CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2006年10月

2006年10月31日

那須の調査に行ってきます!

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アメリカから帰ってきたところで、親戚の天野建設(栃木県大田原市)の天野さんから電話が入っていた。
ちょっと帰国後、バタバタしていて連絡を取り忘れていた所、昨日、連絡が入って、急遽、那須に行ってくることになった。
どうも、定年退職後に田舎暮らしをしたい人が増えていて、東京の業者が地元に進出してきているとのこと。ちょっと懐疑的だが、しばらく僕の保有している土地(2区画+父名義1区画)も、しばらく見ていないし、前回、相続対策を行った方の保有土地も確認していなかったので、明日、行って来ることにした。
年内、明日しか時間が取れず、急な話であるが、とりあえず「ロハス」流行のこともあるので、何かと勉強になればと考えている。
追って、本ブログで結果をお知らせします!

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2006年10月30日

不動産。買わせていただきます!

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最近、投資物件等の情報が、かなり少なくなってきた。
もともと物件が少ない(投資適格物件)状況の中で、当社の場合、既に470名を越える投資家から購入依頼をもらっている。したがって、良い物件が出れば、全部、売却してしまう為、情報は常に不足しています。

そこで、提案です!

当社でも、不動産の買い取り業者さんの物件をクライアントに売却することがあります。
これは、投資に適していて、採算が合う物件です。
では、この本来の物件所有者は、なんで買い取り業者に売却してしまうのでしょうか?

ヾ攻發傍泙い任い
売れるかどうか心配だった
I當未良堝飴魂阿気鵑任脇颪靴い隼廚辰
づ渡単超箸望茲辰討靴泙辰
チ蠑譴そんなに高いとは知らなかった

などがあげられると思います。
だったら、その物件、当社が買い取っても良いですよ!というのだったら安心ではないですか?
そもそも、売主→業者→業者→買主という構図だと、中間業者の利益のために、売主も買主も不利にならざるを得ない所
売主→CFネッツ→買主であればコストは下がります。
これを更に掘り下げると、売主(CF仲介)→買主(CF仲介)であれば適正相場で売主買主が取引ができますし、万一、買主がつかない場合、CFネッツで購入するというのであれば、買取業者に売る必要すらなくなります。

また、業者さんが買い取り業者さんに売却するということもありますが、であれば
売主→(仲介業者)→買取業者→(仲介業者)→買主 ということになりますが
これも、売主→(仲介業者)→CFビルマネジメント(当社の不動産運用会社)
にしていただければ、転売目的ではない為、買い取り価格も高く購入できますし、手数料も支払えますので、これもすべて良しということになります。

ワンルームマンションやアパート、マンション、あるいはそれらの用地。
ぜひ、最初に当社にご相談いただければ幸いです!

お問い合わせは 0120-177-213(フリーダイヤル177の不動産)までご連絡ください。

CFネッツホームページは http://www.cfnets.co.jp/

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ブログランキング 43番目!

ブログランキングに、昼、登録したが、あっという間に43位になっていた。

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当社の猪俣のブログが1番のようで、結構、気になるものである。
しかし、時代は大きく変わったものだとつくづく思う。
我々の時代は、コミュニケーション手段は「CB無線」だった。これは合法的なものは距離が出ず、輸入の違法性のあるものは、結構、遠くの友人ともコミュニケーションをとることができた。
ただ、周波数を合わせれば、いろんな人が参加できる為、結構、トラブルも多かった。
その後、ポケットベルが普及し、文字の書き込みができるようになるや、ベル友などの文化が定着し、携帯電話の普及でメールという新しい文化が普及してきたわけだが、消費性向とは恐ろしいもので、あれだけ便利だったポケットベルも、いまは誰も使っていない。
新しい文化が普及すると、古い文化はあっという間に忘れ去られるというのが現代であり、この短期の消費変化は、日本の歴史を大きく変えるのではないかと考えている。
そろそろ教科書に、ポケットベルを載せてやったほうが良くないか?
でないと、この短期に流行った文化は、忘れ去られてしまうのではないか?

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あっ、20位台に突入している!

2006年10月29日

人気ブログランキング?

最近、社内で人気ブログランキング?というのが流行っている。
私のブログは登録がなされていないということで、登録をしてみることにした。

ブログ


仕組みは良く分らないが、今後、このリンク先のクリック数が人気度を測定してランキングを決めるようなので、本ブログをご覧の方は、ぜひ、クリックしてみていただきたい。

さて、昨日は大阪の全国賃貸住宅経営協会主催のセミナーで講演を行ってきた。
最近、関西方面の講演が続き、12月の始め頃は、全日本不動産協会の法定講習の講師を務めることになっており、12月だけで4回ほど関西地方で講演する。
日常業務が多忙な中、海外出張なども重なり、最近、講演の回数を意図的に減らしてきてはいるものの、業界関係の講演依頼はなるべく引き受けるようにしている。
現状の不動産業界は大きな曲がり角にきており、かなり斬新な方向転換をしなければ生き残れない状態に突入する。
旧態依然とした仲介業者には、かなり厳しい現状が突きつけられ、新たな当社のようなプロパティマネジメント事業やアセットマネジメント事業などのニーズやシステムに切り替わろうとしているのである。
最近、地元の業者とトラブルが発生した。
私が行っていた相続対策の仕事で、対策上必要な遊休土地の処分に絡み、調査を行っていたところ、地元の不動産業者が怒鳴り込みの電話をもらった。
その業者いわく
「この地主は俺の客だ!なめるな!」ということを延々2時間ほど聞かされ、挙句の果てに当社のクライアントに「CFネッツと付き合うなら、地元で住めないようになる」などと脅迫を行ったのである。
この業者は、この地主さんの駐車場などの管理を行い、一部の土地の売却に動いていたらしく、その仕事をとられると錯覚し、一方的に怒鳴り込んできたのである。
まったく次元の低い話で、呆れ返るほかないのだが、いちいち説明したが納得せず、クライアントにまで脅迫の電話を入れたのである。
我々、コンサルタントとは、クライアントの利益を優先して仕事をしているわけで、仮に、その業者がその土地の売却について、相応の価格で売却ができるというのであれば、これはクライアントにとって良いことなのだから妨害などしない。もちろん相応な価格でなければ相場と照らし合わせて価格決定をすることになるのだが、基本的には協力して事業を推進する立場だ。
この業者とは、かなり長い付き合いだったが、過去、こんな些細な錯誤で怒鳴るような人ではなかった。これも不動産業界自体が零細企業に深いダメージを与えている証拠である。
結局、そのクライアントと話し合い、しばらくほとぼりが冷めるまで計画をストップさせることになってしまい、いちばん迷惑を被ったのは、私のクライアントである。
本来なら年内に相続対策は終了し、この人に用意した優良物件が購入でき、年間賃料1億円をこえる計画がふいになってしまった。
残念だが、この物件は他の人に振り分けて、今回の計画をストップした。

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2006年10月26日

金融電卓を使った投資分析セミナー開催!

投資シミュレーションをするとき、多くは普通の電卓で対応できるのですが、ADS(Annual Debt Service : 年間元利返済額)だけは計算できません。
ADSが分からなければ、キャッシュフローも計算できません。
キャッシュフローがわからなければ、ほかの金融商品と比較することができません。

多くの投資家は、販売業者が用意する表面利回りを拠りどころにして投資判断をしています。しかし、契約から数年たって表面利回りが絵に描いた餅であったことに気づかされるケースは少なくありません。

ところ変わってアメリカ。プロの経営者を育成するMBAでは、多くのコースで金融電卓をつかった講義がおこなわれています。
金融電卓をつかうと、ADSやキャッシュフローのみならず、DCF法(Discounted Cash Flow)による詳細な投資分析が可能です。

今回の講座では、ウォールストリートの金融マンご用達のhp社製の金融電卓を使って、投資理論のA toZをわかりやすく解説します。

2006/11/12渋谷にて開催 
▼実際に使える!不動産投資分析必須。
「金融電卓修得講座」
プロの指導を直接受けて、金融電卓の使い方をマスターしてみませんか?

⇒お申込/詳細
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/dentaku.html  

CFネッツセミナー事業部 岡本理奈
seminar@cfnets.co.jp

2006年10月24日

タンパから帰国!

db52cce2.JPGもう、何事もなく帰国できると信じていたが、またもややってくれた。
タンパ空港に着くなり、機械でチェックインしようとした所、ノーリザベーションの文字。
なんとなく嫌な気分で長蛇の列に並び、有人カウンターでチェックインしようとした所、受付の女性が言った
「ノーリザベーション」
ツアーのメンバーは蒼白。
英語が堪能なメンバーが、あれこれ言うが、72時間前に予約が入らなければ搭乗はできないの一点張りで、そんな話は聞いたことがなく、よくよく話を聞けば内容がわかった。
つまり、到着時にヒューストン―タンパの便が航行取りやめになって、翌日、臨時便で移動したことによって、その後の航空券が一時キャンセルになるそうで、再度、予約を取り直さなければならない、というのだ。
空港では朝の5時30分。日本時間では午後6時30分。JTBに連絡するも電話は出ず。成田空港の緊急連絡先に電話しても、誰も出ない。
これは何としても予約を入れてもらわなければならない。
そこで「ヒューストンで航行を取りやめたのはそちらだ。その際に何の説明を受けていない。本日、帰れないとすればこちらの被害は拡大する。何としても予約を入れてほしい。」というようなことを言ったところ、何とか予約を入れてもらうことができた。
今回、JTBで予約したメンバーは5名。何とかクリアして帰国することができたが、これがもっと大人数なら数人は犠牲になっていたかもしれない。
帰国の便も、多少遅れたが無事に到着し、やれやれのタンパツアーも終わった。
明日から日常業務に復帰するが、いつもながら海外出張をするといろいろなアイデアが浮かんでくる。これらを精査し、また新たなビジネスモデルを構築してゆきたい。


2006年10月22日

タンパ報告 3

bba0dfcd.JPG昨日は、一日、コンベンションセンターで、セミナーの受講をした。
ひとつは、直訳すれば「成功する条件」。2つ目は「人間関係をよくするネゴシエーション」。3つめは「不動産投資分析」4つめが「テナントとのコミュニケーション」。
概ね、そんな内容だったと思うが、いろんな意味で参考になった。
最初の講義は新しい分野の内容だったので、楽しく聞かせてもらったが、その他のものは浅い領域の話だったので、いまいちのような気がした。
ただ、いつもそうなのだが、こうして現場を離れてこのようなミーティングに参加していると、聞いていることとは関係のないアイデアが浮かんでくるから不思議だ。
とりあえず、今回の出張では、3つほどひらめいたアイデアが浮かび、帰ったら即効で実行したいと思い、帰国を楽しみにしている。
昨日最初のセミナー講師が言った言葉が印象的だった。

「夢はあなたと一緒に死んでゆく」

「ただ生き残っていく習慣をつけるな!」

私も、「成功へのこころの科学」というメッセージを書いているが、この言葉は気に入った。
人生は、長いようでいて、短いものである。
夢を持ったまま死んでは、何もならない。
人間、どっかの段階で「ただ生き残っていく習慣」を身につけ、安全なような妥協の生き方に慣れてしまうものだ。それが、知らず知らず姑息なものとなって、臆病になっていく。実は、それが一番危険なのに。
そういえば、成功へのこころの科学の講演は一度しか行っていないが、お蔭様でビデオはよく売れているらしい。
近い将来、書籍にして発刊したいとも考えている。この思想は、私と一緒に死なせたくはない。なぜなら、成功する為の基本理論であり、なるべく多くの方に普及させたいからだ。

あぁ、やる気が出てきたけど、あすの移動で、またもや20時間くらい移動する。
たぶん、飛行場でのトラブルはないと思うが、このタンパ、いささか遠すぎだ。

成功へのこころの科学は http://www.cfnets.co.jp/konsaru/heart/page1.html

2006年10月20日

タンパ報告 その2!

91c6c1b8.JPG昨日も、プロパティツアーに参加した。
一昨日はレジデンシャル(居住系)の建物だったが、昨日は工業系のものを見に行った。巨大な敷地に工場+オフィスの建物を建築して貸している。
タンパベイ(湾)に隣接し、海運が便利な為、加工工場や倉庫などが多く、このような建物のニーズは高いらしい。資金調達はリートで調達して拡大していて、日本の投資家も参加しているようだが、ちょっと怖い気がした。
稼働率は95%を超えているということだが、工場のニーズは特殊で狭い。5年契約で賃貸するそうだが、一度出た部分を埋めるのは大変だ。
日本でも一時、工場倉庫などの投資が盛んになったことがあったが、継続性はなく、結局、一部の建築業者の利益を増大させただけで、投資家(殆どが地主さん)の利益はなく、代替で利用できないところはただの箱と化しただけだ。
タンパでは、レジデンシャルのキャップレートは概ね6%から7%。この工業系の場合7.5%程度らしいのであるが、リスクを考えると、ちょっと難しい気がする。
また資金調達の金利は6%だというのだから、レバレッジは見込めず、キャピタルゲインだけがたよりだ。
タンパでは、毎年、15%を越える不動産の値上がりが見込めるということだが、かなり危険な水位に達してきている気がしてならない。
プロパティツアーを終えて「YBOR」という、ちょっと読めない街で食事をし、午後はIREMの総会だったが、これには参加せずに街を歩いたりして、夕方はハワイ支部の人たちと食事会を行った。
食事の前にウォッカトニックを2杯飲んで、食事中は赤ワインを飲んだが、不覚にも眠りこけ、食事の後は、早々にホテルに帰って寝てしまった。

2006年10月19日

タンパ報告!

64122002.JPG本日は、インターナショナルコミッティを午前中、午後からはプロパティツアーで3箇所の賃貸住宅を見に行ってきた。
低所得者層向けの賃貸住宅から高級賃貸まで、さまざまだが、どれも現在発展途上中で、建築が進んでいる最中だ。
タンパというと、マイアミに次ぐリゾートというようなことを聞いたが、まだまだインフラは整備されていない。本日から当初予定のとおりのタンパマリオットウォーターサイドホテルに隣接するコンベンションセンターも増築中。街のあちらこちらで建築ラッシュが進んでいる。まだまだ拡大するようだが、ハリケーンの多いこの街で、果たして、これだけの建物に入居する人が確保できるのかは疑問だ。
ご承知のとおりアメリカは、移民政策によって人口は増え続け、現在、3億人を越えたが、その内容は低所得者層の増大で、財政は日本の比ではないほど大赤字である。
たとえば、最初に訪問した低所得者住宅は、企業の献金と国の補助金で建築され、そこに住む人たちは、年収の30%だけ支払えばよく、運営費の殆どは補助金で賄われている。この住宅に住むには、ある一定の収入を超えると退去しなければならないから、入居者は食べれる範囲で所得を増やすようなことはしない。実際、訪問したときも、昼間なのにテラスで寛ぐ夫婦は多く、年齢的には30代位の働き盛りの人たちだ。この住宅は、現在、増築中だが、入居者は順番待ちの状態だそうだ。
いや、信じがたい住宅政策で、これでは造れば造るほど、国民や企業の税金は吸い取られる一方ではないかと心配せざるを得ない。
現状のバブルが崩壊したあとのアメリカ経済で、果たして、かような高コスト体質を吸収できる体力があるのだろうか。
夕方、7時からは、IREM会長の交代式を盛大に行ったが、例のヒューストン事件とジェットラグ&飲みすぎで調子が悪く、韓国とCCIMのメンバーで2次会へ行く予定をキャンセルして、ホテルの自室に帰り、寝てしまった。

2006年10月18日

やっと、タンパに着いた!

38b85e38.JPG一昨日、IREMの国際会議に出席する為、タンパに向けて出発したが、なんと、昨日、乗り継ぎのヒューストンは記録的な暴風雨の為、飛行機は飛ばず、一晩、空港で宿泊して、朝方、臨時便でようやくタンパに着くことができた。
昨日、ヒューストン出発予定は午後4時頃の予定が、6時半に変更になり、さらに8時半ごろに変更になるとのアナウンスを信じて、空港内のフードコートで中華料理とビールを飲んでいたら、急遽、6時40分に別のゲートから出発するとのことで、ダッシュで移動したが、結局、7時頃から搭乗したものの、9時半頃に飛ばない結論になり、飛行機を下ろされてしまった。
今回、コンチネンタル航空を利用したのであるが、かなり対応には驚かされた。
飛行機が飛ばない理由を、搭乗スタッフが帰ってしまった為、だというのだ。
その後、チケットの変更で長蛇の列で3時間待たされ、挙句の果てに翌々日の搭乗だというので、これにはさすがにあきれて、無理やり翌日の便に入れてもらったのであるが、5人中、3人分だけということで、JTBに何度か連絡を取り、全員、移動ができるように交渉してもらい、やっとさっき、タンパに着いた次第だ。
深夜の空港内では、飲食店はすべてクローズ。さっきの中華料理を食べ残してダッシュしたことを後悔しつつ、空腹を自動販売機のポテトチップスでしのぐものの、この自動販売機は紙幣が壊れて使えなく、みんなで小銭をあつめてようやく4袋。しまりかけていたバーでやっとスプライトを譲ってもらって一夜を過ごした。
きっとホームレスって、こんな感じかな?などと考えながら、ロビーのベンチで軽い睡眠を取った。
さらに、タンパに着けば、この遅延により連絡をしておいたにもかかわらずホテルは自動キャンセル。本日のみ、予定外のマリオットに宿泊する羽目になった。
ま、めったに味わえない体験をさせられているが、明日からの国際会議に間に合ったことは、よしとしなくてはならない。

【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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