CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2005年10月

2005年10月29日

香港に出張です!

明日、個別相談の後、2日まで香港の出張です。
従って、ブログの書き込みができませんので、ちょっとお休みです。

最近の金融市場は、従来のものと大きく変わり、国内においても、海外の手法を取り入れた金融商品が多く出回ってきている。
また、最近の企業買収などで、大きなお金が飛び回っている背景には、当然ながら外資系金融機関がバックアップしている。
既に金融市場は、国際化が進み、グローバルな観点で判断しなければ、勝負には出れない環境になりつつあるのである。
最近のライブドアから始まって、村上ファンド、楽天と、旧態依然とした企業のやり取りを見れば分かるとおり、大きな時間差を感じざるを得ない。
また、行政や司法についても、あまりにも複雑な制度を作りすぎてしまって、監督官庁などのコストを削減できず、日本の国は苦しんでいるのである。これらの制度が変わらない限り、財政赤字は続き、増税は必至な状況にある。
今一度、日本の制度を全部見直して、無駄を省く必要があるのではないか、と考えている。

香港は、皆さん、中国だと思っている人が多いと思うが、ここだけはいまだイングランドの支配下にあると思ってよい。
世界の金融の一部が、この場で機能している。
大変、興味深いこのエリアで、日本の支配と違う環境の中で、また新たな起業をしようと考えている。

ちょっとの間ですが、行ってきます。

※成果については、また、プラチナ会員の会合か、セミナーの懇親会でお話します。
どうぞ、お楽しみに!

2005年10月28日

倉橋隆行の不動産投資講座  第41号

【減価償却費は支出のない経費】

皆さんは、上記の不動産の投資指標(国際標準言語)のことは知らなくても、減価償却費という言葉は耳にしたことはあると思います。

減価償却費とは、建物の価値は年数を重ねるごと下がるものとみなされている支出のない経費です。

どれくらい価値が下がっていくかというと、物件によって償却率は異なりますが、購入価格の10%を残し(残存価格)すべて償却されていきます。

その償却額は経費(損失)として毎年計上できることが税法で認められています。そして、この減価償却費は不動産投資の税金対策上に欠かせない指標のひとつです。

償却額の出し方は、購入価格×0.9×償却率となります。

たとえば、鉄筋コンクリート造りの賃貸マンション1棟を2億円で購入したとします。このうち建物分を1億円としたら、初年度に経費と落せる減価償却費は、1億円×0.9×0.022(耐用年数47年の償却率)=198万円となります。
したがって、1年間で198万円ずつ経費として認められているということです。

この総額2億円の物件で1億6000万円借りた場合、元利均等による元金返済分は、減価償却費198万円より多く、1年目436万円、2年目450万円、3年目463万円と、右肩上がりで増えていきます。

つまり、元金返済分は資本的支出なので所得税を払うことになります。

この所得税にかかる資本的支出分を減価償却費で相殺するために、時期を見て、元利均等方式からから元金均等方式に切替るのです。

ここで前に述べた「元金の返済は資産であり、経費とならない」ということを思い出してください。元利均等支払方式では、当初は金利分を多く支払うことになり、元金の返済分は反対に、後になればなるほど多く支払うことになり、右肩上がりに傾斜を描いていきます。

元金返済分は資本的支出で現金が入るわけではありませんが、資産に変換するわけですから所得税がかかってきます。そこで、どうするかというと、元金分の返済額が大きく増える年度を見計らって、銀行へのADSを元利均等方式から元金均等支払方式(元金分のみ定額支払)に切り換えるのです。
そうすれば、減価償却費と相殺され、節税対策になるというわけです。

その際、他の諸経費との折り合いをみて判断することになります。この節税の投資テクニックは、投資物件を買い増していくときに、より効果的になります。

図を見てください。

http://www.cfnets.co.jp/vol86.htm

まず上の長方形は、最初に買った大型投資物件の元利均等支払均等方式の図を表しています。返済期間は25年で縦軸がADS(年間元利返済額)で横軸が返済期間、斜線の上方部分が金利分、下の部分が元金分、そして、その長方形の左端からなだらかに上へ伸びているのがキャッシュフローです。

その下の図は、5年後に買った再投資物件で、返済期間を20年にしたため返済終了の年が同じになっています。前述したように、不動産投資の一番大きな目的はキャッシュフローをいかに多く得るかということです。

階段のように重ねあった二つの図をみると、ともに最初のうちは利息分が多いので、元金分が目立っていませんが、中ほどあたりから、元金分の面積が目立って広くになっていき、キャッシュフローの面積を超えていくのがわかります。

これは、どういうことかというと、資本的支出が増え、資産増となったので所得税が多くかかってきますよ、という目安となっています。そこで、支出のない経費である減価償却費を活用するのです。三つの目の投資物件を買うときには、元利均等ではなく、減価償却費を初年度から多く見こめる元金均等支払にして、急増していく所得税と相殺させるのです。

このように、不動産投資は、経済環境の変化、金利の変動とともに物件の状況、経費のあり方などにも柔軟に対応していくことが求められるビジネスなのです。

そして、最終的に効率の良い収益構造にして、少しでもキャッシュフローを多く得るようにしていけばいいのです。ですから、初期プラン・中間プランも大事ですが、なによりも投資した物件をできるだけ長く持たせることです。

だから、不動産投資は長期的な運用ビジネスであり、今すぐお金を欲しい人には向いていない、将来に向ってお金の欲しい人に向いているというのです。

加えて、不動産投資は長期ビジネスですから、集客力のある建物の保持が重要なポイントになります。

すでに勉強してきたことですが、オーナーは必ず修繕費を積立ておき、建物のメンテナンスが可能な経済的な余力を残しておくことです。
とくに私は、投資物件として分譲マンションを求めているクライアントへは「分譲マンションを買うなら、管理組合がしっかりしていて、長期修繕積立金制度が設けられている物件にしなさい」とアドバイスをしています。そうすれば、修繕積立金を投資する人が自分で、キャッシュフローから捻出して貯めて置かなくて済みます。

また、最近の建物はそうではなくなってきましたが、むかしからの日本の家や建物は粗悪で、ヨーロッパやアメリカでは当たり前の100年、120年長持ちするアパートや住宅などにはめったにお目にかかれない。

不動産投資はオーナーの一代限りのものではなく、半永久的に続くものです。
長い期間、継続的に安定した家賃収入を得るためには十分な修繕費を確保し、まめにメンテナンスを行ない、ときにはリフォームと、建物の価値を保っていくことです。

オーナーの中にはキャシュフローを使い果たし、メンテナンスができなくて、先の大きな利益を得る前に投資物件を手放す人も少なくありません。
そのような失敗を避けるように心がけてください。

なお、住宅用物件の償却率は以下の通りになっています。
「鉄骨鉄筋コンクリート造りまたは、鉄筋コンクリート造り」0.022、「金属造りのもの(骨格材の肉厚が四ミリを越えるもの)」0.030、「軽量鉄骨造り」0.037、「木造または合成樹脂造りのもの」0.046。

 <CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
   ・不動産投資の基礎知識in渋谷    11/13(日)
   ・不動産投資の基礎知識in横浜     1/22(日)

2005年10月26日

プラチナイベント第4弾決定!

今回で、4回目のプラチナ会員イベント。
今回は、高尾山にある “うかい竹亭”で懐石料理と日本酒、そして一風変わった竹笛のプライベートコンサートを楽しみます。
また、この時期の高尾山では「高尾山もみじ祭り」が開催されておりますので、紅葉狩りも行い、日常では楽しめない、オリジナルな遊び方を楽しんでいただきます。

竹林の中にたたずむ数寄屋造りの部屋で秋の味覚、松茸などの懐石料理とお酒を堪能し、食事の後に竹林をバックにプライベートコンサートを堪能します。

今回はネパールのミュージシャン“インドラ・グルン氏”をお呼びしています。

インドラ・グルン氏は、1965年ヒマラヤの麓で生まれ、マチャブチャレ山の風の音やペワ湖のせせらぎに囲まれ、幼少の頃から口笛を風の音に重ね合わせ、いつしか手作りのバンスリ(竹笛)を奏でるようになっていたそうです。
13歳の時、ネパールNO.1の「Annapurna Band/アンナプルナバンド」にバンスリ奏者として参加し、1988年初来日、八ヶ岳で行なわれた「いのち祭り」に出演。
翌年に単身来日し、チャリティライブを中心にTV番組音楽、CM音楽等で活躍。
1998年長野オリンピックでボランティアとしてライブを披露する等、独特の音楽活動を続けているそうです。

プラチナ会員の皆さん。ぜひ、非日常的な一日を楽しみましょう!

▼日 程
【日 時】平成17年11月6日(日) JR品川駅集合
【費 用】お一人様 20,000円
【日 程】AM12:15 品川駅集合
     AM12:30 出発(バスの中で宴会)
     PM 2:30 高尾山到着(紅葉狩り)
     PM 4:00 高尾山出発
     PM 5:00 うかい竹亭にて会食
     PM 7:00 演奏会
     PM 8:00 うかい竹亭出
     ※日程は、多少の変更が生じることがございますがご了承ください。
     ※解散は、品川駅となっております。

【お申込】下記セミナー事業部までTEL・メールにてお申込ください。
     CFネッツセミナー事業部 担当:岡本
     ●Tel:045−832−7440 
     ●mail:seminar@cfnets.co.jp

2005年10月25日

その後の謎の微生物。報告です。

一昨日の講演後、懇親会で「あの微生物の話、あやしいですね」とか、「どんなものですか?」とか、いろいろ質問された。
何となく、このようなあやしそうな話は、良くあるのですが、私としては意外に真剣に取り組んでいる。
21日の金曜日に、不健康者4名を健康診断に送り込み、その内、1人が膵臓に気泡が発見され、同時に脂肪肝が発見された。
医師によると、精密検査の必要性を指摘されたが、現在、例の微生物を摂取してもらっている。
また、通風の人に試してもらったが、これも良好なのであるが、現在、品不足でとめてもらっている。

本日は、某ベンチャー企業の理学博士と打合せをしたところ、抗酸化酵素ではないかとの指摘を受け、そもそも微生物が病気に直接作用するのではなく、抗酸化作用によって自然治癒力が高まるなどの効果があるのではないか、というような話だった。
「蜂蜜」などにも、同様な効果があるようだ。
ただ、自然食品などであやしい食品が多く存在しているから、ここは調査が必要である。

私としては、結構、真剣に取り組もうと考え、本微生物の所有者とベンチャー企業、ベンチャーキャピタルも含めて、開発に着手することにした。

今後、高齢化社会に向け、予防医療が着目される。
根拠もなく効能も不明な健康食品を高額で買わされているひとも多く、また意味のない治療を受けつづけている人も多い。

本微生物は、明らかに抗酸化作用が存在する。
つまり、少なくとも、老化を抑制する効果はある。

これに自然治癒力を高める効果が立証されれば、結構、すごいことになると思う。

どうぞ、お楽しみに!

2005年10月24日

<b>当社のQ&A掲示板での回答</b>

当社の掲示板での質問にご回答しました!

意外に不思議に思われている方が多いようですので、詳細に説明しましたので、ぜひ、ご覧ください!
また、不動産についてのご質問等は、ぜひ、この掲示板をご活用ください!

Re: 泉のあの位置での存在... 倉橋 - 2005/10/23(Sun) 11:08 No.88

私の著書を、ご愛読いただきまして、ありがとうございます。
この本の「轟」は、私であり、泉は当社のコンサルタントの人物です。本書は、概ね現実にあった話を、それぞれの登場人物にあてはめて作成したものになっています。ただ、カズヤの人生は、カズヤ一人でなく、私の体験的な事実や、他のクライアントへの提案内容なども含まれている為、成功する速度は、若干、早いと思いますが、タイミングさえ合えば可能な速度になっています。
さて、それを踏まえて利益構造を解説します。
まず、私の場合、既に相続税が課税される程度まで資産を増やしてしまいましたので、これ以上、基本的に資産を増やす必要がありません。また関連会社も7社あり、その内、3社より給料を取っていますから、所得に不満はありません。
当社CFネッツは、もともと富裕層向けのコンサルティングを中心に行なっていた会社でしたが、時代のニーズから通常の仲介事業を開始し、「あっと驚く不動産投資」の出版から、サラリーマンの方の不動産投資需要が増大し、金融機関と交渉を重ねながら一般のサラリーマンでも、資産家と同様な条件で借入ができるようにし、まずはサラリーマンの方にも、私同様、資産を持ってもらうコンサルティングを行なっています。
ご指摘のとおり、うまい話は向こうからはやってきません。現実問題としては、現在、800人のクライアントを抱え、毎日、15名の社員が優良物件を探し出し、何とか成約に結び付けるように努力しています。ただ、条件の厳しいクライアントの場合、3年近く買えていないのも現実です。
当社としては、なるべく早く、クライアントの皆さんに優良な物件を紹介しようと努力をしている最中です。
また、当社の事業モデルは、投資物件を仕入れして販売するのではなく、あくまでも仲介で購入してもらう努力をしています。つまり、例えば600万円で仕入れた物件を700万円で売却するというものではなく、600万円で購入できるなら、そのままクライアントに600万円で購入してもらう、というのが当社のやり方です。その際、当社の利益は仲介手数料の24万円だけですから、クライアントにも利益が生じます。また、購入価格も低く、融資の金利も低いのですから、投資リターンも向上します。
また、当社の紹介して購入してもらった物件は、CFビルマネジメントか月極倶楽部で管理運営をさせて頂きます。通常、管理料は、賃料滞納保証付きで7%になっています。
というのは、購入した物件はオーナーチェンジが多いため20%程度が、何らかのトラブルが生じており、それを解決するにはノウハウが必要だからです。
例えば、購入する前は賃料の滞納がないと紹介されていたのに、オーナーが変更になった途端、賃料を支払わない、というトラブルも事実としてあります。実際、本年の2月に強制執行した賃借人の場合、いろいろと難癖をつけて賃料を支払わず、訴訟手続きによって解決に1年もかかってしまいました。この被害は概ね180万円程度かかりましたが、この費用はCFビルマネジメントが全額負担しています。この物件を個人のサラリーマンの方が購入していれば、解決するどころかオーナーが破綻しかねません。つまり、クライアントの購入した物件の管理を集約することによって、投資リスクを分散することができ、サラリーマンや事業者などの本業に差し支えることのないようなスキームが備わっているわけです。
概ね仕組みはご理解いただけたと思いますが、当社のクライアントの利益は、
‥蟷颪妨く優良な物件をコンサルタントが探し出して紹介すること
当社のコンサルタントが、その物件の適正価格を見極めて売主に交渉すること
9愼した物件は当社が責任をもって管理運営し、クレーム処理から滞納保証まで一貫して処理をすること
ざ个畧茲砲發茲蠅泙垢、都市銀行、地方銀行などから融資を受けますから安い金利で資金調達ができること
などがメリットです。
では、当社の利益はというと
|膕霄蠖料を頂くこと
投資物件の管理業務手数料を頂くこと
D詑澆涼膕陲発生すれば、仲介手数料を頂くこと
などでしょうか。
よく皆さんから、そんな手数料でやっていけるのですかと聞かれるのですが、当社の場合、既に管理物件も多く、またマンスリーマンションの月極倶楽部もあるわけです。さらに、富裕層向けのサービスは継続していますし、最近はサラリーマンの方でも1億円を超える物件も購入しているわけですから、ビジネスモデルとしては充分なのです。
概ね、利益構造はお分かりになって頂けたでしょうか?
さらに、当社のシステムをご紹介させていただきますが、基本的に、私の著書をお読みになった方か当社のセミナーに参加した方、またはセミナービデオをご覧になった方を対象に個別相談を行ない、個別の不動産投資計画を立てます。その際、融資条件なども詰めるようにしています。つまり、不動産投資の基礎的知識のない方は対象としていません。
その上で、オーダーに沿って物件を探し出すという作業に取り掛かる訳です。
まさに、不動産投資にうまい話はありません。
当社とクライアントが2人3脚で成功させる事業なのです。
よろしければ、一度、セミナーにいらしてください。その後、懇親会などもやっており、その中には既に当社を通じて不動産投資を実践しているひとも含まれています。セミナーを卒業した後も、懇親会だけ参加して情報交流をする人も増えています。
私としては、私自身が不動産にかかわる仕事を通じて、何となく人より良い暮らしをしています関係上、皆さんにも、地道ではありますが不動産投資の正道をお伝えして、その内、皆で楽しい人生をエンジョイできれば良いと考えています。

cfnets at 00:11|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!

2005年10月23日

成功へのこころの科学 50

aea7f730.jpg「未来」に向け「新しい努力」を

『「伝統」を引き継ぐことは「踏襲」することではない。「未来」に向けて、新しい「努力」をかさねなければ、やがて「伝統」は滅びてしまうものなのである。』

当社の携わっている不動産事業に伝統があるかどうかは分からないが、これだけ時代の流れが速い時期には、かなりの速度で企業自体を変化させないと、やがて滅びてしまうことになる。

前職を退職して、起業してから、まだ6年だというのに、社内の事業スタイルは大きく変わってしまっている。
また、昨年と比べても、やはり大きく変わってしまっているのである。
おまけに、事業の必要性から、グループ企業は日本国内の7社、海外にも2社となっている。
さらに、2社は、早くも他のものに社長を引き継いでもらい、成長を続けている。

多分、私自身が柔軟な発想と将来を見据える能力が絶えてしまえば、企業は衰退することになる。

いまの私の仕事は、後継者を教育してゆくことに集中している。

2005年10月22日

成功へのこころの科学 49

a6f7c485.jpg「可能性」は「無限」にある

『「可能性」は、「無限」にある。ただ、その中で「やりたいこと」のひとつを実行し「完成」させなければ、なにひとつ「実現」しない。』

すべての事象を具現化する方法は、無限にある。
また、自分の時間の使い方も、無限にある。
人生を、満足に送るためには、その無限の事象の中から、自らのやりたいことを選択し、資本も、時間も、すべて集中して完成させることにある。

ひとつのことを完結できない人に、次を完結できる筈がない。
また、完結したときの喜びは、完結したことのない人に味わうことはできない。

仕事も、遊びも、すべて同様である。

2005年10月21日

成功へのこころの科学 48

a27b92b2.jpg「完結」するまで「行動」する

『まず、やるべき「こと」を考える。次に、できる「方法」を考える。そして「完結」するまで「行動」すること。』

行動の基本パターンはP(plan)→D(do)→C(check)である。

起点となる「やるべきこと」がしっかり固まっていれば、次に、実践に移すための方策を考えること。あとは成功するまで行動とチェックを繰り返せばいい、ということである。

諺に「始めるはたやすい、それを持続させるのはひとつの技術だ」とあるが、いちばん重要なことは、完結するまで行動することだ。

よく、目的を達成できない人の多くは、達成する前に、達成できないことを考え、達成できなかったときのために、言い訳を先に作ろうとする。
言い訳は、結局、周りの人間が受け入れてないことを知らずに、自己満足にふける。
また、違う目標や目的を思いつくのであるが、また同様に何もできずに終わってしまい、また、言い訳を考える。

結局、人生のすべてが言い訳で終わってしまうのである。



2005年10月20日

『賃貸トラブル110番〜賃料滞納、契約違反、何が何でも解決法』セミナー開催!

いつの時代も繰り返される賃貸借を巡るトラブル。

賃料滞納、契約違反、入居者の生活マナー不良から近隣住民とのトラブルなど、賃貸住宅の経営には様々なトラブルが潜んでいます。
特に昨今、居住者の権利意識が高まる中、誤った方法によるトラブル処理を行い単純な問題を複雑化させてしまっている現状もあるようです。
悪質な入居者に対抗するための手法も、法律手続きを含むものですとなかなか難解に感じられるのか、対策が後手にまわってしまっている現場も多く目にします。

本セミナーにおいては、賃貸住宅経営において特に発生頻度の多いトラブルを中心として、豊富な実例と、それらに対する適切な対処方法を「不動産コンサルタント倉橋隆行」が順を追って解説させて頂きます。
現場のプロとしての経験と共に講師自身も賃貸住宅経営を行う身ということもあり、本物の「実務」を知って頂けると思います。

賃貸住宅を取り巻く各種法律もめまぐるしく変化し、情報化社会という情報の渦の中で、「不動産のオーナー」として学ばなければならない事が山積している今日では、情報の仕入先にも大事な判断が必要となります。
複雑に絡み合う権利関係を調整しながら現場のプロが処理してきたトラブルの実例に触れることによって、今抱えているトラブルへの適切な処理方法や法的な手続き方法、又は事前にトラブルを回避する予防策を学ぶことができる充実した内容となっています。

是非この機会にご参加下さい。

【日時】
 平成17年10月23日(日) 受付:PM1:00 講演:PM1:30〜4:30
 ※セミナー終了後、懇親会を予定しております。(要別途費用)
【会場】 EBIS303
 ≪アクセス≫
 JR山手線「恵比寿」駅東口 徒歩3分 渋谷区恵比寿1−20−8
【参加費】
 7,000円

詳細は下記アドレスへ
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/1023tintora.html

cfnets at 22:38|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!

2005年10月19日

不動産投資専門会社!着々と準備中!

マンスリーマンションの「月極倶楽部」を不動産投資会社に変身準備中!

お陰さまで「月極倶楽部」も、早い段階でマンスリーマンション事業を立ち上げさせて頂いた関係上、知名度も高く、FCを含めて2400室を超える事業展開をさせていただいています。
また、登録会員数も12万人を超える会員数になってきました。

ただ、今後、ホテル事業、高齢者福祉事業等に進出する関係上、現状のサブリース事業だけでは限界があるため、近い将来、月極倶楽部をファンド会社に昇格し、首都圏中心にワンルームマンション、ビジネスホテルなどを自ら購入して運用する会社にする予定で動いています。

現在、渋谷の1棟もののワンルームマンション、某所のグループホーム3箇所等の購入物件は、ほぼ決定しているのですが、ファンド化するには、まだまだ足りません。

現状のREITと比べ、高いリターンっを現物投資で実績を積み上げ、本当の不動産投資の利益を投資家に還元できるシステムを構築できるよう、努力しています。

まずは決定次第、プラチナ会員の皆さんからご紹介したいと考えていますので、今しばらく、楽しみにお待ちください!

※首都圏でワンルームマンション等の一棟もの、ビジネスホテルなどの売却等をお考えの方は、ぜひ一度、お声がけ下さい!
20億円程度までなら、買い取れます。秘密は厳守致しますので、私宛に直接、お電話ください!
横浜本部 045−832−7440 まで

【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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