CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2007年02月

2007年02月02日

倉橋レポート 第11号

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※本レポートは、プラチナ会員向けに発行されているものを転写したものです。(新年号)

いよいよ、2007年問題の年、突入。
昨年末に発表された日本の国家予算においては、歳入が82兆9088億円、マスコミの発表では、「公債依存度」が始めてマイナスになったと発表しているが、今年も25兆4320億円もの公債が発行され、公債費等の償還費は、1兆7322億円にも達している。これらの予算は、税収等7兆7638億円の増収を見込んでの予算なのだから、まったく呆れるというほかない。
かねてから言われ続けてきた、2007年問題。
まずひとつは、日本の人口が増加から減少に転じるとの予想。
これは実質的に、2005年から徐々に減少に転じて具現化しており、さらに団塊の世代が一斉に退職することによる「就労人口」の減少に拍車がかかり、消費性向は急激に減少することが予想できる。この団塊の世代とは、昭和22年生まれの人たちを中心とする団塊の人たちを指すわけだが、かねてから講演でもお話しているとおり、戦後の「貧しい」日本経済の復興による大量消費を進めてきた人たちである。彼らが多額な退職金を収入したからといって、そもそも生活コストが上がってしまった家計に資金が滞留するはずもなく、特別な景気を形成できるほどの資金体力はない。
また汐留地区を始めとする都心のビルが相次いで竣工することにより、オフィスが大量に市場に供給され、これらを起因とする企業の大移動、再編などが進み、都市集中型の経済にも拍車がかかることが予想される。
この企業の移転により、その社員も移動する。
移動してきてもらえる地域は大歓迎であるが、移動されてしまう地域はたまったものではない。全国の地方自治体を震撼させた夕張市の破綻問題のとおり、今後、第二、第三の夕張市が発生することは予想できる。
その他、大学全入時代に突入し、大学側が募集する人数総数が、入学希望者数総数を上回るという現象が始まり、力なき地方の大学は淘汰されることになる。とくにこれについても地域格差は拡大し、都内の有名校やブランド力の強い大学は、いまだ倍率が高いのに比して、地方のマイナーな大学は3分の1も集まらないという現象が続いている。
結局、これらの現象は、日本国内における地域格差を拡大させ、併せて所得格差にも、拍車をかけることになる。
さらに「EU(欧州共同体)」地域での株式市場に上場する際、本年度以降は国際財務報告基準に従うことが義務づけられるとのことだから、現状の輸出関連企業のコストは上がることになり、既存の収益は見込めない。昨年度、カネボウから始まる粉飾決算の数々を見れば、実態のない架空売上利益までカウントして日本経済は順調に景気が回復している、などと判断するのは、明らかに誤りである。
問題は、それだけではない。
団塊の世代の人々が創造してきた大量生産大量消費、均一企画商品工業化、運営利益なき箱物公共事業など、すべてが否定されうる事業モデルが崩壊しつつあり、また流通においても、小売業などから直販に切り替わりつつある。したがって従来の手法は通用せず、新たな収益力あるビジネスモデルが構築できた企業のみが生き残るという構図が形成されることになる。
この2007年からは、日本経済のひとつの折り返し地点と考えられる。
しばらくはダウントレンドで推移し、成長拡大する企業と淘汰される企業が錯綜し、日本経済全体でバランスがとれ、底を打った状態から日本の景気は回復しだすのではないかと考えている。つまり、正確には、現時点で「日本の景気は回復していない」のである。
今後、政府が考える独自な「景気回復論」によって、消費税などの増税が議論される。
企業の減税を行ったのだから消費税の増税は仕方がない、との見解のようだが、上記のように地域格差、所得格差に、今後、大きな乖離が生じようとしているのに、一律、消費に増税するというのだから、日本国家の中枢部は、神経が麻痺してしまっているのか、思考停止の状況といわざるを得ない。
「馬鹿な大将、敵より怖い」とはよく言ったもので、このままの日本では一般国民はみんな苦しむだけ苦しまされるだけではないか。もっとも「痛みをともなう改革」と称して行ってきた改革とは日本の国民の為ではなく、崩壊しかけている米国救済の為であったし、また郵政民営化についても、多額な資金が米国債の購入資金に回されることになる。
今後、賢明な当社のクライアントにおいては、国家的な詐欺的行為に騙されることなく、自らの財産を自ら守る、あるいは国家の保障などに頼らずとも自立できる資産背景を形成するという自己防衛的な姿勢は必要となる。
さらに「油断は禁物」な、2007年であるといわざるを得ない。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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