CFネッツグループ会長[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2005年11月

2005年11月20日

昨日は、そば打ちの会に出席してきました!

昨日は、ある人からお誘いを受けて「そば打ちの会」に出席してきました。
内容は、至って簡単。
「そば打ち名人」から「そば打ち」を伝授された人が、4人一組のなって、そばを打ち、その後は鍋などをつまみながら、焼酎の蕎麦湯割を片手に近況を話し合うような会でした。
私と秘書の小林が参加したのですが、この日は新入会員が私たちを含めて5人。そば打ち名人から直に講義を受けながら、8人分のそばを打ちました。

いやぁ、蕎麦は奥が深い!

蕎麦80%、つなぎ用のうどん粉20%。これを水で混ぜながら練る。
練り方も、練りすぎないように練り、その後は菊練りで仕上げ、円錐形に整えてから麺棒でひたすら延ばす。円形で仕上げてから、今度は麺棒に巻いて4回延ばすと、ほぼ正方形に整う。
これをたたんで、蕎麦きり包丁で細く切ってゆく。
概ね、この作業で30分以内で行うことになる。

我々が作り終えた頃には、諸先輩方は、既に宴会で盛り上がっており、12時半から4時頃まで、鍋、お刺身、ヌタ、てんぷらなどを肴に、焼酎の蕎麦湯割で盛り上がった一日でした!
せっかく作った蕎麦ですので、8人前を持ち帰り、当社のPM事業部の連中を自宅に呼んで、夜も鍋パーティで盛り上がりました!

この企画は、結構、たのしい企画でしたので、プラチナ会員向イベントに取り込めるよう主催者に話しましたので、来年度の会員向イベントを、どうぞ、お楽しみに!

※なお、この蕎麦打ちの会は、参加費5250円と格安で、紹介者があれば誰でも参加できる。ご希望の方は、kurahashi@cfnets.co.jp まで
追って、相手方の承諾を得て、参加要綱をお知らせします。

2005年11月19日

ラーメン屋さんで、独立希望者いませんか?

たまたま、知り合いのレストランで食事をしていたら、マスターが「倉橋さん、誰か、ラーメン屋さんで独立したい人、いない?」ということの相談を受けた。
本人は、洋食屋さんをやっているのだが、とんこつ系のラーメンの臭みを消し、旨みを引き出す製法を編み出して、ラーメン屋さんを出店したのだが、そこの店長が家庭の事情で辞めてしまった。後任を探しているが、なかなか良い人が見つからない、ということで困っているとのこと。
結構、古い付き合いのマスターだから、なんとか支援してあげたいと考えている。
私もよく、そのラーメン屋さんに行っているが、価格変更と営業時間の変更で、結構、よい数字は見込めると思う。
現在、法人格ではないが、成功すれば多店舗展開も見込める味覚ではある。
だれか、知り合いなどで、やる気がある方は、至急、
kurahashi@cfnets.co.jp まで、お知らせください!

2005年11月18日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

▼▼PART1 二極化進む、賃貸住宅市場▼▼

【地方後退、大都市中心部へ集中】

8月に、国税庁より、相続税と贈与税の算定基準となる路線価が公表された。
面白いことに、この路線価が、賃貸住宅市場の地域性を如実に表わしている。
地価と市況の違いを除けば、概ね「全体に低迷(下落傾向続く)しながらも、地方と大都市で二極化が進んでいる」のである。

公表された路線価をみると、全国平均額(住宅地・商業地・工業地約41万地点)は前年度に比べ5.0%下がり、これで12年連続の下降(低迷!)となっている。
とくに地方都市の下落率が目立ち、秋田、甲府など5都市では20以上の下落(衰退)を示し、地方圏全体でも7.7%から8.2%へと、さらに拡大した。
一方、大都市圏の下落率は、東京圏が前年度の4.0%から2.7%に、大阪圏が8.7%から7.7%、名古屋圏は6.5%から6.0%へと縮小し、逆に、調査地点単位では、大都市の中心部である東京・丸の内の新装丸ビル地点で5%上昇(浮揚)したほか、名古屋や福岡の中心部でも上昇を示しているのである。
つまり、地方圏と大都市圏(正確には地点)とで極端なニ極化現象が進んでいるのだ。この現象は、賃貸住宅市場でも顕著にみられる。
たしかに、土地の価格と不動産市場とは切っても切れない関係ではあるが、今日の賃貸住宅市場における二極化現象は、これまでのものとは異なり複雑で、東京圏内の中堅都市でも路線価が下がり、一層低迷感が色濃くなっているところも出てきている。

 私は、講演やコンサルティングの依頼を受け、日本全国の地方都市へよく出向くが、今、地元のアパートオーナーや不動産業者の方からは「半分は空いてますよ」「これじゃあ、アパートを建てるのはリスクが大きい」等々。

またこの間、山梨のある企業の支店に電話をしたら東京本社に転送され「甲府の支店は雇用削減で撤退しました」との返事、そんな支店経済の厳しい声ばかりを聞く。
私の実感としても、地方圏の賃貸住宅の稼動率は70%ぐらいではないかとみている。
その理由を一口に言えば、長引く景気低迷による支店経済の破綻、ならびに地方に本社を置く企業の東京都心への移転、つまり、地方圏における就労人口の急激な減少である。
そこには、インターネットビジネスが浸透し、営業部門を東京本社に集中させても支障をきたさないという技術的な背景もあるが、やはり、都心に、地方からの集まる就労者を受け入れるハコがあるということだ。
路線価で5%の上昇を示した丸の内地区をはじめ汐留、六本木、品川地区など、これからも巨大な床面積を抱えた高層ビルの建設ラッシュが続くのである。
「安い賃料で都心に本社が構えられる」となれば、地方撤退、本社の都心集中は今後も避けられそうもない。

 当社の本社がある横浜市は企業誘致に積極的で、マスコミで周知のとおり、日産自動車本社が銀座から横浜市内のみなとみらい地区に移転することになったが、それで約3000人の就労人口の増加がみこまれている。当然、住宅ニーズも高まるわけである。

その反面、私が地方から横浜に戻り、セミナーなどを開いて「東京や横浜はマシな方ですよ」と話しているものの、同じ神奈川県内の一部の地域では支店閉鎖現象が軒並み起こり、深刻な経済市況になりつつある。
これは関東一円の中堅都市にいえることであるが、そこにあった支社、支店が東京本社に営業部門(支店地域には物流部門を残すだけで)を集中することで、これらの中堅都市の就労人口が減少しているのだ。
ちなみに、トヨタ城下町である豊田市周辺地域やホンダのある静岡など巨大企業がある地方都市は安定しているが、全国的には稀のようだ。
この就労人口の地方から都心(横浜中心)への流れによって、賃貸住宅環境は大きく変わるのだ。
通勤時間1時間半が当たり前だったバブル期とは打って変わり、土地の有効利用だから、相続対策だからとハウスメーカーに言われるままに、「土地があるからアパートを建てる」時代ではなくなったのだ。

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
   ・2006.1.22 不動産投資の基礎知識in横浜
   ・2006.2.12 不動産投資実践塾/入門編
   ・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編

◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html

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2005年11月16日

倉橋隆行の不動産投資講座  最終号

【講座を終えて】
初級、中級、そして上級と段階的にレベルを上げながら不動産投資講座を進めてきましたが、冒頭申し上げた通り、基本は初級講座で述べた不動産投資の考え方、取り組む姿勢です。
その点を、理解し納得すれば、明日からでも実践に入っても大やけどすることは絶対ないと言い切れます。もちろん、不動産投資の奥行きは深く、とりまく経済・社会は生き物で動いているわけですから、常にに勉強し、レベルアップを図らなければ安心できるものではありません。
しかし、それはプロの領域で、一般の投資家はそこまで考える必要はありません。
基本をマスターして、計画の入口さえ間違わなければ失敗することはないと、言い切れます。

私は、20年間にわたり不動産投資を行なっていますが、始めた年から、確定申告は毎年自分でやることにしています。
なぜかというと、そのときが投資の現況を、自分の資産や収入状況と照らし合わせながら、じっくり考えることができるからです。
そして、次はどんな投資テクニックを使って資産を増やそうとか、逆に、この投資物件は赤信号が出ているから、こうしようとかのアイデアが生まれてくるのです。

この講座を受講した皆さんのなかで、すでに投資を始めている人はもちろんのことですが、これから投資物件を購入しようと計画している人に、「確定申告は絶対自分自身でやる」このことを強調しておきます。
きっと、不動産投資が身近になり、不動産投資への考え方も変わってくるかもしれません。

尚、今回の講座でどうしても理解できないとか、分らないとか、あるいは疑問のある人は、遠慮なく、CFネッツのホームページの質問コーナーに申し込んでください。

●CFネッツ不動産Q&A↓
http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa2/bbs.cgi 

※次号からは、「現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用」です。
お楽しみに!!
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▼前号(第43号)テストの解答

【解答1】
1. 50,000,000−10,000,000/25,607,400=1.56
2. 450,000,000/550,000,000=0.818
3. 50,000,0000−10,000,000/550,000,000+60,000,0000=0.065
4. 50,000,000−10,000,000−25,607,400/100,000,000=0.143
5. 50,000,000−10,000,000/5550,000,000=0.07
6. 50,000,000−10,000,000−25,607,400=14,392,600円
7. 10,000,000+25,607,400/50,000,000=0.71
8. 100,000,000/14,392,600円=6.948
9. 25,607,400/450,000,000=0・056

【解答2】
この投資のレバーレッジは、正(ポジティブ)である。
その理由は、FCR>K%、CCR>K%だからである。

2005年11月15日

成功へのこころの科学 54

881e31d0.jpg「失敗」などない「反省」あるのみ

『結果について、反省する必要はあるが、失敗したと思う必要はまったくない。』

私はこれまで、上司にも、お客サンにも怒られたことがない。なぜかというと、かならず、最後は上司が期待する、お客サンが望むような結果を出してきたからだったと思っている。
たとえ、一定の段階で目的を達成できなくても(その時点で失敗したとしないで)、次の段階で目的を達成してやると、ひるまずに努力したからである。
ものごとは成功するようにできている。
どんなに紆余曲折しても、また時間がかかっても最終的には成果がでてくるようになっている。目的に向かって一生懸命努力している限り、上司も、お客さんも文句は言えない。そして、結果的に彼らを満足させることだ。ところが、成功への道のりで、途中下車と、終着駅とをはき違いして、再び成功電車に乗り込まない人がいる。これでは、人に満足感を与えられないし、自分も達成感を味わえない。
私だって、不動産投資をしていて、内心、「これはダメだ、失敗した」と思ったことがある。買ったものが取り返しつかないぐらい大きく下がった時だったが、決して、周囲の人に弱音を吐いて白旗を揚げることはなかった。次の段階で、絶対取り返す、倍額の投資してでも。それでダメでも、ギブアップしない。
こうした話しをすると、ギャンブルと同じでメチャメチャになっちゃうと、危惧する人がでてくる。しかし、私にとっては人生が終わっていないのだから当然だった。「失敗したとしても、その損失分を取り返せば、その失敗も帳消しになる」ことがビジネスポリシーなのだ。それだけ、投資した対象物件に対しては慎重に吟味してあるし、再投資しても、最終的に取り返せる、という自信があったわけである。
当社に「(不動産投資に)失敗しちゃったんですよ」と、お客サンが同情心を求めるようにやってくることがある。
その時私は「まだ失敗したわけじゃないよ、人生が終わったわけじゃあないのだから、取り返しが効くよ」と逆にはっぱをかけている。
また、より深刻に、お金に困って失敗したという人には、「破産宣告したらイイ」と、ストレートに言っている。破産宣告の法的手続きし、債務をチャラにすれば、すぐに復権できるのだから、と。強引なアドバイスだと、反発する人がいるかもしれないが、人生が終わっていないのだから、なんでも取り返しがつくということを言いたかったのだ。一生懸命やった結果が失敗したとしても、人間生まれたときは裸一貫だ。
お金に困って、自殺する人がいるが、私から言わせてもらえば、ナンセンスである。
破産して家を持っていかれたってイイじゃないか、こころのなかに、そういう気持ちをもてるかどうかである。まあ、取り返しの難易度は人それぞれだが、失敗を恐れないことだ!

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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