CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2008年11月

2008年11月26日

富山、金沢フィールドワーク終了!

結構、勉強になりました!

 

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初めての北陸フィールドワークであったが、参加者の方たちが

「本当に勉強になった」「投資の概念が理解できた」と、大変喜んでくれたことで、主催者としては、ほっとした。

しかし、いろいろな物件を見て歩いたのであるが、立地特性に建築計画がなっていない物件が多く、売り出さざるを得なくなって売りに出していたり、どうも既に競売で落札されて業者がもっている物件などもあったようで、苦戦しているようだ。

不動産投資の概念では、将来、売却する金額を想定しなければ、IRRの計算が出来ず、そもそも投資計画が立てられないわけだが、むりやり初期投資の数字だけ当て込んで建築してしまっているから、売却時に困ってしまう難点に気がつかない。

実際、運用が厳しくなってきた段階で、売却しようとしたところで買い手はつかず、新たなスキームが見出せない限り売却は困難である。

私がいつもセミナーでお話しているとおり、不動産投資は商売と一緒である。会社経営とも一緒であって、その不動産の価値とは収益力と安定性、そして将来価値である。

従って、運営上、収益が見込めなければ、結局、価値は喪失することになる。

なんだ、こんなことなら建てるんじゃなかった!、といったところで、壊すにもお金はかかるし、銀行の借金だって返さなければならない。

一度、建ててしまった不良資産は、永遠に負債を撒き散らす。

土地有効活用の際、我々、コンサルタントがいるのだから、まずは専門家と相談しながら事業を進めるようにお勧めする。

中にはよい物件もあったが、あぁあっ、やっちゃったね、という物件も多かった。

次回の開催も、期待したい。

このフィールドワーク。失敗しない為の勉強にもなると思う。

また、昨日は富山から帰ってきて早々、新横浜で東京ミサワホームさんの業者向けセミナーの講師をした。

ちょうどよかったので、建築計画についての話も織り交ぜてお話させていただいた。参加者は100名を超えていた。

 

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2008年11月23日

一気に、不景気。

もう、駄目です。と、彼は言った。

 

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先日、某建設会社の社長がご相談にやってきた。

古くから付き合いのある方で、あまり弱音をはかないひとだが、ここへきて、仕事が急減。本当に2、3ヶ月まえとは打って変わった仕事量の落ち込みだそうだ。

幸い、高利の金融には手をつけていないことから、ある作戦を伝授して

「3月末までは様子を見ましょう!辞めちゃうのは、いつでも出来るでしょ」ということで、再度、頑張ることになったのだが、この会社は大手の某メーカーの設備投資の仕事を請け負っているのだが、突如、決まっていた仕事がキャンセルとなり、新たな仕事が見出せない状態でいた。

多分、世の中、この年末に向けて、同様な景気後退、というか、仕事が突然なくなってしまう、恐慌に近い状態に陥るのではないかと懸念される。

なんとなくサブプライム問題がクローズアップされているから、敵が海外勢に思われているが、本質的には、官僚の巻き起こしている経済ダメージは大きい。

今回の建設不況の発端は、無計画に昨年の6月に行われた建築確認申請の厳格化である。

あり得ないくらい煩雑化した手続きで、一気に工事の計画が遅れ、また工事が止まってしまったところまで発生した「事件」である。

これは、ゆがんだ政治が絡む官僚の謀反であり、無責任に行われた社会問題で善良な建築会社までもが倒産させられてしまっているのである。

今回も、金融恐慌が金融監督庁という官僚により巻き起こされようとしている。

無計画に行われる金融引き締めにより、建設、不動産会社が倒産の憂き目を見ている。

今後、リートなどにも影響が出れば、個人の投資家にも影響は出るし、現在、株価下落で個人の財産も大きく縮小してきているから、更に個人消費も落ち込むことになる。

世界同時恐慌突入に、拍車をかける日本の政府と官僚。

いつも逆目の行動をとっては、国民を苦しめる政府。

我々、黙って源泉徴収されてしまう税金によって雇っている官僚に苦しめられる国民。

逆らえば報復する官僚体質。

過去、業界団体が甘やかしてきたつけが、いまテロリズムのように日本の国を蝕んできている。

いま、日本全体で取組める景気浮揚策は、不動産活用しかない。

国有地、地方自治体が持っている土地などを見直し、国民の税収を充て込まずに収入を増やすことができる。

また、国民が保有する金融資産1500兆円を国が保証する形の資金調達を行い、この土地活用に投資させ、金融機関にはこれをバックアップさせ、レバレッジをかけて運用すれば、最低でも10%程度はまわせるし、インフラは整うし、公共事業ではない投資で建築不動産は活性化できる。

1500兆円の10%で150兆円。国家予算の3倍程度は稼げる計算だ。

過去の偉大な政治家や官僚、企業経営者は、商売人的な感性が高く、戦略に大きな夢があった。

現在の政治家や官僚は、小ぢんまりしていて非難合戦の挙句、何も進めることができない。

この度の恐慌突入においては、従来のやり方では通用しない。

日本国だけが勝ち残る戦略は容易に創造できるが、経験のないひとたちに実現は不能だ。

日本のストックは、国土と金融資産、そしてサービス力と知的財産権。

どれをとっても優秀なのだ。

 

本日、夜、富山に移動し、明日は富山でフィールドワークを行う。

地に足が着いた国土利用を検証してゆきたい。

 

12月6日 札幌で空室対策「無料セミナー」を行います。

お近くの方は、ぜひ、ご参加ください!

 

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2008年11月22日

法人向けセミナー、大盛況!

昨日、みなとみらいオフィスの会議室で、不動産投資の法人版を行った。

 

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初めての試みで、なるべく法人が不動産投資を行うメリットを盛り沢山に伝えたいと考え、準備を進め、ま、そんなに多く参加者はいないだろうと、高を括ってみなとみらいオフィスの会議室で行ったのだが、参加者は40名を超え、超満員になってしまった。

いつものセミナーは3時間であるが、今回は2時間。

主に、節税効果、資産向上の効果、事業継承、そして相続対策の効果などをお話させていただいたのだが、評価は上々。皆さん、本当に参加してよかった!との声で、私自身も満足している。

また、今回は、懇親会つきの設定だった為、近くのレストランで懇親会を行い、初めて参加の方と意気投合してしまい、多くの方と挨拶をしようと考えていたのに、結局、それは出来ず、大変失礼をしてしまった。

ただ、意気投合した理由が、城ヶ島の悪親父軍団の話で、私は横浜マリーナと城ヶ島でプレジャーボートで楽しんでいるが、この吉野さんという方は、ヨットが趣味。

おまけに、食事も好きだし、不動産投資も大好き。当然海が好きで、わざわざ東京から横浜に引っ越してきたほどで、また話によると、私自身の数倍の資産があるようだ。

この吉野さん、今度、当社が経営しているホテルで遊ぼう!ということになり、城ヶ島「悪親父軍団」の会員?になってもらうことになった。

懇親会後、「先生、もう一軒行こうよ」と誘われ、「一人、5万円くらいの予算で、どっか、いいとこない?」

「え?、それって、クラブとか、女性のいるところですか?」

「いやいや、そうじゃなくて、うまいもの食べれるとことかさ」

「ん〜」と、考えていると、どうも勘違いしたらしく

「じゃ、ひとり7万円くらいのとこでもいいよ」とのこと。

「ここ、京都じゃないので、7万円もするとこ、ないと思いますよ」ということを説明したら、今度、京都も行ってみよう!という話になったが、昨日は

「じゃ、せっかくだから、ジャズの聴けるところに行きましょう!」

と、私の生息地域のひとつである中華街のウインドジャーマーへ行った。

横浜銀行の連中と、当社の社員、お客さんも含めてわいわいやって、皆さん、生バンドに満悦してもらったらしく、気持ちよく、酔い果てて帰ることが出来た。

もちろん、一人、4000円くらいで、ここは私が払い、今度、吉野さんが、ご馳走してくれることになった。

「先生、約束だからな」と、遊ヶ崎リゾートでの再会に念を押し、吉野さんは帰っていった。城ヶ島、悪親父軍団、認定!今年、60歳だそうである。元気だ。

あと10年で、私も、こんな悪親父になっているのだろうか。

※悪親父とは、遊びを知っている親父のことで、決して、本当に悪い親父ということではないので悪しからず、誤解なきように。

 

本日、大阪南デスクでコンサルティングを行っている。

朝早くから移動したが、なんと指定席はグリーン車も含めて満席。結局、2時間半ほど立って移動した。

よく考えたら、今日って、連休初日だったようだ。

 

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札幌コンサルティングデスク、人材募集!(正社員募集)

CFネッツ加盟店のサカイプロパティーズが社員を募集いたします!

 

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募集要項は下記のとおりです。

勤務地:札幌コンサルティングデスク 
   ・年齢性別不問
   ・経験不問
業務内容:不動産投資コンサル業務全般
   ・将来の幹部候補募集!
   ・チャレンジ精神旺盛な方歓迎
不動産投資コンサルタントのプロフェッショナル集団「CFネッツ札幌コンサルティングデスク」として、今なおチャレンジし続ける株式会社サカイプロパティーズの一員に加わりませんか?
ベンチャー企業として事業拡大を急ピッチで進めているため、業務は忙しいですが将来性が多分にあります。

というような内容で募集をしている。

今年、当社の加盟店に加わった企業であるが、独自性を打ち出した経営戦略で、この札幌の不況に打ち勝っている。

現在、業務拡大とコンサルティングの導入で、新規の社員を募集している。

詳細については「CFネッツ倉橋のブログを見て」と、直接、堺社長にお問い合わせください。

連絡先 011-623-0589 まで

札幌コンサルティングデスクのホームページ

 

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2008年11月17日

いよいよ、厳しい局面。

経済の崩壊は、金融から発信される。

 

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そもそも、バブルの崩壊とは、バブルが発生するから起きるわけで、そのバブルの発生過程で金融が絡み、金融引き締めによってバブルが崩壊する。

既に日本では、この過程を体験し、学習してはいるが、今回の場合は、18年前のそれとは違う。

というのは、日本のバブル崩壊のときは、外資系ファンドが不良債権を買い取り、馬鹿げた額の利益を上げたことは周知のとおりであるが、良いも悪いも、支える相手がいた。当然、これは金融によって仕掛けられたシナリオがあってのことだが、当時、外資のヘッジファンドは日本の金融機関の損失を活用して、巨額の利益を上げた。

メリルリンチ、リーマンブラザース、モルガンなど、稼ぎまくるだけ稼ぎまくったわけだが、現時点では、かれらが仕掛けたサブプライムローンの抵当証券で大きく損失を出して、自らの事業の継続が不能となってしまった。

破綻したリーマンブラザースは、破綻直前、中国にまで支援を要請したり、身売りの話まで持ち込んでいたようだから、当然、日本のメガバンクにも助けを求めていたのではないかと察するが、多分、かつてのバブル崩壊のときの事情を考慮すれば、いくらうまいことを言われても、乗ることがなかったのではないかと思う。

ただ、今回の問題は、アメリカだけの問題ではなく、世界的に協調して対処せざるを得ない状況になっている。

そもそも、この巨額な損失を支えきれる存在はなく、結局、世界の債権国が負担せざるを得ない状況になるのではないか。

つまり、またもや日本の資産が狙われるのである。

日本の資産は、中小零細企業が戦後、努力して蓄えてきた、実態経済の中でストックされてきたものであり、バーチャルマネーとは違う。地に足をつけて、一歩一歩努力して積み上げてきたものだ。

ただ、消費国である国家を支えてきた背景に、努力をしないで借入金によって経済を支えてきた国が大きく破綻してしまった為に経済がゆがんでしまっているというのが現状だ。

今回は、アメリカ経済の破綻であり、株式資本主義の破綻ということがいえる。

この経済のゆがみは、我々、かつて経験したことのない事象であり、実体に即した不動産を扱っている我々には、とてつもないチャンスの訪れである。

私自身、既に自らの資産を増やすつもりはなかったが、自らの理論と技術が正しかったということを証明する為に、今回のチャンスにチャレンジすることにした。

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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