CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2005年12月

2005年12月29日

2005年を終えて

当社の営業は26日で終了し、今年も熱海で方針作成会、忘年会を終えて年内業務を終了した。
とはいえ、本日まで契約や決済が続き、ようやく落ち着いた状態になった。

2005年は「愛」だとか、どこかのお坊さんが書いていたが、私は「収奪」の年であったように思う。
「愛」と「収奪」。かなりかけ離れた感覚だが、ライブドアのニッポン放送株取得を代表とする企業の収奪が多く行なわれ、年金基金の破綻による国民の将来年金の収奪、金融監督庁が日本の金融機関に足かせを設け、その間に海外勢の多くが日本の国益を収奪、姉歯建築士から始まった不当建築業者が善良な買主の財産を収奪、まだまだあげればきりがないほど、多くの収奪がなされた年であった。
どうも、日本の経済は、思わぬ方向に意図的に仕向けられてきている感がある。これは、政府が日本の国益に対する意識が欠如していて、何らかの外圧によってコントロールされている結果ではないか。もちろん国益とは、国民の利益である。
今後、郵政が民営化されることにあるが、郵政事業も国民の税金で作られたものであるから、これらの処分も、国民の利益にならなければならない。
例えば、国鉄民営化が実現し、JRとなって営業をしているが、日本全国、「駅中」商売の推進を図っており、近隣中小の商売を阻害していたり、ご承知のような事故をおこしても、今度は民間会社のやったことだからと政府の関与はなにもない。
郵政事業のマーケットサイズは巨大なものであり、民営化がなされれば、ただでさえ国内需要が低下する中、中小企業の職域はあらゆる範囲で阻害される可能瀬は高い。
また、実体経済と金融経済の付加価値は、今後、金融経済の付加価値のほうがダントツに上回ることになる。なかなか分り難いかもしてないが、例えば、新聞配達する苦学生の収入より、ネットを使って株式投資を行なう学生のほうが収入が多い、というようなことである。こつこと仕事をして給与を稼ぐサラリーマンより、リタイヤした年寄りの賃料収入のほうが多い、ということである。
昔、「汗水流して稼いだお金の価値は尊い」という教育を我々は受けてきたが、実体経済のお金と金融経済のお金は一緒だということも事実であることを受け止めなければならない。
先日、デパートの地下で、孫と買い物を楽しむお年よりと、方や、さつまいもを買い物袋に入れて試食品を食べ尽くしている年寄りを目撃した。年齢は、結構、ちかい感じであったが、ひとそれぞれ人生は違ってくるものである。
実体経済で稼げるお金は、働ける時期だけしか稼ぐことはできないが、金融経済のお金は、資産が自動的に稼ぎ出してくれるものであるから時期はない。

本年は、日本の国が国民に対する姿勢が良くわかった年であった。
今後、ますます収奪は続くと思う。特に、年金など、まったく期待できないのは分ったし、だからといって誰も責任を取ることはなく、収奪した連中すら公表されることはない。
また来年は増税によって、さらに収奪は続き、政府にお金がなくなれば、国民の財産を収奪する構造に変わりはない。
つまり、日本国民は、政府のそういった姿勢を理解し、自らの資産をみずからが防衛する体制を整えなければならないことを実感しなければならない。
先のデパートの地下の年寄りで、前者になるか後者になるかは、自らの努力が大きな影響を及ぼすことになる。

さて、郵政民営化が実現すれば、金融、不動産、株式市場に大きな資金が流れ込む。
ただ、国債と地方債を含めると日本国の借金は774兆円に膨らむことが予想されるから、金利は、それほどあげることはできない。また日本の金利をあげようなら米国債は叩き売られるから、強烈な円高が進み、これも収拾がつかなくなるから、まずは金利上昇はあまり期待できない。すると、不動産と株式に資金は集中し、低い金利で資金調達してレバレッジをかけた不動産投資には絶好な時期であるといえる。

新年が明けて、1月15日のプラチナ会員新年会では、プラチナ会員向サービスのお知らせや、来年度のイベント情報、定例会の開催など、盛りだくさんの情報をお伝えさせていただき、会員メンバーの資産拡大を狙ってゆきたいと考えている。

本年、皆さんには、いろいろとお世話になりありがとうございました。
新年は、1月の5日から通常どおりの営業をさせていただきますが、それまでは、新書の校正作業や執筆に専念したいと考えておりますので、しばらく、このブログもお休みさせていただきます。

どうぞ、皆さんも、良いお年をお迎えください!

2005年12月26日

間違いだらけの賃貸管理

事務作業の怠慢な管理会社

その大方は、コンピュータシステムの整備が遅れている管理会社である。
当社では考えられないことですが、常識的な更新時期、入居者の入れ替え時期等の事務的な作業がきちんと行なわれていないところが意外と多い。
一般に、賃貸住宅の契約書の更新は2年に一度なのだが、それをやらないで放置している管理会社もある。
しかし、更新業務を行なわないということは、貸主であるオーナーや借主である入居者双方にデメリットがでてくる。貸借両者にとっては自動的に法定更新になるから、そうなると、貸主は連帯保証人の債務を将来、免除せざるを得ないことになったり、家賃の滞納が発生しても保証人に借主に代って支払ってもらうことができなくなる可能性が高くなる。
きちっと更新すれば、連帯保証人の意識確認ができるので、貸主はそうした不利益を蒙ることはなくなる。
また、入居者にとっては、更新料がかからないというメリットは出てくる、法定更新以降は期限の定まらない契約ということになってしまい、オーナーさんの都合で「出ていってください」とか「道路拡張で収用される」とかの理由で退去を強要されたとしても、貸主に対して十分な立退き料を請求できなくなる。
意外に更新業務を怠る管理会社も多いので注意が必要である。

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2005年12月25日

間違いだらけの賃貸管理 3

ハードルの高い契約条件を課す管理会社で実際にあった事例

アパートの10室中3室が1年近く空いているという、横浜市内のオーナーが当社に空室対策の相談にみえた。
当社の担当者が早速、建物を管理している会社から販売図面等を取り寄せて、契約条件を確認したところ、保証会社100%加入、入居前の消毒代金18000円負担など、不当な条件が漏れなく盛りこまれていた。
当社の担当者は「これでは入居者希望者が寄りつかない」とアドバイスをし、とりあえず、空いている3室の中の1室だけを入居者募集をかけることになった。
当然、その管理会社のような不当な請求は一切せず、当社の基準の通常の募集活動をしたところ、1週間もたたずに入居者が決めるができた。
その物件は、別に賃料には問題がなく、立地条件も良かったので当然な結果だった。
オーナーは、その管理会社から、決まらない理由を賃料が高い、などと言われていたので、1週間足らずで入居者が決まったことに気分を良くし、空いている残りの2室も当社に依頼することになった。
その2部屋も、結果的に2週間以内に決まり、不思議に思ったオーナーは「どうしてお宅の会社だとそう簡単に決まるのか」と問いかけてきた程である。
当社では、前述のように不当な条件をつけることはなく、またインターネットなどをフルに活用して広範囲に広告もしている。また近隣の業者にも深いネットワークを持っている為、他の業者に委託するよりダントツにリーシング(賃貸客付け)能力は高い。
結局、最終的に、このオーナーは全部を当社の賃貸管理に切り替えていただき、稼働率も順調に維持している。
せっかく立地条件等がよいのに、管理会社の利益の為に設定された無理なハードルの高い契約条件によって、結果として入居者が決まらず、しいては、不当な利益をあげようとした管理会社が、管理換えを強いられて利益をなくしたという、‘間違った管理’の良い事例であるといえる。
賃貸管理(プロパティマネジメント)の本質は、オーナーの利益を優先し、その結果、入居者サービスを向上する、というものであり、管理会社の不当な利益の追求ではないことを知るべきである。

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2005年12月24日

インターナショナルコミュニティ青葉台 クリスマスパーティ開催!

03129de1.JPG昨日、グループ会社の月極倶楽部が営業を開始したインターナショナルコミュニティ青葉台で、入寮者、日本語学校関係者、そしてCFネッツの社員などを含めて、クリスマスパーティを行なった。
最初に主催者の挨拶をさせて頂き、あとはバーベキュー&カラオケ大会で盛り上がり、何と5時からスタートしたパーティが11時過ぎまで続き、盛大な盛り上がりだった。
今回、このような形で入寮の人たちと触れ合い、正に国際交流を図ったのだが、本当に彼女、彼らは優秀な人材であり、親日感情をもって日本に来ていることがあらためて分った。
私自身、他国語が話せるわけではないので、ちょっと心配だったが、相手はみんな日本語が流暢であり、心配するほどではなく、普通に交流が図れる。
これなら日本の大学生なども入寮して問題はない。
当社としては、今後、この入寮生たちから定期的に人材を確保しようと考え、いろいろ話してみたら、結構、感触も良く、現在、就職活動をしているひとから早速、履歴書をもらった。
これは、いける!
なんとなく、今後、横浜で行なう新たな事業展開が見えてきた有意義なパーティだった。

インターナショナルコミュニティ青葉台のホームページはこちらから

※優秀な外国人を雇用しようとしている法人のかたは遠慮なくお問合せください。
お問合せ先 045-832-7440 倉橋秘書の小林まで

2005年12月23日

間違いだらけの賃貸管理 2

ハードルの高い契約条件

あまりハードルの高い契約条件を設定する管理会社に管理を任せておくと、新しい顧客がつきにくくなる可能性は高い。
たとえば、入居者募集に際し、はじめから「連帯保証人不要」と称して、部屋を探している顧客に選択肢をなくさせ、代りに「必ず、保証会社をつけなければならない」という不当な契約条件をつけている管理会社が結構ある。
そうなると、入居時にはこの保証会社が保証料の名目で賃料の数%とり、その額が50%となれば家賃が10万円ならば5万円、すなわち部屋を借りる時の初期予算が普通の契約よりも高く上乗せられるので、当然、入居希望者はそういう物件に対して敬遠しがちになってしまう。
その他、保証会社のほかにも、契約に際し、消毒費用、鍵の交換費用、あるいは消火器購入などを条件としているところもあり、それらの売上は、オーナーに関係なく概ね管理会社が取得している。
オーナーに無断で、こうしたハードルを付加し、契約寸前に説明するから顧客は「そんなものを負担できない」とはねつけられ、契約不成立になるケースが多くなっている。
これではオーナーにとってはマイナスとなる。
つまり、オーナーの知らないところで、換言すれば、まったく関係ないところで、顧客獲得チャンスを逃がしてしまっているわけである。
厳しい賃貸住宅市場の中で、そういった顧客にとって不当にハードルを高くした物件は、オーナーがいくら努力してもずっと空いた状態となっていることを知るべきである。

※次回は事例をご紹介します。

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2005年12月20日

間違いだらけの賃貸管理 1

1.はじめに

最近、当社のプロパティ事業部には、多くのオーナーさんが相談に訪れ、結局、当社が賃貸管理を引き受ける、という事態が相次いでいる。
それは、単に、賃貸管理会社の技術が未熟な為に起こるオーナーの損失が原因と考えられる。
そこで、本ブログでは‘間違いだらけの賃貸管理’というテーマで、私と当社のプロパティマネジメント(PM)事業に関わる6名のスタッフ(広瀬、中元、剣持、菱木、そして秘書の小林、市川部長)が実際にあった事例をもとに、オーナーと入居者のためになる賃貸管理会社の正しい業務のあり方とはどういったものなのかを、他社と比較検討した内容をまとめてみた。
内容については、入居審査から契約行為、建物の管理、およびメンテナンス、入居者管理、明渡し精算、その他関連業務と賃貸管理業務のほぼ全体に及んでいる。
オーナーの中には、テーマが‘間違いだらけ’とは少し過激ではないかと思われる人もいるかもしれないが、本文に挙げた事例は、今でも現実に起こっていることの氷山の一角であり、このようなオーナーが知らないところで行なわれている‘間違った管理’はまだまだある。
これは、その警鐘でもある。
ところで、賃貸管理業界とは直接関係ないが、今、建設業界は‘耐震偽造マンション問題’で国民から非難の集中砲火を浴びている。
これは、住まいの安全を脅かす犯罪であり、まさに行政を含めた‘間違いだらけの建設管理’の知られざる汚点だった。設計業者から施工業者、販売業者、そして行政、および民間審査機関すべてが‘間違いだらけ’だった、それが明らかにされたともといえる。
当然ながら、このしわ寄せは賃貸マンションのオーナーにもきているが、仮に、当社がオーナーと設計段階から建設計画に関わっていたら、こうした‘耐震強度偽装’などには引っかからなかったと思う。
なぜなら、建築費を不当に値引けば、そのしわ寄せは材料費に影響することを知っているからである。
いずれにしても、オーナーは、自らの資産を資産として維持してゆくには、間違った管理をしない管理会社を選ぶことである。
今後、しばらく、事例を元に解説してゆきたい。

2005年12月19日

富山の鮨屋「都寿司」

73f475fd.jpg先日、富山で講演した際、雪が酷くなるからと、前泊することになった。
砺波市内での講演だったので、主催者が奮発して一流ホテルを取ってくれたのだが、何となく外食したくなり、ふらふらと雪がちらつく街に繰り出した。
いつものことだが、せっかく地方講演に来たのだからと、いろいろな店を覗いて歩き、1時間後に「ここなら美味い筈!」という店を見つけ出し入ってみた。
結構、旅なれている関係で、この手の読みは当たる事が多い。
今回、探し出したのが「都寿司」。
※富山県砺波市表町3-38 tel 0763-32-5122
さすが富山は、新鮮な魚介類が多く、日本酒党の私には、うならせるものが多い。
今回、とらふぐの刺身、サラダ、牡蠣のほう葉焼き、焼き白子などをつまみに純米酒の熱燗&ひれ酒などで、結構、満悦することができた!
写真は、ちょっと写りが悪いが、牡蠣のほう葉焼き。
結構気合の入った若い板長が、愛想よく、いろいろ料理を勧めてくれ、この料理が一番気に入った。
牡蠣は小さめなものを、ほうば味噌で焼いて食べるのだが、この小さい牡蠣は臭みが鳴くうまい!
板長の奥さんに「この牡蠣、どこの?」と聞いたところ、
「そこいらへんの牡蠣。」とのこと。
食材が豊富な証拠である。
ちなみに、とらふぐは水槽に活けてあり、一人前が一匹である。
小ぶりなふぐも、歯ごたえと甘味があって何ともいえない。

富山の砺波(となみ)に行く機会があったら、ぜひ、寄って見て下さい。

2005年12月18日

耐震偽装問題がもたらす不動産価格

昨日も、ある人から質問を頂いた。
「この耐震偽装問題で、不動産はどうなるんですか?」というものである。
私の予想としては、いつも講演等でお話している二極化がさらに加速すると見ている。
居住系不動産については、ここの所、新築分譲マンションが好調で、特に、今回、騒がれているヒューザー等、新興企業が業績を伸ばしてきた。ところが、今回の事件から新興企業の分譲マンションはピタッと販売が止まり、大手分譲業者のモデルルームも、来場者はガタ落ちのようだ。
これに伴ない、中古マンション市場も動きが止まり、しばらく様子見の相場となる。
最近、中古の居住系マンションの在庫は、かなり少なくなっていたが、これらの在庫が増えるようであれば、中古市場も下落する可能性は高い。
現在、我々は、投資向けにワンルームマンション等の販売に注力していたが、ファミリー向けのマンションが下落すれば、これらも充分、投資に向くようになると考えている。

「これ、私、買おうかしら。」
昨日、私の妻が一枚の不動産情報を手に呟いた。

某駅徒歩18分。築10数年、3LDK1050万円。
これって、やはり買いですよね。

2005年12月17日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

▼▼PART1 二極化進む、賃貸住宅市場▼▼
【発想の転換で土地有効利用を】

賃貸住宅経営は、もっとも人気がある土地有効利用策ではあるが、今日、前述したように「土地があるからアパートを建てる」という発想を変えざるを得なくなった。
ハウスメーカーに言われるままではなく、「もっと投資効率がいい」土地の利用、賃貸住宅のあり様を自ら考えなければならなくなったのである。
たしかに、銀行から借入して、自分の土地にアパートを建てるだけで、負債の増加、土地の評価減につながり、一応の相続対策にはなる。
しかし、それはアパート運営がそこそこにうまく行っていればの話である。
その建てたアパートが空室だらけで、利子を持ち出しするようなる可能性も多いに起こりうるのだ。
本来、アパート経営は事業であり、そこから上がる収益を考えなければならないもの。
オーナーは、相続対策を契機として、アパート経営を始めたとしても、賃料収益をよって相続税を払う、事業家精神、そして努力が求められる。

ここに現金1,000万円あるとする。

これを銀行に普通預金で10年間預けておくと、10年後に約2万円の利息だ。
それを、経済成長並の3%で運用すれば、344万円の運用益が産まれ、ましてや、多少リスクを伴うが、利回り8%の不動産投資で運用すれば、1,158万円の運用益がでる。
2万円と1,158万円、これほど大きな差がでるのに、地主さんなどの資産家という人たちは意外に不思議がらないのである。
土地にしても同じことが言えて、先祖代々の土地だからといって、資産を眠らせて置くことになんの疑問を抱かない。
相続問題が身近になるとか、第三者に土地有効活用などを提案されてから、ようやく、自分の資産のあり方を考える人が多い。
また、提案されても、前述ようにハウスメーカーに言われるままに対応する。
土地という資産背景に事業家精神を持てば、少なくとも不動産投資の基本的な知識があれば、この土地にはどういった建物を建てたら投資効率が高くなるのか、それとも、他の投資向きの土地と交換した方が有利ではないかなど、自ら考える余地が出てくるはずである。 

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・2006.1.22 不動産投資の基礎知識in横浜
・2006.2.12 不動産投資実践塾/入門編
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編

◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html

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2005年12月16日

不動産投資の基礎知識セミナーIN横浜 開催!

久しぶりに、平成18年1月22日、神奈川県民ホールで、不動産投資の基礎知識と題して、講演を行なうことになった。
最近は、地方都市の講演や都内の講演ばかりで、地元横浜での講演は比較的少ない。
今回は、社団法人全国賃貸住宅経営協会主催、県民ホールで150人規模であり、不動産投資の基礎的部分の講演ですから、初歩から中級レベルまで、結構楽しく聞けるセミナーです。
今回、社団法人全国賃貸住宅経営協会会員、及び当社の管理受託のオーナー様は無料、プラチナ会員は20%オフで参加できますので、ぜひ、ご参加ください。

また、恒例の懇親会も中華街あたりでやっても良いかな、と考えていますので、当日の参加状況で決めたいと思います。

詳細は http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/0122toushikiso.html

ぜひ、皆さんのご参加をお待ち致しております!

【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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