CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2008年10月

2008年10月19日

札幌、行きません?

10月28日に、優秀企業視察を行う。翌日、急遽、札幌不動産視察も行うことになった!

 

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昨日、新規案件の下見で桜木町界隈に出向いたので、せっかくだからと繁華街をうろついてみた。

いや、ひどい閑散ぶりだ。

飲食店ではやっている所は、安売り寿司店と立飲み屋みたいなところだけで、こじゃれた店舗は誰一人入っていない状態。おまけに老舗のてんぷら屋さんも支店閉店。とんでもない状態が続いているようだ。

この「じわり」とした経済活動の縮小は、さらに企業や金融機関に悪い影響をもたらすことは必至で、思ったより早く結果が出てくるような気がしてならない。

9月の全国倒産件数(負債総額1000万円以上)(東京商工リサーチ)。前年同月比34.4%増の1408件、負債総額は同11.6倍の5兆3625億2900万円だそうだ。

この影響は、全国の不動産価格にも大きな影響をもたらしているわけだが、特に悲惨と思える北海道で元気に仕事を行っている会社を10月28日に訪問して研究するわけだが、その内の一社がCFネッツ札幌コンサルティングデスクのサカイホームインダストリーである。

仕事に仕方に工夫があり、特に富裕層の住宅を受注したり、売り建てで販売したりと、結構、楽しめる内容になっている。

そして参加者から「せっかく北海道まで行くんだから、投資物件を見ましょうよ!」との一言で、翌日、私が買付を入れているワンルームマンションなどを含めて、どうせならお土産で一つ二つ買って来ようとの企画を考えた。

札幌の不動産にも興味のある方。勝敗が明確な場所なので、参加者には指南致します。

現金で300から400万円(改装費含む)で投資ができます!

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2008年10月18日

投資と投機。

日本のバブル崩壊のときと同じ結果が出ているだけである。

 

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私の著書で「あっと驚く不動産投資」と言うのがある。

その中で書かせて戴いているが、日本のバブル経済の真っ只中、投機的な仕事をしていた人たちは史上空前の利益を上げ、その反動でバブル崩壊後、史上空前の損失を出し、ほんのちょっとの間だけ夢は見れたが、結果的に10年以上の間、混沌とした経済が続いた。

その当時、私が不動産投資を行っていたときに、その投機で利益を上げていた連中は、私の仕事は「年寄り」とかがやる仕事だとか言われていた。

しかしながら短期間で儲けたお金は、ほとんど半分は税金で取られてしまうし、仕入れた在庫は棚卸資産となるから、売却するまでは利益にならない。

バブルが崩壊して株価が下がれば、会社の資産は一気に萎み、結果、デフォルト状態に陥るから新規の融資は受けることはできず、倒産、破産が相次いだ。

結局、そこで投機的な仕事をしていた連中は、一気にこの業界からいなくなり、人によっては行方知れずとなっていたりするから、かなりきつい灸をすえられた訳だ。

では、健全な不動産投資を行っていた我々はどうなったか。

バブル経済の真っ只中には仕入れができず、運用益で少ない利益ではあるが稼いでおり、その後、バブル崩壊後に仕入れを強化して運用益を稼ぎ出している。

バブルの景気は、せいぜい2年。バブル崩壊後、約15年。商売のスタンスとしては、当然、健全な投資のほうが有利に決まっているわけだ。

今回のバブル経済の崩壊は、ずいぶん前にも解説しているが、日本のバブル崩壊の比ではない。それも収益物件の高騰ではなく、住宅バブルだ。

ほぼ回収不能の証券が巨額なだけに、世界中が驚愕しているわけだが、バーチャルな投機資金縮小により、実体経済の資金が引き揚げられると言う事態が発生しており、個人消費などで賄い切れる額ではない。

従って、全世界で株は売り込まれ、不動産も売り込まれている。

日本でも、これまた命がけで売り込まれる物件が市場に出だしているが、どちらかというと新築分譲マンションの売れ残りや建売物件の売れ残りなどで、収益物件の優良なものも、その中にちょっとだけ混ざって売りに出てきている。

ん〜、ここではあまり詳細は書けないが、ちょっとだけヒントを述べると、バブル経済の真っ只中、都心部の物件のキャップレートは1%台だった。それはキャピタルゲインを狙って投資していたからであり、これらは投機的な投資だ。しかし、今回のバブル崩壊は、金融バブルで不動産自体は倍になっていた訳ではない。

実態的な投資として採算に合わないほどまで価格は上昇していなかったのだから、そこから価格下落が生じるとなれば、かなり有利な投資が実現できると言うものだ。

実際、お待たせしていた当社の会員の方にも、物件が供給しだしてきており、今月は嬉しい悲鳴が上がっている。新規採用組みの社員も、稼動しだしてきており、また月極倶楽部の仕入れ物件も堅調に推移しそうな気配である。

ここは史上空前の勝負どころではないかと考えている。

投機資金が引き揚げられる「引き波」は、じつは投資のチャンスでもあるのである。

当社のプラチナ会員、ゴールド会員、そしてセミナー参加者の方は、まずは担当者にお尋ねください。

状況が把握できると思います。

 

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2008年10月13日

すすき野のホテル、とってますよ!

久しぶりの札幌出張。新規事業部の犀川が言った。

 

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午後、事務所に戻ったのだが、いや、今回の出張はたいへんだった。

出張前に「すすき野の近くにホテルとっておきました!」と、新規事業開発部の犀川が意味ありげに言うから、きっと、ゆっくり休んでください!とのことだと思っていたのだが、手配されていた飛行機は、新千歳空港に午後10時30分着。

ま、物件購入会後の懇親会があったので仕方がないと思っていた所、羽田で札幌コンサルティングデスクの堺社長から電話が入り、「空港まで迎えをやります」ということで、ありがたいことに送迎つきで、更にすすき野で午後11時過ぎから懇親会。

ここが日本酒の種類が多い所で、調子にのって2時過ぎまで楽しい深酒?を楽しませてもらい、翌日が、なんと個別相談6連発。

終わったのは、午後9時30分頃。

せっかくすすき野に泊まっているのに、と思っていたら、またもや堺社長。

「せっかく先生が来てるんだから、社員と懇親会をするぞ!」の一声で、すすき野の料理屋へ。

救われた、2日間だった。

本日、もう一人、個別相談を行い、帰ってきたのだが、いや、札幌は、賃貸住宅経営では厳しい状態が続いている。

ファンドが建築した物件が大量に供給され、空室率は増加しており、地域吸収力は大量増加、全体の市場に大きな影を残している。

また、現状の経済状態から考えても、やはり、しわ寄せが起こりうるエリアであるから、今年の年末は、更に厳しい状態に陥る可能性があり、潜在的に、新規で設備投資を行う状態ではない。

個別相談の最中、実際、物件を見てみないと判断できない話が複数あり、結局、2時間の個別相談の中で物件を見たりした。

決まらない物件は決まらない理由がちゃんとあり、それを指南して結果を見ることになったのだが、ついでに、他の物件も参考にみようということになり、通常に賃貸にだされている物件も見てきたが、なんと、内装などの手入れは行われていない。

事情を聞くと「いつ決まるか分からないから、決まったら内装する」ということのようだ。

これで決まるはずもなく、私自身、ちょっとしたビジネスモデルを考え、いてもたってもいられなくなり、本日は早起きをして、札幌コンサルティングデスクのスタッフと現地でミーティングを行い、ある想定の元に実行に移すことにした。

その内、発表したいと考えている。

そういえば、札幌の企業視察を行うことになっている。

これは、札幌コンサルティングデスクの本体、サカイホームインダストリーの高級路線の住宅や外断熱の会社などを訪問する予定であるが、その際に、札幌の市場などを解説する予定だ。

たぶん前乗りになると思いますので、企業視察に興味がなくても、結構、楽しいツアーになると思います!

ぜひ、ご興味のある方は、こちらをご覧ください!

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2008年10月11日

いま、物件購入会会場に着いた!

昨日は、朝から会議や打ち合わせが続き、忙殺的な一日だった。

 

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今週は、休みなく加盟店会議、研修×2と続き、昨日は久しぶりに横浜本部に出勤した感じだったが、予定は満タンな上に、隙間の時間も、あちこちで

「社長、ちょっといいですか?」攻撃にあい、昼食もろくに食べることが出来ない状態だった。

おまけに、先月、アド街っく天国に、当社の城ヶ島 遊ヶ崎リゾートの放映がなされたときに、私の車に傷をつけた輩がおり、目撃情報もあって、犯人は概ねわかっているが、逆に、かわいそうな奴だと考え放っておいたのだが、傷のほうは気になるので修理に出すことにし、昨日しか時間が取れないので修理工場に叩き込み、また、よせばよいのに、オートバイ屋が修理工場の近くにあって、気になっていたのでこちらも、ちょっとのぞいたりと、ついでについでが重なり、きぜわしい一日だった。

本日も、昨日に終わらなかった打ち合わせを午前中、行っていたのだが、電話なども入り、ようやく終えた所で移動。今日も、電車で移動中に昼食、ということになってしまった。

現在、物件購入会の会場で、このブログを書いている。

物件購入会後は、懇親会。その後、札幌に移動する。

そろそろ、参加者が増えてきたので、続きはまた。

では。



2008年10月10日

明日から、札幌。

個別相談会、大好評!

 

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明後日の札幌の個別相談会が好評につき、1日では終わらず、横浜での予定を変更して2日間で行うことになった。

段々、この個別相談会も数を重ねることにより、浸透してきたせいか、各地での開催は好評だ。

実は、来週からIREM本部(シカゴ)でのカンファレンスがあるのだが、個別相談、セミナーと相次いで予定が入っており、ここで1週間開けるのは厳しいということで、猪俣だけ参加させ、私自身は不参加とした。

久しぶりにIREMの本部メンバーとの面会を楽しみにしていたが、日本全国での活動と日常業務の過剰な日常から、これは無理と判断し、通常業務をとることにした。

ただ、最近の国際情勢の変化で、世界中の混乱の中で不動産の状況は興味があるところだから、猪俣には、その辺を国際フォーラムで確認してもらおうとは考えている。

日本国内においては、かつてない時代の幕開けとなっている。

株式資本主義経済が崩壊し、実体経済と照らし合わせた価値の創造が問われる時代になってきている。

会社も、将来価値を盛り込んだ株価ではなく、実態的な業務の付加価値を問われる時代になっており、不動産においても、かつて相場としての価値ではなく、収益を基準とした価値判断の時代になっている。

ここにきて、不動産価格の下落は、収益還元価格の価値に戻ってきているし、さらに不動産、金融機関などの狼狽売りが加速すれば、きわめて投資環境は良くなることになる。

ただ、金融引き締めは、さらにハードルを高くするはずであるから、従来のようにはいかないが、金融機関との事前審査をおこなうことによって、チャンスをつかむことができる。

そのための個別相談会なのであるから、この時期、多くの方に、このチャンスをつかむ、チャンスを与えてゆきたいと考えている。

私自身も、現在、資産組換えを行い、再度、チャレンジしてゆきたいと思う。

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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