CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2005年04月

2005年04月26日

明日から海外研修です!

4/27(水)より5/4(水)まで、CFネッツはゴールデンウイーク休暇に入ります。
この期間を利用して、毎年、海外研修に出かけます。我々の仕事は、感性が要求される仕事ですので、毎年、海外に出かけることが多いのです。
今回は「ランカウイ島」。マレーシアの一部のようですが、昨年の「バリ島」に続き、社員の人気投票でここに決まったようです。
毎年のことですが、何の準備もなく、明日、突然、飛行機にのって出かけるわけですが、それはそれで、結構、楽しかったりします。
ただ、ここの所、寝不足と疲労がたまっているので、あちらへ行って、ブッ通しで寝つづけるのだけは避けたいと考えています。そういえは、去年のナッシュビルでは、ついたその日は、一日、ずっと寝つづけていたのを思い出します。
では皆さん、行ってきます。
ちょっとの間、お休みさせて頂きます。
※とはいっても、締め切りの原稿が溜まっているので、結局、あちらでも仕事になっちゃうんだよね。

2005年04月24日

鹿児島の出張から帰りました!

29b0bbad.JPGしばらく講演続きで、久しぶりに事務所に帰ってきた。
昨日は鹿児島の鹿屋にある南九州不動産のオーナー向けセミナーで、相続対策の講演を行い、霧島温泉に宿泊した。
移動中、土地有効活用などを考えてみたが、地方都市の場合、人口が減少することを考えると、既存の地域の入居者をいかに取り込んでゆくか、あるいは新規のマーケットをいかに創造するかの2通りしかない。
僕は、長崎の九十九島の一島を所有しているが、地方都市での新たなマーケット創造にチャレンジしてゆきたいと考えている。まずは地方都市での土地有効活用。キーワードは「食文化」である。
今後の取り組みを、どうぞ、ご期待ください!

※写真は、霧島神社にて 南九州不動産 宮田さんと

2005年04月22日

倉橋隆行の不動産投資講座  第8号

b431374b.jpg買い値は自分で決めろ

私は、新聞の折り込みチラシ等に載っている売出し金額を見ないことにしています。

見ないというのはまったく無視しているということです。

というのは、売り手には売らなければならない事情があっても、売出す金額にはこれといった理由はありません。

それに対し、買う人には値付けの理由が幾らでもつけられるからです。

だからこそ、投資分析して買う数字を損しないように、こっちから出すのです。

これから不動産投資をはじめようとする初心者や実務経験の少ない一般投資家にはピーンとこないかもしれませんが、これが、プロの投資物件の仕入れ方です。

アマチュアの買い手はどうしても、売出し価格で計算して、その価格が自分の予想したよりも安い物件だったら、すぐに飛びつきたがります。

だが、どんなに安い物件でも、まず投資物件として魅力があるかどうかを見極めるのが先です。

その投資する人がその建物に住むわけでもないのですから、前にも述べたように、まずは、その建物がどのくらいの家賃を産み出してくれるかを分析しなければなりません。

そうでないと、安いからと飛びついて買ったはいいが、その建物に集客力なく、つねに空室に悩まされるような物件だったならば、購入時に予定した家賃収入は入らず、ローンの返済額が負債としての重くのしかかってきます。

いわば、不動産投資家にとって、投資物件の真価は、建物の実力すなわち家賃収入能力を測って、はじめて導き出されるものです。

そこで、ここから投資物件の価格の決め方に入っていきます。

通常、基本的には、相場的積算法(取得原価法)・近隣批准法・収益還元法の3通りに使い分けされています。

いずれの方法でも、価格を算出する前に、該当物件の所在する現場に出向いて、自分の目で建物および周辺環境をきちんと自分の目でたしかめることが前提となります。

そして、建物の外観や部屋の中の状況、雰囲気をはじめリフォームしたらどんな風に変わるかなどいろいろとイメージを膨らませてみることです。

その時点で、価格抜きの投資物件として価値を大まかにつかんでおくことです。

それから、それぞれの方法で計算します。

私は一応、投資判断する物件は3通りすべての方法で価格を出すことにしています。

ここでは、2LDKタイプが10戸入る分譲マンション1棟ビル(敷地50坪・建坪100坪・築10年)を例にして、それぞれの価格算出の考え方を述べてみます。

一つ目は、相場的積算法。

銀行など金融機関の人の考え方で、この積算法価格を基準にお金を貸し出しています。

この方法では、物件の土地と建物の相場価格を積算します。

まず土地代を出します。

このマンションの敷地は50坪で坪単価の相場が100万円(路線価等)だとすると、100万円×50坪で5000万円となります。

建物代は、エレベーターの設備有無などから試算して坪単価80万円と推定(会社の基準で)すると、100坪×80万円で8000万円となり、その金額に残存年数をかけて算出します。

この場合、鉄筋コンクリートビルの耐用年数は40年として、40年を経過年数10年を引いた30年分を分子にしてかけると、計算式は8000万円×30年/40年=6000万円と、建物の査定価格が決まります。

そして、この建物代と土地代を合わすと、5000万円プラス6000万円となり、相場積算法の価格は1億1000万円と査定することがができます。

この耐用年数については、建物の外観等をみて判断して、私の会社の基準に照らして決めたもので、法定耐用年数とは多少違ってきます。

なお、住宅用の場合の法定耐用年数は、「鉄筋鉄骨コンクリート造りまたは鉄筋コンクリート造り」47年、「金属造りのもの(骨格材の肉厚が4ミリを超えるもの)」34年、「軽量鉄骨造り」27年、「木造または合成樹脂造りのもの」22年とそれぞれ定められています。

 次号をお楽しみに・・・

2005年04月16日

不動産コンサルタント社員募集

bbb263e3.jpg〕菁度の新卒者を募集致しております。
当社は、ちょっとかわった不動産コンサルタント会社ですが、普通の不動産会社では得られない充実感を仕事の中で体感できると思います。奥の深い、将来、自立した人生を送りたいと考える方は、ぜひ、ご応募ください。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/saiyou/saiyou2006.shtml
当社代表の「倉橋隆行」の秘書を募集しています。
日本全国を飛び回り、講演、執筆、コンサルティングを行なっている当社の代表付秘書を募集しています。乗用車の運転ができ、パソコンがそこそこ使え、多少、原稿が書ける人で、かつ、横浜市内在住の方。ぜひ、ご応募ください。
E社、富岡オフィス、磯子オフィスで賃貸仲介、賃貸管理の経験者を募集しています。将来、不動産コンサルタントを目指す方、ぜひ、ご応募ください。
詳細は http://www.cfnets.co.jp/top_head_foot/saiyou.shtml

いずれも横浜本部 045−832−7440までお問合せください。

2005年04月15日

講演続きの一週間!

今日も、大阪で講演のため、出張している。
今年は、去年と比較して、講演回数はだいぶ増えており、年末までを考えると、かなり時間がとられてしまうことが予想される。
とはいえ、結構、地方講演は好きなほうだから引き受けてしまい、夕方にはおいしいものが食べられるのを楽しみに行動している。今日も、本来なら大阪の和食か、名古屋で途中下車して味噌煮込みうどんでも食べようとたくらんでいたのだが、残念なことに来週の講演レジュメ作成のために、直行、直帰で帰る羽目になってしまった。いま新幹線ののぞみのなかで本ブログを書いています。
来週も月曜日は大成ユーレックの研修(東京)、火曜日、水曜日は「トップ営業マン養成講座」、21日の木曜日は大成ユーレック(大阪)、そして23日の土曜日は鹿児島で講演です。そういえば、鹿児島の講演は久しぶり.主催者は南九州不動産、演題は「プロが教える相続対策」というものをおこなう。
もし、ご興味があってお近くの方は、ぜひ、お越しください。

2005年04月14日

講演続き!

ここのところ、講演が続いており、会社に戻っていない。
4月は、企業の社員向け研修や、不動産会社向けの講演などが多く入り、自分の会社の業務が滞るという、ちょっと変わった現象が毎年続いている。そういえば、去年は通算6日しか休んでいなかったが、今年はひょっとするともっと少なくなるかもしれない。社長業は労働基準法って、関係ないんだよね。
ところで、最近は、講演の数がふえており、受講者は僕のことを講演が仕事の人と勘違いするひとがいて困る。一応、会社5社を経営し、2社の取締役もしているということをしらない様子。もっとも、自分自身も、毎日、いろんなことをしているので、何が本業かがわからなくなることも多い。
これから「大成ユーレック」の社員研修の講師にいってきます!では。

2005年04月12日

倉橋隆行の不動産投資講座  第7号

6d2cafd8.jpg「高い」「高利回り」に騙されない! その3

昔と違って今は、家賃保証や空室保証、あるいは借上げといった、そうしたオーナーの不安を解消させる制度が浸透していますが、そのような制度を利用したとしても、いつまでというわけではありません。

ローン返済期間が終了するまで同じ家賃を保証してくれるよなことはまずないでしょう。

物件の集客力によって、利用した制度の条件は変わってきます。

たとえば、新築の時は相場家賃の90%を保証してくれたが、3年経って集客力が落ちたら、80%にされたとか、保証を解消されたりすることもあります。

しかし、物件はそのままで、ローンの返済期間はまだ延々と続くわけです。

そうしたリスクを最小限に抑えるために、投資の入口からローン返済の出口まで、適正な家賃動向などを分析して物件評価をするのです。

それでも、「1000万円で買ったものが、1年も経たずに1200万円で売れた」「相続対策になった」等々、投資すればメリットが出たバブル期のように、土地も建物も所有していれば値上がりして、リスクを吸収できるほどキャピタルゲインが見こめるときだったら、そこまで考える必要はないでしょう。

だが、土地をはじめビル、マンション、1戸建てなど、すべての不動産価格がGDP(国内総生産)や物価上昇率よりはるかに上回って値上がっていたバブル期が異常であったことは言うまでもありません。

これから不動産投資をはじめる人は、もう2度とバブル期のように投資すればだれでも儲かるような時代は来ないと覚悟しておいたほうが良いでしょう。

繰り返しますが、投資物件を選ぶのに一番大切なことは、入居者・テナントの確保です。

したがって、建物の価値はイコール家賃収入ということになるのです。

そこで、たとえオーナーチェンジ(入居者確保のままでオーナーだけが変わること)の物件であっても、今の家賃は妥当か、でなければどれくらいが妥当か長期的な視野に立って投資分析することは、投資家として当然やるべきことです。

当初はプロの専門家に相談する方が無難でしょう。

私の場合は、長期的に適正な家賃のあり方を分析するほかに、それでも万が一に備え「住んでいる人がいなくなったらどうしよう」と代替プランを考えることにしています。

その物件が一般の賃貸住宅だったら、マンスリーマンションにしたらどうか、高齢者専用にしたら、ペット可にしたら、社員寮にしたらとか、あるいは商業系にできるかなどの代替プランを、物件状況に照らして多角的に考えておくことにしています。

物件によっては、この代替プランが立たないものは、どんなに条件がよくても
敬遠することもあります。

たとえば、こんな詐欺まがいの事件も起こりました。東京・新宿の1棟ビルになっている商業系の投資物件で、全室が埋まった状態(オーナーチェンジ)で購入したものの、購入後すぐに、テナントがつぎつぎに解約届を出してきて、あっという間に空き室だらけになったという事件です。

それは売主が売らんがために、仲間をダミーの入居者に使って満室状態にしてから売りに出したというものです。

仮に、そういう最悪の事態となっても、自分で投資分析をして適正な家賃を計算し、集客力のある賃料にしておけば、早期に後がまをつかむことが出きるし、万が一、新たなテナントをつかめなくても、代替プランの道が残され、大きなリスクは避けられるはずです。

一般の投資家が代替プランまで用意しておくはむずかしいことですが、一応、こういうリスク回避法があるということを覚えといてください。

cfnets at 10:43|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!

2005年04月11日

「アッと驚く不動産投資術2005」第2弾開催!

“不動産投資”で失敗した人のほとんどが、不動産投資に対して無知だったということです。
“不動産投資”で失敗しない為には、自ら不動産投資理論の知識を身に付けることです。
これからの時代は「自己責任」、なんて言葉は「無責任」に各種情報誌の紙面で踊っています。
破綻寸前の年金財政、雇用環境激変により将来に対する展望が描けない中、そんな言葉で煽られ、様々な業界の宣伝広告にのり、「間違った投資」に走ってしまう方が少なくないようです。
踏み出す前に少しお待ち下さい。あなたの隣に適切な方向を提案してくれるパートナーはいますか?
そのパートナーはモノを売らんが為のタダの営業マンではないですか?
まずはちょっとずつ、一緒に賢くなりませんか?

●セミナーのご案内●
http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/2005_part2toushi.htm

cfnets at 17:27|PermalinkComments(0)TrackBack(1)clip!

本日の予定と秘書募集!

今日は、朝から浜松に向かい、商工会議所で不動産業者向けの研修会で講演です。
全国的レベルで、建設、不動産は厳しい時代であり、今年は、このような研修会の講師依頼が増え続けている。先ほども、知り合いの税理士から経営者向けセミナーの講師依頼をいただいたが、残念ながら4月はすでに一日も空いてはいない。
いま、新幹線の中でこの原稿を書いているが、手帳を見て驚いた。なんと4月27日からの海外研修まで休みはない。そういえば、準備、どうするんだろう。

※ところで、僕の秘書を募集しています。
下記、社員募集とは別ですが、乗用車が運転できて、原稿がそこそこ書けて、パソコンがそこそこ使える方。そして住所は横浜市磯子区に近いひと。前の秘書は千葉在住で、帰りが遅すぎることでやめてしまいました。結構、仕事は気に入っていたようなのに残念でした。
かなりきつい仕事かもしれませんが、そこそこたのしいとおもいますよ!
もちろん男女は問いません。(ただ、ちょっと女性だと仕事はきついかも?)
応募はこちら
か 僕のメール kurahashi@cfnets.co.jp に直接お申し込みください。

2005年04月10日

個別相談会

昨日、本日と不動産個別相談会をやっている。
午前10時、午後1時、3時、5時、7時と1日5人で月に2回限定だが、毎回、満員の盛況が続いている。結局、今月は3回に増やして対応しているが、本来の仕事に影響が出てしまい、本来のクライアントに迷惑がかからない程度、続けて行きたいと考えている。
通常、我々、コンサルタントの相談料とは、1時間あたり1万円程度費用がかかるが、ここのところサラリーマンの相談が多く、また「これであなたも大家さん」の読者が急増している為、当社のセミナーを参加、あるいは僕の著書を読んでいただいた方を対象に1時間半無料で相談にのっている。
下記文は、昨日のご相談者のお礼のメールであるが、確かにそうかもしれないな、などと考えさせられる。
やはり、不動産投資などは、最初からコンサルタントを利用したほうが断然有利だと思う。

<コメント>
本日、伺いました○○でございます。

いろいろ詳しく、個人コンサルのような形で、お話いただき、ありがとうございました。
たいへんいいお話を伺えました。
倉橋様に出会っている人生と、もし出会っていなかったらという人生では、かなり違っているだろうなあ、と強く感じました。

さっそく、勉強会のご案内と日程の確認を野崎様よりいただきました。

勉強会は、日程を確認し次第、参加させていただきます。

物件を見る日程も野崎様にお願いいたしましたので、楽しみにしております。

本当に今日は、朝から有意義な時間をすごさせていただきました。
これをきっかけに、不動産分野で基盤を築きたいと思います。
本当にありがとうございました。

今後ともよろしくお願いいたします。

※まだまだ、現場は離れられないな、などと考えさせられます。
1e92958e.jpg

cfnets at 14:48|Permalinkclip!
【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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