CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2006年11月

2006年11月30日

講演が続く!

ここの所、順位は低迷! 今日の人気ブログランキングの確認はこちらから

一昨日、大阪の全日本不動産協会の宅地建物取引主任者&経営者向けの講義を行い、まずは岸和田会場、そして明日は大阪市内で750名の会場で講演する。
で、土曜日には個別相談会の関係で港南台に帰るが、日曜日は四日市、月曜日が再び大阪、火曜日は埼玉、水曜日は東京、そして木曜日は、またまた大阪での講演である。その後、12日に最後の大阪講演で終わるが、たぶん総勢4000人くらいの前で講演することになる。
ここのところ、一般向けの講演が多かったが、以前はほとんどがプロ向けの講演をやっていただけに、なんとなく懐かしい感じがして、頑張っている。
12月12日の森之宮では、総勢1000人が聴講者だから、協会セミナーは、結構、楽しいものがある。
今回の協会セミナーでは、我々が行っているコンサルティングという不動産業の新分野についてはなさせて頂いている。
かつて、1996年ごろ、やはり協会のセミナーで「不動産のIT化」について講演したが、そのときはインターネットで不動産業者の仕事が大きく変わるとの話をしたが、ほとんどの人はインターネットの普及について消極的だった。
10年たった今、世の中は私の読んだ方向性に間違いなく進んだことを証明している。
我々、経営者は、やはり3年後、5年後、10年後と、先読みをしながら経営方針を決めているわけだが、私が5年後の話をすると、周りの人は怪訝な顔をするが、実際、世の中の流れは異常に速く、かつて私の読みが5年後と読んでも10年かかったIT化とは違い、私の5年後の読みは、5年くらいに具現化する勢いだ。

では、今後の5年後の不動産業とは・・・・・。

タイムアウトで、大阪に行ってきます!

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2006年11月29日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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エリアが勝負“貸せる物件”
近くに電車が走っている住宅街がある。最寄駅から物件所在地まで400mならば“駅から徒歩5分の住宅”、800m先ならば駅から徒歩10分、1200mならば徒歩15分、それより先ならば徒歩圏外の住宅となる。これらを、駅を中心に輪切りにした一つの賃貸住宅市場としてみる。すると、賃貸住宅の稼働率の動きがだいたい予測できる。たとえば、徒歩5分以内の地域に建つ賃貸住宅の稼働率が100%、以下98%、95%、90%の順となっているとする。それが、不景気などの理由でその地域全体の稼働率が5%減ったとしたらどうなるか。そのまま駅近から、100%引く5%で95%、以下同様に93%、90%、85%と、各エリアで5%ずつ減っていくのだろうか。答えはノーである。概ね、一番駅に近いエリアはほとんど変わらないか、もしくは減少しても1、2%程度となり、その分、他のエリアが大きく減少するものである。とくに駅から一番遠い徒歩圏外エリアでは90%あった稼働率が一挙に75%くらいまで落ちることもあり得る。だから、住宅も、エリア選択が勝負といっても良い。
マクロ的にはどうか。バブル期における東京圏内の地価等の景気動向をみても、先ず一番人気の東京が良くなり、次に二番人気の神奈川、その次に埼玉、千葉の順で時計回りで景気が浸透していった。だが、バブルが崩壊した時は、時計回りと反対で、千葉、埼玉、神奈川、東京とバブルが弾けていった。東京圏と他の都市圏と関連も、東京圏でバブルが始まり、名古屋、大阪、福岡、北海道と連動していき、バルブが弾けて景気が悪くなっていく順番は逆で、北海道から銀行が破綻しておかしくなり、次いで福岡という順で景気が落ち込んでいった。つまり、駅周辺の小さな地域でも日本全国レベルでみても、景気動向は大体同じような現象を見せている。結論付ければ、みなさんが住宅を資産として一番最初に買う時には「狭い」とか「広い」とかではなく、なるべく資産的に価値が減らないエリアを選び、退居してもすぐに人に貸せる物件を買うこと。

10年後の家賃は?・・・・・続く

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2006年11月28日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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では、土地や住宅自体の価値は今後どうなっていくのだろうか。
この頃よく、「これから不動産(価格)上がりますかね」と聞かれる。
私の答えは簡単、「上がるところもあれば下がるところもある」ということだ。
私は、セミナー講師として呼ばれて日本全国あちこちに出向いているが、その出先で毎年呼ばれている某不動産会社がある。今年も行ってきたところだが、その社長が私に打ち明けた。
「倉橋先生、もうだめだ、不動産屋をやめるんだ」という。
その理由を聞いたところ、去年までは、素地を3万円で買ってきて、3万5千円かけて宅地造成を行ない販売していた。つまり、仕入原価6万5千円の土地が10万円で売却できたが、今年は3万円でも売れない。宅地造成費が出ないほど地方の景気が落ち込んでいるというのだ。
こういう話を聞くと、不動産ビジネスは怖いと思う。
ところが現在、東京都心では超バブル景気になっている。
私は、90年代のバブル時に最高で坪1億数千万円の土地を知っている。それが、バブル崩壊後から下がり続けて3、4年前に坪1400万円くらいでまで下落していた。
しかし数年前から持ち直し、現在、その土地の隣接地が坪9300万円で売りに出されるほど高騰している。
人気地価が大都市に集中している関係で、概ね、首都圏の地価は上昇し、一方で地方圏は依然として下降傾向となっている。今は、東京、横浜が1人勝ちで、あとは名古屋が上昇、大阪も少し良くなってきた。そこで、一つのテーマが、土地価格が下がっているような地域に建つ住宅は買わない。

資産として住宅を購入するのだから当然なことである。

エリアが勝負“貸せる物件”・・・・・続く

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2006年11月27日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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現在価値と将来価値

家賃が今後下がるのかどうかで、マイホーム購入のあり方が変わってくる。
結論から言えば、インフレ基調が当たり前な資本主義社会では家賃の下がる要因は少なく、上がる可能性の方が高い。
そして今後の景気は上向いても所得は上がらない。
もちろん、人も物件もそれぞれで個別性はあるものの、全般に、これからは収入は上がらないが、家賃は上がっていくとみている。そして、給料を多くもらう人とそうでない人の格差はより広がっていくだろう。
今までのインフレ経済というイメージは、景気が良くなることに伴って物の価格が上がるというものだった。そして、それに伴い所得が上がっていったから、家賃が上がっても十分対応できた。しかし今後、日本の景気はそれほど良くなるとも思われないし、多少インフレで物価はあがっても所得が上がらないという見方が一般的だ。その一番の理由は、オイル価格が大幅に上がっていること。直接影響するガソリン価格のアップだけではなく、われわれも身の回りの製品ほとんどが原油に依存しているといって良いくらいだから、諸物価のコストアップは否めない。
というわけで、企業としては、利益が抑えられ、社員の給料に転化できない。
それから景気が良くならない理由として、消費税アップが控えていること。現在の消費税5%が7%から10%へ、それ以上かもしれない。いずれにしても消費税が上がることは間違いない。
要は、景気が十分回復しないままに物の価格は上がり、そして生活コストが上がるけれども給料は据え置き、と予想される。だから、10年後、20年後を真剣に考えたら、不安でしょうがないというのが、普通の人の感覚ではないだろうか。さらに景気を抑制する社会現象として、本格的に少子高齢化時代がやってくる。この日本の人口動態を考えても景気に暗雲が漂っていると言える。2007年問題が象徴しているように、消費欲旺盛な団塊世代が定年となって収入ストップ、物に恵まれた団塊ジュニアはもともと消費が控え目、そして団塊ジュニアの子供の数は少ないということだから、将来的にも消費の伸びは期待できない。だから、景気は当分良くなりそうもない。家賃も大幅に上がることはないにしても、給料が増えなければ生活はジリ貧となる。となると、家計のウエイトを占める居住費カットのために、今のうちに住宅を買って置いた方が良いということになる。

では、土地や住宅自体の価値は今後どうなっていくのだろうか。・・・・・続く

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2006年11月26日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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住宅は資産!
前述の通り、「家賃」は生涯負債となる支出であるが、「持ち家」は経済的安定の基盤となる資産であり、バランスシート(貸借対照表)の中の現金と資本と同じである。
たとえば、あるサラリーマンの給料が30万円だったとする。
そして、25万円を生活に充てると、月5万円残り年間60万円の貯金できる。
これは「現金」という資産となる。言うまでないが、25万円の支出は家賃を含めて食費や光熱費、レジャー費など生活費となり、これらすべての支出は永遠に資産とはならない。そこでマイホーム購入計画である。
永遠と資産とならない生活費25万円の中の家賃支出相当分で住宅を買うとどうなるのか。
要するに、家賃支払額と同額の住宅ローンを組むわけである。
住宅ローンの中身は利息と元金に分れ、合わせた金額をローンの契約者は毎月支払っていくことになる。が、元金の支出分は家賃の支出と異なり、資本的支出となる。
つまり、20年、30年と返済を繰り返していくうちに、元金がゼロになり、その資本的支出分が資産になるわけである。
簡略すれば、家賃は生涯払いつづけても負債のままだけれど、住宅ローンは資産へと変わるから、家賃を払い続けていく人と、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人とは180度違ってくる。
すなわち、生活費の中の賃料を資産に転換できるのがマイホーム購入の大きなメリットの1つである。

現在価値と将来価値・・・・・ 続く!

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2006年11月25日

FM横浜 藤田君登場!

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昨日、FM横浜の番組で、「ハーイ、藤田です!」でおなじみの藤田君がやってきた。
地元企業の訪問の番組で、午前11時35分から放送なのだが、いちばん驚いたのが、ミキサーなどは来ずに、電話をつないで取材をするのだ。
何度もテレビ出演は行っており、テレビの取材では、カメラ、プロデューサー、マイク、ミキサー、タレントと、少なくとも5人くらいがやってくるのだが、今期は基本的に1人だ。
事前に打ち合わせでは、FM横浜の役員の方が来て打ち合わせは行ったが、取材は藤田君だけと、なるほど、技術は進んでいるな、と関心されられた。
当社の特徴や、おもな業務などを取材され、概ね4分間ではあったが、テレビの収録より緊張した。
更に驚いたのが、この藤田君のファンが多いらしく、取材の最中から当社の廊下に人が集まりだし、収録終了後は、十数人が並んでサインを求める、というような感じで、藤田君は、なかなか帰ることができなかった。
いや、初ラジオ出演だったが、なんか、テレビのほうが慣れているせいか、緊張した取材だった。
取材中、当社の特徴を聞かれたときに、当社の考え方が浮かんだ。
これは長くなるので割愛したが、先日、2008年度新卒者向け会社説明会で話した「十訓」に集約される。

〜 CFネッツ流ベンチャースピリット 十訓 〜

カスタマーフォーカスなくして、事業なし!
社会に役立たずして、企業の意味なし!
人に感謝されずして、人として意味なし!
仕事を楽しめずして、仕事の意味なし!
誇りなくして、人生の意味なし!
チャレンジなくして、成果なし!
スピードなくして、勝算なし!
良い種蒔かずして、良い結果なし!
明るくせずして、明るい結果なし!
大きな夢をもたずして、豊かな未来なし!

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2006年11月24日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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つい最近のこと、今の給料では生活が苦しいという理由で、当社へ入社面接に来た人がいた。
その人は、収入が25万円程度しかないのに、一人暮らしで家賃9万円の賃貸マンションに住んでいた。9万円というと、収入に対する居住費が30%を超えているから、それでは生活が苦しいはず。こんな極端な例でなくても、将来のことを考えたら、賃料支払は永遠の負債となりうるわけで、当たり前だが、住宅を持っていないと経済的な不安がつきまとう。
また、たとえば昔から、田舎から東京へ出てきて、こっちの大学に入り、卒業後もこっちの会社に入り、その後結婚して引っ越すにしても、そのまま賃貸に住んで仕事をしている人が多い。けれども、そういう人たちのマイホーム観というのは、概ね、いずれ親の面倒を見なければならないし、実家に帰れば良いだろうというもの。
いわば、マイホーム購入の準備に対して無頓着なのだ。
するとどうなるのか。
いざ、実家へと戻ろうといった時期が来ても、おそらく都会慣れした子供は一緒に田舎に帰ることに同意しないだろう。そうなると、こっちで暮らすしかなくなくなるわけだ。つまり、田舎で暮らす老いた両親をこっちに連れて来て、今度は自分の居住費と合わせて親の居住費まで負担しなければならない。今後こういったケースが、高齢化が進むに連れて増えてくることが予想される。介護ばかりではなく経済面でも、これからは年寄りが年寄りの面倒を見る時代、換言すれば、所得のなくなった人が所得のない入を養っていかなければならない時代がやってくる。
というわけで、自己防衛としては、「住宅は負債」という物の考え方ではなく、積極的に、自分の生活の中に「居住費を下げる」という意味では、最低必要不可欠なこととして「住宅は持たなければダメ」だと思う。

そのあたりを一つ一つ考えていきたい。

住宅は資産・・・・・。    続く

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2006年11月23日

2008年度新卒、会社説明会開催!

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一昨日、ちょっと早いが、2008年の新卒者向け、会社説明会を開催した。
2007年度の新卒者向けの会社説明会は、今年、6月頃から行ったわけだが、若干遅すぎた感があったので、再来年度の募集ではあるが、早めに行ってみた。
ま、大企業ではないから、17名位の応募で、12名の参加ではあったが、会社説明会後の懇親会では、大盛り上がりに盛り上がり、実は、参加者の全員が面接希望であったことに、かなり驚いた。
当社の場合、面接後、内定を出した後は、インターンシップとしてアルバイトに来てもらう。
今年参加のメンバーは、不動産綜建研究所の法人開拓関係の仕事を行ってもらい、データーベースの構築を行った。
不動産コンサルタントの仕事は、不動産だけ知っていれば良いというものではなく、広い視野と経験がものを言う世界だ。その為には、新卒社員にも、実体験で当社の仕事を行ってもらい、バックグランドの仕事も経験してもらっている。
また、インターンシップ中、当社の仕事内容が、やはり自分には合わない、などの理由が生じたときは、別に、なんらお互いにペナルティなどは生じないようにしている。
それは、私自身が、学生時代に起業し、いろいろな経験をしてきており、実際、自分に合わない仕事に就いたところで、長続きはしないし、成果などあげられない事実を知っているから、学生にも強要しない。
また、学生向けの会社説明会では、一般的に「虚偽」が多いことを知っている。
就職してから「こんなはずではなかった!」という社員は多く、事実、当社の内定者で、他のデベロッパーに就職したものから相談を受けたことがあるが、結局、毎日、顧客名簿に電話をしてアポイントをとって、投資に見合いそうもない物件を売っている、ということで、将来、やはり当社で働きたいとの相談だった。
私としては、新卒社員は、やはりお互いの齟齬が生じないよう、会社の内容や仕事内容などをアルバイトで確認してもらったうえで就職してもらいたいと考えている。
まだまだ未熟な会社かもしれないが、ベンチャースピリッツを感じられるよい会社だと思っている。
2008年度の新卒の皆さん。ぜひ、当社の会社説明会に参加し、インターンシップ制度で内容を確認し、そして将来、当社を引っ張っていく幹部に成長して頂きたい!

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2006年11月22日

社員募集!

来年度、町田に出店。
CFネッツグループでは、現在、急速に躍進し続けています。
現在、CFネッツグループ社員は50名を越えるが、急激な管理物件の増加と、全国に及ぶクライアントの増加で、まだまだ人材が不足しております。
そこで、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介の経験者、そして本社経理事務社員を募集致します。
当社の場合、普通の不動産業者では味わえない、不動産コンサルティングという奥の深い仕事を中心に、プロパティマネジメント、アセットマネジメント、そしてリーシングと、多種多様な業務を行っています。
また、現在、私や猪俣が取得している国際ライセンスのCPM取得にも力をいれ、現在、6名の社員が受験中です。
当社では、今後も、社員のスキルを高めて、どんどん権限委譲し、マネジメント能力を高めてもらって、将来、グループ企業の社長をやってもらいたいと考えています。
周囲から尊敬され、この人のもとで働きたい、という人を育て、グループ化し、その人たちの自信のある仕事を積極的にやってもらいたいし、会社の利益は適正に分配する制度を構築しており、能力の向上と共に所得も増えるようになっています。
また、社員も私同様、徐々に不動産投資を進め、資産を拡大して将来に備えています。
人は、生まれて死ぬまでしか価値はありません。
同じ不動産業に従事するなら、実力をつけ、真の不動産コンサルタントを目指し、誰からも尊敬される人材を目指してみませんか?
賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理などの経験者、総務経理実務の経験者、男女を問わず過去の仕事内容を考慮した上で優遇しますので、ぜひ、興味のある方は、ご応募してみてください。
まずは、下記私宛に履歴書をご送付ください。もちろん秘密厳守します。
その後、面談させて頂き、詳細を決めさせて頂きます。
ぜひ、皆さんのご応募をお待ちいたしております。

<履歴書送付先>

〒234-0054 横浜市港南区港南台3-3-1
         港南台214ビル407号
株式会社 シー.エフ.ネッツ
代表取締役 倉橋 隆行 宛
Call 045-832-7440 Fax 045-832-7452

メールは kurahashi@cfnets.co.jp

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2006年11月21日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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「持ち家は、負債」の嘘

「住宅は負債」という考えをつき詰めれば、借金という大きな負債をこしらえてまでして住宅を買う人はバカですよ、要するに、賃貸(住宅)ならいつでもどこへでも移動できるので買う必要がないでしょう、ということらしい。
しかし、どうだろうか。
退職後の年金生活や資本主義社会では避けられないインフレ問題を考えると、賃貸生活ままで将来大丈夫だろうか。
あなたは今の家賃をずっと払いつづけていくのですか、そこをまず考えてほしい。

たとえば、生活が向上するということは、年齢とともに所得がおっかけてきて、年収が上がってくるということだが、会社をリタイヤしたあと、賃貸に住んでいると、どうなるのか。つまり、上がり切った年収を維持できるのか。定年時点に年収800万円だったとしても、使いきりの人生を送ってきたために預貯金はほとんどない状態だったら、どうなるのか。退職金が2000万円入ったとしても、それまでの年収800万円の生活を維持していくとすれば、所得はゼロなのだから、その退職金を食いつぶすことになり、3年ももたない計算だ。要するに、収入が減ったとき(年金生活に入ったら)、今までの支出をいかに抑えられるのかということにかかってくる。抑えられる所はどこなのか、食費は当然無理、通信費や水道光熱費等々もほとんど無理なはず。テレビ等で「保険を組み替えたら」「あなたは光熱費を使いすぎ、こうしたら5千円節約できますよ」などのCMを目にするが、そんな小さな節約を試みても、日常的に使い慣れた支出を急に抑制することなどできるわけがない。
今までカウンターでお寿司を食べていた人が、定年を境に明日からは回転すしに行けるかといってもなかなか難しいはず。では、どこを抑えたら効果的なのか。
当然ながら、家計の中で大きなウエイトを占める居住費のカットしかない。
そこで、賃貸住宅に住んでいる人ならば、あなたの所得収入に対する居住費の割合を考えてほしい。かなり高いはず。

つい最近のこと・・・・・。  続く

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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