2008年10月
2008年10月19日
札幌、行きません？
１０月２８日に、優秀企業視察を行う。翌日、急遽、札幌不動産視察も行うことになった！
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昨日、新規案件の下見で桜木町界隈に出向いたので、せっかくだからと繁華街をうろついてみた。
いや、ひどい閑散ぶりだ。
飲食店ではやっている所は、安売り寿司店と立飲み屋みたいなところだけで、こじゃれた店舗は誰一人入っていない状態。おまけに老舗のてんぷら屋さんも支店閉店。とんでもない状態が続いているようだ。
この「じわり」とした経済活動の縮小は、さらに企業や金融機関に悪い影響をもたらすことは必至で、思ったより早く結果が出てくるような気がしてならない。
９月の全国倒産件数（負債総額１０００万円以上）（東京商工リサーチ）。前年同月比３４．４％増の１４０８件、負債総額は同１１．６倍の５兆３６２５億２９００万円だそうだ。
この影響は、全国の不動産価格にも大きな影響をもたらしているわけだが、特に悲惨と思える北海道で元気に仕事を行っている会社を１０月２８日に訪問して研究するわけだが、その内の一社がＣＦネッツ札幌コンサルティングデスクのサカイホームインダストリーである。
仕事に仕方に工夫があり、特に富裕層の住宅を受注したり、売り建てで販売したりと、結構、楽しめる内容になっている。
そして参加者から「せっかく北海道まで行くんだから、投資物件を見ましょうよ！」との一言で、翌日、私が買付を入れているワンルームマンションなどを含めて、どうせならお土産で一つ二つ買って来ようとの企画を考えた。
札幌の不動産にも興味のある方。勝敗が明確な場所なので、参加者には指南致します。
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2008年10月18日
投資と投機。
日本のバブル崩壊のときと同じ結果が出ているだけである。
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私の著書で「あっと驚く不動産投資」と言うのがある。
その中で書かせて戴いているが、日本のバブル経済の真っ只中、投機的な仕事をしていた人たちは史上空前の利益を上げ、その反動でバブル崩壊後、史上空前の損失を出し、ほんのちょっとの間だけ夢は見れたが、結果的に１０年以上の間、混沌とした経済が続いた。
その当時、私が不動産投資を行っていたときに、その投機で利益を上げていた連中は、私の仕事は｢年寄り」とかがやる仕事だとか言われていた。
しかしながら短期間で儲けたお金は、ほとんど半分は税金で取られてしまうし、仕入れた在庫は棚卸資産となるから、売却するまでは利益にならない。
バブルが崩壊して株価が下がれば、会社の資産は一気に萎み、結果、デフォルト状態に陥るから新規の融資は受けることはできず、倒産、破産が相次いだ。
結局、そこで投機的な仕事をしていた連中は、一気にこの業界からいなくなり、人によっては行方知れずとなっていたりするから、かなりきつい灸をすえられた訳だ。
では、健全な不動産投資を行っていた我々はどうなったか。
バブル経済の真っ只中には仕入れができず、運用益で少ない利益ではあるが稼いでおり、その後、バブル崩壊後に仕入れを強化して運用益を稼ぎ出している。
バブルの景気は、せいぜい２年。バブル崩壊後、約１５年。商売のスタンスとしては、当然、健全な投資のほうが有利に決まっているわけだ。
今回のバブル経済の崩壊は、ずいぶん前にも解説しているが、日本のバブル崩壊の比ではない。それも収益物件の高騰ではなく、住宅バブルだ。
ほぼ回収不能の証券が巨額なだけに、世界中が驚愕しているわけだが、バーチャルな投機資金縮小により、実体経済の資金が引き揚げられると言う事態が発生しており、個人消費などで賄い切れる額ではない。
従って、全世界で株は売り込まれ、不動産も売り込まれている。
日本でも、これまた命がけで売り込まれる物件が市場に出だしているが、どちらかというと新築分譲マンションの売れ残りや建売物件の売れ残りなどで、収益物件の優良なものも、その中にちょっとだけ混ざって売りに出てきている。
ん〜、ここではあまり詳細は書けないが、ちょっとだけヒントを述べると、バブル経済の真っ只中、都心部の物件のキャップレートは１％台だった。それはキャピタルゲインを狙って投資していたからであり、これらは投機的な投資だ。しかし、今回のバブル崩壊は、金融バブルで不動産自体は倍になっていた訳ではない。
実態的な投資として採算に合わないほどまで価格は上昇していなかったのだから、そこから価格下落が生じるとなれば、かなり有利な投資が実現できると言うものだ。
実際、お待たせしていた当社の会員の方にも、物件が供給しだしてきており、今月は嬉しい悲鳴が上がっている。新規採用組みの社員も、稼動しだしてきており、また月極倶楽部の仕入れ物件も堅調に推移しそうな気配である。
ここは史上空前の勝負どころではないかと考えている。
投機資金が引き揚げられる｢引き波」は、じつは投資のチャンスでもあるのである。
当社のプラチナ会員、ゴールド会員、そしてセミナー参加者の方は、まずは担当者にお尋ねください。
状況が把握できると思います。
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2008年10月13日
すすき野のホテル、とってますよ！
久しぶりの札幌出張。新規事業部の犀川が言った。
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午後、事務所に戻ったのだが、いや、今回の出張はたいへんだった。
出張前に「すすき野の近くにホテルとっておきました！」と、新規事業開発部の犀川が意味ありげに言うから、きっと、ゆっくり休んでください！とのことだと思っていたのだが、手配されていた飛行機は、新千歳空港に午後１０時３０分着。
ま、物件購入会後の懇親会があったので仕方がないと思っていた所、羽田で札幌コンサルティングデスクの堺社長から電話が入り、「空港まで迎えをやります」ということで、ありがたいことに送迎つきで、更にすすき野で午後１１時過ぎから懇親会。
ここが日本酒の種類が多い所で、調子にのって２時過ぎまで楽しい深酒？を楽しませてもらい、翌日が、なんと個別相談６連発。
終わったのは、午後９時３０分頃。
せっかくすすき野に泊まっているのに、と思っていたら、またもや堺社長。
「せっかく先生が来てるんだから、社員と懇親会をするぞ！」の一声で、すすき野の料理屋へ。
救われた、２日間だった。
本日、もう一人、個別相談を行い、帰ってきたのだが、いや、札幌は、賃貸住宅経営では厳しい状態が続いている。
ファンドが建築した物件が大量に供給され、空室率は増加しており、地域吸収力は大量増加、全体の市場に大きな影を残している。
また、現状の経済状態から考えても、やはり、しわ寄せが起こりうるエリアであるから、今年の年末は、更に厳しい状態に陥る可能性があり、潜在的に、新規で設備投資を行う状態ではない。
個別相談の最中、実際、物件を見てみないと判断できない話が複数あり、結局、２時間の個別相談の中で物件を見たりした。
決まらない物件は決まらない理由がちゃんとあり、それを指南して結果を見ることになったのだが、ついでに、他の物件も参考にみようということになり、通常に賃貸にだされている物件も見てきたが、なんと、内装などの手入れは行われていない。
事情を聞くと「いつ決まるか分からないから、決まったら内装する」ということのようだ。
これで決まるはずもなく、私自身、ちょっとしたビジネスモデルを考え、いてもたってもいられなくなり、本日は早起きをして、札幌コンサルティングデスクのスタッフと現地でミーティングを行い、ある想定の元に実行に移すことにした。
その内、発表したいと考えている。
そういえば、札幌の企業視察を行うことになっている。
これは、札幌コンサルティングデスクの本体、サカイホームインダストリーの高級路線の住宅や外断熱の会社などを訪問する予定であるが、その際に、札幌の市場などを解説する予定だ。
たぶん前乗りになると思いますので、企業視察に興味がなくても、結構、楽しいツアーになると思います！
ぜひ、ご興味のある方は、こちらをご覧ください！
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2008年10月11日
いま、物件購入会会場に着いた！
昨日は、朝から会議や打ち合わせが続き、忙殺的な一日だった。
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今週は、休みなく加盟店会議、研修×２と続き、昨日は久しぶりに横浜本部に出勤した感じだったが、予定は満タンな上に、隙間の時間も、あちこちで
「社長、ちょっといいですか？」攻撃にあい、昼食もろくに食べることが出来ない状態だった。
おまけに、先月、アド街っく天国に、当社の城ヶ島 遊ヶ崎リゾートの放映がなされたときに、私の車に傷をつけた輩がおり、目撃情報もあって、犯人は概ねわかっているが、逆に、かわいそうな奴だと考え放っておいたのだが、傷のほうは気になるので修理に出すことにし、昨日しか時間が取れないので修理工場に叩き込み、また、よせばよいのに、オートバイ屋が修理工場の近くにあって、気になっていたのでこちらも、ちょっとのぞいたりと、ついでについでが重なり、きぜわしい一日だった。
本日も、昨日に終わらなかった打ち合わせを午前中、行っていたのだが、電話なども入り、ようやく終えた所で移動。今日も、電車で移動中に昼食、ということになってしまった。
現在、物件購入会の会場で、このブログを書いている。
物件購入会後は、懇親会。その後、札幌に移動する。
そろそろ、参加者が増えてきたので、続きはまた。
では。
2008年10月10日
明日から、札幌。
個別相談会、大好評！
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明後日の札幌の個別相談会が好評につき、１日では終わらず、横浜での予定を変更して２日間で行うことになった。
段々、この個別相談会も数を重ねることにより、浸透してきたせいか、各地での開催は好評だ。
実は、来週からＩＲＥＭ本部（シカゴ）でのカンファレンスがあるのだが、個別相談、セミナーと相次いで予定が入っており、ここで１週間開けるのは厳しいということで、猪俣だけ参加させ、私自身は不参加とした。
久しぶりにＩＲＥＭの本部メンバーとの面会を楽しみにしていたが、日本全国での活動と日常業務の過剰な日常から、これは無理と判断し、通常業務をとることにした。
ただ、最近の国際情勢の変化で、世界中の混乱の中で不動産の状況は興味があるところだから、猪俣には、その辺を国際フォーラムで確認してもらおうとは考えている。
日本国内においては、かつてない時代の幕開けとなっている。
株式資本主義経済が崩壊し、実体経済と照らし合わせた価値の創造が問われる時代になってきている。
会社も、将来価値を盛り込んだ株価ではなく、実態的な業務の付加価値を問われる時代になっており、不動産においても、かつて相場としての価値ではなく、収益を基準とした価値判断の時代になっている。
ここにきて、不動産価格の下落は、収益還元価格の価値に戻ってきているし、さらに不動産、金融機関などの狼狽売りが加速すれば、きわめて投資環境は良くなることになる。
ただ、金融引き締めは、さらにハードルを高くするはずであるから、従来のようにはいかないが、金融機関との事前審査をおこなうことによって、チャンスをつかむことができる。
そのための個別相談会なのであるから、この時期、多くの方に、このチャンスをつかむ、チャンスを与えてゆきたいと考えている。
私自身も、現在、資産組換えを行い、再度、チャレンジしてゆきたいと思う。
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