CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2006年01月

2006年01月31日

銀行融資が少し厳しくなってきました。

ここの所、不動産投資についての貸し出し基準が厳しくなってきているように感じます。
日銀も、ここの所の外資系金融機関の不動産貸付の増額を基準に、融資規制をするような懸念がある。
ライブドア事件によって、IT企業の信用力は低下し、株価の含み損が出る中、不動産関連株は好調で、やはり本年3月以降は資金が不動産に流れると予想する人は多い。
ご承知のとおり、例のヒューザーが行政訴訟を提起し、一連の偽造疑惑は、建築業界から行政に移り、拘った政治家連中はこのまま焦点を行政に向け、トーンダウンを狙っているから、不動産に対する信用力は、意外に早く回復してしまうかもしれない。
昨年12月1日のブログ
http://blog.livedoor.jp/cfnets/archives/2005-12.html
でも書いたが、損害賠償請求の流れは、消費者→(契約解除による代金返還請求&損害賠償)→売主→(損害賠償請求)→建築業者→(損害賠償請求)→設計事務所→(損害賠償請求)→構造計算設計事務所という流れになるが、建築確認をおろした行政がこれに加わるとなると、訴訟自体、3年や4年で決着はつかないから、この事件も、意外に風化は早い。
おまけに住民がヒューザーの破産申し立てをしてしまったから、事件としての話題性は減少する。
マーケットは成熟するのに、日銀は金融引締めを行なう。
バブル崩壊の時、マーケットが落ち着きだしたのに、金融引き締め政策を強化して異常な資産デフレを作ってしまったのも日銀である。
そろそろ日本も、行政がコントロールする社会主義から脱皮しなければならない時期に来ている。

2006年01月30日

不動産Q&A

当社の不動産Q&Aの掲示板に書き込まれた内容をご紹介します。

投稿者:きっと私も大家さん! 投稿日:2006/01/15(Sun) 01:55 No.1175

こんばんは。
こんなことを考えているのですがご意見伺えますでしょうか。

題記の件、自分は狭くても駅前の方が活かしやすいのかなと感じております。近場で駅まで歩いて4分、6m道路に7.2m南面間口、奥行き10m、800万の土地があります。
普通に駐車場を取るとまともな広さの4戸アパートでさえ厳しいのではと思います。しかし、こういう時こそ工夫次第で掘り出し物に化けさせられるものではないかなどと考えております。
たとえば敷地全部を1階シャッター付きガレージ駐車場、2Fを1ルームアパート4戸にして地上からのプライバシーを確保して。。。雨に濡れずに車に乗降、セキュリティにも気を配って...普通と一味違うことをアピールすれば多少高い家賃でもより確実な入居率、収益性を上げることに繋がるのではないか。
こんなことを考えながら土地探し、特別なコネなど持たない物はやはり掘り出し物を見つけるのではなくて掘り出し物に仕立てるのだといった気持ちで勉強中です。

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倉橋 の回答 - 2006/01/29(Sun) 20:36 No.1383

すいません。長崎から帰ってきて、本掲示板荒らしの掲載が多く、気がつきませんでした。上記の件、ご回答いたします。
たいへん良い案だと思いますが、私の意見を少し書き込みしたいと思います。本件土地は整形地であり駅から近い物件ということであれば、競争力は高く、掘り出し物という程度まで価格が下がっていないように思います。
例えば、地方圏では、幹線道路の整備によって、道路沿いにパワーセンターなどができてしまい、駅前の商店街がスラム化してしまうという現象が起きていることがあります。この場合、むしろ駅前の土地より整備された商業施設の近隣のほうが安定的に収益が見込まれたりします。
私もビルトインガレージ付きの賃貸住宅を企画したことがありますが、この場合、駐車場の賃料が居住用の賃料より低いものとなり収支は下がる為、駅前の土地では企画することはありません。むしろ郊外型の住宅のほうが付加価値はつきやすくなります。
例えば、掘り出し物に仕立てるという考え方は正しく、当社でも、茨城県の土地300坪を購入し、現在、仕上げている所です。市街化調整区域ですが、建物の建築は可能で、グループホームの運営を目的として140坪の建物を建築しています。3月には、残地部分に小規模多機能の建物を建築して賃貸するつもりです。総事業費は1億5000万円、賃料は年間1700万円程度、20年契約で行ないます。現在、横浜市内の調整区域も購入予定で動いていますが、通常では買えない物件を、運用方法で付加価値をつける、という方法では、まだまだ掘り出し物はあるかもしれません。

※皆さんも、ぜひ、分からないことがあれば、不動産Q&Aをご利用ください。
 不動産Q&Aのページは http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa2/bbs.cgi

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2006年01月29日

インターナショナルコミュニティ青葉台寮 餅つき大会開催!

34addaea.JPGグループ会社の月極倶楽部で運営を開始した「インターナショナルコミュニティ青葉台寮」では、旧盆を向かえて、昨日、餅つき大会を開催した。
入寮生のうち80人位と翰林(カンリン)日本語学院の校長先生や関係者一同、そして当社の社員などが参加し、100人位の人数で、結構、盛大に楽しく行われた。
前回、12月23日に行なわれたクリスマスパーティに続くイベントであるが、最大250名が収用できる規模の寮はそんなに多くはなく、この規模だからできるサービスなどを追及して、どんどん付加価値をつけてゆきたいと考えている。
現在、このようなパーティを年6回程度行なうこと、入寮者に対して就職斡旋を行なうこと、日本人学生にコミュニケーションの場を与え、他国語の勉強ができるようにすることなどをサービスとして盛り込んでいる。
実際、当社では、韓国から来た学生を雇用することにし、中国から来ている来年度の新卒者も採用する見込みで検討している。
私も以前、「ここがへんだよ日本人」という北野たけしさんが司会をしていた番組で、日本の不動産屋さん代表ということで、何で「ペット、水商売、外国人不可」なの?、というテーマで100人の外国人相手に討論したことがある。
その際は、外国人に対する偏見が多く見られていて、このような番組になったのだろうが、現状の当社では、月極倶楽部の利用者の70%程度が外国人と水商売に勤める人たちであり、CFネッツでは、ペット可能な物件を多く扱っている。
時代はどんどん変りつつあり、日本の就労人口減少においては、今後、移民政策を受け入れざるを得なく、偏見は徐々に少なくなることと思う。
昨日も、餅つき大会のあと、カラオケ大会に変り、夜中の12時頃まで大騒ぎをしてしまった。
新規の入寮者のかたも、初めて日本に来てストレスがあったと思うが、つきたての餅を丸めたり、お雑煮を作ったり、そしてカラオケで歌いまくったりと、既存の入寮者とも打ち解けて楽しんでいた。
入寮者の人たちに「何処からきたんですか?」と聞くと、韓国、中国、ロシア、アフリカ、オーストラリアなど、結構、他国に富んでいた。
中に「私、日本です。ちなみに何処の国に見えます?」というアクシデントに見舞われた。
しまった、翰林日本語学院の先生だった!
失礼しました!

この寮生活は、楽しいですよ!
現在、リニューアル工事を入れ、3月までには綺麗になる。
現在、日本人の大学生、短大生、専門学校生などの入寮も募集している。特に、外国語を学びたい学生には、これ以上の環境はないし、友人が多くできれば、将来、国際交流もできる。ひょっとして、国際結婚に発展することもあるかもしれない。
日本の学生諸君、これから引越を考えているなら、この寮はお勧めですよ!

翰林日本語学院のホームページは http://www.kanrin.net/jp/index.htm
インターナショナルコミュニティのホームページは http://www.492.co.jp/syousai/international/international.htm
学生以外の方でご利用の方は 横浜コミュニティをご利用ください!
横浜コミュニティのホームページは http://www.492.co.jp/syousai/yokohama/y-community.htm
<特に下記大学、専門学校などは通学に便利です>
 ◇国士舘大学
 ◇東京大学
 ◇青山学院大学
 ◇國學院大学 たまプラーザキャンパス
 ◇横浜商科大学 みどりキャンパス
 ◇昭和大学 長津田キャンパス
 ◇東京工業大学 すずかけ台キャンパス
 ◇日本体育大学 健志台キャンパス
 ◇横浜国際福祉専門学校
 ◇國學院大學幼児教育専門学校
 ◇総合電子専門学校
 ◇横浜理容美容専門学校

2006年01月28日

間違いだらけの賃貸管理

リーシング不足で‘ダメ図面’!

管理会社の優劣を判断する基準の一つがリーシング【賃貸客付け】能力。
リーシングマネジメントといっても多岐にわたるが、まず頭に浮かぶのが‘入居者募集’活動だと思う。入居募集と言えば‘図面’が重要だ。
たとえば、業者同士で情報をやり取りする図面だが、この図面をそのまま店頭に貼って入居者募集を行なう不動産業者も多く、営業戦略上で大切なツールとなっている。

事例:
たとえば、この某社の物件の募集図面。手書きの汚い図面になっていて、これでは築10年も経っていない建物とは思えない。すなわち、この図面を見た時、お客さん(一般ユーザー)がどう反応するのかを考えることも、リーシングマネジメントである。
この能力が集客力の差になるから、優良な管理会社と仲介専門の業者との違いとも言える。
汚い図面をみせられては、せっかく良い物件であっても決まりにくいものだ。
仲介・客付け業は広告業務も含まれるわけで、広告能力がないと集客はきない。
また、ただ簡単に間取り図があるだけで、なんのコメントが記載されていない業者も多い。この図面を見たお客さんは、この物件の良さを感じることができるだろうか?疑問である。現状の厳しい賃貸住宅市場の中で、このような図面しか作成できない管理会社、あるいは仲介会社に入居者募集を依頼してもなかなか客付けはできない。
図面を作成するには、まず募集する物件をどのように広告したらベストなのかを確認すること。当社の図面について言えば、建物の外観写真図、平面図、そして物件の特徴が記載されている。図面を見て、お客さんが反応するわけだから「ぜひ、この物件を見てみたい」という記述がなければ、お客さんを案内に導くことなどできない。
当社では、物件の現場取材など、図面作成に相当な時間をかけており、それだけ物件の特徴も多く記述することができていると自負していいる。また、こまかい事だが、間取り図を引いた時に、ベランダが南向きなのに下に書いていないものがある。業界の人たちは方角が「下が南」であることを知っているので、上にベランダがあると‘北向き’と勘違いしまうものだ。航空地図や一般の地図でも必ず下側が南を示している。ということは、お客さんは図面を見た時に自然と下が南という認識を持っており、ベランダ、バルコニー等は下に表示することが基本である。
その他にも、一つの物件にいくつも空いた部屋が表示されているものがある。おそらく、素人の不動産屋さんの図面だと思うが、これを、お客さんが見たら「なんだ、この賃貸マンションは部屋が一杯空いている」という記憶が先行し、見る気が失せてしまうことをしらない。また、間取りと絵だけの図面も多く見受けられる。これでは供給サイドが何を意図しているのか皆目検討がつかない。このような図面を見た人は、この物件を見たいと思うでしょうか。イラストや漫画は、ある意味ではアットホームに感じることもあるでしょうが、趣旨、目的が分らない絵を入れた図面は最悪である。
不動産業は、そろそろ繁忙期を迎えている。
まずは、皆さんが所有する物件が空いているとすれば、まず募集依頼している不動産屋さんの広告をチェックすることをお勧めする。

2006年01月27日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

【トラブル防止は‘契約書’で】

最近、賃貸住宅に関するトラブルが大変多くなっている。というより、以前なら、借主が泣き寝入りしていたものがクレームとして表面化してきたと言う方が適切だろうか。そして入居者は、トラブルを抱えているような物件(オーナー、業者含み)は敬遠するのは当然の成行きである。
当社のホームページ『不動産Q&A』には、トラブルの相談が毎日のように入ってくる。
入居者側からはオーナーや業者などへ、原状回復時の敷金返還問題や修繕の対応、オーナー側からは入居者の家賃滞納問題、不動産投資に関する問題などと幅広い。
なぜ、そんなにトラブルが生じるのか、先に結論付ければ、いい加減な契約書で賃貸借契約を行なっているためである。
借主は敷金を返してもらう権利、修繕をしてもらう権利等々、一方、貸主には賃料をもらう権利、入居者の過失による損失に対する損害賠償請求の権利等々、貸し借り双方に債権があり、それらの権利義務を契約書に整然と記されていないから、双方誤解によってトラブルが生じてしまうものである。当社のように契約時に双方が主張できる権利を納得した形で契約書を交わしておけば、揉めることなどないはずである。
私が経営者として参画している『不動産体系研究所』(現:不動産綜建研究所)では、トラブル防止のための契約書等の書式整備に取り組み、意外に知られていないが、リクルート社の業者間サイトで公表したり、にじゅういち出版でCD等で販売していたから、その契約書等が徐々に全国に普及してきており、それらの契約書を利用すれば、双方、トラブルなどないのである。
また当社では、社内に家賃滞納者のデータ―ベースを備えて不良入居者には、当然賃貸しないし、逆に原状回復費用などを不当に請求して揉めるオーナーの管理等は引き受けない方針を徹底させている。
た、貸し手と借り手の仲介・管理役を担う不動産業者にとっては、これまで以上にオーナーの経営体質を重視しなければならなくなったといえる。
「短期賃貸借契約の廃止」に関わる業法改正により、消費者の借りた物件が、貸し手の事情で競売にされた場合、敷金返還請求は新たな所有者に対抗することはできず、結局、借り手が仲介業者を訴える、といことになる。仲介業者は、その義務について入居者への重要事項の説明で告知する義務があるわけだが、この危険性のある物件をわざわざ貸そうとはしない。
いずれにしても賃貸住宅をとりまく環境はハード面、ソフト面ともに厳しくなってきている。
不動産業の先進国、アメリカはどうだろうか・・・・・。

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
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前年度は、南青山オフィスの出店と、関連会社3社の立上げで、大幅に経営環境が増大しています。
営業部門の増員も、引き続き行なっており、本年度の新卒者も3名内定していますが、引き続き募集しています。そこで、営業をサポートしている部門の事務方が不足してしまっています。
ご承知のとおり、当社は、普通の不動産会社ではなく、幅広い事業を展開している関係で、たいへんユニークな職場環境にあります。例えば、セミナー事業部、教育事業、アセットマネジメント部門、プロパティマネジメント部門など、他の不動産業にない面白みのある事業も展開しています。
また、最近では「南青山建築工房」という当社の建築部門を独立させ、不動産コンサルタントの猪俣淳に社長の座を委託していますし、教育事業の「不動産綜建研究所」も、ファイナンシャルプランナーの池田盛晃に委託しています。 つまり、社内起業もどんどん応援して、
みんなで大きくなって行く企業です。
まだまだ小さい会社ですが、社員も40名を超え、いよいよ 面白い規模になってきています。
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代表の倉橋が自ら皆さんの将来ビジョンをお伺いさせていただきます!

詳細は http://www.cfnets.co.jp/saiyou/jimu.html
をご参考にご応募ください!

●お問合せ info@cfnets.co.jp(担当:岡本)

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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