CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2006年12月

2006年12月27日

方針会&大納会開催!

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毎年、年末最後の日は、丸一日かけて来年度の方針会を行い、その後、大納会で一年を締めることにしている。
毎年、人員も増え、事業部も増え、会社も増えており、現在、7社、10事業部、社員数は、パートも含めると75名まで膨らんでおり、方針会で1事業部の方針発表と質疑応答を30分としても5時間はかかってしまうことになる。
毎年、ここで人事や新規事業などを決め、翌年に実行するわけで、大変有意義な時間である。
本年は対前年度152%の成長をさせて頂き、来年度も、計画では130%を越える予定でだが、若干、弱い事業もあるので、これを改善すれば、来年度も同様に150%オーバーの可能性がある。
また、昨日の方針会でも、いろいろなアイデアが出てきており、やるべきことが多く、現状、まだまだ人材が不足しているので、来年早々、中途採用を行ってゆきたいと考えている。
方針会を終え、今年はみなとみらいにある万葉倶楽部で大納会を行った。
いつもなら箱根とか熱海とかで行うのだが、今年は多数決で近場になった。が、ちょうど明日の取引の打ち合わせとかで電話や書類のやり取りが続いていたので助かった。
写真は、大納会のもようだが、相変らず、当社の社員の「のり」は、ものすごいものがある。
いつも何らかのイベントがあるのだが、こんなかぶりもの、いつ作ったの?というのが登場し、笑わせてくれる。
おまけに、相変らず一気飲み対決などやってしまうものだから、翌日は、ほぼ全員、後悔の一日を過ごすことになる。
私も、今しがた昼食後、オフィスに戻って仕事をしているわけだが、二日酔いで頭がいたい。
さて、会社のほうは、昨日で年内の業務は終了した。
年始は、5日から営業することになっている。
本ブログも、年始まで休ませて頂くが、いろいろ諸雑務があるので、ご勘弁いただきたい。
どうぞ、来年も、引き続き、お付き合いいただければ幸いである。
皆さんも、よいお年をお迎えください!

当社の求人情報は http://www.cfnets.co.jp/saiyou/index.html

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2006年12月26日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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住宅も不動産投資と同じ
私が初めて自分のマンションを買ったのは25歳の時だった。不動産会社に勤めていたサラリーマン時代で、結婚を契機にマイホーム購入を決めた。その時の最終的な購入価格は980万円だった。どういう基準でマイホームを探したかというと、なによりも、その当時支払っていた家賃8万円で貸せる物件であること。つまり、そこから経費を引いた住宅ローンの支払額で買えれば、私たち夫婦が住まなくなった時には誰かに貸せば良いと考えた。売った時に損をしないようにと考えると、自分が買った物件が下がることは予測できないので、貨した方が良いと思ったわけである。そして、上限7万5千円のローンしか払えない経済状況の中で物件を探しが始まった。しかしそのローン額ではなかなか気に入った物件はみつからなかった。ところが、私の会社が扱っていた物件の中に、たまたまボロボロのマンションが1200万円で売れ残っていた。買い替えのお客さんの住んでいたマンションで、すでに新しい物件を購入していたため、売却を急いでいた。ところが、内装、外観ともにボロボロのために買い手がついていなかった。さっそく私は物件現場に出向いたところ、部屋から海が眺望できる立地が気に入った。問題の建物のボロボロについては、マンションは区分所有だから中を自由に変えて良いと判断した。そして、当初から考えていた、住まなくなっても人に貸せるようにと、リフォームを前提に値引きしてもらい980万円で購入することができた。それから、すぐに4Kの間取りを全面的に改装し、人気の間取りである1LDKにした。リフォーム代も高く、270万円以上かかった。リフォーム後、寝室は6畳一間だけになったものの、リビングルームが22畳も広く快適で、これだったら家賃8万円で貸せるだろうと確信した。当時は、あのような大掛かりなリフォーム工事をする人は少なく注目されたようで、そのマンションに住んでいる他の居住者が私の新しい部屋の出来映えを見にきたりした。そして、その中の何人かが私の部屋と同じようにリフォームするようになった。
その後、私たち夫婦に子供が産まれたため、より広い2500万円の3LDKのマンションに引っ越すことにした。その際、最初に買った980万円(実際はリフォーム代がプラス270万円)のマンションは1680万円で売れた。それで、頭金や改装費等を差し引いても300万円ほど手元に残った。その300万円を元手に私の本格的な不動産投資がスタートしたわけである。それからというものは、少しずつ物件を増やし、サラリーマン時代の10数年余に投資資産額は約5億円、そして現在は6億円を超える投資物件を所有しているわけである。
なにも財産がなかった私がサラリーマン時代の20代から30代で5億円の投資資産をもつことができた。こうなった大きなポイントを一つ挙げるとすれば、「家賃を払わなかったから」だと思っている。家賃を大家サンに払うのか、自分に払うのかの決断だった。人に貸す金額で買ったんだから、自分は8万円で貸せると思って買ったのだから、自分の口座に家賃と思って8万円を入れれば良いわけだ。しかし大事なことは、人に貸したら8万円で住めるものを、自分が6万5千円で住んだら駄目、それで8万円を払って自分のところに住むという感覚でなければならない。その分の差額がキャッシュフローになる。

賃借人の賃料は賃貸人の資産・・・・・続く

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2006年12月25日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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以前、ある公務員が奥さんと一緒に当社に訪れ、「定年で退職することになり、半年後には今住んでいる公務員住宅を出なければならないので、住宅を探してほしい」とマイホーム購入の相談にやってきた。
話を詰めると、その公務員住宅は民間の賃料相場なら12万円位するはずなのに、払っている家賃は35000円というから驚かされた。誰しも、住宅でそんなに優遇されているならば、相当額の預金が可能と思うはず。ところが、年収850万円で退職金が2500万円出るというものの、その時点での預貯金は500万円しかなかった。
そして「退職金と預貯金合わせ、自己資金として3千万円あるが、将来の生活費を考えて1500万円くらいの物件を探してもらいたい」という。ちなみに、1500万円の物件であれば、長期ローンの可能な若い人ならば月々6万円の支払で買える。しかし、公務員住宅の立地と広さ等を考慮し、同等の住宅を探すとなると、とても1500万円では予算が足りなかった。結局、その公務員夫婦はいったん12万円の賃貸マンションに移り住んだものの、半年ほどしてから田舎に帰っていった。都会で賃貸に住みつづけていくには生活が成立たなかったようだ。賃貸に住む人はここのところをよく理解しておくことである。
いずれにせよ、家庭を持っている人なら、現在賃貸に住んでいても、内心は「マイホームを持っていないと、将来不安でしょうがない」と思っているはず。そこで行動を起こし、相談へ行くところといえば不動産会社である。不動産会社は、新築販売であろうが仲介であろうが、まず一番高い物件を売ることが仕事だから、住宅ローン枠を最大限に活用して「あなたの年収ならもっと高い物件でも大丈夫ですよ」等々と説得するだろう。そのあと、どう決断するのかが問題である。不動産会社のすすめられるまま、身の丈に合わない住宅を購入すると、「失敗する」ことになり、生活費のほとんどが住宅ローンの支払できえてしまうことになる。そうなると、さきほどの「住宅は負債だ」という理論も現実味を帯びてきてしまう。繰り返すが、今「住宅は負債」と思っている人は、身の丈に合わない住宅を買って失敗した人ばかりだ。
私は、「住宅は資産」と確信している。それは身の丈のあったものを買って、身の丈に合った生活をすれば、という条件がつく。
不動産で成功する人と失敗する人と二手に分かれるけれども、失敗する人は身の丈に合わないことをする人で、成功する人はコツコツと身の丈にあったもので伸ばしていく人である。

住宅も不動産投資と同じ・・・・・続く

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2006年12月24日

個別相談会、開催!

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昨日、本日と、個別相談会を行い、直接、不動産投資、相続対策などの相談を直接受けている。
毎回、思うことだが、もっと早く来ればよかったのに!と思わざるを得ない方が多いが、それでも改善提案を行い、方向性を修正したりしている。
世の中、情報が氾濫し、信用性の低い情報までが流れ、かつ出版書籍についても、センセーショナルなものが売れることから、後発の出版社が内容など吟味することなく「売れる」ものを出版してしまうという傾向があり、だんだん活字に信用性がなくなってきた。
そういえば、かつて業者向けのマニュアル等の執筆を行っていたが、1冊、3万円以上の価格でなくては採算が合わず、私の本がいちばん売れていたが、それでも1000冊も売れなかった。
最初に執筆したときは、「本当にこんなこと書いて、大丈夫だろうか?」とか、「間違いなどを指摘されて、出版差し止めなどになったらどうしようか」など、要らぬ心配をしては、何度も何度も校正に手を入れていた。
当時、活字には、ある意味「信用力」があり、著者も出版社も、結構、慎重に出版していたように思う。
最近では、「本当にこんなこと書いて、いいの?」というものや、タイトルも「これって、公取にかからないの?」というものも多い。
これらの書籍を読んで勉強しているつもりが、実は、事実と異なる内容で翻弄させられているだけだったと気づくには時間がかかり、無駄な労力を費やしている人は、意外に多いものである。
不動産投資には、ある種、基本があり、その基本的なノウハウは、普遍的である。
つまり、誰がやっても同一な効果が得られるものであり、特殊な事例は不動産投資ノウハウとは言わない。
結構、不動産投資は地道なものではあるが、安全、かつ有利な投資である。
ぜひ、まずは基本を知って頂き、せめて失敗だけは回避してもらいたいと考えている。

<当社の無料個別相談会の参加ルール>
 ,泙沙笋涼書を読んで頂くか、セミナーに参加して頂く(DVDも可)
  ※無料個別相談会では1時間半になりますので、事前に理論を学んで頂く為
 ¬砧糎鎚盟蠱眠颪瞭程で予約を入れて頂く
  予約は http://www.cfnets.co.jp/seminar/consultation/consultation.html
 私の場合、港南台にて無料個別相談を行っております

以上の要領で行っておりますので、ぜひ、失敗する前にお越しください。
来所者の100%が、「来て、よかった!」との評価を頂いています!

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2006年12月23日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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10年後の家賃は?
ここに一千万円のお金がある。
少し前まで預金金利は0・02%だった。
これで10年間の定期預金を作ったとすると、10年後にはいくらになるのか。なんと、1千2万18円、2万円18円しか増えない。
一方、不動産投資の場合はどうなるのか。
われわれのようなプロの投資家ならば投資物件はだいたい15%くらいで回す。その利回りであれば、同じ1千万円が10年間で4千45万円と4倍まで増えることになる。お金の価値は、運用のし方によって価値が大きく変わってくる。とりわけ不動産の場合、GDP(国内総生産)の動向と絡んでくる。
昭和58年における不動産価格指数100とすると、最高指数となったのが平成2年のバブル絶頂期で250、この数字は土地価格が全国平均で2・5倍になったことを示す。ところが実際、東京の地価だけをみれば10倍以上になっていたから驚く。そして、平成2年をピークに地価は下落を続け、一時底が70くらいとなり、そこからまた少しずつ浮上して現在に至っている。
では、GDPはどうなっているか。58年を100とすると、現在で190くらいになっている。そのGDP指数でみると、インフレ率はどのくらいになるのかというと、毎年平均3.5%くらいで伸びている計算となる。
ということで、1千万円のお金は、インフレを加味すれば、10年後に1千410万円になっていなければならない。つまり、銀行に預けるにしても1千410万円以下になっていたら実質的には損したことになるのだ。
これは、お金の価値は今の価値と将来の価値とは違うということを示している。
「家賃」もいっしょで同じことが言える。今の家賃と将来の家賃は違ってくる。現在払っている10万円の家賃で、10年後も10万円で同じレベルの家に住める保証はない。値上りしている可能性の方が高い。そう考えると、今賃貸に住んでいる人が、将来、収入が減った時に住むところをレベルを下げずに確保できるのかどうか疑問だ。
以前、ある公務員が奥さんと一緒に当社に訪れ・・・・・・続く

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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