CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2005年12月

2005年12月20日

間違いだらけの賃貸管理 1

1.はじめに

最近、当社のプロパティ事業部には、多くのオーナーさんが相談に訪れ、結局、当社が賃貸管理を引き受ける、という事態が相次いでいる。
それは、単に、賃貸管理会社の技術が未熟な為に起こるオーナーの損失が原因と考えられる。
そこで、本ブログでは‘間違いだらけの賃貸管理’というテーマで、私と当社のプロパティマネジメント(PM)事業に関わる6名のスタッフ(広瀬、中元、剣持、菱木、そして秘書の小林、市川部長)が実際にあった事例をもとに、オーナーと入居者のためになる賃貸管理会社の正しい業務のあり方とはどういったものなのかを、他社と比較検討した内容をまとめてみた。
内容については、入居審査から契約行為、建物の管理、およびメンテナンス、入居者管理、明渡し精算、その他関連業務と賃貸管理業務のほぼ全体に及んでいる。
オーナーの中には、テーマが‘間違いだらけ’とは少し過激ではないかと思われる人もいるかもしれないが、本文に挙げた事例は、今でも現実に起こっていることの氷山の一角であり、このようなオーナーが知らないところで行なわれている‘間違った管理’はまだまだある。
これは、その警鐘でもある。
ところで、賃貸管理業界とは直接関係ないが、今、建設業界は‘耐震偽造マンション問題’で国民から非難の集中砲火を浴びている。
これは、住まいの安全を脅かす犯罪であり、まさに行政を含めた‘間違いだらけの建設管理’の知られざる汚点だった。設計業者から施工業者、販売業者、そして行政、および民間審査機関すべてが‘間違いだらけ’だった、それが明らかにされたともといえる。
当然ながら、このしわ寄せは賃貸マンションのオーナーにもきているが、仮に、当社がオーナーと設計段階から建設計画に関わっていたら、こうした‘耐震強度偽装’などには引っかからなかったと思う。
なぜなら、建築費を不当に値引けば、そのしわ寄せは材料費に影響することを知っているからである。
いずれにしても、オーナーは、自らの資産を資産として維持してゆくには、間違った管理をしない管理会社を選ぶことである。
今後、しばらく、事例を元に解説してゆきたい。

2005年12月19日

富山の鮨屋「都寿司」

73f475fd.jpg先日、富山で講演した際、雪が酷くなるからと、前泊することになった。
砺波市内での講演だったので、主催者が奮発して一流ホテルを取ってくれたのだが、何となく外食したくなり、ふらふらと雪がちらつく街に繰り出した。
いつものことだが、せっかく地方講演に来たのだからと、いろいろな店を覗いて歩き、1時間後に「ここなら美味い筈!」という店を見つけ出し入ってみた。
結構、旅なれている関係で、この手の読みは当たる事が多い。
今回、探し出したのが「都寿司」。
※富山県砺波市表町3-38 tel 0763-32-5122
さすが富山は、新鮮な魚介類が多く、日本酒党の私には、うならせるものが多い。
今回、とらふぐの刺身、サラダ、牡蠣のほう葉焼き、焼き白子などをつまみに純米酒の熱燗&ひれ酒などで、結構、満悦することができた!
写真は、ちょっと写りが悪いが、牡蠣のほう葉焼き。
結構気合の入った若い板長が、愛想よく、いろいろ料理を勧めてくれ、この料理が一番気に入った。
牡蠣は小さめなものを、ほうば味噌で焼いて食べるのだが、この小さい牡蠣は臭みが鳴くうまい!
板長の奥さんに「この牡蠣、どこの?」と聞いたところ、
「そこいらへんの牡蠣。」とのこと。
食材が豊富な証拠である。
ちなみに、とらふぐは水槽に活けてあり、一人前が一匹である。
小ぶりなふぐも、歯ごたえと甘味があって何ともいえない。

富山の砺波(となみ)に行く機会があったら、ぜひ、寄って見て下さい。

2005年12月18日

耐震偽装問題がもたらす不動産価格

昨日も、ある人から質問を頂いた。
「この耐震偽装問題で、不動産はどうなるんですか?」というものである。
私の予想としては、いつも講演等でお話している二極化がさらに加速すると見ている。
居住系不動産については、ここの所、新築分譲マンションが好調で、特に、今回、騒がれているヒューザー等、新興企業が業績を伸ばしてきた。ところが、今回の事件から新興企業の分譲マンションはピタッと販売が止まり、大手分譲業者のモデルルームも、来場者はガタ落ちのようだ。
これに伴ない、中古マンション市場も動きが止まり、しばらく様子見の相場となる。
最近、中古の居住系マンションの在庫は、かなり少なくなっていたが、これらの在庫が増えるようであれば、中古市場も下落する可能性は高い。
現在、我々は、投資向けにワンルームマンション等の販売に注力していたが、ファミリー向けのマンションが下落すれば、これらも充分、投資に向くようになると考えている。

「これ、私、買おうかしら。」
昨日、私の妻が一枚の不動産情報を手に呟いた。

某駅徒歩18分。築10数年、3LDK1050万円。
これって、やはり買いですよね。

2005年12月17日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

▼▼PART1 二極化進む、賃貸住宅市場▼▼
【発想の転換で土地有効利用を】

賃貸住宅経営は、もっとも人気がある土地有効利用策ではあるが、今日、前述したように「土地があるからアパートを建てる」という発想を変えざるを得なくなった。
ハウスメーカーに言われるままではなく、「もっと投資効率がいい」土地の利用、賃貸住宅のあり様を自ら考えなければならなくなったのである。
たしかに、銀行から借入して、自分の土地にアパートを建てるだけで、負債の増加、土地の評価減につながり、一応の相続対策にはなる。
しかし、それはアパート運営がそこそこにうまく行っていればの話である。
その建てたアパートが空室だらけで、利子を持ち出しするようなる可能性も多いに起こりうるのだ。
本来、アパート経営は事業であり、そこから上がる収益を考えなければならないもの。
オーナーは、相続対策を契機として、アパート経営を始めたとしても、賃料収益をよって相続税を払う、事業家精神、そして努力が求められる。

ここに現金1,000万円あるとする。

これを銀行に普通預金で10年間預けておくと、10年後に約2万円の利息だ。
それを、経済成長並の3%で運用すれば、344万円の運用益が産まれ、ましてや、多少リスクを伴うが、利回り8%の不動産投資で運用すれば、1,158万円の運用益がでる。
2万円と1,158万円、これほど大きな差がでるのに、地主さんなどの資産家という人たちは意外に不思議がらないのである。
土地にしても同じことが言えて、先祖代々の土地だからといって、資産を眠らせて置くことになんの疑問を抱かない。
相続問題が身近になるとか、第三者に土地有効活用などを提案されてから、ようやく、自分の資産のあり方を考える人が多い。
また、提案されても、前述ようにハウスメーカーに言われるままに対応する。
土地という資産背景に事業家精神を持てば、少なくとも不動産投資の基本的な知識があれば、この土地にはどういった建物を建てたら投資効率が高くなるのか、それとも、他の投資向きの土地と交換した方が有利ではないかなど、自ら考える余地が出てくるはずである。 

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・2006.1.22 不動産投資の基礎知識in横浜
・2006.2.12 不動産投資実践塾/入門編
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編

◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html

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2005年12月16日

不動産投資の基礎知識セミナーIN横浜 開催!

久しぶりに、平成18年1月22日、神奈川県民ホールで、不動産投資の基礎知識と題して、講演を行なうことになった。
最近は、地方都市の講演や都内の講演ばかりで、地元横浜での講演は比較的少ない。
今回は、社団法人全国賃貸住宅経営協会主催、県民ホールで150人規模であり、不動産投資の基礎的部分の講演ですから、初歩から中級レベルまで、結構楽しく聞けるセミナーです。
今回、社団法人全国賃貸住宅経営協会会員、及び当社の管理受託のオーナー様は無料、プラチナ会員は20%オフで参加できますので、ぜひ、ご参加ください。

また、恒例の懇親会も中華街あたりでやっても良いかな、と考えていますので、当日の参加状況で決めたいと思います。

詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0122toushikiso.html

ぜひ、皆さんのご参加をお待ち致しております!

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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