CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2005年07月

2005年07月31日

成功へのこころの科学

会社は「紙」でできている。
だから「考え方」が重要である。
ひとも同様で、考え方が人生を支配しているのである。

五年前、最初に設立したのが、株式会社シー・エフ・ネッツ。

この会社は、不動産コンサルタントを主眼に立ち上げた。
不動産業本来の物件の仲介・販売を主業務とするのではなく、実務から法律の専門知識まで縦横的にアドバイスして、クライアントに利益を供与し、その報酬を受けるサービスシステムで、「コンサルタント会社だから、ふつうの不動産会社と違う」というコンセプトでスタートとさせた。
有限会社シー・エフ・ビルマネジメントは、土地、アパート、ビルなど、不動産を管理する会社である。
普通の会社と違うのは、通常の不動産管理会社では訴訟関係とかは自分たちでは、一切、リスクを負わないで、お金だけもらって成り立っているが、この会社では「お客さんの資産を管理している限り、自分たちで訴訟関係とか法的な手続きを取れる、そういった技術ノウハウをもっている管理会社である」というコンセプトを持っている。
マンスリーマンションの株式会社月極倶楽部はテレビコマーシャルで知られている会社と、関連会社のインターネット専門でやっている会社の二社ある。両社の基本コンセプトは、マンスリー(月貸し)、ウイークリー(週貸し)、リゾート(別荘地短期貸し)とも、中長期滞在型の居住空間を提供することによって、ユーザーに「安易に、簡単に、だれでも気楽に使える」サービスシステムで、これも考え方は明確になっている。月極倶楽部は現在、首都圏をエリアに、目下、全国展開の準備を進めている。
それから、有限会社不動産体系研究所は、リクルートさんのインターネットへコンテンツを提供し、「より使いやすいシステム構築する」ことがコンセプトとなっている。昨年、この不動産体系研究所は、組織構成を行い、不動産綜建研究所に名称変更を行い、ファイナンシャルプランナーと宅地建物取引主任者の資格試験受験研修を行なっている。
会社が考え方で出きているということは、「会社は紙っぺらで出きている」と言いかえることができる。
資本金や代表者等を紙に書いて登記するだけで、簡単に出き上がるのだ。
その実体はといえば、資本金という「お金」でテナントを借り、社員を集め、そして代表者(経営者)の考え方にそって、みんなで毎日努力することになる。よって、根底にある「会社は紙っぺらで出きている」という考えを、突き詰めると、その会社の経営者、すなわち社長の「考え方」が、具体的な事業戦略など全ての基本となる。さらに、その社長の考え方の源はどこにあるかというと、社長の「こころ」の中、人生に対する「こころの置き方」に依存するのである。
少し話がそれるが、人の考え方に対し、第三者がこの人は正しい、あの人は間違っている、と一概には決めつけられない。だから、その人から安易に出てくる言葉、すなわち表面的な意識にさほど気を使う必要はない。人の考え方(こころの置き方)で注目すべきは、人間の本心が現れる潜在意識(こころの奥)だ。それを、その人の言動(言葉)から見極めることである。
この潜在意識の中にどういう考え方が入っているかで、人間の行動は大きく変わってくるのである。
本件のテーマは、どういうものの考え方をしたら、企業も人も上手くいくのか、成功するのか、そこの部分を実践的に科学するのがテーマとなっている。
形は見えないが「あるもの」、「こころ」を、私の四五年の人生およびビジネス体験を通して自分流に科学した内容となっている。
共感を持てたら、今後の行動パターンの参考としてほしい!

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2005年07月30日

倉橋隆行の不動産投資講座  第23号

<中級講座>

中級講座では、不動産投資を計画するときの考え方を、具体的な事例を示して述べていきます。

だが、どうも、これから不動産投資をはじめようとする人たちの多くは、投資計画の考え方というより、なにより先に、物件そのものの良し悪しを聞きたいようです。
たしかに、物件の見た目の外観から内装、相場より価格が安いか高いか、利回りが良いかどうかなどは投資する人にとっては大事な判断材料です。

が、それらは付随的なもので、要はその建物がどのくらいの家賃を産み出してくれるのかにかかってきます。

だから、あの○×アパートとか、□▽マンションがどうかという個別的な良し悪しを
求めるものではありません。

言い換えれば、外観も内装も気に入らなくても良い。

価格が割高であっても、キャップレートが低くても、投資計画してみて、目的に合うようなものならば、合格なのです。

一口に言えば、不動産投資ではその物件より、投資計画の目的に合っているかどうかなのです。

初級講座で、投資する物件ついてもいろいろと述べてきましたが、それは、そうした条件にあった物件を特定して探すべきだと言っているわけではありません。

不動産投資はいかにリスクを少なくしてキャッシュフローを追い求めるかがキーポイントですから、物件そのものにこだわる必要はまったくありません。

物件そのものにこだわって「外観が現代的でエントランスが広くないと」「自分が住んでいる近くにある物件じゃないと」「どこどこの場所の」などとこだわっていると
投資効率の良い物件は逃げて行きます。

実際、われわれのような不動産投資の専門家は毎日、インターネット等で物件を探しまわっていますが、2000件見ても、そのうち物件そのものに魅力を感じて、掘り出し物だと思える物件は1件当たるかどうかです。

要するに、不動産投資の対象となる不動産がなんであっても、あなたが立てた計画、言い換えれば目的が達成されればいいわけで、物件自体は二の次の問題です。

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2005年07月29日

倉橋隆行の不動産投資講座  第22号

価格は政策に左右される 2

不動産投資の環境はどうかといいますと、売ったら損をするので投資物件の量は多くありませんが、バブル期以上に良くなっていると思います。

理由はひとつ、超低金利に尽きます。

今、投資物件の表面利回りと金融機関からのローン金利の乖離を見ると、信じられないくらい好機といえます。

私は、金利が6.8%で資金調達したこともありますが、今はどうでしょう、最低なら2.3%で借りられます。

たとえ、4.5%だとしても、表面利回りとは5%以上ある物件ばかりですから、立地条件や物件選びで大きな間違いをしてしまうか、それとも売り手に騙されるかしなければ、絶対と言い切れるほど失敗はしないはずです。

不動産は買える好機に買っておくのが良いに決まっています。

その時期が今現在、それも、あと数年しかないとみています。

ただし、リゾートマンションのようなレジャー用の物件は、避けておいたほうがよいでしょう。

日本では欧米諸国みたいに1ヶ月間の休暇を取れる国ではないので、投資物件としては(バブル期は会員制のリゾート物件が流行りましたが)リスクが高すぎます。

それから、今、出回っている投資物件の量が多くないといいましたが、それは、すでにバブルの後遺症から癒えてきたということです。

不良債権処理によって、平成6年ごろには、優良な物件が市場に多く売りに出されていましたが、それも一巡した模様で、今は、その時の加工したものが、再び売り出されている程度です。

だが、そうした物件は当時より価格面で割高になっているはずです。

また今のような低金利で資産デフレでは、投資物件のオーナーは売らないで所有していた方が得です。

私も投資した物件のなかには、今売ったら売買差損が出るものも少なくありません。

それと、多くの投資物件のオーナーは家賃が横ばいから下降気味だといっても、これほど低金利ならば、その分はカバーできると考えているはずです。

金利が上がれば家賃も上がるものですから、やはり、投資物件は買ったら目的を達成するまで売らないことが良いのかもしれません。

そうなると、投資物件が今後どんどん出てくることはあり得ません。

小さなパイの中で、優良な投資物件を見つけなければならない。

需要はあるのに、投資物件は少なく、当然、価格は上昇していきます。

部分的ですが、東京都内の物件はすでに上昇しているところが出ています。

不動産の価格を見通すには、GDP(国内総生産)の動きをみることです。

ふつう、GDPとインフレの動きは比較的近い。

しかし、昭和58年を100とすると、バブル期には地価が異常に上昇し、バブルが弾けると急降下しているのが分かります。

通常、地価を含めた不動産価格はGDP程度にインフレになっていくのが正常だと、みればいいのです。

そうすると、不動産価格は、平成12年のGDP183を基準にすると、その時点ではずっと下に位置していたものの、ここ数年前から急浮上しています。

要するに、今の資産デフレは回復し、不動産価格はGDP並に戻ろうとしているわけです。
この時期に不動産の投資物件を買っても、価格が下がる可能性はほとんどないと読んで良いでしょう。

不動産投資は、売って売買差益を求めるものではなく、買った投資物件の価格上昇を期待するものではありませんが、今はキャピタルロスの心配が少なくすむ時期なのは確かです。

ということは、不動産投資の好機です。

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2005年07月28日

成功へのこころの科学 1

成功への心の科学の背景

誰でも、自分の「心」が「体」と具合良く繋がり、ともに正しく機能していれば、ものごとで上手くいかないことはない。
たとえば、人間にとって、第一の財産といわれる健康を害し、死にかけた人が再起したという話を耳にしたことがあるけれど、それは「体」の見えない支援者となっている「心」が強かった、弱くなった「体」を「心」が支え切ったからじゃないのかと、私は思う。
では、成功とはどういうことかといえば現実社会(資本主義社会)に照らしてみると、この「心」と「体」に加え、「お金」がかかわってくる。つまり、「心」と「体」と「お金」、この三点セットが上手く絡み合うような形で、自己実現することである。それが成功者の証であると、私は考えている。

「お金」のことをいうと、すぐに拝金主義者とかで、品性の欠けた、何かいやらしい人間にみられやすいが、そうではない。
金銭的に困っている人を成功者といえるかどうか疑わしいということである。人生を「清く、貧しく、美しく」生きるという話しがあるが「清く、美しく」は共感できても、貧しさが人生に必要かといわれると疑問である。といって、貧乏だから不幸かというとそういうものでもない。ある程度の「お金(儲け)」は成功にはつきものだ、と言いたいのである。なかには大きな「お金」は持たず、やっと生計を立てられる程度の経済環境の中で、自分のやるべき目標に向かってに邁進し、成功した人もいる。私は、そういう人たちに対しては、素直に敬意を表することにしている。
 日本経財界確立の立役者といわれる、故渋沢栄一は「お金」について、こう言い残している。
「金儲けを品のわるいことのように考えるのは、根本的に間違っている。しかし、儲けることに熱中しすぎると、品がわるくなるのも確かである。金儲けには品位を忘れぬようにしたい」。
「お金」のことはさておき、「心」が病むと、「体」の方もおかしくなる。
さきほど、健康は「心」の強さ、精神力で取り戻せると述べたが、はたして逆も真なりか?私は、オリンピック精神に反するが、「健全な体に健全な精神が宿る」と言うことは言い切れない。むしろ人間にとって一番大事なのは、精神、こころの置き方であると確信している。三点セットのリーダー格となる、この「心」の中をどのように科学したら、自分という一人の人間が自己実現するのか、そして、成功に結び付けられるかが大切なのである。
現に、事業をやっている人で、金の亡者になって会社を起こし、「お金」だけを追っかけて成功したものはいないし、また大きな組織内でも、地位をカサに権力を振りかざしてばかりいて、部下に尊敬されていない人を、成功者として認めることはまずないだろう。少なくとも、私の知る限り、ゆがんだ考え方で、行動している人は「心」が偏っていて、けっしてホンモノの成功者になれるものではない。こころを科学してバランス良くする必要がある人だと思っている。人間ばかりではなく、企業も人なり、会社もまた、考え方(経営者のこころの置き方=企業コンセプト)でできているといっても、決してオーバーな言い方ではない。
話は変わるが、私は今、七つの会社の経営者として社会に参画している。
ここで、その会社のコンセプト(大枠の考え方)を紹介しておきたい。

成功へのこころの科学のホームページはこちらから


2005年07月27日

倉橋隆行の不動産投資講座  第21号 

価格は政策に左右される

スーパーマーケットへ行けば120円で買えるペットボトルが、自動販売機で買うとだいたい30円高く150円になっています。

仮に、同じボトルを沙漠の真中で喉をからからにした人に売るとしたらいくらぐらい高く売れるでしょうか。

このように、ものの値段は需給バランスで決まります。

しかしながら、不動産価格は需給関係に加え、国や行政の税制改正や都市計画法の改正などの政策要因によって
大きく左右されます。

私も、この政策要因をつねに考えて投資計画を立てることにしています。

バブル勃発が典型的な例です。

発端は国のオフィス政策といえます。

当時、外国企業の東京進出がめざましく、「テナントのニーズが増えつづけているので、都内のオフィスが足りなくなる」ということを国が発表し、それをマスコミが大々的に報道し、住宅よりオフィス供給に不動産各社は力を入れ始め、まずオフィスバブルがはじまったのです。

賃貸マンションの入居者をたたき出してもオフィススペースの確保に不動産市場は沸き、国も買い換え特例をはじめとした税制改正などで後押しした。

そのために、地上げ屋が横行し、
ビル用地になるなら、なんでも買いあさった。

そして、オフィスビルの建設ラッシュ、当然東京の地価は急騰します。

その勢いは東京圏から地方圏へと広がり、商業地、住宅地のおかまいなくほぼ全国規模へ波及していったたわけです。

バブル全盛期には、サラリーマンが東京圏で住宅を購入しようとしても、年収の10倍以上出さなければでも
新築マンションが買えないほどつり上がりました。

それでも今買わないと一生家を買えないというマスコミのアナウンス効果もあり、高額なマンションや1戸建てが売れに売れました。

投資用のワンルームマンションもしかり、地方の投資物件もバブルに便乗して、熱海、伊豆あるいは新潟の湯沢などのリゾート地にある分譲マンションも億ションが珍しくありませんでした。

まさに国の政策要因によって、不動産市場の需給バランスが大きく崩れてしまったのです。

政策要因とは、まず政策の後押しがあり、需要が伸びる、当然ニーズに合わせて供給も増える、しかし、供給が需要に追いつかない、そこで需給バランスが崩れて、青天井のように地価(物件含め)は上昇一途となる、バブル期はそんな状況でした。

しかし、それが異常であることは明らかでした。

そして今度は、政策的に地価を沈静させようとして、監視区域規制の強化など地価抑制策を打ち出した。

極め付きは不動産等の融資枠を抑える総量規制と、急ブレーキ政策を敢行したわけです。

その結果、需給バランスは逆に崩れしまい、需要は横ばい・下降と下火に、買いあさった土地があり余り供給は過多となり、価格は下落、銀行は不動産業者や建設会社にはお金を貸さないので、市場は動かない、当然な成り行きとして、景気は減速し、あっという間にバブルが崩壊、不動産市場は天国から地獄に落ちてしまいました。

その数年後にはマスコミを大騒ぎさせた不良債権問題が輩出したわけです。

そして、景気低迷のまま10年余が経過したころから、また国は景気浮揚策を打ち出すことになりました。

土地の流動化を高めるために、監視区域規制を外したのをはじめ、金融面から税制面まであらゆる面で規制緩和の後押しをはじめたのです。

いわば土地の流動化のためならなんでもありといった感じに政策を見なおしました。

今の超低金利政策もその流れの一環といえます。

どこまでこの超低金利が続いていくのか分りませんが、私はあと数年とみています。

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2005年07月26日

「不動産とお金の話」セミナー開催!

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ぜひ、お気軽に参加ください。

※本講座受講後、ライフプラン表作成シート、銀行ローン計算ソフトをお渡し致しますので、ご自分のライフプラン作成ができるようになります。ゲーム感覚でお楽しみください!

【開催日時】平成17年8月28日(日) 受付1:00より
 講演:PM1:30〜4:30
      ※セミナー終了後、懇親会を予定しております(要別途費用)
     
【会  場】EBIS303 【http://www.ebis303.com/meet_index.html
      《アクセス》JR山手線 「恵比寿」駅東口 徒歩3分
       東京都渋谷区恵比寿1-20-8

【受講料】  お一人様 5,000円 

【講義内容】
^娚阿肪里蕕譴討い覆い金の流れの解説
⊆入が多くても、将来、お金に困る人たち
収入が少なくても、豊かな老後を迎える人たち
っ者の実体験から考える不動産とお金の関係
ゥ薀ぅ侫廛薀麌什鄒でわかる自分の将来
自分でできる銀行ローンと諸経費計算
Г金がなくて不幸な人、お金があっても不幸な人
当日は、簡単にライフプランを作成して頂きます

【お申し込み・お問い合わせ】
シー・エフ・ネッツセミナー事業部  担当:岡本
お問い合わせ  TEL045−832−7440  MAIL seminar@cfnets.co.jp

倉橋隆行の不動産投資講座  第20号

物件は首都圏エリアに絞れ 2

こんな事もありました。

私は、別荘地として知られている栃木県那須に100坪の更地を所有していますが、昨年、那須の借地の底地権を買ったことが縁で、その売主が来社しました。

なんの用か思ったら、その人に、借地の近くにある40坪の土地を「いくらでも良いから買ってくれないか」と頼み込まれたのです。

私は、はじめから買うつもりなどまったくなかったので、冗談半分で、財布に15万円に入っていたのをみせ「これでどうですか」と応えたら、なんとその人はOKしました。

ウソのようなほんとの話です。

その一方、東京都内・六本木地区のような人気ゾーンでは地価も賃貸マンションの賃料も再び上昇してきました。

今は価値ある土地(物件)と価値にないものとが明確に分れています。

要するに、投資物件として価値のないものをつかまされたらアウトであり、そうならないために、原則として、投資物件の所在地は首都圏のマーケットの集中しているところということです。

また投資物件の対象として、ワンルームマンションが主流になっていますが、今後、ニーズが減少したらどのように対応したらいいのでしょうか。

高齢者向きに、ペット共生型等々いろいろありますが、最終的には外国人をターゲットにしていくしかないはずです。

そうなると、外国人が多いマーケットということになりますが、それでもやはり、外国人の多いエリアというと、首都圏エリアになります。

もっとマクロ的に不動産マーケットをみると、国民の住宅に対するニーズが減退してきていることも見逃がせません。

下図の人口ピラミッドをみて下さい。

もっとも人口が集中している層は現在50代半ばの団塊世代の人たち、次の大きな山は団塊ジュニアと呼ばれる30代半ばの人たちです。

この二つの山には大きな違いがあります。

団塊の人たちは、戦後の貧しい時代に育ち、豊かになってからはその反動で消費欲が大変旺盛です。

住宅に関しても、一人暮らしのアパート生活から始まり、賃貸マンション、中古マンション、新築マンション、1戸建てとステップを踏み、人生の最終目標は「1戸建てのマイホームを持つこと」でした。

その過程で住み替えを繰り返していたわけです。

それに対して、物が豊かな時代に生まれた団塊ジュニアの若い人たちは団塊世代の親たちが購入した家に安住し、物質にも恵まれ、自分の趣味以外なことには余りお金を使いません。

独立するにしても1度買ったマンションに一生住みつづけるといった傾向が強くなっています。

また、日本の借家率・持家率の動向をみても住宅ニーズが減少していることがわかります。

私が自宅を買った20年前当時の借家と持家の比率は60%対40%だったが、現在は借家が40%で持家が60%と完全に逆転しています。

これは、この20年間ほどで借家住まいの人の3分の2がマイホームを持ったことになります。

今後もこの傾向は進み、おそらく、借家率は30%ぐらいで落ち着くのではないかとみています。

その人たちは、今後も経済的に家を持てない持家諦め派と、賃貸志向の賃貸派といわれる人たちで占めるはずです。

私は、それもあと2、3年もすればということで、投資物件の主役である賃貸住宅のマーケットはその30%の人たちの奪い合いとなることが予想されます。

さらに、直接なことは日本の人口減少です。

人口問題研究所の推計によれば、日本の人口は2006年、すなわち来年をピークアウトとみています。

そして20年余の間に、ピーク時より1000万人以上の減少が見こまれています。

すでにピークアウトは四国(ピーク時1986年)を筆頭に中国(同1989年)、北陸(同1996年)、北海道・東北(同1997年)、九州(同2001年)に及び、今年は関西圏がピークアウトを迎えているとみています。

そして、最大の住宅市場である首都圏エリアにしても、あと5年、2010年には減少傾向に入っていくと推測されています。

なお、同研究所の推計では、人口ピークを打つのが一番遅いエリアは沖縄で2020年、また北関東と中部圏が2007年とみています。

こうした世代による消費志向、持家派の増加、人口絶対数の減少などの社会現象は
住宅ニーズに大きな影響を与えます。

新築の家を買う人がいなくなります。

そして、アパートや賃貸マンションの需要も落ちるということです。

こうした住宅ニーズの減退現象(そればかりではありませんが)によって、バブル崩壊以降ずっと借り手・売り手市場となっています。

これからも、供給サイド(この場合、投資家も入ります)にとって厳しい市場が半永久的に続いていくとみられています。

そのなかで投資物件を選ぶのですから、不動産へ投資する人はより確かな物件を見る目、分析する能力、市況を見とおす先見性が求められてきます。

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2005年07月25日

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2005年07月24日

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また、実際、不動産投資を行っている方も参加されますので、実体験などを聞いたりすることもできます。
有意義な懇親会ですので、ぜひ、懇親会にもご参加ください。
参加費 3000円のみ。

倉橋隆行の不動産投資講座  第19号

物件は首都圏エリアに絞れ

さて、自己資金はできた、さあ不動産投資をはじめようとして、まず考えるのはどうやって、どこにある、どんな物件を選ぶか、となるでしょう。

投資物件を扱っている不動産会社へ行くにしても、インターネットや新聞広告や折り込み等のチラシに頼るにしても、なにより重視すべきことは、立地条件です。

とりあえず、初心者はマーケットが集中している大都市にある物件を選択することです。

大雑把にいえば、首都圏のエリアに絞り、特に人口の減少が急速に進んでいるエリアは対象外としたほうが良いでしょう。

そして、不動産の投資物件は販売店舗といっしょで、首都圏内でも賃貸マンションやアパートなら一般消費者が多いエリア、商業ビルならテナントのニーズが多くみこめる場所にあることが一応の目安となります。

どちらかというと、投資する物件は商業用より、居住用の方がリスクが少なくていいでしょう。
それでも、人口が減少しているような場所から選ぶと、致命的になりますから注意してください。

ときたま、地方都市郊外の人口が集中していない場所の売り物で利回り14%、15%といった一見掘り出し物のような投資物件が見当たることがありますが、前にも述べたように、アマチュアの皆さんは「利回りが高いのはリスクも高い」と決めつけて、対応した方が無難です。

不動産マーケットとして定着していないエリアの物件を購入したならば、1度空き室が出たらなかなか埋まらないと覚悟した方が良い。

もしそうなったら、と考えるべきです。

とくに、ここにきて、インターネット経済が普及したこともあり、支店経済がなし崩しに破綻しています。

そのため、物流センターのようなものは残るにしても、働く人は再び東京に集まるようになり、地方の就労人口は減少する傾向にみせています。

いうまでもなく、これから人口増を期待できない地方の物件に手を出すことは必要以上にリスクを負うことになりかねません。

また、さきほど、首都圏エリアに絞り込むべきだと言いましたが、首都圏内ならどこでも良いというわけではありません。

千葉県を見ても分かるように、東京と千葉を結ぶ東京湾アクアラインが完成する前には、千葉の玄関口である木更津の駅前の土地は坪500万から700万円したのに、今は60万円でもどうか言うぐらい地価が下がっています。

木更津・君津エリアの地価は人口増を見込んではね上がっのですが、バブルの崩壊とともに、期待外れに終わりました。

おそらく、今は、千葉でも東京ディズニーランドのある浦安地区より東京に近い場所でないと、投資物件としてはリスクがあるでしょう。

埼玉も然り、エリア格差はかなりあります。

反対に、神奈川は有望です。

中田新市長になって横浜市のMM21地区(みなとみらい)へ、日産本社(東京・銀座)が2010年に移転することが決まりました。

これが引き金となり、一時の寂れたMM21地区の光景がうってかわり、ビルの建設ラッシュが続いているように、よりマーケットの集中が見こまれています。

ちなみに、日産本社の従業員は約3000人、うち2000人がMMのビルに来るわけですから、それだけでも住宅ニーズの拡大は推し測れます。

しかし、神奈川でも小田原や藤沢のような中堅都市は支店経済の崩壊にもれなく、人口の減少が見こまれています。

また地方でも、九州・福岡エリアなどはまだ人口が増えていくと見られ、投資物件の所在地としては有望とされています。

このように、立地条件については、エリア格差が著しくなっています。

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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