたや首都圏の方でも、イベント参加+セミナー参加なども、結構、楽しいイベントになると思う。

よろしければ、ぜひ、ご参加ください!

ふぐの肝、普通、食べたら危ないのだが、ここのふぐは、肝を食べることができる。

安全で、うまい!

 

ところで、昨日は、物件購入会を東京で行った。

これは、当社のプラチナ会員、ゴールド会員向けのイベントであるが、趣旨としては、せっかく会員になったが、なかなか良い物件が回ってこない、との声に応え、この物件購入会の1週間前だけは、この購入会用のものを仕入れ、指値も通して、当社の指標にあう物件を紹介する、というものである。

従って、参加者優先という姿勢を貫いており、私自身も紹介物件は知らされず、当日、コメントをしているのであるが、昨日は10物件中、8件が申し込みが入り、良い物件には3番手まで申し込みが入った。

当社でも買いたい物件が複数あったので、しかたなく2番手と3番手に申し込みを入れたが、結構、良い物件が出てきている。

次回の開催のときは、会員の方は、ぜひ、ご参加をお勧めする。

うにまた、会員の要望で行った北海道の札幌の買い付けツアーだったが、多くの会員の方から問い合わせがあり、失礼しました。

これは、前回、優秀企業視察「勝ち組倶楽部」開催時に、ついでだからと、一部の会員の方がついて来てくれたので、おまけみたいに行ったものだが、興奮の数々だった。

うっかりセミナーで話してしまったものだから、現在、会員間で盛り上がってしまっている。

そこで、12月6日に札幌でセミナーを開催するので、その前日、5日に「札幌マンション買い付けツアー」を開催する。

当日、札幌着で午後から行い、夜は私の気に入っている「うに」「いか」、その他、海産物の美味しい高級料理店で食事。翌日は、午前中、買い付けツアー、午後からは空室対策セミナーという流れで行いたいと思っている。

札幌は駄目だ!、と思っている方も多いと思うが、玉石混合で下落しているマンション。良いものも、実は中にもあるところをお見せしたい。

現金で、遊び半分で買っても面白いと考えている。

昨日、参加いただいたプラチナ会員の瀬戸さんご夫妻。「倉橋さんの買ったマンション、ウイークリーにして会員向けに貸し出してはいかがですか?」との提案で、そういえばそうか、私も使えるしな、と、本気で考えているところだ。

ただし、禁煙厳守で。

詳しくは、セミナー事業部の今野にお問い合わせください!

セミナー事業担当 [seminar@cfnets.co.jp]まで

 

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2008年11月07日

何となく、豊か。

今週の火城ヶ島のイカ刺曜日にセカンドハウスの引越し予定だったのに。

 

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日、月で、2日間セミナーを終え、火曜日にセカンドハウスの引越しをする予定であったが、電気関係と水周り関係の工事が遅延し、結局、引越しすることができなかった。

城ヶ島のホテルを経営するようになって、地元の人たちなどとミーティングなどをする機会も増え、現在進行形の仕事もあったりで、ホテルのそばにセカンドハウスを用意していたが、かなり手狭になって、今回、購入に踏み切った。

築年数は古いが、3階建てのビルに屋上つき。建坪で60坪くらいあるから、まあまあの広さだ。1階を車庫。2階をリビング。そして3階は寝室に改造したのだが、電気関係と給排水関係の痛みがひどく、交換作業が思ったより時間がかかり、結局、間に合わなかった。

取り急ぎ、引越し業者は延期できたが、電化製品と家具などが配送されてきたので、工事現場で待機して搬入させたり、工事の打ち合わせを現地で行ったり、何となくむなしい時間を過ごしていた所、悪親父パート2の佐々木さんから電話。

「社長、いか、食べない?」

夕方からボートでイカ釣りに行って、アオリイカとモンゴウイカを釣ってきたらしい。

ホテルでは社員に面倒をかけるし、自宅では引越し途中のままだから都合が悪い。

そこで行きつけの料理屋「松風」の大将に捌いてもらい、刺身とてんぷら、そして日本酒などを戴いた。

海のそばに住んで、いつでも釣りに出かけたり、ボートでクルージングできたりという環境に合わせて、知り合い関係が増えて、気さくに楽しめるというのは、誠に豊かな気分である。

本当は、長崎の無人島で実現しようと思っていたプランが、現在、現実的に身近な環境で起きていることが、新鮮な気分にさせてくれる。

本当に、贅沢だなぁ、と感じてしまう瞬間の数が、ここの所、増えている。

日本経済が困窮する中、我々のやってきた不動産投資というものは、あまり影響を受けていない。

資本主義経済が終焉しようとする中、実態経済上では、収益構造が作りにくい現実の中で、不動産と言うストックビジネスは衰退することはなく、かえって収益構造は改善している。

周囲は、私自身、CFネッツグループのCEOだからこんなことができていると考える人が多くいるが、豊かさの源泉は、不動産投資の収益である。

また、人間の豊かさとは、金銭だけではない。

人は考え方で決まるものである。

豊かな人生であるのに悲観する人もいれば、周囲からは不幸だと思われている人が、本人はいたって幸福感をもっていたりする。

いくら金持ちであっても不幸な人はいるし、極貧の中で豊かさを求めている人もいる。

成功する人の考え方は成功する思考回路であるし、失敗する人の思考回路は自らを陥れる結果を導くことなる。

私自身も、まだ未熟ではあるが、私自身が考える成功者の「成功へのこころの科学」というのを著している。

ご興味のある方は、ぜひ、ご覧ください!

成功へのこころの科学のページはこちら

※これは哲学であり、宗教ではありません。念のため。

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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