CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2006年01月

2006年01月26日

IREM−JAPAN

当社の倉橋が所有する国際ライセンスの「CPM」。
この認定する団体IREM-JAPANの総会&セミナーが2月2日(木)に行なわれます。不動産管理業に3年以上従事している方は受験資格がありますので、この機会に参加してみては如何でしょうか?新たなビジネスモデルが見つかるかもしれません。

詳細は http://www.irem-japan.org/seminar/seminar.html#0202 です。

日本国内で、国際ライセンスの受講ができる唯一の団体です。
ちなみに、当社倉橋は、2002年に本協会の会長に就任しました。

偽装3兄弟

ここの所、偽装問題が続出している。
耐震構造偽装、アメリカ産牛肉輸入、そしてライブドアの粉飾決算である。
これって、当事者はクローズアップされて騒がれているが、行政って、なに?という話はあまり出てこない。
我々、日々、経済活動を行い、利益を上げて税金を納めている。また、サラリーマンでは、源泉徴収によって、自動的に税金を納めているのだが、この税金で日本国民の安全とかを維持する為に行政がある筈なのに、実は、まともに機能していないのではないかと疑わざるを得ない。
年金問題も、我々が支払ってきた厚生年金などを、普通は考えられない投資を行なって失敗し、損失が出たり、現状、その施設を運用するにも赤字垂れ流しの状態が続いていることも公表することはない。
ひょっとして、ないほうが良かったんじゃない?と思える行政は多く、それらのために支払われている費用は、国民の税金である。
今後、高齢化が進む日本経済においては、税負担はさらに増え、年金負担もさらに増える。にも拘らず、支出を減らす努力をしない行政、行政としての機能がなされていない行政など、本当にこのままでよいのだろうか。
この無能な集団を組成してしまった政治にも大きな問題があり、政治に無頓着な国民にも問題がある。
私も、若いときは、投票など行くことはなかったし、興味もなかったが、現状の日本を考えれば、放っておいて「誰かが適当にやってくれる」と思うのは大間違いである。
今年は、横浜市長選挙がある。
2009年に横浜は開港150周年を迎えるから、この選挙で選ばれた市長が開港150周年の市長となる。
特に横浜市民の皆さん。誰が立候補するか分かりませんが、投票日には自分が選ぶ市長候補に1票を投じましょう。
前回の投票率は39%。政令指定都市としては、結構、みっともない数字です。
みなさん、まずは横浜から日本を変えませんか?

2006年01月24日

間違いだらけの賃貸管理

不当なサブリース会社の事例
サブリースをしている建築会社が、オーナーに不当に高い建築金額を請求し、なおかつ、入居者に対しても相場に合わない高い賃料を設定しているというケース。
我々、プロからすればありえない話を、素人のオーナーは騙されて契約してしまうようだ。
そのオーナーから相談を受けた案件。
その物件は、最寄り駅からバス便、しかも山の上という賃貸住宅経営が難しいと思えるところに建てようと計画されたワンルームアパートである。オーナーが持参した見積書を見せてもらったところ、通常坪単価60万円もあれば施工できるアパートが坪100万円を超えた見積となっていた。それに加え、いろいろな備品も買わされ、設備投資も通常の倍以上のコストとなっている。もう一方の問題は、サブリースの賃料であるが、われわれ専門家が判断しても相場より20%以上高く設定されていた。
悪い立地条件にこれでは、どう考えても集客できる筈はない。さらにオーナーにサブリース契約の内容を聞いてみると、30年間の契約内容であるにも拘らず、いつでも賃料の増減ができるようになっていた。これでは、数年もしないで賃料の減額請求が行なわれる可能性があり、収支計画は一気に悪化せざるを得ない。
結局、私が業者に確認したところ、「じゃあ、結構です」と荒っぽい口調で電話が切られた。そもそも、その営業マンも素人に近く、近隣相場など調べることなく、建築受注の為だけに収支を作っていたようである。
これは、サブリース物件に限らず、賃料を決める上で忘れてならないことは「借主は、いつも賃料の相場をみて物件を探している」ということ、つまり相場。供給サイドのA社とB社の力関係で賃料が決まるわけではない。したがって、当初の相場より20%高い賃料で事業計画をスタートしても大丈夫、といった上手い話は世の中にある筈はなく、そのサブリース会社は、はじめからオーナーを騙し、高いコストの建物を建てさせることが第一の目的であったということなのだ。
当社が賃貸住宅の新築プランを立てる場合、他社とは異なり、築5年程度の相場をもとにして計算する。なぜ、新築なのに‘築5年’と思われるかもしれないが、新築のプレミアムは将来の補修費用や外壁塗り替え代、メンテナンスコスト等にとっておくように計画する。これがオーナー本位の賃貸経営の事業計画だと確信しているからだ。

ほかにも、サブリース事業を行なう会社には問題点が残っている。空室のリスクは全面的にそのサブリース会社が背負いこむので、空室は即、会社の損失につながる。そのリスクを避けるため、何がなんでも早く空いている部屋を埋めようと、入居審査を甘くし、なおかつオーナーの意向にあわない「ペット可」とか「外国人居住可」とかを掲げて入居促進をはかろうとしたり、場合によってはキャンペーンと称して賃料半額セールなどを行い賃料相場を押し下げたりしてしまう。こうした事業経営の仕方は、当社のように不動産投資を専門とする管理会社から判断すれば、ただ賃貸住宅の資産価値を下げるだけの行為といわざるを得ない。結果、建物の資産価値が減少した分、オーナーの負担ということになる。
仮に、サブリースで賃貸しているにしても、オーナーは自らの資産がどのように運営されているかをチェックする必要がある。

2006年01月23日

ライブドア堀江社長が逮捕された!

というタイトルで、ライブドアのブログを使ってレポートを書いているというのも、不思議な話である。
今回の逮捕劇は、ライブドアというより、バックについている外資系金融機関などに対する警告ではないか?
実際、専門家の間では、かようなケースは多々あり、これで逮捕されるなら、ほかも逮捕されるかもな、などといわれているくらいである。
ここ最近、外資系企業の不祥事が続いていた。
またM&Aなどの手法を使って、実体経済とかけはなれた金融経済マネーを市場に多額に供給してきたのも外資系企業である。今回の事件を発端に、金融経済のマネーが日本から撤退すれば、せっかく立ち直りかけてきた日本経済は悪化する可能性がある。
また、隣国の中国も、怪しい空気に包まれることになる。
現在、湾岸地域で巨額のマネーを稼いでいるのも、実質的には金融経済である。
そもそも実体経済では貧しい国が、超インフレによって経済を膨張させてきた。このアジア圏から金融マネーが撤退するとなると、結構、異常事態に突入しかねない。

今月から、プラチナ会員と当社管理のオーナー向けに「倉橋レポート」を再発行することとなった。
ここでは、不動産情報以外にも、僕なりの経済観などをレポートしてゆきたいと考えている。
どうぞ、お楽しみに!

※当社のプラチナ会員とは http://www.cfnets.co.jp/seminar/platinum/index.html

※過去の「倉橋レポート」は http://www.cfnets.co.jp/konsaru/report/index.html

2006年01月21日

長崎から帰宅!

6693c2f6.jpg昨日、ようやく長崎から戻った。

目的は、九十九島のひとつ(島の一部)を、私個人が所有しており、この島の専有面積を高めることである。
初日、島周辺環境の調査、翌日、その島、および近隣の島の現地調査と所有関係の調査に明け暮れ、3日目、4日目は、ひたすらほしい部分の所有者との交渉をしてきたのであるが、なかなか交渉がはかどらず、最終日に、絶対難しいと思っていた法人に交渉にいった所、案外、あっさりと購入することができた。

これは、かなり大きな収穫である。

現在、1300坪程度を所有しているのだが、ここで購入できたのは4500坪。
トータルで約6000坪を所有することになる。また、現在、交渉が進んでいる5000坪が購入できれば1万坪の大台に乗り、かつ隣接地の交渉がまとまれば、さらに5000坪が手に入ることになる。
今回、この4500坪は、私が所有する部分に隣接しており、すっきりした地形で開発が可能となったので、追加購入しなくても独自に開発を進めることができる。
現在は、無人島であるから無価値であるが、とりあえず1棟のリース住宅を建築し、島までのボートを購入する予定である。
今回の出張では、ボートの置き場から管理方法、アクセス方法の整備や建築に関する行程などを綿密に調査と交渉をしてきたので、たぶん近い将来、この夢は具現化することになる。

今回のプロジェクトは、アイランドライフhttp://blog.islandslife.jp/を交えて行うことになっており、今後の展開をどうぞ、ご期待ください。

※プラチナ会員の方は、このプロジェクトに参加することができます。
次回の定例会までには、大まかなスタンスをお話できるようにしたいと思っておりますので、どうぞ、お楽しみに。

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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