CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2005年04月

2005年04月26日

明日から海外研修です!

4/27(水)より5/4(水)まで、CFネッツはゴールデンウイーク休暇に入ります。
この期間を利用して、毎年、海外研修に出かけます。我々の仕事は、感性が要求される仕事ですので、毎年、海外に出かけることが多いのです。
今回は「ランカウイ島」。マレーシアの一部のようですが、昨年の「バリ島」に続き、社員の人気投票でここに決まったようです。
毎年のことですが、何の準備もなく、明日、突然、飛行機にのって出かけるわけですが、それはそれで、結構、楽しかったりします。
ただ、ここの所、寝不足と疲労がたまっているので、あちらへ行って、ブッ通しで寝つづけるのだけは避けたいと考えています。そういえは、去年のナッシュビルでは、ついたその日は、一日、ずっと寝つづけていたのを思い出します。
では皆さん、行ってきます。
ちょっとの間、お休みさせて頂きます。
※とはいっても、締め切りの原稿が溜まっているので、結局、あちらでも仕事になっちゃうんだよね。

2005年04月24日

鹿児島の出張から帰りました!

29b0bbad.JPGしばらく講演続きで、久しぶりに事務所に帰ってきた。
昨日は鹿児島の鹿屋にある南九州不動産のオーナー向けセミナーで、相続対策の講演を行い、霧島温泉に宿泊した。
移動中、土地有効活用などを考えてみたが、地方都市の場合、人口が減少することを考えると、既存の地域の入居者をいかに取り込んでゆくか、あるいは新規のマーケットをいかに創造するかの2通りしかない。
僕は、長崎の九十九島の一島を所有しているが、地方都市での新たなマーケット創造にチャレンジしてゆきたいと考えている。まずは地方都市での土地有効活用。キーワードは「食文化」である。
今後の取り組みを、どうぞ、ご期待ください!

※写真は、霧島神社にて 南九州不動産 宮田さんと

2005年04月22日

倉橋隆行の不動産投資講座  第8号

b431374b.jpg買い値は自分で決めろ

私は、新聞の折り込みチラシ等に載っている売出し金額を見ないことにしています。

見ないというのはまったく無視しているということです。

というのは、売り手には売らなければならない事情があっても、売出す金額にはこれといった理由はありません。

それに対し、買う人には値付けの理由が幾らでもつけられるからです。

だからこそ、投資分析して買う数字を損しないように、こっちから出すのです。

これから不動産投資をはじめようとする初心者や実務経験の少ない一般投資家にはピーンとこないかもしれませんが、これが、プロの投資物件の仕入れ方です。

アマチュアの買い手はどうしても、売出し価格で計算して、その価格が自分の予想したよりも安い物件だったら、すぐに飛びつきたがります。

だが、どんなに安い物件でも、まず投資物件として魅力があるかどうかを見極めるのが先です。

その投資する人がその建物に住むわけでもないのですから、前にも述べたように、まずは、その建物がどのくらいの家賃を産み出してくれるかを分析しなければなりません。

そうでないと、安いからと飛びついて買ったはいいが、その建物に集客力なく、つねに空室に悩まされるような物件だったならば、購入時に予定した家賃収入は入らず、ローンの返済額が負債としての重くのしかかってきます。

いわば、不動産投資家にとって、投資物件の真価は、建物の実力すなわち家賃収入能力を測って、はじめて導き出されるものです。

そこで、ここから投資物件の価格の決め方に入っていきます。

通常、基本的には、相場的積算法(取得原価法)・近隣批准法・収益還元法の3通りに使い分けされています。

いずれの方法でも、価格を算出する前に、該当物件の所在する現場に出向いて、自分の目で建物および周辺環境をきちんと自分の目でたしかめることが前提となります。

そして、建物の外観や部屋の中の状況、雰囲気をはじめリフォームしたらどんな風に変わるかなどいろいろとイメージを膨らませてみることです。

その時点で、価格抜きの投資物件として価値を大まかにつかんでおくことです。

それから、それぞれの方法で計算します。

私は一応、投資判断する物件は3通りすべての方法で価格を出すことにしています。

ここでは、2LDKタイプが10戸入る分譲マンション1棟ビル(敷地50坪・建坪100坪・築10年)を例にして、それぞれの価格算出の考え方を述べてみます。

一つ目は、相場的積算法。

銀行など金融機関の人の考え方で、この積算法価格を基準にお金を貸し出しています。

この方法では、物件の土地と建物の相場価格を積算します。

まず土地代を出します。

このマンションの敷地は50坪で坪単価の相場が100万円(路線価等)だとすると、100万円×50坪で5000万円となります。

建物代は、エレベーターの設備有無などから試算して坪単価80万円と推定(会社の基準で)すると、100坪×80万円で8000万円となり、その金額に残存年数をかけて算出します。

この場合、鉄筋コンクリートビルの耐用年数は40年として、40年を経過年数10年を引いた30年分を分子にしてかけると、計算式は8000万円×30年/40年=6000万円と、建物の査定価格が決まります。

そして、この建物代と土地代を合わすと、5000万円プラス6000万円となり、相場積算法の価格は1億1000万円と査定することがができます。

この耐用年数については、建物の外観等をみて判断して、私の会社の基準に照らして決めたもので、法定耐用年数とは多少違ってきます。

なお、住宅用の場合の法定耐用年数は、「鉄筋鉄骨コンクリート造りまたは鉄筋コンクリート造り」47年、「金属造りのもの(骨格材の肉厚が4ミリを超えるもの)」34年、「軽量鉄骨造り」27年、「木造または合成樹脂造りのもの」22年とそれぞれ定められています。

 次号をお楽しみに・・・

2005年04月16日

不動産コンサルタント社員募集

bbb263e3.jpg〕菁度の新卒者を募集致しております。
当社は、ちょっとかわった不動産コンサルタント会社ですが、普通の不動産会社では得られない充実感を仕事の中で体感できると思います。奥の深い、将来、自立した人生を送りたいと考える方は、ぜひ、ご応募ください。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/saiyou/saiyou2006.shtml
当社代表の「倉橋隆行」の秘書を募集しています。
日本全国を飛び回り、講演、執筆、コンサルティングを行なっている当社の代表付秘書を募集しています。乗用車の運転ができ、パソコンがそこそこ使え、多少、原稿が書ける人で、かつ、横浜市内在住の方。ぜひ、ご応募ください。
E社、富岡オフィス、磯子オフィスで賃貸仲介、賃貸管理の経験者を募集しています。将来、不動産コンサルタントを目指す方、ぜひ、ご応募ください。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/top_head_foot/saiyou.shtml

いずれも横浜本部 045−832−7440までお問合せください。

2005年04月15日

講演続きの一週間!

今日も、大阪で講演のため、出張している。
今年は、去年と比較して、講演回数はだいぶ増えており、年末までを考えると、かなり時間がとられてしまうことが予想される。
とはいえ、結構、地方講演は好きなほうだから引き受けてしまい、夕方にはおいしいものが食べられるのを楽しみに行動している。今日も、本来なら大阪の和食か、名古屋で途中下車して味噌煮込みうどんでも食べようとたくらんでいたのだが、残念なことに来週の講演レジュメ作成のために、直行、直帰で帰る羽目になってしまった。いま新幹線ののぞみのなかで本ブログを書いています。
来週も月曜日は大成ユーレックの研修(東京)、火曜日、水曜日は「トップ営業マン養成講座」、21日の木曜日は大成ユーレック(大阪)、そして23日の土曜日は鹿児島で講演です。そういえば、鹿児島の講演は久しぶり.主催者は南九州不動産、演題は「プロが教える相続対策」というものをおこなう。
もし、ご興味があってお近くの方は、ぜひ、お越しください。

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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