CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2006年11月

2006年11月30日

講演が続く!

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一昨日、大阪の全日本不動産協会の宅地建物取引主任者&経営者向けの講義を行い、まずは岸和田会場、そして明日は大阪市内で750名の会場で講演する。
で、土曜日には個別相談会の関係で港南台に帰るが、日曜日は四日市、月曜日が再び大阪、火曜日は埼玉、水曜日は東京、そして木曜日は、またまた大阪での講演である。その後、12日に最後の大阪講演で終わるが、たぶん総勢4000人くらいの前で講演することになる。
ここのところ、一般向けの講演が多かったが、以前はほとんどがプロ向けの講演をやっていただけに、なんとなく懐かしい感じがして、頑張っている。
12月12日の森之宮では、総勢1000人が聴講者だから、協会セミナーは、結構、楽しいものがある。
今回の協会セミナーでは、我々が行っているコンサルティングという不動産業の新分野についてはなさせて頂いている。
かつて、1996年ごろ、やはり協会のセミナーで「不動産のIT化」について講演したが、そのときはインターネットで不動産業者の仕事が大きく変わるとの話をしたが、ほとんどの人はインターネットの普及について消極的だった。
10年たった今、世の中は私の読んだ方向性に間違いなく進んだことを証明している。
我々、経営者は、やはり3年後、5年後、10年後と、先読みをしながら経営方針を決めているわけだが、私が5年後の話をすると、周りの人は怪訝な顔をするが、実際、世の中の流れは異常に速く、かつて私の読みが5年後と読んでも10年かかったIT化とは違い、私の5年後の読みは、5年くらいに具現化する勢いだ。

では、今後の5年後の不動産業とは・・・・・。

タイムアウトで、大阪に行ってきます!

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2006年11月29日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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エリアが勝負“貸せる物件”
近くに電車が走っている住宅街がある。最寄駅から物件所在地まで400mならば“駅から徒歩5分の住宅”、800m先ならば駅から徒歩10分、1200mならば徒歩15分、それより先ならば徒歩圏外の住宅となる。これらを、駅を中心に輪切りにした一つの賃貸住宅市場としてみる。すると、賃貸住宅の稼働率の動きがだいたい予測できる。たとえば、徒歩5分以内の地域に建つ賃貸住宅の稼働率が100%、以下98%、95%、90%の順となっているとする。それが、不景気などの理由でその地域全体の稼働率が5%減ったとしたらどうなるか。そのまま駅近から、100%引く5%で95%、以下同様に93%、90%、85%と、各エリアで5%ずつ減っていくのだろうか。答えはノーである。概ね、一番駅に近いエリアはほとんど変わらないか、もしくは減少しても1、2%程度となり、その分、他のエリアが大きく減少するものである。とくに駅から一番遠い徒歩圏外エリアでは90%あった稼働率が一挙に75%くらいまで落ちることもあり得る。だから、住宅も、エリア選択が勝負といっても良い。
マクロ的にはどうか。バブル期における東京圏内の地価等の景気動向をみても、先ず一番人気の東京が良くなり、次に二番人気の神奈川、その次に埼玉、千葉の順で時計回りで景気が浸透していった。だが、バブルが崩壊した時は、時計回りと反対で、千葉、埼玉、神奈川、東京とバブルが弾けていった。東京圏と他の都市圏と関連も、東京圏でバブルが始まり、名古屋、大阪、福岡、北海道と連動していき、バルブが弾けて景気が悪くなっていく順番は逆で、北海道から銀行が破綻しておかしくなり、次いで福岡という順で景気が落ち込んでいった。つまり、駅周辺の小さな地域でも日本全国レベルでみても、景気動向は大体同じような現象を見せている。結論付ければ、みなさんが住宅を資産として一番最初に買う時には「狭い」とか「広い」とかではなく、なるべく資産的に価値が減らないエリアを選び、退居してもすぐに人に貸せる物件を買うこと。

10年後の家賃は?・・・・・続く

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2006年11月28日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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では、土地や住宅自体の価値は今後どうなっていくのだろうか。
この頃よく、「これから不動産(価格)上がりますかね」と聞かれる。
私の答えは簡単、「上がるところもあれば下がるところもある」ということだ。
私は、セミナー講師として呼ばれて日本全国あちこちに出向いているが、その出先で毎年呼ばれている某不動産会社がある。今年も行ってきたところだが、その社長が私に打ち明けた。
「倉橋先生、もうだめだ、不動産屋をやめるんだ」という。
その理由を聞いたところ、去年までは、素地を3万円で買ってきて、3万5千円かけて宅地造成を行ない販売していた。つまり、仕入原価6万5千円の土地が10万円で売却できたが、今年は3万円でも売れない。宅地造成費が出ないほど地方の景気が落ち込んでいるというのだ。
こういう話を聞くと、不動産ビジネスは怖いと思う。
ところが現在、東京都心では超バブル景気になっている。
私は、90年代のバブル時に最高で坪1億数千万円の土地を知っている。それが、バブル崩壊後から下がり続けて3、4年前に坪1400万円くらいでまで下落していた。
しかし数年前から持ち直し、現在、その土地の隣接地が坪9300万円で売りに出されるほど高騰している。
人気地価が大都市に集中している関係で、概ね、首都圏の地価は上昇し、一方で地方圏は依然として下降傾向となっている。今は、東京、横浜が1人勝ちで、あとは名古屋が上昇、大阪も少し良くなってきた。そこで、一つのテーマが、土地価格が下がっているような地域に建つ住宅は買わない。

資産として住宅を購入するのだから当然なことである。

エリアが勝負“貸せる物件”・・・・・続く

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2006年11月27日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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現在価値と将来価値

家賃が今後下がるのかどうかで、マイホーム購入のあり方が変わってくる。
結論から言えば、インフレ基調が当たり前な資本主義社会では家賃の下がる要因は少なく、上がる可能性の方が高い。
そして今後の景気は上向いても所得は上がらない。
もちろん、人も物件もそれぞれで個別性はあるものの、全般に、これからは収入は上がらないが、家賃は上がっていくとみている。そして、給料を多くもらう人とそうでない人の格差はより広がっていくだろう。
今までのインフレ経済というイメージは、景気が良くなることに伴って物の価格が上がるというものだった。そして、それに伴い所得が上がっていったから、家賃が上がっても十分対応できた。しかし今後、日本の景気はそれほど良くなるとも思われないし、多少インフレで物価はあがっても所得が上がらないという見方が一般的だ。その一番の理由は、オイル価格が大幅に上がっていること。直接影響するガソリン価格のアップだけではなく、われわれも身の回りの製品ほとんどが原油に依存しているといって良いくらいだから、諸物価のコストアップは否めない。
というわけで、企業としては、利益が抑えられ、社員の給料に転化できない。
それから景気が良くならない理由として、消費税アップが控えていること。現在の消費税5%が7%から10%へ、それ以上かもしれない。いずれにしても消費税が上がることは間違いない。
要は、景気が十分回復しないままに物の価格は上がり、そして生活コストが上がるけれども給料は据え置き、と予想される。だから、10年後、20年後を真剣に考えたら、不安でしょうがないというのが、普通の人の感覚ではないだろうか。さらに景気を抑制する社会現象として、本格的に少子高齢化時代がやってくる。この日本の人口動態を考えても景気に暗雲が漂っていると言える。2007年問題が象徴しているように、消費欲旺盛な団塊世代が定年となって収入ストップ、物に恵まれた団塊ジュニアはもともと消費が控え目、そして団塊ジュニアの子供の数は少ないということだから、将来的にも消費の伸びは期待できない。だから、景気は当分良くなりそうもない。家賃も大幅に上がることはないにしても、給料が増えなければ生活はジリ貧となる。となると、家計のウエイトを占める居住費カットのために、今のうちに住宅を買って置いた方が良いということになる。

では、土地や住宅自体の価値は今後どうなっていくのだろうか。・・・・・続く

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2006年11月26日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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住宅は資産!
前述の通り、「家賃」は生涯負債となる支出であるが、「持ち家」は経済的安定の基盤となる資産であり、バランスシート(貸借対照表)の中の現金と資本と同じである。
たとえば、あるサラリーマンの給料が30万円だったとする。
そして、25万円を生活に充てると、月5万円残り年間60万円の貯金できる。
これは「現金」という資産となる。言うまでないが、25万円の支出は家賃を含めて食費や光熱費、レジャー費など生活費となり、これらすべての支出は永遠に資産とはならない。そこでマイホーム購入計画である。
永遠と資産とならない生活費25万円の中の家賃支出相当分で住宅を買うとどうなるのか。
要するに、家賃支払額と同額の住宅ローンを組むわけである。
住宅ローンの中身は利息と元金に分れ、合わせた金額をローンの契約者は毎月支払っていくことになる。が、元金の支出分は家賃の支出と異なり、資本的支出となる。
つまり、20年、30年と返済を繰り返していくうちに、元金がゼロになり、その資本的支出分が資産になるわけである。
簡略すれば、家賃は生涯払いつづけても負債のままだけれど、住宅ローンは資産へと変わるから、家賃を払い続けていく人と、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人とは180度違ってくる。
すなわち、生活費の中の賃料を資産に転換できるのがマイホーム購入の大きなメリットの1つである。

現在価値と将来価値・・・・・ 続く!

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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