CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2006年03月

2006年03月31日

倉橋レポート 3月号 ロハスの3

※このレポートは、当社が管理の委託を受けているオーナーとプラチナ会員に送付しているレポートです。【先月号】

ところで、最近、長崎に、島を買った。
 九十九島の内の一島、その内、当初、保有していた1300坪にあわせて、今年の1月には4500坪を購入することができた。また、この1月に島の所有者を訪問した中で、交渉が不成立であった方から、先日連絡が入り、さらに4000坪程度購入できるようになったから、しめて1万坪をこえる規模で購入することになる。
 この島の所有は、現在、某町が3分の1、真珠養殖場が3分の1、そして私(当社名義になるかもしれない)が3分の1を所有することになり、この某町が、今回、佐世保市と合併することになっているから、観光開発などはしやすい環境が整うことになる。
 この九十九島は、全部で208島あり、国定公園に指定されているから、実際に建物が建築できるのは、たった5島程度しかなく、今回購入した島は、その1島である。
 「なんで、そんな島なんか買うんですか?」と、よく聞かれるが、これといって明確な意味はもたない。単なる、いつもながらの私なりの消費の連鎖である。
 たまたま縁があって購入した島が、この大きな島の一部であったため、海に面しておらず、とにかく海に面する場所を地続きで確保したいという発想で買い足しを試みたのであるが、やっているうち、本当に気に入ってしまって、結構、大事になっているだけである。
 現状の日本経済は地域格差が広がる一方で、せっかく良い環境にありながら、その地域では生かしきれないかような島々も、視点を変え、都会の人たちを巻き込むことによって、新たな価値が生まれてくれば、社会経済に貢献できるのではないかと考えている。
以前、海外に行ったときに「自然は作らなければ崩壊する」というような言葉を聞いたことがあるが、なるほど放置しておくだけで自然環境は維持できない。今後、この島を中心に、何となくではあるが、私なりの楽しみ方を見出してゆきたいと考えている。
 先月から、いまさらながら1級小型船舶の免許を取りに行き、着々と準備を進めており、近い将来、まずは宿泊施設を建築したい。小さなボートを購入し、好きな釣りを気ままにしたり、気が向けば別の無人島でピクニックを楽しんだり、自然の食材をもって、料理や酒を楽しんだり、いまのように期限に追われるような経済原稿ではなく、誰も買いもしない気ままな小説などを書いたり、そんな気ままで呑気なバカンスを楽しむのも、何となく良いように感じている。
あれ、これって「ロハス」ですかね。良かったら、将来、倉橋流「ロハス」を楽しみませんか?

2006年03月30日

倉橋レポート 3月号 ロハスの2

※このレポートは、当社が管理の委託を受けているオーナーとプラチナ会員に送付しているレポートです。【先月号】

そういえば、私も、かつて釣りに凝ったことがある。私の父親も釣りが好きで、つり竿に掛けるお金には糸目をつけない。鯨の鰭でつくった釣竿を何本も持っていた。私は、そこまで凝ってはいなかったが、たまたま以前に、横須賀の馬堀海岸という所に6年ほど住んでいたことがあり、家の前が海だったので、近所のレンタルボートを借りて、沖合いの防波堤で釣りを楽しんだ。釣った魚は、刺身や塩焼き、汁物にして食べたりしていたが、買ってきた食器が気に入らず、陶芸教室に通って「板皿」などを何枚も作っているうち、今度は、陶芸に興味をもち、15年ほど前になるが、中国に2度ほどいった。一度は、北京、景徳鎮、上海。2度目はシルクロードを電車で北上してモンゴルの手前、ウルムチまで行った。
最近、ある人に誘われて「そば打ちの会」というのに参加した。私の秘書の小林も参加したのであるが、これも意外に難しい。参加者は、概ね団塊の世代の男性が7割、残りは女性のグループであるが、新宿の某飲食店に午後1時に集まり、4人一組でそばを打つ。概ね30分くらいでそばが打てるのであるが、打ったそばは持ち帰り、そば打ちの後は、そば談義で鍋などを食しながらそば焼酎を飲み続ける、といった会である。これらに参加している人たちも、総じてそば打ちの道具はもっており、それも結構な金額のものばかりである。私も、将来は、きっともつことになると思う。
つまり、なんと呼ぶか知らないが、この消費の連鎖とでも言おうか、これらの現象が今後の国内消費に結びつくと私は考えている。
従来の大量生産、大量消費の時代にものが溢れ、すべての家庭に不足しているものは少ない。貧しくてものが不足していた時代は、とっくの昔に終わってしまい、現在の日本は、豊かなのに欲しいものが見当たらない、という時代である。
ただ、残念なことに、大量生産、大量消費の時代、自らの意思で創造するという経験が乏しいから、やはり何となく周りを気にしてブームに乗ってしまうという人が多く、きっとこのロハスも日本ではブームになるのではないかと感じている。

続く.....。

2006年03月28日

倉橋レポート 3月号 ロハスの1

※このレポートは、当社が管理の委託を受けているオーナーとプラチナ会員に送付しているレポートです。【先月号】

最近、ロハス『LOHAS (ローハスともいう) [lifestyles of health and sustainability]』という言葉を、ご存知だろうか。
これは、健康的で持続可能なライフスタイルのこと。
最近、特に団塊の世代の人々には心地よい言葉や生活スタイルのようで、これらを志向する市場が拡大している。これらの市場の分野は多岐にわたり、社会経済への貢献、健康的ライフスタイル、予防医療、そして自己啓発や環境配慮型ライフスタイルなどを総称して、ロハスという括りになっているようだ。
また、スローライフ『slow+life』や、スローフード『slow food』などもこれらに同義する言葉であり、スピードや効率を重視した現代社会とは対照的に、ゆったりと、マイ-ペースで人生を楽しもうというライフスタイルや、ファーストフードではなく伝統的で安全な食材を選択して、現代社会での弊害を受けずに生活しようとするライフスタイルが巷ではひそかにはやりだしている。
たとえば、団塊の世代から上の人たち(60歳前後)のなかでは、男性向け料理教室などがはやり、高級調理器具が売れていたりする。一般主婦が購入することは絶対無いだろうと思える高額な包丁や鍋などが売れており、それを購入する人たちは、この団塊世代の人たちである。彼らは、ゴルフ道具等にも大きなお金を掛けてきた人たちであり、その趣味が料理に変われば、そこにふんだんに資金を投入する人たちである。道具、食材、食器などにお金をかけ、自らの満足度を達成させる。

続く・・・・・。



2006年03月27日

中田宏、横浜市長再選!

本日、9時より横浜市長選の開票が行われ、現職中田宏氏(41)が、再選された。
私も、中田宏選挙事務所で待機し、9時から開票1分もしないうちに「当選確実」の一報が入った。
今回の投票率は35・30%、前回39・35%を下回った結果には残念だったが、当初より中田優勢が主流であり、なんとなく気の抜けた選挙戦だったことを考えると、仕方がないのかなとも思える結果である。
また、良く考えてみると、横浜市の定年は60歳であるのに、他の候補者の海洋学者松川康夫氏は64歳(無所属=共産推薦)、元会社員遠藤賢次郎氏は63歳(無所属)なのであるから、そもそも市役所のトップには歳が行き過ぎている。
市長選挙の場合、通常の国会議員選挙とは違い、政治家が解職して行なうものではなく、市役所も、市長も仕事をしながらの選挙であり、また市役所の職員を動かして市政を司るトップを決める選挙であるから通常の選挙とは一寸違う。
今回、16年ぶりに翌日開票となった理由も、なるべくコストのかからない選挙とすることを中田氏が決めたことによるものである。
今後、さらに市の財政は厳しい方向に向かう中、過去の負債を抱えた中田市政。
改革とは、具体的にひとつひとつを見直し、継続できる社会を作ることだと彼は言う。
まさに正しい判断であり、会社も個人も、また市政も、破綻してしまっては継続不可能なのである。
談合による特定な企業に特定な予算を与えて、無意味な工事等をおこなって破綻し、その帳尻を市民が負担する結末。例えば、無駄なお金を使った人たちが、そのお金のために苦労するのは仕方がないが、過去に借金して使ってしまったお金の返済を、何の利益も受けていない現在の納税者が負担させられているわけだから、無責任なことばかり言って、改革をとめようとするものは一市民として拒まなければならない。
中田市政の4年間、まさに民意が伝わる市政になっていることは事実であるし、今後、4年間も従来以上に横浜市民の代表として横浜市の経営をしてくれると信じている。

2006年03月26日

間違いだらけの賃貸管理!

資金繰りに困窮している管理会社の事例:
ある日突然、管理会社からオーナーさんへ、「毎月の賃料送金は、月末にしてもらいたい」という内容の手紙が届きました。
このオーナーさんは、その会社に管理を委託した際、「賃料送金日は当月5日」という約束をしていたし、ローンの関係もあり、そう簡単に送金日を変えてもらっては困るわけです。
そんなことで、当社に相談に来ました。
話を聞くと、驚いたことに、その手紙1通で「それに従えなければ、今後、管理はできない」ということも付け加えられていました。
本来、賃料の送金は、契約条項で取り決められており、こういう大事な内容は、管理会社とオーナーさんと話し合い、双方合意の上で契約条項の変更を行なうべきものです。
オーナーさんは、この管理会社の行為に大いに不満を抱き、また不信感を募らせており、結局、当社で、従前の「5日送金」、契約内容は同一で管理を引き受けさせてもらいました。
最近、このように厳しい状況になっている管理会社が増えています。
この事例のように、オーナーさんへの賃料送金を1ヵ月遅らせることことにより、自社の資金繰りを補おうする管理会社が多くなっています。こうした経営面で追い詰められた会社は、入居者からの預かっている敷金すら手元になくなっていることが予想されます。
したがって、管理会社からオーナーさんへ賃料送金日の遅延等の強要があった場合は、充分、気をつけなければなりません。

※横浜全域、町田、相模原、横須賀、東京渋谷、南青山、新宿、都内全線の賃貸管理、プロパティマネジメント、賃貸客付(リーシング)は、すべてCFネッツにお任せください!
横浜全域のご相談は 045−832−7440 PM事業部 廣瀬
東京全域のご相談は 03−5414ー7755 PM事業部 井上 まで

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2006年03月25日

いよいよ明日、横浜市長選挙投票日!

昨日も、港南台駅前で、現職市長の中田宏が街頭演説をやっていた。
今までやってきた改革の話を、具体的に例をあげて解説しており、なるほどと最初から最後まで聞き入ってしまった。
そういえば、他の候補者の街頭演説を聞いたことがないが、選挙活動、やっているのだろうか気になるところである。
いずれにしても、開港150周年のイベントを飾る市長の選挙であり、また、今後の横浜市の方向性を決める重要な選挙である。その割りには、どうも盛り上がりに欠けるところが横浜市長選挙の悪い所でもある。
かつて、ばら撒き、予算の使いきりの政治が続き、結局、損しているのは、現在、税金を支払っている我々である。日本の政府も、20年も前から人口が減ることを知っていたのに、何も手を打たずに、何もしてこなかったから年金が破綻しており、この損失は、現在、年金を支払っている我々が被っているのである。
結局、団体利益、企業利益のための政治が続き、利権の温床を構築してきた政治家に投票しているのは国民であり、言い換えれば、これらに不満をもっているのに投票所へ行かない国民である。
私は、横浜で生まれて、横浜で育った。特に横浜には、思い入れがあり、市民の一人として、投票率が40%を切っていることを羞じている。市政に文句ばかりいって投票に行かない市民も多く、また若年層においては、興味すらない人も居るが、そのような人たちの為に再び横浜市を腐らせるわけにはいかないのである。
ぜひ皆さんが横浜市民、あるいは横浜市民の知り合いがいるのであれば、ぜひ、選挙の投票に行ってもらえるよう、横浜市民としてお願いします。

2006年03月24日

3大都市圏の公示地価上昇!

国土交通省が、公示地価を発表した。
東京、大阪、名古屋の3大都市圏で、15年ぶりに公示価格が上昇に転じた。この3大都市圏の土地の総額は、日本の地価の6割を占める訳だから、地価は底を打ったとみてよいかもしれない。
私が、平成7年以降、地価の二極化が進むことを講演等でお話してきましたが、実際、二極化が明確になってきたのは、ほんの2年ほど前で、予測より7年程度おくれた理由は、不良債権処理が思ったより深刻だった、ということである。
今回、この公示地価の発表を受けて、朝から馬鹿げた報道が続いており、今後、さらに不安定な資金が不動産に流入することが予想される。
ここで気を付けなければならないのは、不動産の場合、マーケットが集中するところが高騰し、マーケットが離散する所が無価値になる、ということである。
したがって、不動産価格が上昇する=自宅が買えなくなる、ということではない。
いつも、講演等でお話していますが、バブル経済が崩壊して、地価が5分の1、つまり20%まで下がったものが、10%上昇したとしても、22%になっただけだから、まだ上昇の余地はある。
去年から、今年の3月くらいまでに不動産は購入したほうが良いですよ、ということを言って来たが、今回の公示価格上昇のマスコミの取り上げかたは尋常ではなく、これから購入しようとしている方には、あまり良い報道ではない。


2006年03月23日

ウオーターフロント規制緩和

昨日、一級小型船舶免許の実技試験を受験してきた。
12日には学科試験で、これは比較的簡単にパスしたのだが、実技試験は、2週間以上前に一度だけ運転練習をして、昨日、本番という、結構、乱暴な試験である。
案の定、結構忘れていたことが多く、人命救助という項目で、本当は、クラッチをニュートラルにしなければならないところ、減速のまま人命救助して、1回目は失敗。2回目はクリアしたが、ちょっとあせった。
多分、落ちはしないとは思うが、合格したと言えども、まともな運転などできはしない。マリーナに置いてあるクルーザーを見上げて、「これ、本当に運転できるかな?」など、かなり心配である。
さて、東京湾では、水上交通についての規制緩和が進んでいる。
たとえば、埠頭周辺の建築制限を緩和し、欧米並みのオフィスやレストランなどが建築ででき易いような規制緩和が進み、これに伴ない、ウオーターフロントのレストランなどは、従来、船を停泊して食事することはできなかったが、最近は許可が取りやすくなっているようだ。
今回、ボート免許の受験をして気づいたが、1割程度の人は退職後のレジャーを目的にボート免許をとりにきているようだ。今後、このような人たちの人口は増加すると見ており、不動産価値にも影響すると考えている。
合格した暁には、ボートでいろいろ、その辺を調査したいと考えている。

2006年03月21日

本日、プラチナ会員定例会

今年から、当社ではプラチナ会員向けの定例会を開催している。
毎月1回、東京、横浜で交互に行なう、この定例会では、新着情報や近況、市場の変化などを参加者にお伝えし、事務所でちょっとしたつまみにビールなどを飲んだりする、ざっくばらんな会である。
毎回、いろいろな話題で盛り上がるが、「不動産投資の仲間」という色がつよく、私自身も仕事とは違った楽しい団欒の場となっている。
良く考えると、セミナー等に参加した方は、800人を超え、不動産投資を実践している方は350人を超えた。この方たちが仲良く定例会に参加してくれると言うのは、本当にコンサルタント冥利につきると感じている。
かつては不動産コンサルタントなど、宅建の免許すら取れない人たちが、肩書きがなくて、この称号をつかっていた時代もあった。また、不動産業に就職するなど言おうものなら、親から大反対されるというのも、つい最近まであった。
不動産業の社会的地位の低さは、まだまだ続くとは思うが、私はいつも、これでは駄目だ!と言い続け、自ら変えるしかないと努力してきた。
多分、一不動産業者のものが、書店に並ぶ書籍を世に出したのも私が最初ではなかったかと思う。自負出版のたぐいはあったかと思うが、出版依頼を受けて印税契約にもとづいて書籍を執筆する人材はいなかった。
不動産コンサルタントとして、出版、講演を繰り返し、全国の不動産業者向けセミナーで、私なりの業界感を伝え、またノウハウも公開し、教育の必要性を唱えつづけてきた。
不動産は、人間の生活では欠かせない、衣食住の重要な要素である。この重要な要素で、かつ一番高額な代物を扱うのに、取り扱う人たちに知識が欠如していれば、トラブルが増えるに決まっている。ちなみに私がこの業界に入ったときは、取引主任者一人に対し、9人の無免許のひとを雇って業務ができた。さすがに現在は、1人に対し4人だが、それでもまだまだ体質は変らない。
まだまだ小さい会社ではあるが、喜んでもらえるクライアントの数を増やし、我々の思想をこの業界に知らしめ、倫理を重んじる不動産業者が、結果的に勝ち残るということを知らしめたいと考えている。

※来年度の新卒採用の募集を開始しています。
 第1回目の会社説明が4月24日に行なわれる。
 募集要項は、http://www.cfnets.co.jp/saiyou/index.html
 なお27日よりエンジャパンのホームページにアップされます。

2006年03月20日

個別相談開催!

一昨日、久しぶりに個別相談会を行なった。
午前10時、午後1時、3時、5時と行い、遠い方では富山からの相談者がおり、たいへん恐縮している。ちょうど、昨日のセミナーに参加する予定だったそうである。
いろいろ皆さん、不動産投資についての勉強をされているが、結局、不動産投資を実践している方は少なく、どううしたら不動産投資ができるか、ということに終始相談することになる。
今回のご相談者全員、間違いなく不動産投資をすることができ、その方法を個別に伝授した。
当社の個別相談では、私や猪俣が中心に個別相談を行い、必ず担当のコンサルタントをつけて実践することになる。従って、物件選定から有利な融資、そして購入後の運営まで、すべて一貫して指導させていただく為、クライアントの努力は、あまり必要としない。
毎回、ご相談にみられる方は、「もっと早くくれば良かった!」という方ばかりである。
この個別相談会は、当社のセミナーに参加した方か、書籍の読者、セミナービデオ、DVDで不動産投資を学んだ方のみに無料で行なっているものである。
というのは、無知識で個別相談に見えられると、2時間では終わらず、一から不動産投資の基礎を解説しなければならなくなる。そういう意味で、基本的なことがわかった上で、来所していただくようにしている。
個別相談も、月に2度ほど行っておりますので、セミナー等に参加した方は、ぜひ、一度、ご参加されると、今後の具体的な計画が立てられるのではないかと思います。

※個別相談のお申込みは、045−832−7440 セミナー事業部の岡本まで

【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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