CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2005年12月

2005年12月29日

2005年を終えて

当社の営業は26日で終了し、今年も熱海で方針作成会、忘年会を終えて年内業務を終了した。
とはいえ、本日まで契約や決済が続き、ようやく落ち着いた状態になった。

2005年は「愛」だとか、どこかのお坊さんが書いていたが、私は「収奪」の年であったように思う。
「愛」と「収奪」。かなりかけ離れた感覚だが、ライブドアのニッポン放送株取得を代表とする企業の収奪が多く行なわれ、年金基金の破綻による国民の将来年金の収奪、金融監督庁が日本の金融機関に足かせを設け、その間に海外勢の多くが日本の国益を収奪、姉歯建築士から始まった不当建築業者が善良な買主の財産を収奪、まだまだあげればきりがないほど、多くの収奪がなされた年であった。
どうも、日本の経済は、思わぬ方向に意図的に仕向けられてきている感がある。これは、政府が日本の国益に対する意識が欠如していて、何らかの外圧によってコントロールされている結果ではないか。もちろん国益とは、国民の利益である。
今後、郵政が民営化されることにあるが、郵政事業も国民の税金で作られたものであるから、これらの処分も、国民の利益にならなければならない。
例えば、国鉄民営化が実現し、JRとなって営業をしているが、日本全国、「駅中」商売の推進を図っており、近隣中小の商売を阻害していたり、ご承知のような事故をおこしても、今度は民間会社のやったことだからと政府の関与はなにもない。
郵政事業のマーケットサイズは巨大なものであり、民営化がなされれば、ただでさえ国内需要が低下する中、中小企業の職域はあらゆる範囲で阻害される可能瀬は高い。
また、実体経済と金融経済の付加価値は、今後、金融経済の付加価値のほうがダントツに上回ることになる。なかなか分り難いかもしてないが、例えば、新聞配達する苦学生の収入より、ネットを使って株式投資を行なう学生のほうが収入が多い、というようなことである。こつこと仕事をして給与を稼ぐサラリーマンより、リタイヤした年寄りの賃料収入のほうが多い、ということである。
昔、「汗水流して稼いだお金の価値は尊い」という教育を我々は受けてきたが、実体経済のお金と金融経済のお金は一緒だということも事実であることを受け止めなければならない。
先日、デパートの地下で、孫と買い物を楽しむお年よりと、方や、さつまいもを買い物袋に入れて試食品を食べ尽くしている年寄りを目撃した。年齢は、結構、ちかい感じであったが、ひとそれぞれ人生は違ってくるものである。
実体経済で稼げるお金は、働ける時期だけしか稼ぐことはできないが、金融経済のお金は、資産が自動的に稼ぎ出してくれるものであるから時期はない。

本年は、日本の国が国民に対する姿勢が良くわかった年であった。
今後、ますます収奪は続くと思う。特に、年金など、まったく期待できないのは分ったし、だからといって誰も責任を取ることはなく、収奪した連中すら公表されることはない。
また来年は増税によって、さらに収奪は続き、政府にお金がなくなれば、国民の財産を収奪する構造に変わりはない。
つまり、日本国民は、政府のそういった姿勢を理解し、自らの資産をみずからが防衛する体制を整えなければならないことを実感しなければならない。
先のデパートの地下の年寄りで、前者になるか後者になるかは、自らの努力が大きな影響を及ぼすことになる。

さて、郵政民営化が実現すれば、金融、不動産、株式市場に大きな資金が流れ込む。
ただ、国債と地方債を含めると日本国の借金は774兆円に膨らむことが予想されるから、金利は、それほどあげることはできない。また日本の金利をあげようなら米国債は叩き売られるから、強烈な円高が進み、これも収拾がつかなくなるから、まずは金利上昇はあまり期待できない。すると、不動産と株式に資金は集中し、低い金利で資金調達してレバレッジをかけた不動産投資には絶好な時期であるといえる。

新年が明けて、1月15日のプラチナ会員新年会では、プラチナ会員向サービスのお知らせや、来年度のイベント情報、定例会の開催など、盛りだくさんの情報をお伝えさせていただき、会員メンバーの資産拡大を狙ってゆきたいと考えている。

本年、皆さんには、いろいろとお世話になりありがとうございました。
新年は、1月の5日から通常どおりの営業をさせていただきますが、それまでは、新書の校正作業や執筆に専念したいと考えておりますので、しばらく、このブログもお休みさせていただきます。

どうぞ、皆さんも、良いお年をお迎えください!

2005年12月26日

間違いだらけの賃貸管理

事務作業の怠慢な管理会社

その大方は、コンピュータシステムの整備が遅れている管理会社である。
当社では考えられないことですが、常識的な更新時期、入居者の入れ替え時期等の事務的な作業がきちんと行なわれていないところが意外と多い。
一般に、賃貸住宅の契約書の更新は2年に一度なのだが、それをやらないで放置している管理会社もある。
しかし、更新業務を行なわないということは、貸主であるオーナーや借主である入居者双方にデメリットがでてくる。貸借両者にとっては自動的に法定更新になるから、そうなると、貸主は連帯保証人の債務を将来、免除せざるを得ないことになったり、家賃の滞納が発生しても保証人に借主に代って支払ってもらうことができなくなる可能性が高くなる。
きちっと更新すれば、連帯保証人の意識確認ができるので、貸主はそうした不利益を蒙ることはなくなる。
また、入居者にとっては、更新料がかからないというメリットは出てくる、法定更新以降は期限の定まらない契約ということになってしまい、オーナーさんの都合で「出ていってください」とか「道路拡張で収用される」とかの理由で退去を強要されたとしても、貸主に対して十分な立退き料を請求できなくなる。
意外に更新業務を怠る管理会社も多いので注意が必要である。

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2005年12月25日

間違いだらけの賃貸管理 3

ハードルの高い契約条件を課す管理会社で実際にあった事例

アパートの10室中3室が1年近く空いているという、横浜市内のオーナーが当社に空室対策の相談にみえた。
当社の担当者が早速、建物を管理している会社から販売図面等を取り寄せて、契約条件を確認したところ、保証会社100%加入、入居前の消毒代金18000円負担など、不当な条件が漏れなく盛りこまれていた。
当社の担当者は「これでは入居者希望者が寄りつかない」とアドバイスをし、とりあえず、空いている3室の中の1室だけを入居者募集をかけることになった。
当然、その管理会社のような不当な請求は一切せず、当社の基準の通常の募集活動をしたところ、1週間もたたずに入居者が決めるができた。
その物件は、別に賃料には問題がなく、立地条件も良かったので当然な結果だった。
オーナーは、その管理会社から、決まらない理由を賃料が高い、などと言われていたので、1週間足らずで入居者が決まったことに気分を良くし、空いている残りの2室も当社に依頼することになった。
その2部屋も、結果的に2週間以内に決まり、不思議に思ったオーナーは「どうしてお宅の会社だとそう簡単に決まるのか」と問いかけてきた程である。
当社では、前述のように不当な条件をつけることはなく、またインターネットなどをフルに活用して広範囲に広告もしている。また近隣の業者にも深いネットワークを持っている為、他の業者に委託するよりダントツにリーシング(賃貸客付け)能力は高い。
結局、最終的に、このオーナーは全部を当社の賃貸管理に切り替えていただき、稼働率も順調に維持している。
せっかく立地条件等がよいのに、管理会社の利益の為に設定された無理なハードルの高い契約条件によって、結果として入居者が決まらず、しいては、不当な利益をあげようとした管理会社が、管理換えを強いられて利益をなくしたという、‘間違った管理’の良い事例であるといえる。
賃貸管理(プロパティマネジメント)の本質は、オーナーの利益を優先し、その結果、入居者サービスを向上する、というものであり、管理会社の不当な利益の追求ではないことを知るべきである。

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2005年12月24日

インターナショナルコミュニティ青葉台 クリスマスパーティ開催!

03129de1.JPG昨日、グループ会社の月極倶楽部が営業を開始したインターナショナルコミュニティ青葉台で、入寮者、日本語学校関係者、そしてCFネッツの社員などを含めて、クリスマスパーティを行なった。
最初に主催者の挨拶をさせて頂き、あとはバーベキュー&カラオケ大会で盛り上がり、何と5時からスタートしたパーティが11時過ぎまで続き、盛大な盛り上がりだった。
今回、このような形で入寮の人たちと触れ合い、正に国際交流を図ったのだが、本当に彼女、彼らは優秀な人材であり、親日感情をもって日本に来ていることがあらためて分った。
私自身、他国語が話せるわけではないので、ちょっと心配だったが、相手はみんな日本語が流暢であり、心配するほどではなく、普通に交流が図れる。
これなら日本の大学生なども入寮して問題はない。
当社としては、今後、この入寮生たちから定期的に人材を確保しようと考え、いろいろ話してみたら、結構、感触も良く、現在、就職活動をしているひとから早速、履歴書をもらった。
これは、いける!
なんとなく、今後、横浜で行なう新たな事業展開が見えてきた有意義なパーティだった。

インターナショナルコミュニティ青葉台のホームページはこちらから

※優秀な外国人を雇用しようとしている法人のかたは遠慮なくお問合せください。
お問合せ先 045-832-7440 倉橋秘書の小林まで

2005年12月23日

間違いだらけの賃貸管理 2

ハードルの高い契約条件

あまりハードルの高い契約条件を設定する管理会社に管理を任せておくと、新しい顧客がつきにくくなる可能性は高い。
たとえば、入居者募集に際し、はじめから「連帯保証人不要」と称して、部屋を探している顧客に選択肢をなくさせ、代りに「必ず、保証会社をつけなければならない」という不当な契約条件をつけている管理会社が結構ある。
そうなると、入居時にはこの保証会社が保証料の名目で賃料の数%とり、その額が50%となれば家賃が10万円ならば5万円、すなわち部屋を借りる時の初期予算が普通の契約よりも高く上乗せられるので、当然、入居希望者はそういう物件に対して敬遠しがちになってしまう。
その他、保証会社のほかにも、契約に際し、消毒費用、鍵の交換費用、あるいは消火器購入などを条件としているところもあり、それらの売上は、オーナーに関係なく概ね管理会社が取得している。
オーナーに無断で、こうしたハードルを付加し、契約寸前に説明するから顧客は「そんなものを負担できない」とはねつけられ、契約不成立になるケースが多くなっている。
これではオーナーにとってはマイナスとなる。
つまり、オーナーの知らないところで、換言すれば、まったく関係ないところで、顧客獲得チャンスを逃がしてしまっているわけである。
厳しい賃貸住宅市場の中で、そういった顧客にとって不当にハードルを高くした物件は、オーナーがいくら努力してもずっと空いた状態となっていることを知るべきである。

※次回は事例をご紹介します。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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