CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2005年07月

2005年07月31日

成功へのこころの科学

会社は「紙」でできている。
だから「考え方」が重要である。
ひとも同様で、考え方が人生を支配しているのである。

五年前、最初に設立したのが、株式会社シー・エフ・ネッツ。

この会社は、不動産コンサルタントを主眼に立ち上げた。
不動産業本来の物件の仲介・販売を主業務とするのではなく、実務から法律の専門知識まで縦横的にアドバイスして、クライアントに利益を供与し、その報酬を受けるサービスシステムで、「コンサルタント会社だから、ふつうの不動産会社と違う」というコンセプトでスタートとさせた。
有限会社シー・エフ・ビルマネジメントは、土地、アパート、ビルなど、不動産を管理する会社である。
普通の会社と違うのは、通常の不動産管理会社では訴訟関係とかは自分たちでは、一切、リスクを負わないで、お金だけもらって成り立っているが、この会社では「お客さんの資産を管理している限り、自分たちで訴訟関係とか法的な手続きを取れる、そういった技術ノウハウをもっている管理会社である」というコンセプトを持っている。
マンスリーマンションの株式会社月極倶楽部はテレビコマーシャルで知られている会社と、関連会社のインターネット専門でやっている会社の二社ある。両社の基本コンセプトは、マンスリー(月貸し)、ウイークリー(週貸し)、リゾート(別荘地短期貸し)とも、中長期滞在型の居住空間を提供することによって、ユーザーに「安易に、簡単に、だれでも気楽に使える」サービスシステムで、これも考え方は明確になっている。月極倶楽部は現在、首都圏をエリアに、目下、全国展開の準備を進めている。
それから、有限会社不動産体系研究所は、リクルートさんのインターネットへコンテンツを提供し、「より使いやすいシステム構築する」ことがコンセプトとなっている。昨年、この不動産体系研究所は、組織構成を行い、不動産綜建研究所に名称変更を行い、ファイナンシャルプランナーと宅地建物取引主任者の資格試験受験研修を行なっている。
会社が考え方で出きているということは、「会社は紙っぺらで出きている」と言いかえることができる。
資本金や代表者等を紙に書いて登記するだけで、簡単に出き上がるのだ。
その実体はといえば、資本金という「お金」でテナントを借り、社員を集め、そして代表者(経営者)の考え方にそって、みんなで毎日努力することになる。よって、根底にある「会社は紙っぺらで出きている」という考えを、突き詰めると、その会社の経営者、すなわち社長の「考え方」が、具体的な事業戦略など全ての基本となる。さらに、その社長の考え方の源はどこにあるかというと、社長の「こころ」の中、人生に対する「こころの置き方」に依存するのである。
少し話がそれるが、人の考え方に対し、第三者がこの人は正しい、あの人は間違っている、と一概には決めつけられない。だから、その人から安易に出てくる言葉、すなわち表面的な意識にさほど気を使う必要はない。人の考え方(こころの置き方)で注目すべきは、人間の本心が現れる潜在意識(こころの奥)だ。それを、その人の言動(言葉)から見極めることである。
この潜在意識の中にどういう考え方が入っているかで、人間の行動は大きく変わってくるのである。
本件のテーマは、どういうものの考え方をしたら、企業も人も上手くいくのか、成功するのか、そこの部分を実践的に科学するのがテーマとなっている。
形は見えないが「あるもの」、「こころ」を、私の四五年の人生およびビジネス体験を通して自分流に科学した内容となっている。
共感を持てたら、今後の行動パターンの参考としてほしい!

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2005年07月30日

倉橋隆行の不動産投資講座  第23号

<中級講座>

中級講座では、不動産投資を計画するときの考え方を、具体的な事例を示して述べていきます。

だが、どうも、これから不動産投資をはじめようとする人たちの多くは、投資計画の考え方というより、なにより先に、物件そのものの良し悪しを聞きたいようです。
たしかに、物件の見た目の外観から内装、相場より価格が安いか高いか、利回りが良いかどうかなどは投資する人にとっては大事な判断材料です。

が、それらは付随的なもので、要はその建物がどのくらいの家賃を産み出してくれるのかにかかってきます。

だから、あの○×アパートとか、□▽マンションがどうかという個別的な良し悪しを
求めるものではありません。

言い換えれば、外観も内装も気に入らなくても良い。

価格が割高であっても、キャップレートが低くても、投資計画してみて、目的に合うようなものならば、合格なのです。

一口に言えば、不動産投資ではその物件より、投資計画の目的に合っているかどうかなのです。

初級講座で、投資する物件ついてもいろいろと述べてきましたが、それは、そうした条件にあった物件を特定して探すべきだと言っているわけではありません。

不動産投資はいかにリスクを少なくしてキャッシュフローを追い求めるかがキーポイントですから、物件そのものにこだわる必要はまったくありません。

物件そのものにこだわって「外観が現代的でエントランスが広くないと」「自分が住んでいる近くにある物件じゃないと」「どこどこの場所の」などとこだわっていると
投資効率の良い物件は逃げて行きます。

実際、われわれのような不動産投資の専門家は毎日、インターネット等で物件を探しまわっていますが、2000件見ても、そのうち物件そのものに魅力を感じて、掘り出し物だと思える物件は1件当たるかどうかです。

要するに、不動産投資の対象となる不動産がなんであっても、あなたが立てた計画、言い換えれば目的が達成されればいいわけで、物件自体は二の次の問題です。

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2005年07月29日

倉橋隆行の不動産投資講座  第22号

価格は政策に左右される 2

不動産投資の環境はどうかといいますと、売ったら損をするので投資物件の量は多くありませんが、バブル期以上に良くなっていると思います。

理由はひとつ、超低金利に尽きます。

今、投資物件の表面利回りと金融機関からのローン金利の乖離を見ると、信じられないくらい好機といえます。

私は、金利が6.8%で資金調達したこともありますが、今はどうでしょう、最低なら2.3%で借りられます。

たとえ、4.5%だとしても、表面利回りとは5%以上ある物件ばかりですから、立地条件や物件選びで大きな間違いをしてしまうか、それとも売り手に騙されるかしなければ、絶対と言い切れるほど失敗はしないはずです。

不動産は買える好機に買っておくのが良いに決まっています。

その時期が今現在、それも、あと数年しかないとみています。

ただし、リゾートマンションのようなレジャー用の物件は、避けておいたほうがよいでしょう。

日本では欧米諸国みたいに1ヶ月間の休暇を取れる国ではないので、投資物件としては(バブル期は会員制のリゾート物件が流行りましたが)リスクが高すぎます。

それから、今、出回っている投資物件の量が多くないといいましたが、それは、すでにバブルの後遺症から癒えてきたということです。

不良債権処理によって、平成6年ごろには、優良な物件が市場に多く売りに出されていましたが、それも一巡した模様で、今は、その時の加工したものが、再び売り出されている程度です。

だが、そうした物件は当時より価格面で割高になっているはずです。

また今のような低金利で資産デフレでは、投資物件のオーナーは売らないで所有していた方が得です。

私も投資した物件のなかには、今売ったら売買差損が出るものも少なくありません。

それと、多くの投資物件のオーナーは家賃が横ばいから下降気味だといっても、これほど低金利ならば、その分はカバーできると考えているはずです。

金利が上がれば家賃も上がるものですから、やはり、投資物件は買ったら目的を達成するまで売らないことが良いのかもしれません。

そうなると、投資物件が今後どんどん出てくることはあり得ません。

小さなパイの中で、優良な投資物件を見つけなければならない。

需要はあるのに、投資物件は少なく、当然、価格は上昇していきます。

部分的ですが、東京都内の物件はすでに上昇しているところが出ています。

不動産の価格を見通すには、GDP(国内総生産)の動きをみることです。

ふつう、GDPとインフレの動きは比較的近い。

しかし、昭和58年を100とすると、バブル期には地価が異常に上昇し、バブルが弾けると急降下しているのが分かります。

通常、地価を含めた不動産価格はGDP程度にインフレになっていくのが正常だと、みればいいのです。

そうすると、不動産価格は、平成12年のGDP183を基準にすると、その時点ではずっと下に位置していたものの、ここ数年前から急浮上しています。

要するに、今の資産デフレは回復し、不動産価格はGDP並に戻ろうとしているわけです。
この時期に不動産の投資物件を買っても、価格が下がる可能性はほとんどないと読んで良いでしょう。

不動産投資は、売って売買差益を求めるものではなく、買った投資物件の価格上昇を期待するものではありませんが、今はキャピタルロスの心配が少なくすむ時期なのは確かです。

ということは、不動産投資の好機です。

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2005年07月28日

成功へのこころの科学 1

成功への心の科学の背景

誰でも、自分の「心」が「体」と具合良く繋がり、ともに正しく機能していれば、ものごとで上手くいかないことはない。
たとえば、人間にとって、第一の財産といわれる健康を害し、死にかけた人が再起したという話を耳にしたことがあるけれど、それは「体」の見えない支援者となっている「心」が強かった、弱くなった「体」を「心」が支え切ったからじゃないのかと、私は思う。
では、成功とはどういうことかといえば現実社会(資本主義社会)に照らしてみると、この「心」と「体」に加え、「お金」がかかわってくる。つまり、「心」と「体」と「お金」、この三点セットが上手く絡み合うような形で、自己実現することである。それが成功者の証であると、私は考えている。

「お金」のことをいうと、すぐに拝金主義者とかで、品性の欠けた、何かいやらしい人間にみられやすいが、そうではない。
金銭的に困っている人を成功者といえるかどうか疑わしいということである。人生を「清く、貧しく、美しく」生きるという話しがあるが「清く、美しく」は共感できても、貧しさが人生に必要かといわれると疑問である。といって、貧乏だから不幸かというとそういうものでもない。ある程度の「お金(儲け)」は成功にはつきものだ、と言いたいのである。なかには大きな「お金」は持たず、やっと生計を立てられる程度の経済環境の中で、自分のやるべき目標に向かってに邁進し、成功した人もいる。私は、そういう人たちに対しては、素直に敬意を表することにしている。
 日本経財界確立の立役者といわれる、故渋沢栄一は「お金」について、こう言い残している。
「金儲けを品のわるいことのように考えるのは、根本的に間違っている。しかし、儲けることに熱中しすぎると、品がわるくなるのも確かである。金儲けには品位を忘れぬようにしたい」。
「お金」のことはさておき、「心」が病むと、「体」の方もおかしくなる。
さきほど、健康は「心」の強さ、精神力で取り戻せると述べたが、はたして逆も真なりか?私は、オリンピック精神に反するが、「健全な体に健全な精神が宿る」と言うことは言い切れない。むしろ人間にとって一番大事なのは、精神、こころの置き方であると確信している。三点セットのリーダー格となる、この「心」の中をどのように科学したら、自分という一人の人間が自己実現するのか、そして、成功に結び付けられるかが大切なのである。
現に、事業をやっている人で、金の亡者になって会社を起こし、「お金」だけを追っかけて成功したものはいないし、また大きな組織内でも、地位をカサに権力を振りかざしてばかりいて、部下に尊敬されていない人を、成功者として認めることはまずないだろう。少なくとも、私の知る限り、ゆがんだ考え方で、行動している人は「心」が偏っていて、けっしてホンモノの成功者になれるものではない。こころを科学してバランス良くする必要がある人だと思っている。人間ばかりではなく、企業も人なり、会社もまた、考え方(経営者のこころの置き方=企業コンセプト)でできているといっても、決してオーバーな言い方ではない。
話は変わるが、私は今、七つの会社の経営者として社会に参画している。
ここで、その会社のコンセプト(大枠の考え方)を紹介しておきたい。

成功へのこころの科学のホームページはこちらから


2005年07月27日

倉橋隆行の不動産投資講座  第21号 

価格は政策に左右される

スーパーマーケットへ行けば120円で買えるペットボトルが、自動販売機で買うとだいたい30円高く150円になっています。

仮に、同じボトルを沙漠の真中で喉をからからにした人に売るとしたらいくらぐらい高く売れるでしょうか。

このように、ものの値段は需給バランスで決まります。

しかしながら、不動産価格は需給関係に加え、国や行政の税制改正や都市計画法の改正などの政策要因によって
大きく左右されます。

私も、この政策要因をつねに考えて投資計画を立てることにしています。

バブル勃発が典型的な例です。

発端は国のオフィス政策といえます。

当時、外国企業の東京進出がめざましく、「テナントのニーズが増えつづけているので、都内のオフィスが足りなくなる」ということを国が発表し、それをマスコミが大々的に報道し、住宅よりオフィス供給に不動産各社は力を入れ始め、まずオフィスバブルがはじまったのです。

賃貸マンションの入居者をたたき出してもオフィススペースの確保に不動産市場は沸き、国も買い換え特例をはじめとした税制改正などで後押しした。

そのために、地上げ屋が横行し、
ビル用地になるなら、なんでも買いあさった。

そして、オフィスビルの建設ラッシュ、当然東京の地価は急騰します。

その勢いは東京圏から地方圏へと広がり、商業地、住宅地のおかまいなくほぼ全国規模へ波及していったたわけです。

バブル全盛期には、サラリーマンが東京圏で住宅を購入しようとしても、年収の10倍以上出さなければでも
新築マンションが買えないほどつり上がりました。

それでも今買わないと一生家を買えないというマスコミのアナウンス効果もあり、高額なマンションや1戸建てが売れに売れました。

投資用のワンルームマンションもしかり、地方の投資物件もバブルに便乗して、熱海、伊豆あるいは新潟の湯沢などのリゾート地にある分譲マンションも億ションが珍しくありませんでした。

まさに国の政策要因によって、不動産市場の需給バランスが大きく崩れてしまったのです。

政策要因とは、まず政策の後押しがあり、需要が伸びる、当然ニーズに合わせて供給も増える、しかし、供給が需要に追いつかない、そこで需給バランスが崩れて、青天井のように地価(物件含め)は上昇一途となる、バブル期はそんな状況でした。

しかし、それが異常であることは明らかでした。

そして今度は、政策的に地価を沈静させようとして、監視区域規制の強化など地価抑制策を打ち出した。

極め付きは不動産等の融資枠を抑える総量規制と、急ブレーキ政策を敢行したわけです。

その結果、需給バランスは逆に崩れしまい、需要は横ばい・下降と下火に、買いあさった土地があり余り供給は過多となり、価格は下落、銀行は不動産業者や建設会社にはお金を貸さないので、市場は動かない、当然な成り行きとして、景気は減速し、あっという間にバブルが崩壊、不動産市場は天国から地獄に落ちてしまいました。

その数年後にはマスコミを大騒ぎさせた不良債権問題が輩出したわけです。

そして、景気低迷のまま10年余が経過したころから、また国は景気浮揚策を打ち出すことになりました。

土地の流動化を高めるために、監視区域規制を外したのをはじめ、金融面から税制面まであらゆる面で規制緩和の後押しをはじめたのです。

いわば土地の流動化のためならなんでもありといった感じに政策を見なおしました。

今の超低金利政策もその流れの一環といえます。

どこまでこの超低金利が続いていくのか分りませんが、私はあと数年とみています。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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