CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2006年10月

2006年10月24日

タンパから帰国!

db52cce2.JPGもう、何事もなく帰国できると信じていたが、またもややってくれた。
タンパ空港に着くなり、機械でチェックインしようとした所、ノーリザベーションの文字。
なんとなく嫌な気分で長蛇の列に並び、有人カウンターでチェックインしようとした所、受付の女性が言った
「ノーリザベーション」
ツアーのメンバーは蒼白。
英語が堪能なメンバーが、あれこれ言うが、72時間前に予約が入らなければ搭乗はできないの一点張りで、そんな話は聞いたことがなく、よくよく話を聞けば内容がわかった。
つまり、到着時にヒューストン―タンパの便が航行取りやめになって、翌日、臨時便で移動したことによって、その後の航空券が一時キャンセルになるそうで、再度、予約を取り直さなければならない、というのだ。
空港では朝の5時30分。日本時間では午後6時30分。JTBに連絡するも電話は出ず。成田空港の緊急連絡先に電話しても、誰も出ない。
これは何としても予約を入れてもらわなければならない。
そこで「ヒューストンで航行を取りやめたのはそちらだ。その際に何の説明を受けていない。本日、帰れないとすればこちらの被害は拡大する。何としても予約を入れてほしい。」というようなことを言ったところ、何とか予約を入れてもらうことができた。
今回、JTBで予約したメンバーは5名。何とかクリアして帰国することができたが、これがもっと大人数なら数人は犠牲になっていたかもしれない。
帰国の便も、多少遅れたが無事に到着し、やれやれのタンパツアーも終わった。
明日から日常業務に復帰するが、いつもながら海外出張をするといろいろなアイデアが浮かんでくる。これらを精査し、また新たなビジネスモデルを構築してゆきたい。


2006年10月22日

タンパ報告 3

bba0dfcd.JPG昨日は、一日、コンベンションセンターで、セミナーの受講をした。
ひとつは、直訳すれば「成功する条件」。2つ目は「人間関係をよくするネゴシエーション」。3つめは「不動産投資分析」4つめが「テナントとのコミュニケーション」。
概ね、そんな内容だったと思うが、いろんな意味で参考になった。
最初の講義は新しい分野の内容だったので、楽しく聞かせてもらったが、その他のものは浅い領域の話だったので、いまいちのような気がした。
ただ、いつもそうなのだが、こうして現場を離れてこのようなミーティングに参加していると、聞いていることとは関係のないアイデアが浮かんでくるから不思議だ。
とりあえず、今回の出張では、3つほどひらめいたアイデアが浮かび、帰ったら即効で実行したいと思い、帰国を楽しみにしている。
昨日最初のセミナー講師が言った言葉が印象的だった。

「夢はあなたと一緒に死んでゆく」

「ただ生き残っていく習慣をつけるな!」

私も、「成功へのこころの科学」というメッセージを書いているが、この言葉は気に入った。
人生は、長いようでいて、短いものである。
夢を持ったまま死んでは、何もならない。
人間、どっかの段階で「ただ生き残っていく習慣」を身につけ、安全なような妥協の生き方に慣れてしまうものだ。それが、知らず知らず姑息なものとなって、臆病になっていく。実は、それが一番危険なのに。
そういえば、成功へのこころの科学の講演は一度しか行っていないが、お蔭様でビデオはよく売れているらしい。
近い将来、書籍にして発刊したいとも考えている。この思想は、私と一緒に死なせたくはない。なぜなら、成功する為の基本理論であり、なるべく多くの方に普及させたいからだ。

あぁ、やる気が出てきたけど、あすの移動で、またもや20時間くらい移動する。
たぶん、飛行場でのトラブルはないと思うが、このタンパ、いささか遠すぎだ。

成功へのこころの科学は http://www.cfnets.co.jp/konsaru/heart/page1.html

2006年10月20日

タンパ報告 その2!

91c6c1b8.JPG昨日も、プロパティツアーに参加した。
一昨日はレジデンシャル(居住系)の建物だったが、昨日は工業系のものを見に行った。巨大な敷地に工場+オフィスの建物を建築して貸している。
タンパベイ(湾)に隣接し、海運が便利な為、加工工場や倉庫などが多く、このような建物のニーズは高いらしい。資金調達はリートで調達して拡大していて、日本の投資家も参加しているようだが、ちょっと怖い気がした。
稼働率は95%を超えているということだが、工場のニーズは特殊で狭い。5年契約で賃貸するそうだが、一度出た部分を埋めるのは大変だ。
日本でも一時、工場倉庫などの投資が盛んになったことがあったが、継続性はなく、結局、一部の建築業者の利益を増大させただけで、投資家(殆どが地主さん)の利益はなく、代替で利用できないところはただの箱と化しただけだ。
タンパでは、レジデンシャルのキャップレートは概ね6%から7%。この工業系の場合7.5%程度らしいのであるが、リスクを考えると、ちょっと難しい気がする。
また資金調達の金利は6%だというのだから、レバレッジは見込めず、キャピタルゲインだけがたよりだ。
タンパでは、毎年、15%を越える不動産の値上がりが見込めるということだが、かなり危険な水位に達してきている気がしてならない。
プロパティツアーを終えて「YBOR」という、ちょっと読めない街で食事をし、午後はIREMの総会だったが、これには参加せずに街を歩いたりして、夕方はハワイ支部の人たちと食事会を行った。
食事の前にウォッカトニックを2杯飲んで、食事中は赤ワインを飲んだが、不覚にも眠りこけ、食事の後は、早々にホテルに帰って寝てしまった。

2006年10月19日

タンパ報告!

64122002.JPG本日は、インターナショナルコミッティを午前中、午後からはプロパティツアーで3箇所の賃貸住宅を見に行ってきた。
低所得者層向けの賃貸住宅から高級賃貸まで、さまざまだが、どれも現在発展途上中で、建築が進んでいる最中だ。
タンパというと、マイアミに次ぐリゾートというようなことを聞いたが、まだまだインフラは整備されていない。本日から当初予定のとおりのタンパマリオットウォーターサイドホテルに隣接するコンベンションセンターも増築中。街のあちらこちらで建築ラッシュが進んでいる。まだまだ拡大するようだが、ハリケーンの多いこの街で、果たして、これだけの建物に入居する人が確保できるのかは疑問だ。
ご承知のとおりアメリカは、移民政策によって人口は増え続け、現在、3億人を越えたが、その内容は低所得者層の増大で、財政は日本の比ではないほど大赤字である。
たとえば、最初に訪問した低所得者住宅は、企業の献金と国の補助金で建築され、そこに住む人たちは、年収の30%だけ支払えばよく、運営費の殆どは補助金で賄われている。この住宅に住むには、ある一定の収入を超えると退去しなければならないから、入居者は食べれる範囲で所得を増やすようなことはしない。実際、訪問したときも、昼間なのにテラスで寛ぐ夫婦は多く、年齢的には30代位の働き盛りの人たちだ。この住宅は、現在、増築中だが、入居者は順番待ちの状態だそうだ。
いや、信じがたい住宅政策で、これでは造れば造るほど、国民や企業の税金は吸い取られる一方ではないかと心配せざるを得ない。
現状のバブルが崩壊したあとのアメリカ経済で、果たして、かような高コスト体質を吸収できる体力があるのだろうか。
夕方、7時からは、IREM会長の交代式を盛大に行ったが、例のヒューストン事件とジェットラグ&飲みすぎで調子が悪く、韓国とCCIMのメンバーで2次会へ行く予定をキャンセルして、ホテルの自室に帰り、寝てしまった。

2006年10月18日

やっと、タンパに着いた!

38b85e38.JPG一昨日、IREMの国際会議に出席する為、タンパに向けて出発したが、なんと、昨日、乗り継ぎのヒューストンは記録的な暴風雨の為、飛行機は飛ばず、一晩、空港で宿泊して、朝方、臨時便でようやくタンパに着くことができた。
昨日、ヒューストン出発予定は午後4時頃の予定が、6時半に変更になり、さらに8時半ごろに変更になるとのアナウンスを信じて、空港内のフードコートで中華料理とビールを飲んでいたら、急遽、6時40分に別のゲートから出発するとのことで、ダッシュで移動したが、結局、7時頃から搭乗したものの、9時半頃に飛ばない結論になり、飛行機を下ろされてしまった。
今回、コンチネンタル航空を利用したのであるが、かなり対応には驚かされた。
飛行機が飛ばない理由を、搭乗スタッフが帰ってしまった為、だというのだ。
その後、チケットの変更で長蛇の列で3時間待たされ、挙句の果てに翌々日の搭乗だというので、これにはさすがにあきれて、無理やり翌日の便に入れてもらったのであるが、5人中、3人分だけということで、JTBに何度か連絡を取り、全員、移動ができるように交渉してもらい、やっとさっき、タンパに着いた次第だ。
深夜の空港内では、飲食店はすべてクローズ。さっきの中華料理を食べ残してダッシュしたことを後悔しつつ、空腹を自動販売機のポテトチップスでしのぐものの、この自動販売機は紙幣が壊れて使えなく、みんなで小銭をあつめてようやく4袋。しまりかけていたバーでやっとスプライトを譲ってもらって一夜を過ごした。
きっとホームレスって、こんな感じかな?などと考えながら、ロビーのベンチで軽い睡眠を取った。
さらに、タンパに着けば、この遅延により連絡をしておいたにもかかわらずホテルは自動キャンセル。本日のみ、予定外のマリオットに宿泊する羽目になった。
ま、めったに味わえない体験をさせられているが、明日からの国際会議に間に合ったことは、よしとしなくてはならない。

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
【CF Net's CHANNEL】
CFチャンネル
【無料!今すぐ登録!】
プロだけが知っている不動産投資の成功/失敗事例を毎週お届け!
まぐまぐ殿堂入り バックナンバー