倉橋レポート 先月号

※本レポートは毎月５日、プラチナ会員向けに送付しているものです。

如何ですか、金利は、急激に上昇しましたか？
ゼロ金利政策が解除され、若干の金利は上昇したものの、ご承知のとおり、長期金利はむしろ下落しそうな気配である。先の本レポートや講演などでお話してきたとおり、アメリカの経済状況は思ったより予断を許せない状況であり、活況だった住宅関連も頭打ち、自動車業界ではフォードがさらに２割以上の減産体制を発表するなど、かなり厳しい状況にあり、ここの所の素材、原油の値上がりを受けた市場に収益に対する改善は見られず、悪化の一途が見受けられる。これらの影響を受けて、ヨーロッパ通貨に対してドル安が続き、当然、日本国通貨の円も安くなっているが、仮に、日本の長期金利が上昇すれば、日米金利格差が縮小し、不安定な米ドルは叩き売られ、全面安になって通貨危機を招くことになることにもなりかねない。更に、米国のバブル経済が崩壊すると、日本のバブル崩壊の比ではないほど、急激な資産減少が生じ、それに伴うデフォルト、つまり破産者が増大することになる。アメリカの住宅や不動産投資などに使われてきたI O（Interest Only）、つまり、金利だけ支払う融資制度なのだが、これは資産が拡大することを前提に元金の返済をしなくてよいというもので、そもそも、不動産価格が下落することを貸し手も借り手も想定していない。昨年から、ぼちぼち不動産価格下落に伴うリファイナンス（融資の更新）がきかず、デフォルトを起こしているオーナーが増えてきていることから、かなり危険水域に達していることは間違いない。これらが更に増大すれば貸し付けている金融機関、それを引き受けている抵当証券を購入している投資家などに大きなダメージが生じ、さらにデフォルトの波が拡大する。
日本のバブル経済崩壊の時を思い出してもらえばお分かりの通り、個人、法人に大量の不良債権が発生すると、日本政府の財政が破綻しそうになったのと同じく、アメリカ社会で同様な形で日本のバブルの比ではないバブルの崩壊が生じた場合、財政大赤字を抱えるアメリカ経済がもつとは思えない。断末魔をむかえる世界一の暴力集団アメリカは、当然ながら軍事で収益構造をもたせるしかないから、どこかで戦争を仕掛けるしかなく、国際情勢はさらに深刻さを増し、危険な状態が続くことになる。国際ルールに対抗する国々は、独自なルールを展開してテロなどを仕掛けてくるから、大陸文化は危なくて仕方がない。そこへいくと日本は、無宗教な上、信心が浅いから、テロなどの危険思想を浸透させることは困難であり、そういう意味では安全性は高い訳だが、将来の物資の供給という意味では大きなダメージを受けることに間違いない。
オイル、鉄鉱石、生鮮食料品、貴金属類、すべて高騰しており、日本を中心としたアジア圏では、自国の漁業権、採掘権などを主張する争いは、さらに深刻化する。もともと日本の国土だった場所が不法に占拠されたり、オイルを略奪されたりしても文句が言えない我国においては、国際ルールで保護されようとするのだろうが、同盟国アメリカの力関係が低下すると思うような外交交渉はできなくなり、不利益を被ることになる。資源はなく、食料もなく、知的財産を輸出し続け、急激に価値の低下する米ドル債を多量に保有する日本国。今後、かなりリスキーな展開を強いられることは間違いない。
では、今後、日本がハンディキャップを負ってさらに躍進する方法は何か。私が考えるに、２１世紀型「日本列島改造計画」が必要であると考えている。これは日本の国土を効率よく必要性に応じた国土計画を策定し、安全性が高く、資産価値の高い日本の国土を活用した、国際社会に通じ、かつ外貨を稼げる収益構造を構築することである。従来通りの手法では能力のない政府が国土計画を策定し、税金を予算と称して公共投資をしてきただけなので事業の採算性が度外視され、税金をばらまいているだけだった。これでは資産は増えずに国民に利益はない。確かに意味のない道路や施設が資産として残っているかもしれないが、これらは簿価を現価に引き直せば、大きな損だけが残る。ただ、そうはいっても節約を優先して公共投資をやめてしまえば、日本の将来価値が下がってしまう。そこで考えられるのが、イギリスなどで採用されているPFI（Private　Financial　Initiative）である。
この手法は民間が公共事業の投資計画を立て、実行予算を組み、管理運営なども民間が委託を受けて行っていくというもので、公共事業も採算性を重視して行うから無駄な税金を使わなくてすむし、そもそも公用地を利用して行う事業で資金調達は民間に委ねることになるから、税金を投入する必要すらない。民間が民間の知恵で、国土計画を策定して公共投資することは、公共事業が非常にバランス感覚あるものになると思う。例えば年金事業団の行ってきた不動産投資や、田舎に不必要な過剰設備の建物や道路など、民間感覚では絶対に行うことはない。また都心部のみに有効な投資を地方に行うこともないし、農業を促進しなくてはならないエリアを縮小してしまうこともない。つまり民間が行う投資については、ちゃんとマーケット分析を行った上で採算性を考えて投資するから、現状の公共事業のようなことはない筈である。
たまたま昨年に発足された有限責任中間法人「神奈川県ＰＦＩ協会」というのがあり、先日私宛にご相談があった。そもそも公共事業を民間でやろうというのに、指定建設業者でないと入札ができないなど、まだまだ整備が進んでいない様子で、中小零細企業には参加資格すらないないという。であれば、我々、コンサルタントが介入してユニークなプランニングを起こし、適切な業者とタイアップして街づくりに協力する、というのはどうかというのである。なるほど面白そうな話であり、政治に関与しなくても街づくりに参加できるわけだから、とりあえず神奈川、横浜で試しに参加してみようと思う。
考えてみれば、不動産投資は国土利用のようなものである。また土地有効活用も、同様で、我々は少なからず街づくりに貢献している訳で、これが公共事業という観念が付加されれば、総合的な魅力ある街づくりができるようになるのではないかと思うのである。
また、ボランティアのような仕事がひとつ増えるが、とりあえず尽力したい。

来週からタンパに出張！

来週、１６日から２３日まで、タンパに出張する。
タンパ (Tampa) はアメリカ合衆国フロリダ州西海岸、タンパベイの奥部に位置するリゾート都市。結構知られていないが、私自身も今回始めて出張する。
これは、ＩＲＥＭ−ＪＡＰＡＮ主催のツアーで、ＩＲＥＭ国際会議に出席する為のものだ。毎年、この年末のミーティングに出席して、海外の情勢を視察するのだが、今回は伝統的なリゾート地ということで、建物のデザインを研究してきたい。
なかなか忙しい時期に海外出張も大変だが、忙しいときほど新たな知識を追求するにふさわしいと考え、今回も参加することにした。
また、今回、日本からは１５名が参加することになっている。毎年、私が取得しているＣＰＭライセンス所有者が増えており、現時点で約１００名に達している訳だが、このように海外交流が盛んになれば、文化も徐々になじんでくるから、日本の不動産業もかなり変わるのではないかと考えている。
他に先駆けた行動が、徐々にではあるが日本の文化に定着しつつあることは、たいへん喜ばしいこととの考えている。
そういえば、日本の不動産投資の文化も、他に先駆けて行ってきたものと自負している。
また、会員制のウイークリーマンスリーマンション＆ビジネスホテル運営も日本で始めて月極倶楽部が開始した。
まだまだ細かいところでは、たくさんあるが、当社の場合、他に先駆けて行った行動が、周りに定着して新たな文化になった、というものは多い。
まだまだ、新たな文化を求めて、日々、チャレンジしてゆきたいと考えている。
明日、明後日と、かなり業務が立て込んでおり、ブログの掲載ができない。が、ひょっとして出張先で本ブログの投稿ができるかもしれないので、どうぞお楽しみに。
では。

物件購入会、大盛況！

昨日、恒例の物件購入会を開催した。
毎回、当社の不動産投資の規定にのる物件を仕入れてご紹介しているが、講入会終了後には、申し込み順位が２番手になってしまったりと苦戦していた。
当然、良い物件は競争力があってきまりが早い。そこで、どうせ当社でも購入するわけだからと、一昨日から当社が買い付けを入れて、いろいろな条件の交渉を入れて交渉済みにした物件を紹介した。
たまたま昨日は、良い物件が提供でき、５件の物件に申し込みが入って、結局、当社が買おうと思っていた物件も、参加者に譲ってしまい、当社は１件しか買うことができなかった。
昨日、朝から物件を見に行って、３件の交渉をまとめ、一番気に入った物件を、講入会にだそうかどうか思案したが、やはり顧客第一主義を前向きに謳っている不動産コンサルタント会社としては、当社が優先して購入するのは倫理に反すると考え、やはり講入会で紹介することにした。
しかし、これでよいとは思っているが、ちょっと残念な気持ちだ。
紹介物件中、３件に申し込みが集中して、結局、公平性を保つ為に「あみだくじ」抽選で順位を決めることになり、講入会の最後は、抽選会で盛り上がり、その後、いつものように懇親会へなだれ込んで一日が終了した。
いや、この抽選会は盛り上がり、今後は、同様に購入会の最後は抽選会でしめくくることとした。
次回の物件購入会は、11月11日（土）に行われる。
ぜひ、ご参加いただきたい。

物件購入会詳細は　http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/koyu.html

電話の待ち受け音。月極倶楽部のＣＭ整備！

1.気軽に　お引っ越し　急な出張　短期滞在♪　
　月極倶楽部は　ウィークリー・マンスリーマンション♪
　かばんひとつで　（SE／掛声）Come on(カモン)！　
　だれでも使える（SE／掛声）Come on(カモン)！　月極倶楽部！♪
　東京・ゼロ・サン　ゴー・ヨン・ハチ・キュー　ハチ・ヨン・キュー・ニー
　ごよやくは　しきゅうに　月極倶楽部！

2.東京、横浜…　あっち、こっちに　いっぱいあ〜るよ♪
　月極倶楽部の　ウィークリー・マンスリーマンション♪
　かばんひとつで　（SE／掛声）Come on(カモン)！
　だれでも使える（SE／掛声）Come on(カモン)！　月極倶楽部！♪
　東京・ゼロ・サン　ゴー・ヨン・ハチ・キュー　ハチ・ヨン・キュー・ニー
　ごよやくは　しきゅうに　月極倶楽部！

3.留学生、大学生が　気軽に使える　学生寮なら　♪
　月極倶楽部の　インターナショナル・コミュニティ♪
　日本の学生！　　（SE／掛声）Come on(カモン)！
　海外の学生！　　（SE／掛声）Come on(カモン)！月極倶楽部！♪
　東京・ゼロ・サン　ゴー・ヨン・ハチ・キュー　ハチ・ヨン・キュー・ニー
　ごよやくは　しきゅうに　月極倶楽部！

いや、やたら耳につく音楽で、歌手はダイヤモンド・ユカイと、結構、社内的には大好評、昨日より横浜本部の電話の待ち受け音に採用し、今後、各店の待ち受け音にこの曲が流れることになっている。
作曲はヒカシューの坂出さんが行っていただき、作詞は私も参加している。
現在、当社では、猪俣をはじめ、事務所内は、この曲の鼻歌があちこちに聞こえている。

ホームページでもこの曲が聴けるので、暇があれば聞いていただきたい。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/radio.html

仮）やっぱり不動産投資が一番！校正中。

一昨日、新刊本の第１回校正原稿が上がってきた。
今回の新刊本は、従来の本と違って、私の経験則上の不動産投資の考え方を、人生の中に落とし込んで考えるストーリー仕立てにし、最後に不動産投資指標の解説を入れるという、ちょっと変わった本になった。
私自身、不動産投資に対する考え方で、何でもかんでも利益を上げるというものはなく、長期的視野をもってテナントに快適に生活できる環境を提供してゆく中で、利益を上げさせていただく、というものがあり、不動産投資を人生の中で重要な位置づけとしている。
そんな考え方を不動産投資実務に落とし込んで、その当時、どう考えて行動していたか、どのようなことがあって考え方が定着してきたかなど、心象的な面も踏まえて書き上げてみた。
出版社の担当者が「これって、自己啓発本みたいですね」というわれた位、物事の考え方が前向きな著書に仕上がった。
本書は、そもそも「アッと驚く不動産投資」の続編で書き出したものだが、だいぶ趣旨が変わってしまったせいもあり、今回も、週刊住宅新聞社で発刊することになった。
タイトルは「やっぱり不動産投資が一番！」というタイトルが優勢だが、まだどうなるかはわからない。
昨日より、業務の合間に校正作業に追われているが、多分、年内には完成できると思うので、どうぞ、ご期待いただきたい。