CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2006年02月

2006年02月28日

当社の「不動産Q&A」掲載中!

当社のホームページでは、「不動産Q&A」というのを公開している。
最近、リニューアルを行い、過去の分は掲載されていないが、結構、有意義な情報が掲載されていますので、ぜひ、ご利用ください。
不動産トラブルから、不動産投資まで、何でもご相談ください!

<最近の事例>

家賃滞納について 投稿者:エリノリ 投稿日:2006/02/27(Mon) 14:32 No.1513
初めて質問させて頂きます。
弊社は賃貸ビルを所有する家主でございます。
先日 先生の講演会に参加させて頂き、即決和解という手続きがある事を知り、ぜひ活用したいと思い、早速「賃貸トラブル110番」を購入させて頂きました。
滞納者が何人かいるのですが、大口の方に関しては、その度に会社に呼んでは、念書のようなものを頂いて、最初の1、2ヶ月は守って頂けるのですが、またどんどん溜まっていって、また会社に呼んでは、の繰り返しとなっております。弊社的にも解約したく、明渡しを前提とした即決和解をしたいのですが、それだと借主が和解に応じてくれないとき、P85の事例2)に該当すると思うのですが、,亮擴鳩戚鷭颪料簡犬鯑れるというのは、弊社と借主さんとの従前の契約文をそのまま入れれば良いとのことでしょうか?
本の中の合意書の例文には「合意解除とし明渡し猶予期間中の家賃表記は賃料相当使用損料」となっておりますが、弊社のようにきちんと払うのであれば継続するというパターンの即決和解をとる場合には、上記表記ではなくても結構でしょうか?
それと、P85の事例2)のパターンで即決和解の合意書を作成し、裁判所で賃料を払わない場合は合意解除とし建物を明渡すという事が認められた場合、実際に賃料未払いが起こったら、どの位の期間を経て明渡しとなるのでしょうか?

お忙しい事と存じますが、ご回答の方、宜しくお願い申し上げます。

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Re: 家賃滞納について 倉橋 - 2006/02/28(Tue) 10:12 No.1515

上記滞納者の取扱いの件、何度となく合意書の約束を反故にするというのであれば、契約書の条文を全部入れる必要はありません。通常の支払い計画をそのまま即決和解の条文に盛り込み、例文のように「本契約は解除され、相手方は申立人に対し、直ちに本件建物を明渡す」との条文を入れて、即決和解を成立させます。最近では、「支払いを2ヶ月以上怠ったとき」というような条文に変更されてしまうこともあります。
また、明渡請求ですが、即決和解の約定が反故にされたとき、執行分の付与を申請して認められれば、明渡しの債務名義が取れますので、強制執行ができるようになります。
裁判所の執行官の都合にもよりますが、動産差押、および明渡の言渡しの手続き後、1ヶ月程度で強制執行が実行できます。つまり、債務名義取得後、概ね2ヶ月程度で明渡しが完了します。

※当社ホームページ「不動産Q&A」はこちら http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa3/bbs.cgi?

「賃貸トラブル110番」は、こちらhttp://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4931130496/503-2180307-0573517

2006年02月27日

不動産投資{初級)セミナー開催。

昨日、今年初めての不動産投資{初級)セミナーを開催した。
去年は、初級、中級、上級と、不動産投資セミナーを3回に分けて行なっていたが、私のスケジュールが昨年ほど多く取れない為、今年からは2回で集約することにした。
昨日は、参加人数がいつもより少なかったが、ほぼ全員、真剣に不動産投資を望んでいるひとばかりで、懇親会では、個別相談の申込みが殺到し、3月18日の個別相談は、満席となり、現在、他の日程も調整している。
参加者の中には、不動産投資勉強歴3年以上という人もいたが、結局、いまだ不動産投資を行なっていない。
その理由は、単にやり方がわからないだけなのである。
現在、当社の集計をいろいろ分析しているが、セミナーに参加し、不動産投資を行なおうとしている人が約800人、実際、個別相談に来て、不動産投資を行なっている人が、そのうち約350人になる。
また、不動産投資に関する個別相談にこられた方の7割くらいが既に不動産投資のスタートを切っている。
その理由は、当社の場合、投資分析、物件仕入れ、物件購入、ファイナンス付け、そして購入後の運営まで、一貫して行なっている為、不動産投資のスタートがきりやすい。
おまけに、不動産の仲介手数料は3%に6万円を足した金額に変わりはなく、普通の不動産屋さんと同じ金額である。
昨日の参加者が「そんなんで、儲かるんですか?」との声があったが、当社の方針は至ってシンプル。クライアントに儲けてもらうが、その中で当社も儲けさせてもらう。その儲けは賃貸管理である。つまり、当社の場合、自分が管理できない所は売らないし、管理しているから空室損が長期に出るような物件は売らない。
したがって、社員一丸となって物件を探しているが、200物件以上の仕入れをしても、実際に売れる物件は2〜3件程度になってしまう。
実際、私がクライアントとして考えても、こんな良い会社って、他にないと思う。

次回の不動産投資の応用編セミナーは、3月19日(日)。
基礎編を受講していなくても、参加はできますので、ぜひ、お時間のある方は、ご参加ください!

セミナーの詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0319ouyo.html

2006年02月26日

間違いだらけの賃貸管理

リーシングは‘募集前に商品化’
 当社は、オーナーから客付けの依頼を受けて入居者募集をかける場合、まず現地へ行って物件を見ることにしています。
それで、例えば廊下が汚いとか、外壁にカビや苔が生えていたりしたら、すぐに清掃してもらうようにオーナーに指示しています。それは、‘募集前に商品化’するということです。
管理の悪い物件に対し、このリーシングの基本作業をやらないと、せっかく募集をかけ客付け業者が案内してくれても、案内が入れば入るほどお客さんと客付け業者に‘汚い物件’のイメージをつけられるだけです。
 「どうしたら決まるのか」を提案することがリーシングの大きな役目ですから、引き受けた物件をお客さんが気に入るように商品化することです。
 建物周囲の草むしりをしたり外壁を水圧ジェットで洗浄したりして、汚い物件をきれいにすることは、商品化への基本的な作業です。しかも、これらの清掃はコストが余りかからないで、決まりやすい形にしてくれるのです。

事例1:某業者が管理している賃貸マンションの空室対策で、オーナーさんから相談を受けました。当社は、さっそく物件の現場を確認したところ、建物の玄関付近は草がぼうぼう、廊下の脇にはゴミ袋がいくつも放置、入口傍にある螺旋階段の塗装は剥げて錆びだらけ、こんなひどい管理状態でした。そのことをオーナーさんに指摘したら、塗装については資金的な面で対応できないとのこと。それで当社は、最低限の‘商品化’ということで、お金をかけないですぐにできる草刈とゴミ袋の撤去、壁面のジェット洗浄を行ないました。
そして、その後に改めて入居者の募集活動をはじめました。すると、賃料は従前の管理会社が設定したままでしたが、すぐに入居者が決まりました。
要するに、この賃貸マンションの空室問題は、単に管理会社が清掃作業を怠っていた、ということだけでした。
※プロパティマネジメント事業部 廣瀬吉正

当社の賃貸管理システムは http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

2006年02月25日

久々に、クラブへ行ってきました!

昨日、リクルート社の人たちと横浜の料亭「九つ井」で食事をし、いつもながら2次会へ繰り出した後、「クラブ」(昔のディスコのようなもの)へ繰り出すことになった。
私の時代には、休みの日、早朝、サーフィンをやって、湘南の逗子のデニーズで海沿いのテラスを占領して早めの朝食にビールを飲んで、ちょっと昼寝をした後、夕方からディスコへ繰り出す、というような青春時代だった。
当時は、横浜トラディショナル称して「浜トラ」。
元町商店街、浜トラファッション一色というような感じで、海に行かないときは、市営の元町プールでのんびりすごすというのも楽しい時代だった。
私は、いまだに出張などに行くと、地域の「クラブ」に出向くことがある。
いわゆる定点観測であるが、クラブには、その時代の風俗の最先端が集約される。ファッションや飲み物、そして音楽。
ちょっと、昔を思い出しながら、地域の風俗探索(変な意味じゃなく)も楽しいものである。
いやぁ、しかし、昨日は、若者が多くいたのに、元気のない踊りをしていたので、酔っていたせいもあり、私たちの時代の元気ある踊りを見せてやった。

2006年02月24日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

【木造でも100年持たせるメンテナンス】

アメリカの管理会社の大きな仕事の1つは、建物を長く持たせることである。
私は何度も渡米し、賃貸物件を見て回っているが、最初、築103年の歴史あるコットン工場の倉庫を賃貸住宅に転用していたのをみてびっくりしたことがあった。
壊さないで、隣のホテルと合体させていた。
倉庫のスペースは天井が3メートル以上も高く、かえって吹き抜け型で高級感を出していた。
また、その中にプールも設けていたのである。
アメリカでは、古い建物をめったに壊さないのだ。
私は、木造37年のテラスハウス型の賃貸住宅を見学した時、その管理会社の従業員に対し「この建物はいつ建替えるの?」と質問をぶつけたことがあった。
ところが、その従業員はなぜ?という顔をしながら「メンテがオレたちの仕事じゃないか」と応えた。
私は、まだ納得できないので、その管理会社の本社で社長に面会した際、同じ質問をした。
300坪はあると思える社長室は高層ビルの上階にあり、「ちょっと、こっちへきて下を見てご覧!」とその社長は、私を窓際へ引き寄せると、「あの建物も、その向こうの建物も100年以上経っているんだよ」と教えてくれた。
そして、建物を長くも持たせることは、解体費用のロスも出ないし、(オーナーにとっても管理会社にとっても)利益をあげることだと説明してくれた。
そのために、収支計画と合わせ、修繕計画を立て、修繕費を積立て、定期的に手を加えているという。
その説明で、私は十分納得するとともに、日本でもその考えが浸透していくと確信したわけである。
ところで、年収300万円ほどの欧米人でも豊かな暮らしを味わえるのは、住宅、つまり建物を長く持たせることに大きな理由があるようだ。
もし、日本ならば、35歳の時に25年のローンを組み、木造1戸建ての住宅を購入したとしても、耐用年数から、60歳になった25年後位には建替え、もしくは大掛かりなリフォームを余儀なくさせられる。
せっかくローンが完済してもまた新たな借金を作らなければならない。
つまり、家を持っても一生借金生活から抜け出せないのである。

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編
・2006.3.12 不動産投資実践塾リスク編
・2006.4.9  不動産投資実践塾資金調達編

◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html

2006年02月23日

昨日は、日航ホテルでリラックス!

2e403acb.jpg昨日、OKコーポレーション主催の会合にて、講演依頼を受けて講演してきました。
主催者側が、昨日は当社の定休日ということで恐縮しており、講演終了後、日航ホテルのスパを取ってくれた。
せっかくの好意ですので、お言葉に甘えてちょっと覗くつもりが、不覚にも、3時間以上くつろぎ、マッサージをした後、ホテルバーで「日本酒のぺリエ割り」(倉橋オリジナルカクテル)を飲んでくつろいでしまった。
ここは、水着を着てプールとスパを楽しむところであるが、お台場から東京湾&東京タワーを臨む立地であり、露天風呂(露天スパ?)はちょっと他にない味わいだった。
黄昏時から入浴したが、夕日から夜景に変る時期は、結構、よい。
ただ、カップルが多く、というより、ほとんどがカップルで、おやじ一人で入浴するのも、ちょっと恥ずかしい気がした。
昨日は、講演後、原稿の執筆をする予定だったが、またもや作業が止まってしまった!
週刊住宅の今井さん、ごめんなさい!
いま、取り返そうと執筆中です。あと、約30ページで終了します!

2006年02月21日

現在、不動産投資の実践本、執筆中!

現在、今月の月末締め切りで、新刊書の原稿を書き進めている。
当初の予定では、3月末位の出版予定であったが、私の都合で、ちょっと遅れ気味である。
セミナーの参加者などが「今度は、どんな本なんですか?」というようなことを聞かれるが、今度の書籍は、かなり実務的な行動のプランがわかるようなものになっている。
とりあえず、本書の<はじめに>を掲載しますので、どうぞ、出版をお楽しみに!
ちなみに、まだ題名は決まっていませんが、今回の出版も「これであなたも大家さん」と同様に「週刊住宅新聞社」から発刊される。

はじめに
私は、実践的な不動産コンサルタントとして、自らも不動産投資を行い、また7つの会社を経営するかたわら、10年ほど前から、横浜、東京を拠点に全国各都市で不動産投資に関わるセミナー講師をつとめてきた。もともとセミナーの講師など、不動産関連団体の招請で行なっていたのであるが、私の著書の読者の要請で、ここ最近では、直接、個人向けのセミナーなども多く行なっている。
そんな関係でサラリーマンやOL、また自営業者の方などフツーの人たちの不動産投資に対する関心が年々高まっていくのを肌で感じとっており、セミナーに参加する皆さんが熱心に勉強していることも実感している。
しかし現実問題として、頭の中で勉強したことを活かし、すぐに不動産投資を実践できるかというと、なかなか難しい。せっかく勉強したのだから、さあ、実践しようという気持ちはわかるが、不動産投資を「やりたい」というレベルと、「できる」「成功する」というレベルとは異なる次元で考えたほうがいい。
まずは、「やりたい」という入口を突破しなければ、何も始まらない。基本編をマスターした後に、あらためて実務編をしっかりとマスターし、「できる」レベルまで達しなければ何も始まらないのである。
不動産投資は株式投資等と違い、インフラが整い、予めレールが敷かれているわけではなく、物件の選び方、銀行ローンの受け方など、実務的なノウハウを一つひとつ事前にある程度把握していかなければ、スタートを切ることさえもできない。
当社では、そのような人たちをフォローする為、セミナーの受講者や著書の読者に限定して、個別相談会というのを月に2回ほどやっているのであるが、総じて、参加者の方々は、「もっと早く、当社に来ればよかった。」という結論に達することになる。
つまり、不動産投資の著書は多く発刊されているが、実務の伴なわない著書があふれており、結局、欲求不満のまま、不動産投資を諦めかけてしまう人が多い、ということである。お陰さまで、規模の大小はあるものの、当社で不動産投資をはじめた方の紹介で来社さる方も益々増加し、実際に不動産投資をはじめている事実は、やはり不動産投資を開始できるノウハウに他ならない。
そこで、今回、不動産投資の入口でスタートできないでいる人たちに当社コンサルタントのノウハウを紹介し、より安全で楽しい不動産投資を実践してもらおう、という狙いで執筆してみた。
ここでは、私の著書『これであなたも大家さん!』(週刊住宅新聞社発行)を読み、不動産投資の基本的な知識を頭に入れた初心者が、実践の舞台に上がるための初歩的なノウハウと成功事例を中心にまとめている。
私と、当社でアセットマネジメント(資産運用管理)部門を担当している5人の社員の実務経験をもとにして、どういう形で初心者が不動産投資を始めているのかを、成功事例とともに、初心者が困っている部分を確認し、補助しながら、基本的な実践ノウハウを提供している内容を記述している。
本書を通じて、読者の方が、不動産投資の知識の領域から第1のステージに上がり、そして将来、ステップアップして豊かな生活が送れるようになることを望んでいる。
  
執筆不動産コンサルタントメンバー
CFネッツ・グループ代表 倉橋 隆行
CFネッツ ゼネラルマネージャー 猪俣 淳
CFネッツ コンサルタント    安斎 信行
CFネッツ コンサルタント    野崎 恭一
CFネッツ コンサルタント    山田 哲也
CFネッツ コンサルタント    木内 哲也


2006年02月20日

勝ち組になる為の『アッと驚く不動産投資基本編』開催!

平成18年2月26日(日) 午後1時30分より、本年最初の不動産投資セミナーを開催する。
このセミナーは、不動産投資の手法を、基礎と応用の2編にわけて行なうもので、基礎編だけでも投資技術は理解できるが、応用編は、レバレッジとローンバランスなどから不動産投資の実際的なちょっと高等な技術をお教えするセミナーです。
昨年は、3回に分けて行なっていましたが、私の仕事がたてこんできており、この3回分を2回で集約して行なうことになった。
最近は、業界向けのセミナーも多く、特に一般向けのセミナーは、極端に減っておりますので、不動産投資に興味のある方は、ぜひ、この機会にご参加頂けますよう、お勧めする。
次回、応用編は3月19日を予定しており、この基本編をご理解いただけないと応用編は難しく、特に初心者の方は、このセミナーからご参加ください!

詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0226kihon.html

※なおセミナー終了後、懇親会を予定しています。(要別途3000円)
セミナー後のご質問や裏技、現状の動きなども、懇親会では、私や当社のコンサルタントとお話ができたりします。酒席ではありますが、こちらもかなり有意義です。

2006年02月18日

今日、明日と、一級小型船舶の免許の講習会

この年になって、船舶免許もどうかと思ったが、例の長崎の島の購入から、必要に迫られ、今日、明日と講習会に参加している。
また、クライアントの糸久氏も、私に感化され、一緒に受講しており、おまけに3月末の長崎行きにも、一緒に来たいなど、結構、盛り上がっている。
今日は、自宅近くのマリーナでの講習だった為、タクシーで会場まで行ったが、そのタクシーの運転手さんが「ボートの免許とってどうするんですか?」などと聞いてきたものだから、長崎の島の話をしたところ、ぜひ、僕にも譲ってください!、などとこちらも、結構、盛り上がってしまった。
昨日も、友人の藤沢雅義と講演後、銀座で飲んだのであるが、ここでも、この話で盛り上がっている。
結構、自分としては、仕事とは別に、夢を楽しんでいる。
そのうち、この島、知り合いで村でもできてしまう勢いである。
現在、環境設計をすすめ、商品になるかどうかの調査を行なっているが、話が進むようであれば、プラチナ会員の方にお知らせします!
どうぞ、お楽しみに!


2006年02月17日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

【管理会社はオールマイティ】

日本の家主や賃貸業者にとって、もっとも関心があると思われるのが空室対策であろう。
しかし、アメリカでは、日本の客付け専門業者は存在しない。
つまり、アメリカでは仲介業者は介在しないので、入居者募集(広告宣伝等)は管理会社の仕事の一環となっている。
管理会社は、客付けの前に、現在住んでいる入居者に長く住んでもらうように努めていることに注目したい。
そのために、設備面のサービスの他、1ヶ月に一回のペースで音楽会などイベントを企画しているのが特長だ。
管理会社は1つの物件につき12〜13人位の従業員を配置させている。
そして、新規入居者募集にあたっては、その団地入り口に、専門の営業スタッフを常駐させ、下見に来たお客さんに十分満足できる案内体制を取っている。
その営業スタッフは、物件のロゴマークのついたシャツを着た、その物件に関して生き字引のような人が担当し、お客さんに対し、空いている部屋はもとより、プールの使用方法など団地内の細かいことまで丁寧に説明してあげるのである。
大体、その時点で、下見に来たお客さんは契約してしまうと言う話である。

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編
・2006.3.12 不動産投資実践塾リスク編

◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html

【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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