CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2005年04月

2005年04月14日

講演続き!

ここのところ、講演が続いており、会社に戻っていない。
4月は、企業の社員向け研修や、不動産会社向けの講演などが多く入り、自分の会社の業務が滞るという、ちょっと変わった現象が毎年続いている。そういえば、去年は通算6日しか休んでいなかったが、今年はひょっとするともっと少なくなるかもしれない。社長業は労働基準法って、関係ないんだよね。
ところで、最近は、講演の数がふえており、受講者は僕のことを講演が仕事の人と勘違いするひとがいて困る。一応、会社5社を経営し、2社の取締役もしているということをしらない様子。もっとも、自分自身も、毎日、いろんなことをしているので、何が本業かがわからなくなることも多い。
これから「大成ユーレック」の社員研修の講師にいってきます!では。

2005年04月12日

倉橋隆行の不動産投資講座  第7号

6d2cafd8.jpg「高い」「高利回り」に騙されない! その3

昔と違って今は、家賃保証や空室保証、あるいは借上げといった、そうしたオーナーの不安を解消させる制度が浸透していますが、そのような制度を利用したとしても、いつまでというわけではありません。

ローン返済期間が終了するまで同じ家賃を保証してくれるよなことはまずないでしょう。

物件の集客力によって、利用した制度の条件は変わってきます。

たとえば、新築の時は相場家賃の90%を保証してくれたが、3年経って集客力が落ちたら、80%にされたとか、保証を解消されたりすることもあります。

しかし、物件はそのままで、ローンの返済期間はまだ延々と続くわけです。

そうしたリスクを最小限に抑えるために、投資の入口からローン返済の出口まで、適正な家賃動向などを分析して物件評価をするのです。

それでも、「1000万円で買ったものが、1年も経たずに1200万円で売れた」「相続対策になった」等々、投資すればメリットが出たバブル期のように、土地も建物も所有していれば値上がりして、リスクを吸収できるほどキャピタルゲインが見こめるときだったら、そこまで考える必要はないでしょう。

だが、土地をはじめビル、マンション、1戸建てなど、すべての不動産価格がGDP(国内総生産)や物価上昇率よりはるかに上回って値上がっていたバブル期が異常であったことは言うまでもありません。

これから不動産投資をはじめる人は、もう2度とバブル期のように投資すればだれでも儲かるような時代は来ないと覚悟しておいたほうが良いでしょう。

繰り返しますが、投資物件を選ぶのに一番大切なことは、入居者・テナントの確保です。

したがって、建物の価値はイコール家賃収入ということになるのです。

そこで、たとえオーナーチェンジ(入居者確保のままでオーナーだけが変わること)の物件であっても、今の家賃は妥当か、でなければどれくらいが妥当か長期的な視野に立って投資分析することは、投資家として当然やるべきことです。

当初はプロの専門家に相談する方が無難でしょう。

私の場合は、長期的に適正な家賃のあり方を分析するほかに、それでも万が一に備え「住んでいる人がいなくなったらどうしよう」と代替プランを考えることにしています。

その物件が一般の賃貸住宅だったら、マンスリーマンションにしたらどうか、高齢者専用にしたら、ペット可にしたら、社員寮にしたらとか、あるいは商業系にできるかなどの代替プランを、物件状況に照らして多角的に考えておくことにしています。

物件によっては、この代替プランが立たないものは、どんなに条件がよくても
敬遠することもあります。

たとえば、こんな詐欺まがいの事件も起こりました。東京・新宿の1棟ビルになっている商業系の投資物件で、全室が埋まった状態(オーナーチェンジ)で購入したものの、購入後すぐに、テナントがつぎつぎに解約届を出してきて、あっという間に空き室だらけになったという事件です。

それは売主が売らんがために、仲間をダミーの入居者に使って満室状態にしてから売りに出したというものです。

仮に、そういう最悪の事態となっても、自分で投資分析をして適正な家賃を計算し、集客力のある賃料にしておけば、早期に後がまをつかむことが出きるし、万が一、新たなテナントをつかめなくても、代替プランの道が残され、大きなリスクは避けられるはずです。

一般の投資家が代替プランまで用意しておくはむずかしいことですが、一応、こういうリスク回避法があるということを覚えといてください。

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2005年04月11日

「アッと驚く不動産投資術2005」第2弾開催!

“不動産投資”で失敗した人のほとんどが、不動産投資に対して無知だったということです。
“不動産投資”で失敗しない為には、自ら不動産投資理論の知識を身に付けることです。
これからの時代は「自己責任」、なんて言葉は「無責任」に各種情報誌の紙面で踊っています。
破綻寸前の年金財政、雇用環境激変により将来に対する展望が描けない中、そんな言葉で煽られ、様々な業界の宣伝広告にのり、「間違った投資」に走ってしまう方が少なくないようです。
踏み出す前に少しお待ち下さい。あなたの隣に適切な方向を提案してくれるパートナーはいますか?
そのパートナーはモノを売らんが為のタダの営業マンではないですか?
まずはちょっとずつ、一緒に賢くなりませんか?

●セミナーのご案内●
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/2005_part2toushi.htm

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本日の予定と秘書募集!

今日は、朝から浜松に向かい、商工会議所で不動産業者向けの研修会で講演です。
全国的レベルで、建設、不動産は厳しい時代であり、今年は、このような研修会の講師依頼が増え続けている。先ほども、知り合いの税理士から経営者向けセミナーの講師依頼をいただいたが、残念ながら4月はすでに一日も空いてはいない。
いま、新幹線の中でこの原稿を書いているが、手帳を見て驚いた。なんと4月27日からの海外研修まで休みはない。そういえば、準備、どうするんだろう。

※ところで、僕の秘書を募集しています。
下記、社員募集とは別ですが、乗用車が運転できて、原稿がそこそこ書けて、パソコンがそこそこ使える方。そして住所は横浜市磯子区に近いひと。前の秘書は千葉在住で、帰りが遅すぎることでやめてしまいました。結構、仕事は気に入っていたようなのに残念でした。
かなりきつい仕事かもしれませんが、そこそこたのしいとおもいますよ!
もちろん男女は問いません。(ただ、ちょっと女性だと仕事はきついかも?)
応募はこちら
か 僕のメール kurahashi@cfnets.co.jp に直接お申し込みください。

2005年04月10日

個別相談会

昨日、本日と不動産個別相談会をやっている。
午前10時、午後1時、3時、5時、7時と1日5人で月に2回限定だが、毎回、満員の盛況が続いている。結局、今月は3回に増やして対応しているが、本来の仕事に影響が出てしまい、本来のクライアントに迷惑がかからない程度、続けて行きたいと考えている。
通常、我々、コンサルタントの相談料とは、1時間あたり1万円程度費用がかかるが、ここのところサラリーマンの相談が多く、また「これであなたも大家さん」の読者が急増している為、当社のセミナーを参加、あるいは僕の著書を読んでいただいた方を対象に1時間半無料で相談にのっている。
下記文は、昨日のご相談者のお礼のメールであるが、確かにそうかもしれないな、などと考えさせられる。
やはり、不動産投資などは、最初からコンサルタントを利用したほうが断然有利だと思う。

<コメント>
本日、伺いました○○でございます。

いろいろ詳しく、個人コンサルのような形で、お話いただき、ありがとうございました。
たいへんいいお話を伺えました。
倉橋様に出会っている人生と、もし出会っていなかったらという人生では、かなり違っているだろうなあ、と強く感じました。

さっそく、勉強会のご案内と日程の確認を野崎様よりいただきました。

勉強会は、日程を確認し次第、参加させていただきます。

物件を見る日程も野崎様にお願いいたしましたので、楽しみにしております。

本当に今日は、朝から有意義な時間をすごさせていただきました。
これをきっかけに、不動産分野で基盤を築きたいと思います。
本当にありがとうございました。

今後ともよろしくお願いいたします。

※まだまだ、現場は離れられないな、などと考えさせられます。
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cfnets at 14:48|Permalinkclip!
【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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